مشاهدة النسخة كاملة : فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية


الصفحات : [1] 2

FLY1001
19-11-2008, 01:51 PM
i************************************************* *********

FLY1001
19-11-2008, 02:05 PM
************************************************** ******

م.ابراهيم
19-11-2008, 03:42 PM
سلام
نشكر الاخت fly1001 على هدا النشاط المستمر
واصل تميـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــزك

شكرا

FLY1001
19-11-2008, 08:14 PM
سلام
نشكر الاخ fly1001 على هدا النشاط المستمر
واصل تميـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــزك

شكرا
لا شكر على واجب أخوك يهتم جدا بمواضيع العقارية وإجرائية .

FLY1001
19-11-2008, 09:01 PM
http://book.t3as.com/c11-11/1.html
إلى كل من يبحث عن كتب قد يجد في هذا الموقع ما يريد .

FLY1001
20-11-2008, 01:10 PM
************************************************** ********

م.ابراهيم
20-11-2008, 01:23 PM
ســـــــــــــلام
اخي اشكرك على هدا النشـــــــــــــــــاط
النزاع المتعلق بالغاء الترقيم النهائي لعملية مسح الاراض
كان خاضع كما تعلم لاختصاص الغرف الادارية المحليــــة
و لقد صدر عن هدا الغرفة الكثير من القرارات تلغي بموجبه
الترقيم النهائـــــــــــــــــــــــــــــي.
مؤخرا صدر عن مجلس الدولة قرار يقضي بان هدا النزاع
اصبحت الغرف الادارية المحلية غير مختصة بل اصبح مــن
اختصاص الغرف الادارية الجهوية
في نظــــــرك لمادا هدا التحول في مسالة الاختصاص من طرف مجلس
الدولـــــــــــــــة و الا ترى في ذلك مشقة للمتقاضي و عدم قيام الغرف
الجهوية باختصاصها العادي في الوقت الذي كان بامكان الغرف المحلية
الفصل في هده النزعات

اشكرك

FLY1001
20-11-2008, 01:45 PM
******************************************

م.ابراهيم
20-11-2008, 02:01 PM
ســــــــــــلام

مما لا شك فيه ان قرار الترقيم النهائي قرار يصدر عن المحافظ العقاري
و بما ان هدا الاخير يمثل سلطة الوالي على مستوى الولاية يعتبر القرار الصادر عنه قرار ولائي و بالتالي يخضع لاختصاص الغرفة الادارية الجهوية .
من هنا نقول ان قرار مجلس الدولة صائب و قانوني و الاختلاف في الاختصاص سابقا كان راجع فقط كما قلت اخي لعدم استقرار القضاء على هدا النزاع و هدا راجع لسبب واحد :
هو ان النزع المتعلق بالغاء الترقيم النهائي نزاع جديد على القضاء الجزائري

لكن هدا سيشكل عبء اضافي على المتقاضين هم في غنى عنه من جهة ارضهم قيدت باسم مجهول ثم باسم الدولة لاحقا بعد مرور المدة القانونية بعامين او باسم مواطن اخر و من جهة بعد الغرفة الجهوية عنه لانه كما تعلم ان الغرف الجهوية الادارية محصورة العدد و موجود في اماكن محدودة ليست في متناول الجميع.

كما هناك اشكالية في قيد العقار باسم الدولة او اشخاص غي رملاكها الحقيقين
و هناك اشكالية في اعلان الملاك الحقيقين على موعد اجراء المسح
و اشكالية في تقيم و مراجعة الوثائق التي تسلم لموظفي مسح الاراض و ما هي مؤهلاتهم لتحديد ملكية كل شخص و قيدها باسمه

اشكرك على هده الفقرة المميزة

FLY1001
21-11-2008, 04:13 PM
*********************************************

FLY1001
22-11-2008, 12:29 PM
voila une adresse pour telecherger des doc de lois : http://www.arblaws.com/board/forumdisplay.php?f=59&order=desc&page=3

FLY1001
22-11-2008, 01:17 PM
http://www.4shared.com/account/home.jsp

FLY1001
22-11-2008, 02:29 PM
http://www.4shared.com/account/home.jsp

أضع بين أيديكم مذكرة بسيطــــــــة و التي قد تعطي ولو فكرة بسيطة عن الشهر العقاري من الجانب التطبيقي ولكــــن بشكل بسيط وغير معمق ومع ذلك فأرى انها تناسب هــــــــــــــــــــــــــــــذه الفقرة
ولا أنسى تقديم لكم الموقع السالف الذكر حساب خاص لتحميل بعض الأعمال و البحوث القانونية
من fly1001

FLY1001
22-11-2008, 02:37 PM
و أيضا بحث بسيط عن الحقوق العينية لكن لم أطلع عليه بتمعن و قد يكون به معلومات ناقصة أو غير دقيقة .. يعتمد عليه ولكن بحذرbusted_red كونه مرجع بسيط

fly1001كـمـبـيـوتـر

م.ابراهيم
22-11-2008, 04:14 PM
ســــــــــــلام

احكي لكم قصة عن مسح الاراضي :
كان راعي الغنم يرعى الغنم باحد المناطق الريفية ، و بهذا الوقت صدفة كان موظفي ادارة مسح الاراضي يقومون بعملهم في مسح القطعة الارضية ساله الموظف لمن هذه الارض قال الراعي مازحا انها لي ، لم يكلف الموظف نفسه عناء طرح سؤال ثاني على الراعي و راح يسجل المعلومة في سجلاته بعد مدة اكتشف الراعي انه مالك لهده الارض عن طريق دفتر عقاري.

قصة ليست من نسخ الخيال انها الحقيقة المرة
حتى نعرف جميعا اين وصلت عملية مسح الاراضي و ما حجم المشاكل التي وقعت بسبب عملية المسح التي اسندت لموظفين لا يعرفون قراءة حتى عقود الملكية و لا حدودها همهم الوحيد هو ملئ الاستمارات و انتهى الامر.

و بهذا يجد صاحب الارض الحقيقي نفسه امام معناة كبيرة من اجل استرجاع ارضه و الذي عليه القيام بما يلــــــــــــــــــي :
ـــ تسجيل دعوى ادارية امام الغرفة الجهوية و يتحمل مصاريفها
ــ يتحمل مصاريف المحامي الذي كان في غنى عنها لان هذا النوع من القضايا صعبت الاجراءات و يجب ان يقوم بها محامي
ـــ عليه باشهار العريضة الافتيتاحية و ما تحمله من مصاريف
ـــ عليه تكليف الراعي امام الغرفة الادارية الجهوية و يتحمل مصاريف المحضر القضائي
ـــ يجمع كل وثائقه و يقوم بنسخها على مرتين ليدفعها للغرفة الادارية
ـــ الانتظار لمدة طويلة تستغرقه مدة المحاكمة لاسترجاع ارضه
ـــ يكون تحت رحمة الغرفة الادراية في الانتظار لقرارها ربما يرجع له ارضه بالغاء الترقيم او ربما لا قدر الله ترفض دعواه
ـــ و هنا لا يبقى له الا الطعن امام مجلس الدولـــــــــــــــة

هذه هي عملية مسح الاراض التي صرفت عليها اموال طائلة

شكرا

FLY1001
22-11-2008, 04:26 PM
oui c'est vrai !!!! dommage mais la loi est la c'est las agents du cadastre qui font pas leur jobs comme il se doit
oui est c'est grave !!!!!!!!

FLY1001
23-11-2008, 08:05 AM
نعم ياسيد/ماني ، فالقصة التي رويتها تقع ومحتملة جدا ، لكن ما الذي جعل الراعي يخبر أعوان المسح ان العقار هو ملكه ؟
إن مشكلة ليست في نظام الشهر العيني أو المسح بدليل النصوص القانونية التي أوجدها الأمر رقم 75/74 و كذا القانون رقن 07/02 .
فقبل أن يقبل تصريح الراعي يجب على أعوان المسح التحقق من هويته .
-يجب على أعوان المسح إذا زعم الحيازة أن يقدم شهودا لهم .
-أما إذا زعم الراعي أنه مالك فإن أعوان المسح ومن خلال بطاقة التحقيق و الرموز من 1-24 تحديد طبيعة الملكية و السند المؤسس عليه التصريح .
-بعد تسليم القسم المساحي المنجز إلى لجنة المسح يتم عرض النزاع ، فأين كان صاحب الحق .
-بعد ذلك يتم إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية ، فإين الإحتجاج الذي قام به صاحب الحق وفقا لنص المادة 15 من المرسوم رقم 76/63 .
-إن للمحافظ العقاري صلاحية ترقين -تصحيح- وثائق المسح ، فإين طلب صاحب الحق .
-إذا كان الترقيم لصالح الراعي مؤقت -وهو الأصل لأنه كما تقول ليس مالك- فلصاحب الحق الحق في الإلتجاء للقضاء وطلب إلغاء الترقيم المؤقت كما تعلم .
وفــــــــــــــــــــــــــــــــــــــي الأخير نصل إلى ما قلته أي بعد فوات مدة قانونية يتم تسليم الراعي الدفتر العقاري -وهو كما قلت قيد سيء النية- والذي يكون إبطاله عن طريق الغرفة الجهوية مؤقتا.
أريد أن أوضح أن نظام الشهر العيني لا يهتم بهذه الحالات كما يهتم بها نظام الشهر الشخصي، فنظام تورنس - الشهر العيني - أوجد لهذه الحالات ما يسمى بصندوق التعويض compensation funds أما النظام الجزائري فهو إنتقالي ولم يصل إلى المرحلة النهائية في االتطبيق لا لشيء إلا كما أكد السيد رئيس الجمهورية لتماطل و تأخر أعمال المســـــــــــــــــــــــــــــــح و كما تعلم أن تأخر المسح= تأخر الإستثمار لأن كل مشروع إستثماري يجب أن يقام على عقار لا يشوبه نزاع ومن الطبيعة التي يحتاجها المشروع - عقار صناعي- فقد تبحر ياسيد/ماني في موقع لكند أو أستراليا أو الكويت وتجد المحافظة العقارية على الخـــــــــط online فلو أردت إنجاز مشروع إستثماري تبدأ بالتحضير له وإختيار العقار المناسب من شكبة الواب وليس كما يحدث لمستثمرين الذين جاؤوا للجزائر ولم يحققوا بعد أية خطوة .
هذا يا سيد/ماني مجرد رأي ........ولك أن تنتقده أو تضيف أو توضح
اخوك :fly1001 bye1

عيـ القلب ــون
24-11-2008, 08:26 PM
جزيت خير الجزاء اخي
معلومات قيمة و مفيدة جدا
لك تقديري

FLY1001
24-11-2008, 08:46 PM
لا شكر على واجب أحب أن تكون هذه الفقرة ذات منفعة عالية لكل من يتصفحها لذا فأن أحرص كلما دخلت في هذا الموقع على تقديم الجديد ..... يجب على كل واحد أن يقدم لأخيه ما يعرق من معلومات ................لتعم لفائدة شكرا من جديد .

FLY1001
25-11-2008, 02:02 PM
ملاحظة : أنظمة الشهر متنوعة ولكن أهمها .

أقدم لكم اليوم موضوع بسيط بعنوان :


أنظمة الشهــر العقاري .


إن الهدف الرئيس من الشهر العقاري هو تحقيق الاستقرار اللازم للملكية العقاري بما يتناسب و أهميته تأثيرها على الاقتصاد، وهذا الاستقرار تتعدد انعكاساته الإيجابية على الجوانب القانونية والاقتصادية والاجتماعية في حياة المجتمع
وبغية تحقيق هذه الأهداف وضعت أنظمة لتسجيل أو شهر المعاملات العقارية يتم بموجبها قيد العقارات في دفاتر، سجلات و التي تصبح مرجعا للناس لمعرفة أوضاع العقارات من الناحية القانونية والمادية، وعموما فأنظمة الشهر تعددت و تنوعت غير أنه يمكن تصنيفها إلى نظامين أساسيين هما :
المطلب الأول : نظام الشهر الشخصي .
المطلب الثاني : نظام الشهر العيني .



المطلب الأول


نظام الشهر الشخصي .


تحددت معالم هذا النظام في فرنسا عبر قانون 28/06/1795 و الذي أوجب شهر الرهن العقاري بالإضافة إلى الهبة ، و يعد هذا القانون النموذج الأمثل لنظام الشهر الشخصي ، وعليه يتعين دراسة هذا النظام من خلال فرعين أساسيين ، على النحو التالي :
الفرع 1- مبادئ النظام.
الفرع 2- عيوب النظام .


الفرع الأول :


مبادئ هذا النظام .


يعتمد على انتقال الحقوق العقارية بمجرد التعاقد ، و يلعب الرضا دورا هاما في هذا النظام قصد نقل الحقوق ، ومنه لا يتعين اللجوء إلى أي شكل معين ، و منه فإن القيد لا يعتبر شيىء ضروري بل مجرد وسيلة لإعلام الغير .
و أهم من ذلك فإن القيد على مستوى مصالح الحفظ يتم على أساس اسم الشخص الذي قام بالتصرف العقاري و ليس على أساس العقار ، ومنه فإن العقار لا يعرف برقمه و لا بذاته و لكن يعرف العقار باسم مالكه ، لذا سمي هذا النظام بنظام الشهر الشخصي ، كما أن هذا نظام يجعل من يريد الكشف عن عقار ما أن يبادر إلى إجراء بحث عن اسم مالكه ، فضلا أن عملية الشهر أو القيد لا يمارس عليها أية مراقبة من طرف جهة متخصصة في الشؤون العقارية من خلال التحقق من صحة المعاملة محل عملية القيد .
كما أن الشهر في ظل هذا النظام لا يطهر التصرف من أي عيب ، وعليه فإن قيد العقد لا يترتب عنه انتقال الملكية بشكل نهائي و لا يحمي المتصرف إليه ضد صاحب الحق العيني ، حيث أنه يمكن لصاحب الحق استرجاعه عن طريق الطعن ، و يستنتج أن هذا النظام يحمي بدراجة الأولى صاحب الحقيقي و لا يمكن الاعتماد على القيد أو التسجيل للتخلص بشكل نهائي من العيوب الواردة في العقد .


الفرع الثاني :


عيوب نظام الشهر الشخصي .



من بين أهم العيوب التي لوحظت من خلال الممارسة على هذا النظام ، نجملها في النقاط التالية :
1- لا يقدم ضمانات للمتصرف لهم لأن الحق المكتسب معرض للزوال في أي وقت ، سيما في حالة الطعن في التصرف و الذي قد يترتب عنه بطلان التصرف أو فسخه ، وهذا يجعل المعاملات العقارية غير مستقرة و تفتقد للثقة .
2- أنه يقوم على قيد العقارات المتعامل فيها على أساس أسماء ، ومنه فمن يبحث عن عقار معين ملزم بالبحث و الكشف على اسم المالك و تحقق من تسلسل أسماء المالكين و إغفال إسم واحد أو الخطأ فيه يؤدي إلى استقاء معلومات خاطئة تزيد من هشاشة هذا النظام سيما في المناطق التي تتشابه فيها الأسماء أو التلقيب .
3- يعتمد على طرق ثلاثة للشهر فبالنسبة للحقوق العينية الأصلية فشهرها يتم عن طريق التسجيل ، أما بالنسبة للحقوق العينية التبعية فيتم الشهر عن طريق القيد ، وهنا حقوق أخرى يتم شهرها ‘نسخة طريق ما يسمى بتأشير على الهامش ، وتجدر الإشارة أن النصوص المعتمدة على هذا التميز لم تبرر ذلك و لم تقدم الأسباب لهذا المنهاج .


المطلب الثاني :


نظام الشهر العيني .


يجعل هذا النظام عملية الشهر الوسيلة الوحيدة لاكتساب الحقوق أو فقدها و يستند القيد أو التسجيل على موقع العقار و رقمه والمخطط المتضمن العقار والمنطقة و المكان المسمى و التي يوجد ضمنها هذا العقار ، و سندرس هذا النظام من خلال فرعين :
الفرع 1- مبادىء هذا النظام .
الفرع 2- عيوب هذا النظام .


الفرع الأول :


مبادئ هذا النظام .


يقوم هذا النظام على أساس العقار ذاته ، بحيث يتم القيد ضمن السجل العقاري و الذي يتكون من مجموعة من صحف العينية بحيث تخصص صحيفة لكل عقار ، و يقيد ضمنها كل ما يتعلق بالعقار من بيانات و صفية و قانونية أي هوية العقار ، وعملية البحث لا تتطلب إلا الرجوع إلى الصحيفة التى تمثل هوية العقار ، و تجدر الإشارة أن وزارة المالية قد اعتمدت منذ مدة نظام معلوماتي يدعم النظام أطلق عليه تسمية DFG أي نظام المعلومات العقارية العامة DOCUMENTATION FONCIERE GENERALE والتي تعمل بالتوازي و انسجام مع تلك المستعملة من طرف مصالح مسح الأراضي للإيجاد تطابق بين المعلومات بين المصالح و كذا مواصلة تحيين المعلومات بانتظام .
وتشرف على عملية الشهر مصلحة تسمى " المحافظة العقارية " و التي كانت في شكل مكاتب تابعة للمديرية الفرعية للولاية لشؤون أملاك الدولة و الشؤون العقارية و التي كانت تحت وصاية وزارة المالية كما جاء في نص المادة الأولى من المرسوم رقم 76/63 ، و بموجب المرسوم التنفيذي رقم 65-91 المؤرخ في 02/03/1991 أصبحت مصلحة عمومية مستقلة تابعة لمديرية الحفظ العقاري على مستوى الولاية التابعة لمديرية العامة لأملاك الوطنية على مستوى وزارة المالية .
أما لعملية القيد في ظل هذا النظام فأصبحت تعتمد على وسائل فنية من خلال التحري و التحقيق المسبق و الذي يعتمد على أسس فنية مساحية طبوغرافية قانونية ، بحيث يتم التحري و التحقق من المعلومات الخاصة بكل عقار و الذي تتولاه مصالح المسح .
و تجدر الملاحظة أنه في ظل هذا النظام فإن لإجراءات نقل الحق العقاري تنقسم إلى مرحلتين ، مرحلة التعاقد ثم مرحلة القيد أو الشهر ، فالأثر الملزم للتعاقد ينفصل عن الأثر العيني سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير ، فالعقد يرتب التزامات شخصية و تعد بذلك الشكلية سند اكتساب الحق ، فهي تنشئ الحقوق العقارية و في هذا النظام ، غير أنه في حالة عدم شهر التصرف في البطاقات العقارية فإن الحق محل المعاملة لا ينتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير .
كما أن هذا النظام يمنح حماية للحقوق المقيدة من خطر اكتسابها من قبل الغير عن طريق التقادم مثل سوريا ، أما بالنسبة لألمانيا و سويسرا فتجعل اكتساب الحقوق المقيدة عن طريق التقادم جد صعبة ، أما بالنسبة للمشرع الجزائري فإن نصوص القانون المدني تسمح باكتساب الحقوق عن طريق التقادم في حين أن قوانين الشهر التي اعتمدت نظام الشهر العيني لا تسمح بذلك و يتعين التنصيص صراحة على عدم إمكانية اكتساب الحقوق العقارية ضمن المناطق التي تم مسحها في إطار الأمر رقم 75/74 .
لقد أوجد هذا النظام السيد روبرت تورنس " Robert R. Torrens" الذي كان يعمل كعون في الجمارك ، و فكر في هذا النظام بعد تأثر من الورطة التي وقع فيها أحد زملائه عندما تعامل في عقار و فقد على إثرها كل أمواله ، لذا قام السيد تورنس بمطابقة نظام تسجيل البواخر على العقارات وتحقق ذلك بعد أن تم انتخابه في البرلمان الأسترالي سنة 1857 و بعد مجهودات تم اقتراح القانون الخاص بإصلاح نظلم تسجيل المعاملات العقارية و في 02جويلية 1858 دخل القانون حيز التنفيذ تحت عنوان " Real Property Act " ، و أهم المزايا التي يوفرها هذا النظام نذكر بالأخص :
1. تصفية الملكية و تطهيرها وقت إنشاء السند ، ومنه تظهر ملكية جديدة.
2. منح قوة ثبوتية التامة للقيد ضمن السجل العقاري .
3. ضرورة الإعلان عن كل الحقوق العينية العقارية و كل تغير يطرأ عليها .
4. إجراء مراقبة مسبقة لكل عقد خاضع للشهر قبل قيده في السجل العقاري .
5. تسهيل تداول و التعامل في الملكية العقارية .
و تجدر الإشارة أن هذا النظام بدأ العمل به في ظل الاستعمار الفرنسي ، وكانت البداية من خلال أعمال اللجنة البرلمانية الخاصة لسنة 1891 و التي تما اعتماد جزء منها ضمن قانون 17/03/1898 ، ثم قانون 16 أفريل 1930 و الذي تضمن تجديد عام للمسح ، مراقبة من خلال تحيين مسح نابوليون ، ثم قانون 17 ديسمبر 1941 و أخيرا المرسوم المؤرخ في 4 جانفي و 30 أفريل سنة 1955 و التي تضمن إصلاح نظام الشهر العقاري ، و بعد الاستقلال تم تكريس هذا النظام من خلال الأمر رقم 75/74 و المرسوم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري ، وأهم المبادئ التي يقوم عليها هذا النظام نذكر :
أولا- مبدأ المرآة :
تقتضي هذا المبدأ أن يسمح نظام الشهر العيني وسيلة تحقيق علنية لكل الأوضاع المادية و القانونية المتعلقة بالعقار ، بحيث يقدم معلومات عن هوية مالك الحقوق و طبيعتها بالإضافة على الأعباء التي تثقل العقار ، ومدى وجود معارضة من الغير أم لا ، فضلا عن ذكر أوصاف العقار المادية سواء فيما يخص المساحة ، الحدود ، طبيعة الأرض ، و منه فإن المتعامل في العقار سيقدر أحسن تقدير ما سوف يقدم عليه من معاملة بشأن عقار معين مادام أن هذا المبدأ يعكس حقيقة الحالة المادية و القانونية للعقار موضوع المعاملة المستقبلية ، فالمشتري له مقارنة الثمن الذي ينوي أن يدفعه مقابل اقتناء عقار معين و له الحكم بروية حول مدى تناسب الثمن و القيمة الحقيقية للعقار ، كما أن للدائن إمكانية معرفة ما إذا كانت قيمة العقار المقدم كضمان للدين كفيلة بتسديد الدين .
ثانيا- مبدأ تطهير الحقوق [1] (http://www.echoroukonline.com/montada/showthread.php?t=47301&page=2#_ftn1) :
أي أن الحق المقيد ضمن السجل العقاري خالي من أي إمكانية سلبه من الغير، لأن الحق قيد مطهراً و أن المالك صاحب العقار هو المالك الحقيقي و ليس هناك احتمال بروز مالك أخر يدعى ملكية العقار كما هو الحال في نظام الشهر الشخصي بحيث أن المالك الجديد أو المشترى يبقى مهددا من الحين إلى الأخرى بالطعن في السند المشهر، وعليه فبعد القيد في السجل العقاري فإن هذا السجل الرسمي يعتبر المصدر لإنشاء وانتقال الحقوق و إلغاء أو انقضاء الحقوق ،فيكن القيد الجديد بمثابة شهادة ميلاد جديدة للعقار بحيث يطهر الحقوق من الحقوق القديمة التي كانت تثقله وفي المقابل فإنه لا يعترف بالحقوق و الأعباء التي لم تشهر[2] (http://www.echoroukonline.com/montada/showthread.php?t=47301&page=2#_ftn2) .

ثالثا- مبدأ الضمان :
ومفاده أن هذا النظام يوفر للمتعامل في العقار الثقة بالحقوق العقارية ، و ذلك بمنح و سائل تحمي حقوقهم المشروعة، بحيث لهم إمكانية الطعن في الحقوق التي تم قيدها ضمن السجل العقاري إذا تمت سؤ نية ، و إلغائها و منه إلغاء الشهر باسم سيئ النية و قيدها باسم أصحابها الحقيقيين ، كما لهم إمكانية الحق في الحصول على تعويض بدلي مقابل تضيع و عدم إمكانية استرجاع الحقوق .

الفرع الثاني :


عيوب هذا النظام .


ينطوي هذا النظام على العيوب التالية :
1- أنه يسمح للغير حسن النية باكتساب حق عيني و إن كان صادرا من غير مالك مادام هو الشخص المقيد على أنه هو المالك أو صاحب الحق .
2- يتطلب إنجاز أعمال تكوين السجل العقاري نفقات جد باهظة و مدة زمنية طويلة سواء من المصالح الإدارية و الفنية المشرفة على العملية .

معلومات بسيطة ومختصرة بشدة من محاضرة قدمتها في إطار تكوين .
من إعداد : FLY1001


[1] (http://www.echoroukonline.com/montada/showthread.php?t=47301&page=2#_ftnref1)- REVUE DE DROIT DE MCGILL , François Brochu«Qualifié par un auteur de principe du rideau» vol47 page 636 .


[2] (http://www.echoroukonline.com/montada/showthread.php?t=47301&page=2#_ftnref2) - تنص المادة 16 من الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 و المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري : " لإن العقود الإرادية و الإتفاقات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو إنقضاء حق عيني ، لا يكون لها أثر حتى بين الأطراف إلآ من تاريخ نشرها في مجموعة البطاقات العقارية ".

FLY1001
30-11-2008, 02:27 PM
أضع بين أيدكم ثلاثة 03 ملفات مضغوطة تحتوى على ملفات في القانون و بحوث متونوعة للتحميل .
fly1001كـمـبـيـوتـر

FLY1001
30-11-2008, 02:37 PM
محــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــاولة الثانية جيد

FLY1001
03-12-2008, 03:54 PM
الصفـــــــــــــــــــة qualite

أقترح عليكم مشكل هام يواجه كل من يرفع دعوى عقاري ؟؟؟؟؟؟؟؟
إن المنازعة العقارية معقدة جدا و أول مشكل يواجـــــه رافع الدعوى شرط الصفة طبقا لنص المادة 459 ق.إ.م .
فمن يرفع دعوى إستحقاق عليه أن يثبت صفته .
فماهي الصفة ؟؟؟؟
الصفة هي علاقة رافع الدعوى بالحق الموضوعي محل الطلب القضائي أو المركز القانوني المراد حمايته .
فمن يرف دعوى و يطالب بالقسمة لعقاؤت التي خلفها جده مثلا يجب عليه إثبات أنه مالك للعقار محل الطلب القضائي و يتم ذلك وفقا لما يلي :
1-يقدم عقد الملكية بإسم جده .
2- ثم هناك وثيقيتين الوادة تغني عن العقد وأخرى لا وهما :
أ-أن يقدم شهادة توثيقية وفقا لنص المادة 91 من المرسوم رقم 76/63 و هي الشهادة التي تحصر الملاك أو الورثة و تحصر التركة بأن يتم ذكر فيها إلا العقارات التي بقيت في ال\مة امالية مورث الأطراف و تستبعت العقارات التي تصرف فيها .
ب- أن يقدم الوثيقة الأولى أي العقد + الشهادة العقارية وهناك أنواع منها يستحسن تقديم شهادة سلبية (كشف المعملات العقارية الإستخلاصي) بمعني يذكر هذا الكشف إلا العقود المتضمنة عقارات التي لم يتم التصرف فيها أو يقم العقد+كشف المعاملات العقارية حالة كاملة + العقود التي يذكرها المحافظ العقاري في الشهادة العقارية أي عقود المؤسس عليها الطلب القضائي و العقود التي تتضمن تصرف سلبي أقدم عليه مورث الأطراف .
ج- الشهادة التوثيقية +الشهادة العقارية = لا مشكل .
ج2-العقد+شهادة عقارية إستخلاصية+ فريضة = لا مشكل .
ج3-العقد+شهادة عقارية حالة كاملة+العقود الإيجابية و السلبية+ فريضة =لامشكل .
يتم فحص قيام العلاقة بين المدعي و الحق الموضوعي محل الطلب بالتحقق من ان الملكية إنتقلت من الجد ثم الب ثم افبن بدون أن يتصرف فيها أحد من الورثة .
طبعا عقد الفريضة لا يساوي شهادات الميلاد لأن ليس كل قريب وارث و مركز الوارث يثبت أولا بعقد الفريضة أو الشهادة التوثيقية .
3- أما إذا تعلق الأمر بدفتر عقاري فهذا السند لوحده يكفي لأن كل تصرف يقيد فيه وأن كل دفتر يمثل عقار لأن الأمر يتعلق بنظام الشهر العيني ولا يقدم إلا الدفتر الذي يتضمن العقار المراد قسمته .


شرح بسيط من fly1001 كـمـبـيـوتـر

FLY1001
06-12-2008, 12:40 PM
أتمنى أن أكون قد ساعدتكم من خلال هذه الفقرة ؟؟؟؟؟؟كـمـبـيـوتـر
part 2 ليس مثل السابق فهو جديد .

FLY1001
06-12-2008, 01:16 PM
لاخظت أن winzip لايضغط الملفات بالعربية فقمت بضغطها winrar ثم بwinzip ليقبلها المنتدى ..........................شكرا . كلمة المرور : 1
password : 1

nacim
06-12-2008, 01:26 PM
شكرا فلاي لكن المضغوطة بكلمة المرور...؟؟

FLY1001
06-12-2008, 02:02 PM
إقراء الرسالة السابقة كلـــــــــــــــــــــــمة المرور : 1
password is : 1
معذرة التشفير من أجل رفع الملفات المضغوطة بالعربية فقط لأن الفقرة تقدم معلومات صحيحة و موثوقة وبدون تشفير لتعم الفائدة
معذرة مرة أخرى .

kamelio
10-12-2008, 10:13 AM
شكرا فلاي
لكن ماذا عن العقار الصناعي بالجزائر -مفهومه و من هو المختص بمنازعاته؟
شكرا

bila258
10-12-2008, 11:33 AM
من فضلك أخي fly1001 أرجو منك المساعدة في بحثي الضمانات المقررة للمشتري في البيع على التصاميم لم أعثر على أي مراجع.شكرا مسبقا

FLY1001
10-12-2008, 02:05 PM
شكر على سؤال أضن أن لديا بعض الكتب و مذكرات حول الموضوع ولكن إذا أردت تعريف العقار الصناعي فهو عقار مخصص لمشاريع ذات طابع صناعي أي يستقبل منشآت صناعية وفي الجزائر فهذا العقار يسير من قبل جهات إدارية مكلفة بتسير المناطق الصناعية ، وهذا الموذوع مرتبط اساس بالإستثمار.
أما عن المنازعات فيجب تحديد الجهة المعنية بالمنازعة كما تعلم فحتى في العقارات الأخرى هناك فرق في الإحتصاص يعنمد فيها على المعيار العضوي و المعيار الموضوعي .
إذا أردك معلومات أكثر أرجوا تحديد الموضوع و نوع المنازعة وإن شاء الله سأقدم لك معلومات وافية و كذا الوقت لأنني جد مشغــــــول .
شكرا لك مرة ثانية و نبهني إذا رغبت في معلومات مستفيضة .كـمـبـيـوتـر

FLY1001
10-12-2008, 02:10 PM
من فضلك أخي fly1001 أرجو منك المساعدة في بحثي الضمانات المقررة للمشتري في البيع على التصاميم لم أعثر على أي مراجع.شكرا مسبقا


متـــــــــــــــــــــــى تحتاج المعلومات كأخر أجل ؟؟؟؟؟ إنني جد مشغول حاليا
أرجوا الإجابة لكي اساعدك icon30

FLY1001
10-12-2008, 02:48 PM
إبدأ مـــــــــــــــــــــــن هنا :
-الوكالة الوطنية للوساطة وضبط العقار
إن تأسيس الوكالة الوطنية للوساطة و التنظيم العقاري يقع في الخط المستقيم للمجهودات المقدمة من السلطات العمومية من اجل انبثاق سوق العقار الاقتصادي حيوي وشفاف.
النظام الأساسي لتسيير الوكالة الوطني للوساطة و التنظيم العقاري
أسست هته الأخيرة في افريل 2007 من اجل دعم الاستثمار، و تعتبر مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري موضوعة تحت وصاية ( سلطة ) وزير الصناعة و ترقية الاستثمارات، و تتم إدارتها عن طريق مجلس الإدارة المؤلف من اثنا عشر عضوا.
مهمة الوكالة الوطنية للوساطة والتنظيم العقاري
-التسيير، الترقية، الوساطة والتنظيم العقاري- تلك هي المهام الممارسة تحت عنوان ترقية الاستثمار.
-الوساطة العقارية:تسير عن طريق العهدة و لحساب المالك مهما يكن النظام الأساسي القانوني للممتلكات.
-ملاحظة و إعلام:الوكالة الوطنية للوساطة والتنظيم العقاري تعلم السلطة القرارية المحلية المعنية بكل معلومة متعلقة بالعرض والطلب العقاري و غير المنقولات، اتجاهات السوق العقاري و آفاقه المستقبلي

-ضبط السوق العقاري والمنقولات للمساهمة في انبثاق سوق عقاري موجه للاستثمار.

المحفظة العقارية للوكالة الوطنية للوساطة و التنظيم العقاري:
محفظة العقار للوكالة الوطنية للوساطة والتنظيم العقاري متكونة من:
-الأصول الفائضة للمؤسسات العمومية الاقتصادية:

-أراضي غير مستغلة أو لا غاية لها.
-أراضي مستعملة خارج الغرض الاجتماعي.
-أراضي مستقلة أو منفصلة عن المجاميع الأكثر اتساعا للمؤسسات العمومية الاقتصادية و التي تعتبر غير ضرورية للنشاط.
-الأراضي التي غيرت النظام الأساسي القانوني و تعتبر خارج النشاط للمؤسسات العمومية الاقتصادية.
-الأراضي المطروحة في السوق من قبل المؤسسات العمومية الاقتصادية.

-الأصول المتبقية: ( عقارات و مباني) الذائبة للمؤسسات العمومية الاقتصادية

-الأراضي غير المخصصة أو غير المستعملة و الواقعة في المناطق الصناعية.

أدوات الوكالة الوطنية للوساطة والتنظيم العقاري :

· بنك المعلومات.

· جدول أسعار السوق.

· ملحوظات حول سوق المنقولات و العقار.
للاستعلام أكثر حول العقار الاقتصادي، انظر تحديدا الأربع مراسيم التنفيذية التالية و الصادرة في افريل 2007:
· رسوم التنفيذي رقم 07-119 المؤرخ في 23 افريل 2007 حاملا تأسيس الوكالة الوطنية للوساطة و التنظيم العقاري.( ANIREF )
· المرسوم التنفيذي رقم 07-120 المؤرخ في 23 افريل 2007 تنظيم، تكوين وسير لجنة إرشاد التحديد الموضعي و ترقية الاستثمارات والتنظيم العقاري.( CALPIREF )
· المرسوم التنفيذي رقم 07-121 الصادر في 23 افريل حاملا لتطبيق الرخصة رقم 06-11 الصادرة في 30 أوت 2006 محددة لشروط وطرق التنازل و بيع الأراضي المدونة للقطاع الخاص للحكومة و الموجه لتحقيق مشاريع الاستثمار.



· المرسوم التنفيذي رقم 07-122 المؤرخ في 23 افريل 2007 حاملا شروط تسيير الأصول المتبقية للمؤسسات العمومية المستقلة و غير المستقلة الذائبة و شروط تسيير الأصول المتبقية للمؤسسات العمومية الاقتصادية و الأصول الفائضة على مستوى المناطق الصناعية.

الوكالة الوطنية لتطويرالاستثمار
إن مواكبة الاستثمار تمثل غاية أساسية للسلطات العمومية
أسست الوكالة الوطنية لترقية الاستثمارات لتحقيق هذه الغاية تحت رقابة و توجيه الوزير المكلف بترقية الاستثمارات، تقوم الوكالة الوطنية لترقية الاستثمارات بممارسة مهامها في 7 مجالات بارزة ( كبيرة):

- إعلام: استقبال و إعلام المستثمرين

- تسهيل: التعرف إلى القواعد المعيقة لتحقيق الاستثمارات، و اقتراح معايير تنظيمية من اجل معالجة هته القواعد المعيقة

- ترقية الاستثمار: ترقية المحيط العام للاستثمار في الجزائر، و تحسين ودعم صورة الجزائر في الخارج.

- إرشاد: تقديم النصح و مواكبة المستثمرين لدى الإدارات الأخرى خلال تحقيقهم لمشاريعهم.

- مساهمة تسيير العقار الاقتصادي: إعلام المستثمرين بوجود الأوعية العقارية ( الوعاء العقاري) و ضمان تسيير محفظة العقارات.

- تسيير المزايا: التأكد من أهلية الانتخاب للمزايا المتعلقة بالاستثمار المعلن عنها، المساهمة في تعريف المشاريع التي تمثل فائدة استثنائية للاقتصاد الوطني و المساهمة في مناقشة المزايا القبلة للتمييز في هذه المشاريع.

- متابعة: ضمان خدمة الملاحظة، الإحصاء و السماع المحمول على الحكومة لتقدم المشاريع المسجلة بواسطة إعادة الانتشار المؤسساتي المدرج في أكتوبر 2006 ، مهام الوكالة الوطنية لترقية الاستثمار دعمت فيما يخص التسهيلات، الترقية، الإعلام و الإرشاد بالمقابل خففت المهام المتعلقة بالمزايا.

راوبط :
http://www.mipi.dz/index_fr.php?page=doc&titre=doc4
http://www.mipi.dz/index_fr.php?page=doc&titre=doc3
http://www.mipi.dz/index_fr.php?page=doc&titre=doc2
http://www.mipi.dz/index_fr.php?page=doc&titre=doc1
fly1001كـمـبـيـوتـر

FLY1001
10-12-2008, 02:53 PM
نصوص بيــــــــــــــــــــــــــــــــــــع على تصاميم :


مرسوم تشريعي رقم 93-03 مؤرخ في 7 رمضان عام 1413 الموافق أول مارس سنة 1993 يتعلق بالنشاط العقاري

إن رئيس المجلس الأعلى للدولة،

- بناء على الدستور لا سيما المادتان 115 و 117 منه،

- وبناء على الإعلان المؤرخ في 9 رجب عام 1412 الموافق 14 يناير سنة 1992 والمتضمن إقامة المجلس الأعلى للدولة،

- وبناء على المداولة 92-02/ م.أ.د المؤرخة في 11 شوال عام 1412 الموافق 14 أبريل سنة 1992 والمتعلقة بالمراسيم ذات الطابع التشريعي،

- وبمقتضى الأمر رقم 66-154 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو سنة 1966 والمتضمن قانون الإجراءات المدنية، المعدل والمتمم،

- وبمقتضى الأمر رقم 66-156 المؤرخ في 18 صفر عام 1386 الموافق 8 يونيو 1966 والمتضمن قانون العقوبات، المعدل والمتمم،

- وبمقتضى الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون المدني، المعدل والمتمم،

- وبمقتضى الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 20 رمضان عام 1395 الموافق 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون التجاري، المعدل والمتمم،

- وبمقتضى الأمر رقم 76-92 المؤرخ في 29 شوال عام 1396 الموافق 23 أكتوبر سنة 1976 والمتعلق بتنظيم التعاونية العقارية،

- وبمقتضى القانون رقم 80-07 المؤرخ في 28 رمضان عام 1400 الموافق 9 غشت سنة 1980 والمتعلق بالتأمينات،

- وبمقتضى القانون رقم 81 01 المؤرخ في 2 ربيع الثاني عام 1401 الموافق 7 فبراير سنة 1981 والمتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستعمال السكني أو المهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة والجماعات المحلية ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات والهيئات والأجهزة العمومية،

- وبمقتضى القانون رقم 86-07 المؤرخ في 23 جمادى الثانية عام 1406 الموافق 4 مارس سنة 1986 والمتعلق بالترقية العقارية،

- وبمقتضى القانون رقم 87-03 المؤرخ في 27 جمادى الأول عام 1407 الموافق 27 يناير سنة 1987 والمتعلق بالتهيئة العمرانية،

- وبمقتضى القانون رقم 88-01 المؤرخ في 22 جمادى الأول عام 1408 الموافق 12 يناير سنة 1988 والمتضمن القانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الاقتصادية،

- وبمقتضى القانون رقم 88-25 المؤرخ في 28 ذي القعدة عام 1408 الموافق 12 يوليو سنة 1988 والمتعلق بتوجيه الاستثمارات الخاصة الوطنية،

- وبمقتضى القانون رقم 88-27 المؤرخ في 28 ذي القعدة عام 1408 الموافق 12 يوليو سنة 1988 والمتضمن تنظيم التوثيق،

- وبمقتضى القانون رقم 89-12 المؤرخ في 2 ذي الحجة عام 1409 الموافق 5 يوليو سنة 1989 والمتعلق بالأسعار،

- وبمقتضى القانون رقم 90-22 المؤرخ في 27 محرم عام 1411 الموافق 18 غشت سنة 1990 والمتعلق بالسجل التجاري،

- وبمقتضى القانون رقم 90-25 المؤرخ في أول جمادى الأولى عام 1411 الموافق 18 نوفمبر سنة 1990 والمتضمن التوجيه العقاري،

- وبمقتضى القانون رقم 90-29 المؤرخ في 14 جمادى الأولى عام 1411 الموافق أول ديسمبر سنة 1990 والمتعلق بالتهيئة والتعمير،

- وبمقتضى القانون رقم 90-30 المؤرخ في 14 جمادى الأولى عام 1411 الموافق أول ديسمبر سنة 1990 والمتضمن قانون الأملاك الوطنية،

- وبعد استطلاع رأي المجلس الاستثماري الوطني،

يصدر المرسوم التشريعي التالي نصه:

المادة الأولى : يحدد هذا المرسوم التشريعي الإطار العام المتعلق بالنشاط العقاري،

الفصل الأول

الترقية العقارية

المادة 2 : يشتمل النشاط العقاري على مجموع الأعمال التي تساهم في إنجاز أو تجديد الأملاك العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو تلبية حاجات خاصة.

يمكن أن تكون الأملاك العقارية المعنية محال ذات الاستعمال السكني أو محال مخصصة لإيواء نشاط حرفي أو صناعي أو تجاري.

المادة 3 : يدعى كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس النشاطات المذكورة في المادة 2 السابقة، متعاملا في الترقية العقارية.

ويعد المتعاملون في الترقية العقارية تجارا، باستثناء الذين يقومون بعمليات في الترقية العقارية لتلبية حاجاتهم الخاصة أو حاجات المشاركين في ذلك.

المادة 4 : فضلا عن الأحكام التي نصت عليها في هذا المجال المادة 2 من الأمر رقم 75-59 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون التجاري المذكور أعلاه، تعد أعمالا تجارية بحكم غرضها، الأعمال الآتية:

- كل نشاط الاقتناء والتهيئة لأوعية عقارية قصد بيعها أو تأجيرها،

- كل النشاطات التوسطية في الميدان العقاري، لا سيما بيع الأملاك العقارية أو تأجيرها،

- كل نشاطات الإدارة والتسيير العقاري لحساب الغير.

المادة 5 : تخضع كذلك لأحكام هذا المرسوم التشريعي نشاطات الترقية العقارية التي تقوم بها الشركات المدنية العقارية إذا كانت هذه النشاطات ليس الغرض منها توفير الحاجات الخاصة لأعضاء تلك الشركات.

المادة 6 : تخول ممارسة النشاطات المذكورة في المواد 2 و 3 و 4 و 5 أعلاه، طبقا للتشريع المعمول به ووفق الشروط المحددة في هذا المرسوم التشريعي، لكل شخص طبيعي أو معنوي يتمتع بالأهلية القانونية للقيام بأعمال تجارية.

المادة 7 : يمكن أن ترشح لمساعدة الدولة حسب الأشكال والشروط القانونية المعمول بها أو التي ستحدد، نشاطات الترقية العقارية التي تستهدف إنجاز مساكن ذات طابع اجتماعي مخصصة للبيع أو التأجير.

وستبين بدقة الواجبات المرتبطة بالمساعدة والعقوبات المتعلقة بها في دفتر شروط يقيد المستفيد.

الفصل الثاني

علاقة المتعامل في الترقية العقارية بالمشتري

المادة 8 : تظل المعاملات التجارية التي تتعلق ببناية أو جزء من بيانات، خاضعة للتشريع المعمول به ولا سيما أحكام القانون المدني في هذا المجال، مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها أدناه والمتعلقة بالبيع اعتمادا على التصاميم.

وقبل أي تسليم بناية إلى المشتري، يتعين على المتعامل في الترقية العقارية أن يطلب من المهندسين المعماريين والمقاولين المكلفين بإنجاز المنشآت شهادة تأمين تحملهم المسؤولية المدنية العشرية المنصوص عليها في أحكام القانون المدني، لا سيما المادة 554 منه، وطبقا للقانون المتعلق بالتأمينات لا سيما موارده من 94 إلى 99 .

تبلغ نسخة التأمين المذكورة في الفقرة السابقة إلى المشترين يوم حيازة ملكية البناية كأقصى أجل.

وإن لم يكن ذلك، يحمل المتعامل في الترقية العقارية المسؤولية المدنية زيادة على الأحكام التي ينص عليها القانون في هذا المجال.

المادة 9 : يمكن المتعامل في الترقية العقارية أن يبيع لأحد المشترين بناية أو جزء من بناية قبل إتمام الإنجاز، شريطة تقديم ضمانات تقنية ومالية كافية كما تنص على ذلك المواد 10 و 11 و 17 و 18 أدناه. وفي هذه الحالة، تستكمل صيغة المعاملة التجارية بعقد بيع بناء على التصاميم وتكون خاضعة للأحكام المنصوص عليها في هذا الفصل.

المادة 10 : يجب أن يشتمل عقد البيع بناءا على التصاميم الذي يحدد نموذجه عن طريق التنظيم، تحت طائلة البطلان، على ما يأتي، زيادة على الصيغ المعتادة:

- العناصر الثبوتية للحصول على رخص البناء المنصوص عليها في التنظيم الجاري به العمل،

- وصف البناية المبيعة أو جزء البناية المبيع ومشتملات ذلك،
- آجال التسليم وعقوبات التأخير المرتبطة بها في حالة عدم احترام هذه الآجال،

- السعر التقديري وكيفيات مراجعته إن اقتضى الأمر،

- شروط الدفع وكيفياته،

- طبيعة الضمانات القانونية وضمان حسن الانتهاء والضمانات الأخرى التي يعطيها المتعامل في الترقية العقارية للمشتري مقابل تسبيقات وسلف ودفعات مجزأة، المنصوص عليها في العقد، ودعم الالتزامات التعاقدية الأخرى.

ويمكن أن يستكمل العقد النموذجي من جهة أخرى بأي بند آخر خاص تراه الأطراف ضروريا دون أن تقل الضمانات التعاقدية على أي حال عن تلك التي ينص عليها العقد النموذجي كما هو محدد عن طريق التنظيم.

المادة 11 : يتعين على المتعامل في الترقية العقارية في عمليات البيع بناء على التصاميم أن يغطي التزاماته بتأمين إجباري يكتتبه لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة المنصوص عليها في التشريع المعمول به.

وتفرق شهادة الضمان إجباريا بالعقد المنصوص عليه في المادة 10 السابقة.

المادة 12 : يحرر عقد البيع بناءا على التصاميم على الشكل الأصلي ويخضع للشكليات القانونية في التسجيل والإشهار. كما يشتمل في آن واحد على البناية وعلى القطعة الأرضية التي شيدت المنشأة فوقها.

المادة 13 : يستكمل العقد المنصوص عليه في المادة 12 السابقة بمحضر يحرر حضوريا في نفس مكتب الموثق، لإثبات حيازة الملكية من المشتري وتسليم البناية التي أنجزها المتعامل في الترقية العقارية وفق الالتزامات التعاقدية.

وعندما يتعلق البيع ببناية مقسمة إلى أجزاء، يرفق المحضر المذكور في الفقرة السابقة ببيان وصفي لتقسيم الملكية المشتركة يحرر بعناية المتعامل في الترقية العقارية طبقا للتنظيم الجاري به العمل.

المادة 14 : لا تتم حيازة ملكية بناية أو جزء من بناية من المشتري، إلا بعد تسليم شهادة المطابقة المنصوص عليها في القانون رقم 90-29 المؤرخ في 19 ديسمبر سنة 1990 والمذكور أعلاه. غير أنه ليس لحيازة الملكية وشهادة المطابقة أثر إعفائي من المسؤولية المدنية المستحقة ولا من ضمان حسن إنجاز المنشأة التي يلتزم بها المتعامل في الترقية العقارية خلال أجل سنة واحدة.

المادة 15 : يحدد العقد المذكور في المادتين 9 و 10 أعلاه، الآجال الضرورية لتنفيذ أشغال إصلاح العيوب الظاهرة و/أو حسن سير عناصر تجهيز البناية.

المادة 16 : يخول كل إفلاس لمتعامل في الترقية العقارية يكون قد قام بالبيع بناءا على التصاميم، حق الامتياز من الدرجة الأولى لجماعة المالكين.

المادة 17 : كل تخلف أو عجز مادي من المتعامل في الترقية العقارية، يثبته المحضر ثبوتا قانونيا، ويظل مستمرا بالرغم من الإنذار، يخول لجماعة المالكين سلطة مواصلة إنجاز البناءات بجميع الوسائل القانونية على نفقة المتعامل المتحف وبدلا منه.

المادة 18 : كل بند في العقد يكون الغرض منه إلغاء أو تحديد المسؤولية أو الضمانات المنصوص عليها في المادتين 11 و 14 وفي المواد المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل، أو تحديد مداها إما عن طريق إبعاد تضامن المقاولين من الباطن أو تحديده، يعد باطلا وكأنه لم يكن، وذلك دون الإخلال بالأحكام المعمول بها في القانون المدني وقانون العقوبات والمتعلقة بتطبيق الأحكام التي يتضمنها هذا الفصل.

المادة 19 : زيادة على الالتزام المنصوص عليه في المادة 11 أعلاه، يتعين على المتعامل في الترقية العقارية من جهة أخرى أن يكتتب ضمانا من جميع الأخطار التي يكون مسؤولا عنها بصفته متعاملا.

الفصل الثالث

علاقة المؤجر بالمستأجر

المادة 20 : لا تطبق المواد 471 و 472 و 473 و 474 و 509 وكذا المواد من 514 إلى 537 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975، والمذكور أعلاه، والمتعلقة بحق البقاء في الأمكنة على عقود الإيجار ذات الاستعمال السكني المبرمة بعد تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي.

يظل تجديد عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي، خاضعا للتشريع السابق المطبق على هذه العقود.

المادة 21 : تجسد العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين وجوبا في عقد إيجار طبقا للنموذج الذي يحدد عن طريق التنظيم ويحرر كتابيا بتاريخ مسمى.

يعاقب المؤجر إذا خالف هذا الواجب، طبقا للأحكام التشريعية المعمول بها.

ومن جهة أخرى، ودون المساس بالعقوبات التي يتعرض لها المؤجر بسبب انعدام العقد، فإن أي وصل يحوزه شاغل الأمكنة يخوله الحق في عقد الإيجار لمدة سنة ابتداءا من تاريخ معاينة المخالفة.

المادة 22 : إذا انقضى أجل عقد إيجار مبرم قانونيا، يتعين على المستأجر أن يغادر الأمكنة.

المادة 23 : إذا قرر شخص معنوي مؤجر بيع البناية التي يملكها، أجزاء، يستفيد الشاغل القانوني للجزء الموضوع للبيع من حق الشفعة لشرائه. وتبيين بدقة نية البيع على الخصوص ثمن البيع المطلوب، كما يجب أن تبلغ برسالة موصى عليها مع وصل استلام إلى الشاغل الذي يتعين عليه أن يجيب خلال أجل لا يمكن أن يتجاوز شهرا واحدا ويصبح حق الشفعة بدون أثر إذا انقضى هذا الأجل.

الفصل الرابع

الملكية المشتركة

المادة 24 : يجب أن تخضع إدارة الملكية المشتركة للبنايات الجماعية أو لتجمعات المساكن، لنظام الملكية المشتركة الذي يفرض على جميع المالكين المشتركين.

المادة 25 : يمكن أن تنفذ إدارة الملكية المشتركة بعناية أحد المالكين المشتركين على الأقل، بصرف النظر عن أحكام المادتين 756 مكرر 2 و 756 مكرر 3 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمذكور أعلاه.

ويخول هذا المالك المشترك المعني ممارسة الصلاحيات الراجعة لهيئات الملكية المشتركة بغية ضمان المحافظة على البناية وتسييرها فيما يخص الأجزاء المشتركة حسب الشروط المحددة في نظام الملكية المشتركة.

المادة 26 : تثبت كيفيات تسيير الملكية المشتركة المنصوص عليها في المادة 25 أعلاه بناء على أمر بسيط يستند إلى عريضة يوقعها رئيس المحكمة المختص إقليميا بناءا على طلب المالك المشترك المعني.

وتصبح منذ ذلك الحين، قرارات التسيير والإدارة مفروضة على المالكين المشتركين والشاغلين الآخرين وفق الشروط المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل المطبق على الملكية المشتركة.

لاينتهي التخويل المنصوص عليه في الفقرة 2 من المادة 25 أعلاه، إلا بتطبيق تنظيم الملكية المشتركة كما حددته المواد من 743 إلى 772 من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمذكور أعلاه والمتضمن القانون المدني، والنصوص اللاحقة.

الفصل الخامس

أحكام انتقالية وختامية

المادة 27 : العقود الإدارية لمنح الأملاك الشاغرة سابقا أو تأجيرها أو بيعها، المحررة طبقا للتشريع الذي كان يطبق عليها، لا تبطل بسبب إلغاء العقود والقرارات التي كانت أصل تصنيف هذه الأملاك كأملاك شاغرة.

وبهذه الصفة، وحسب الحالة، يكون ما يأتي:
- لا يتعين على الإدارة فيما يخص كل بيع تم تطبيقا للقانون رقم 81-01 المؤرخ في 7 فبراير سنة 1981، المعدل والمتمم والمذكور أعلاه، إلا دفع مبلغ الثمن الحقيقي في 7 فبراير سنة 1981، المعدل والمتمم والمذكور أعلاه، إلا دفع مبلغ الثمن الحقيقي للبيع إلى المالك القديم وإن اقتضى الأمر مع زيادة مقابل قيمة التخفيضات التي منحتها الدولة لذوي الحقوق والفوائد القانونية الجارية.

- أما الشاغلون القانونيون بصفة مستأجرين، فيفرض حقهم في البقاء بالأمكنة على المالك القديم الذي يحل هكذا محل صفة المؤجر التي كانت تضطلع بها الهيئة أو المرفق العام الحائز للملك.

المادة 28 : يوضح بدقة، عند الحاجة، عن طريق التنظيم، هذا المرسوم التشريعي ولا سيما أحكام المادتين 21 و 24 أعلاه.

المادة 29 : تستفيد من أحكام هذا المرسوم التشريعي ما عدا الحقوق التي اكتسبتها الأطراف والغير، عمليات الترقية العقارية التي شرع فيها حسب الشروط والأشكال التي نص عليها القانون رقم 86-07 المؤرخ في 4 مارس سنة 1986 والمذكور أعلاه.

المادة 30 : تلغى جميع الأحكام المخالفة لهذا المرسوم التشريعي ولا سيما القانون رقم 86-07 المؤرخ في 4 مارس سنة 1986 والمذكور أعلاه، وذلك بصرف النظر عن أحكام المادة 29 أعلاه.

المادة 31 : كل مخالفة ينص عليها قانون العقوبات ويقمعها، وتكون وقائعها التي تؤسسها ناجمة عن عدم مراعاة أحد أحكام هذا المرسوم التشريعي، يعاقب عليها بالعقوبة المطابقة مع التطبيق القانوني للظروف المشددة إذا كانت الوقائع صادرة عن المتعامل في الترقية العقارية.

المادة 32 : ينشر هذا المرسوم التشريعي في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية.

حرر بالجزائر في 7 رمضان عام 1413 الموافق أول مارس سنة 1993.

علي كافي


تعديل في القانون المدني ، عقد جديد لأن محل العقد غير موجود محقق الوجود + محاضر التسليم + و التحفظات

FLY1001
10-12-2008, 03:20 PM
مداولات قــــــــــــــــــانون إ.م.إ

FLY1001
10-12-2008, 03:29 PM
تـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــابع

bila258
10-12-2008, 06:40 PM
سأعرض البحث في شهر جانفي
أشكرك على النصوص

FLY1001
11-12-2008, 05:08 PM
I'll help u

ibrahim1629
11-12-2008, 08:25 PM
جزاك الله خيرا

FLY1001
12-12-2008, 06:31 PM
تعريف صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في الترقية العقارية
تأسس صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في الترقية العقارية بموجب المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ في 01 مارس 1993 المتضمن الترقية العقارية ( في مادته 13).
أما فيما يخص إحداثه الرسمي، فقد تم إصداره بموجب المرسوم التنفيذي 97-406 المؤرخ في 03 نوفمبر1997.
لا يسعى الصندوق، الذي هو هيكل ذو طابع تعاوني تحقيق الربح. فهو موضوع تحت وصاية وزارة السكن و العمران، و يتمتع بالشخصية المعنوية و الاستقلال المالي.
تكمن مهمته في ضمان الدفوعات المقدمة في شكل تسبيقات على الطلب من طرف المشترون المستقبلون للمساكن (أو بنايات ذات استعمال غير سكني ) في إطار البيع على المخطط (vsp) .
إن شكل التنظيم الذي تم اعتماده للصندوق يخول له نوع من الاستقلالية تجاه الدولة لاسيما بفعل التضامن و المشاركة المباشرة و النشطة للفاعلين الرئيسين و هم المتعاملون في الترقية العقارية المنخرطون وهذا، من خلال أجهزة التسيير المنصوص عليها قانونا لهذا الغرض منها:
.: مكتب الجمعية العامة للمتعاملين في الترقية العقارية المنخرطين (5 أعضاء منتخبة)،
.: مجلس علم الأخلاق المهنية (5 أعضاء منتخبة)،
.: مجلس تأديبي (5 أعضاء منتخبة)،
.: مجلس الإدارة (7 أعضاء منتخبة).
زيادة على هذه الأجهزة، يزود الصندوق حاليا بلجنة ضمان تتكون من 04 أعضاء يرأسها المدير العام. تعد اللجنة المذكورة الوحيدة المؤهلة للبث في منح الضمان وهذا، بعد دراسة الطلبات حسب المقاييس التي حددها الصندوق و صادقت عليها وزارة السكن و العمران.
يحوز الصندوق حاليا على عدة تمثيلات، متمركزة على وجه الخصوص بوهران و عنابة و برج بوعريريج و بسكرة.
ضمن الصندوق الذي يعد اليوم 482 متعامل في الترقية العقارية منخرط، 53497مسكن و مساحة 104503.47 متر مربع من البناء ذات الاستعمال السكني مباعة بصيغة البيع على المخطط ( .(vsp

kamelio
13-12-2008, 01:57 PM
شكرا فلاي على المعلومات التي قدمتها حول العقار الاقتصادي.
لكن هل بامكانك ان تشرح لي بالضبط كيف تعمل وكالة الوساطة و الضبط العقاري التي تحدثت عنها . خصوصا من الناحية القانونية . أعلم أنك مشغول كثيرا و لذلك اطلب منك الاجابة حين يتوفر لك الوقت.

FLY1001
13-12-2008, 03:22 PM
-جريدة رسمية رقم 73 و 13 لسنة 1991 bye1

FLY1001
13-12-2008, 03:32 PM
هذه لجريدة رقم 73 عدلتها لكي تحمل

FLY1001
13-12-2008, 03:40 PM
جريدة رسمية رقم 13 نموذج عقد بيع بناء على التصاميم clap

bila258
13-12-2008, 05:03 PM
أشكرك الأخ fly1001 على المساعدة.جزاك الله خيراicon30

FLY1001
18-12-2008, 01:06 PM
لا شكر على واجب متأسف يمكن أن أساعدك أكثر ولكنني جد مشغـــــــــــــــــــول فمعذرة
وفقك اللــه

FLY1001
19-12-2008, 10:00 PM
مرســــــــــــــــــــــــــــــــوم07-119icon30 نصوص الوكالة الوطنية للوساطة و ضبط العقاري .....

FLY1001
19-12-2008, 10:03 PM
تـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــابعكـمـبـيـوتـر

FLY1001
20-12-2008, 09:46 AM
[doc sur lz droit civile كـمـبـيـوتـر

FLY1001
20-12-2008, 09:47 AM
[la suuuuuuuuuuuuuuuuuuuitesurrender

bila258
20-12-2008, 12:21 PM
أخي أرجوا استشارتك في هذه الخطة حول التزامات المقررة للمشتري في عقد البيع على التصاميم
المقدمة: تعريف وخصائص عقد البيع على التصاميم
المبحث1:مجالات الحماية المطلوبة للمشتري(الضمانات)
مطلب1: انتقال الملكية
مطلب2: مدة الإنجاز
مطلب3: تحديد ثمن العقار المبيع
مطلب4: حسن الإنجاز
المبحث2: تقدير كفاية وسائل الحماية المقررة
مطلب1: بالنسبة لضمانات الحماية المقررة
مطلب2: الجزاءات المترتبة عن اخلال المرقي العقاري لالتزاماته
الخاتمة: أهم الإقتراحات الخاصة بحمابة المشتري في هذا النوع من البيوع

FLY1001
20-12-2008, 03:43 PM
1-ألاحظ أنك تتطرق للموضوع في المقدمـــــة في حين أن تعريف العقد و خصائصه من ضمن صلب الموضوع .
-----إقتراح : في المقدمة تحدث عن الأسباب التي دفعت المشرع الجزائري لأصدار المرسوم رقم 93/03 ، ولماذا بالضبط غعتمد على عقد بيع بناء على التصاميم في إطار التــــــــــــــــــــــــــــــــــرقية العقارية لا تنسى هذا ، فالمقدمة يجب أن تشير ضمنها للترقية العقارية منذ سنة 1962 -1986 اين لم تكن منظمة ثم أزمة لفشل سياية الإسكان ومنه تدخل المشرع بقانون رقم 86/07 ....قفزة نوعية ولكن لأسباب ضرفية و غقتصادية لم يكن القانون ناجع مما جعل المشلرع يصدر المرسوم رقم 93/03.
2-يجب |أن تتحدث عن المتعامل في الترقية العقارية .
3-حاول أن تعنون المباحث بالنصوص القانونية فأنت رجل قانون الدقة مطلوبة مثلا : المبحث الأول : علاقة المتاعمل في الترقية العقارية بالمشتري (م8-19)
4- تكلمت على مجالات الحماية لكن لم تكيف ذلك ..... أنت رجل قانون عليك في كل عمل قانوني أن تكيف الموضوع أو الإشكالية و تعتمد على معاير 5مهم جدا)
مثلا قلت المجالات لكن الأمر يتعلق بـ : المسؤولية المدنية للمرقي ( عليك أن تفحص هذه المسؤولية وتحدد طبيعتها وخصوصيتها من خلال النقاط المذكورة في المبحث الأول مثلا) .
-أن يسجل العقد.
-أن يشهر العقد .
-أن يكون العقد في نموذج حدده المشرع يجب أن تقول لماذا ؟؟؟؟ تحدث عن الضمانات و غايــــــة الأدني منها .
-ضرورة طلب المرقي مثلا من المهندسين المعمارين و المقاولين المكلفين بإنجاز المنشآت شهادة التأمين نحملهعم المسؤولية المدنية العشسرية م 554 ق.مدني + تأمين المرقي لدى صندوق الضمان و االكفالة المتبادلة +ضرورة إرفاق شهادة الضمان إجباريا بعقد البيع بنات على التصاميم .
المشتري أو المستفيد له حق إمتياز من الدرجة الأولى في حالة الأفلاس .
-لإشترط شهادة المطابقة
-مخضر المعينة و التسليم لأن المشترى لا يعد مالك عادي فله قيد على التصرف إلى غاية إتمام البناء
ثم تحدث عن الضمانات التي يمنحها المرقي للمشتري .
5-مادام أننا أمام مسؤولية فهذا يقتضي المقابل من المشتري عليك التطرق لتحديد إلتزمات المشتري التي على ضوئها تتحدد مسؤولية المرقي ..إلخ
عموما الخطة حسنة لكن يمكنة أن تجعلها أكثر دقة و تربطه أكثر بالموضوع حال أن تكون دقيق + حاول الحصول على قرارات قضائية حول الموضوع لتوضيح موقفك و تقدير هذا العقد ....
أتمنى لك التوفيق هذه فقط أفكار بسيط أرجوا أن تساعدك حظ سعيد icon30
fly1001

bila258
20-12-2008, 04:50 PM
أشكرك الأخ fly1001 على المساعدة و التوجيه .
في الحقيقة أني لم أعثر على مراجع كافية سوى النصوص القانونية والمجلة الجزائرية للعلوم القانونية. بالإضافة الى أني سأعرض البحث لوحدي. و الأستاذ أكد على عنوان البحث فلابد أن يشمل البحث كله على الضمانات المقررة للمشتري.

abdenour36
20-12-2008, 07:04 PM
ما هي الدفوع التي يمكن إثارتها عند رفع دعوى عدم تعرض للحيازة و ما هي الجهة المختصة بذلك ؟

abdenour36
20-12-2008, 07:11 PM
ما هي الإجراءات التي يجب إتباعها من أجل متابعة البلدية أمام القضاء لإلزامها علي إتمام إجراءات البيع بمعني عقد البيع .مع العلم أن المستفيد قد دفع الثمن في سنة 84 وله رخصة بناء مؤرخة في 84 ولكن ليس له عقد . وما هي الجهة المختصة بذلك ؟وهل الوكالة العقارية طرف في مثل هذه القضية ؟

FLY1001
21-12-2008, 11:49 AM
icon30
إثبات قيام أركان الحياز مادي+المعنوي و خلو الحيازة من العيوب + فهي واقعة مادية يمكن إثباتها بكل الطرق كسماع الشهود + الخبرة العقارية أي إجرااءت التحقيق وفقات لنص المادة 43 وما يليها من قانون افقجراءت المدنية .
إما إذا كانت لك قضية معينة فأعرضها و نناقشها إن كان هناك متسع من الوقت

FLY1001
21-12-2008, 11:55 AM
[
سؤال جد شائك :
- هل البلدية مالكة يوم البيع ؟
-هل إدارة أملاك الدولة منحت عقد ملكية للبلدية ؟
-ماهو مصدر ملكية البلدية للتصرف فيه أهو 74/26 ؟؟؟؟
فإذا كانت البلدية غير مالكة فليس لك مطالبتها قضائيا لإتمام إجراءات البيع .
- لماذا لا تسعلى إلا قانون رقم 07/02 وإنتهى المشكل أي المسح الخاص ؟
- الجهة يمكنك مرافعتها أمام الغرفة الإدارية لدى المجلس المختص إذا تيقنت أنها مالك ..
- منذ 1984 فله الحيازة ، فلماذا لا ترفع دعوى لتكريس الملكية عن كطريق الحيازة ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟.
ممكن أن تكون الوكالة طرف لكنها هي تمثل البلدية بغعتبارها مسير للمحقظة العقارية للبلدية ؟؟؟؟
هذه مجرد أفكار و حلول بسيط وغذا كانت القضية واقعية فإن الملف ووثائقه أمر مهم للغاية
أرجوا أن أكون أجبت على ذلك بتوفيق يـــــــــــــاabdenour36 surrender

abdenour36
21-12-2008, 05:09 PM
لدى المعني وثيقتين فقط .هما : وصل تسديد الثمن ،و رخصة البناء . ماهي السبل التي يجب إتباعها لإستخراج عقد الملكية أو إستصدار حكم يقوم مقام عقد الملكية ؟

kamelio
22-12-2008, 11:31 AM
مرســــــــــــــــــــــــــــــــوم07-119icon30 نصوص الوكالة الوطنية للوساطة و ضبط العقاري .....

تـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــابعكـمـبـيـوتـر


merci mon frere pour les textes et bravo pour ce travail

FLY1001
03-01-2009, 07:29 PM
لا شكر على واجب ، أتمنى أن أكون ساعدت من يبحث على موضوع يخص العقار و مستقبلا إن شاء الله تكون مدخلات أكثر

FLY1001
05-01-2009, 07:53 PM
لدى المعني وثيقتين فقط .هما : وصل تسديد الثمن ،و رخصة البناء . ماهي السبل التي يجب إتباعها لإستخراج عقد الملكية أو إستصدار حكم يقوم مقام عقد الملكية ؟


وصل تسديد الثمن بمعنى أن المعني إشترى الأرض ولكن من من ؟؟؟؟ كما ان رخصة البناء وقانونيا لا تسلم إلا لصاحب العقد أو لاحقا بعد صدور قانون رقم 90/25 المتضمن التوجيه العقاري - شهادة الحيازة - م 39 + مرسوم لخاص بها و التي تسمح بالحصول على قرض .
من المفروض على المعنى الإتصال بالجهة التي سدد لصالحها المبلغ و التحقق إن كانت البلدية و بالتالي المعنى بالتسليم العقد هي الوكالة العقارية إذا تم تحويل الملكية من الدولة إلى البلدية لأن الدولة الممثلة في مديرية أملاك الدولة هي من باع للبلدية عملية - الإدماج integration- وإلا العقار يعود للبلدية .
يمكن للمعنى رفع دعوى في القسم العقاري يلتمس من خلالها تكريس الملكية بموجب التقادم المكسب على اساس مدة 10 سنوات كونه حسنة النية لأن لديه مصوغات نفيد أنه مارس الحيازة لفائدة بهدوء و إستمرار و بدون نزاع .
أو إنتظار مرور مصالح المسح في إطار الأمر رقم 75/74 .
أو السعي في خالة صدور المراسم التطبيقية للمسح الخاص في إطار قانون رقم 07/02 .
هذه فقط بعض التوجيهات أرجوا المزيد من المعلومات للتوضيح اكثر .
معـــــــــذرة عن الجواب المتأخر و لكن لم استطيع افيجابة في الوقت قصير لأنني مشغول للغاية ...... معذرة يا abdenour36 مرة أخرى .
fly 1001 كـمـبـيـوتـر

FLY1001
10-01-2009, 05:23 PM
doc sur le livret foncier pas pour les juristes explication simple

abdenour36
10-01-2009, 05:32 PM
شكرا عن مبادرتكم من أجل إبراز الدور الهام للسجل العقاري و الحفظ العقاري بصفة عامة و لكن يرجي استعمال كتابة واضحة لتحقيق الغاية المرجوة كاملة.

FLY1001
10-01-2009, 09:05 PM
oui tu a raison ..................................

البشيروالقانون
11-01-2009, 08:16 PM
القضية بدأت سنة 2000 م بعد وفاة الجد تاركا من جملة ما ترك 1/3 من قطعة أرض "فلاحية" مساحتها الاجمالية 186 هكتار .
-الورثة هم الوالدة +أخوين+أختين+الجدة . أي نصيب الوالدة 1/8 من مجموع مساحة الأرض /3=7.75 هكتار.

في سنة 2003 م يطلب الاخ الأصغر من البقية أن يمضو له وكالة لبيع 35 هكتار مدعيا بأنها أرض حجرية لا تصلح للزراعة بمبلغ 2700000 دج .
و فى سبتمبر سنة 2007م وهب خالى الاكبر 1/8 من منابه لوالدتى وانا الدى مثلها امام الموثق عن طريق وكالة فصار منابها 2/8 من 151/3.
و لكن ملف الهبة لم يصل الى المحافظة العقارية الى اليوم.
وبعد دلك أكتشفت بمحض الصدفة ان القطعة الارضية "35 هكتار" التى بيعت سنة 2003م ماهى الا محجرة "carriere" فى حالة عمل.
-السؤال كيف يمكن بيع محجرة ضمن أرض على الشيوع دون حصول قسمة مسبقة ؟ .
مع الملاحظة اننى طلبت من الموثق أن يستخرج لى نسخة من عقد البيع فرفض مع أنى أملك وكالة تفوض لى دلك.
وعند استخراجى للشهادة السلبية لوالدتى و جدى من المحافظة العقارية سنة 2008م لم أجد فيها لا بيع و لا قسمة .
-السؤال الثاني كيف أجبر الموثق على دفع ملف الهبة ؟.
** أنا مستعد لتقديم توضيحات أكثر وحتى نسخ من الوثائق التى بحوزتي عن طريق البريد الالكتروني.
أشكركم مسبقا على مساعدتكم -الله في عون العبد مادام العبد في عون أخيه.

FLY1001
12-01-2009, 05:20 PM
القضية بدأت سنة 2000 م بعد وفاة الجد تاركا من جملة ما ترك 1/3 من قطعة أرض "فلاحية" مساحتها الاجمالية 186 هكتار .
-الورثة هم الوالدة +أخوين+أختين+الجدة . أي نصيب الوالدة 1/8 من مجموع مساحة الأرض /3=7.75 هكتار.

في سنة 2003 م يطلب الاخ الأصغر من البقية أن يمضو له وكالة لبيع 35 هكتار مدعيا بأنها أرض حجرية لا تصلح للزراعة بمبلغ 2700000 دج .
و فى سبتمبر سنة 2007م وهب خالى الاكبر 1/8 من منابه لوالدتى وانا الدى مثلها امام الموثق عن طريق وكالة فصار منابها 2/8 من 151/3.
و لكن ملف الهبة لم يصل الى المحافظة العقارية الى اليوم.
---- respensabilite du notaire il faut pose plainte au parquet+ docs
وبعد دلك أكتشفت بمحض الصدفة ان القطعة الارضية "35 هكتار" التى بيعت سنة 2003م ماهى الا محجرة "carriere" فى حالة عمل.
la carierre est la proprete de l'etat il faut un arrete du ministre +act de conccesion de la derection des domaine pour determinier les quota a extraire mias biensur vous avez le droit sur cette terre donc vous pouvez faire une location a ce lui qui l'extraction
-السؤال كيف يمكن بيع محجرة ضمن أرض على الشيوع دون حصول قسمة مسبقة ؟ .
c'est possible tu dis qu'il avait une procuration en indivise
مع الملاحظة اننى طلبت من الموثق أن يستخرج لى نسخة من عقد البيع فرفض مع أنى أملك وكالة تفوض لى دلك.
fait le toi meme tu a le droit decret 76/63 vas a la conservation fonciere+extrait de naissabce de l'in teresse tu auras une copie de l'acte
وعند استخراجى للشهادة السلبية لوالدتى و جدى من المحافظة العقارية سنة 2008م لم أجد فيها لا بيع و لا قسمة .
donc pa&s de vente la part de ta mere est la
-السؤال الثاني كيف أجبر الموثق على دفع ملف الهبة ؟.
poser une painte chez le procureur competent ok + une action en civile pour dommage est interet
** أنا مستعد لتقديم توضيحات أكثر وحتى نسخ من الوثائق التى بحوزتي عن طريق البريد الالكتروني.
pas la peine seulement une bonne explication ok
أشكركم مسبقا على مساعدتكم -الله في عون العبد مادام العبد في عون أخيه.

tu auras nchallah une reponse plus detailler
mais je te dis ton affaires est tres facile ne t'inquet pas ......
fly1001clap

البشيروالقانون
12-01-2009, 06:18 PM
Merci Fly1001 j'attends impatiemment la repense détaillée
et en ce qui concerne la carrière qui est toujours en indivise "d'après le négatif" comment faire pour stopper son exploitation illégale

FLY1001
13-01-2009, 01:25 PM
[quote=البشيروالقانون;435137]القضية بدأت سنة 2000 م بعد وفاة الجد تاركا من جملة ما ترك 1/3 من قطعة أرض "فلاحية" مساحتها الاجمالية 186 هكتار .
-الورثة هم الوالدة +أخوين+أختين+الجدة . أي نصيب الوالدة 1/8 من مجموع مساحة الأرض /3=7.75 هكتار.

في سنة 2003 م يطلب الاخ الأصغر من البقية أن يمضو له وكالة لبيع 35 هكتار مدعيا بأنها أرض حجرية لا تصلح للزراعة بمبلغ 2700000 دج .
و فى سبتمبر سنة 2007م وهب خالى الاكبر 1/8 من منابه لوالدتى وانا الدى مثلها امام الموثق عن طريق وكالة فصار منابها 2/8 من 151/3.
و لكن ملف الهبة لم يصل الى المحافظة العقارية الى اليوم.
وبعد دلك أكتشفت بمحض الصدفة ان القطعة الارضية "35 هكتار" التى بيعت سنة 2003م ماهى الا محجرة "carriere" فى حالة عمل.
-السؤال كيف يمكن بيع محجرة ضمن أرض على الشيوع دون حصول قسمة مسبقة ؟ .
الجواب :
المحجرة لا تعود ملكيتها للوالدتك أو لك ، بل كل ما في باطن الأرض تابع لأملاك الوطنية أي تابع للدولة و هي من يتصرف في هذه الموارد بالبيع مثلا ، فمادامت أرضكم بها محجرة فلكم الحق على ما فوق الأرض في الإستغلال لاسيما إذا كانت جزء من الأرض مجرة و ليس كل 35 هكتار .
من يريد إستغلال اية محجرة يجب أن يقدم ملف وطلب إلى مديرية المناجم و التي تتحقق من الكمية و نوع المواد المراد إستخراجها و بعد القبول فقد يكون ذلك بقرار ولائي أو بموجب قرار وزاري يتم تحويل الملف لمديرية أملاك الدولة التي تمنح المعنى قرار إستغلال و الإستخراج والذي قد يتضمن شقين الشق الأول خاص بدفع التاوى المتعلق بإستخراج المواد مع تحديد المدة و الكمية وفقا لقرار إدارة المناجم و الشق الثاني قد يكون يتعلق بإيجار لجزء من أملاك الدولة لوضع العتاد و المواد المستخرجة مؤقتا لــــــــــــــــــــكن مادامت الأرض خاصة أي تابعة لوالدتك فها الحق في تأجير جزء من الأرض لأستغلالها في وضع العتاد و المواد المستخرجة .
كما يمكن أن ترافع والدتك مستغل المحجرة لو تسبب الأستغلال في تخريب الأرض تغير طبيعتها أو التأثير على مزروعات تابعة لها -والتك أو المالك- تكون بجوار لمحجرة و الضرر متنوع .

- المجرة كما قلنا لا تباع لأنها ملك للدولة بل بمنح قرار الإستغلال في شكل إمتباز .
-أما الأرض فيمكن بيع المناب المشاع ، فمثلا ثلاثة أشخاص يملكون 30 هكتار فيمكن لأحدهم بيع لشخص أخر 10 هكتار التي يملكها في الشيوع و بعدها يمكن لأحد الملاك المشتاعين أن يطلب قسمة الحقوق وفقا لنص المادة 724 و ما يليها من التقنين المدني .
----------------------------------------------------
مع الملاحظة اننى طلبت من الموثق أن يستخرج لى نسخة من عقد البيع فرفض مع أنى أملك وكالة تفوض لى دلك.

الجواب:
يمكنك التوجه للمحافظة العقارية المعنية -التي يقع بدائرتها العقار- وطلب من السيد المحافظ العقاري أن يقدم لك نسخة من عقد البيع بشرط أن ترفق الطلب بنسخة من شهادة ميلاد المعني أي أمك .
لا تنتظر من الموثق أن يقوم بعمل تستطيع ان تقوم به انت و رفضه ليس بدون حجـــــــــــــــــــــــــــــــة .
----------------------------------------------------
وعند استخراجى للشهادة السلبية لوالدتى و جدى من المحافظة العقارية سنة 2008م لم أجد فيها لا بيع و لا قسمة .
الجواب :
هذا يعني أن والدتك لم تقم بالبيع ,ان من كان يحوز على الوكال أظل أخوك لم يقم ببيع نصيبها الذي لايزال قائما فالملكية لا تنتقل إلا بالشهر وفقا لنص المادة 793 من التقنين المدني و المادة 15-16 من الأمر رقم 75/74 المتضمن مسح الأراضي العام و تاسيس السجل العقاري و المادة 29 من القانون رقم 91/25 المتضمن التوجيه العقــــــــــــــــــــــــــــــــــاري .
----------------------------------
-السؤال الثاني كيف أجبر الموثق على دفع ملف الهبة ؟.
الموثق مرتبط بأجال لدفع العقد للشهر أمام المحافظة العقاري مدة شهر من التحرير و إلا هناك غرامات تأخيرية يدفعها ، تقدم للموثق واطلب منه أن يشهر العقد في حين ، وإذا رفض أطلب منه الملف لتغيير الموثق فهم غير مختصين إقليمينا يمكن أن تعد العقد أمام أية موثق تستحسنـــه وإذا رفض نبه أنك ستقوم برفع شكوى ضده أمام سيد وكيل الجمهورية المختص لأن الموثق يقوم بعمل التوثيق الذي هو من صلاخيات الدولة وهو موظف العام يخضع لسلطة مراقبة الوزارة العدل التي يمكن أن تتوجه لها بشكوى لدى المصلحة المعنية .
لا تتسرع في رفع الشكوى قد يقوم السيد الموثق بعمله لأنه مسؤول مسؤولية مدنية و تأديبية و حتى جزائيــــــة ، فأنت طلبت منه عمل فهو ملزم بإنجازه وفقا للقانون ولك مرافعته لطلب التعويض إذا تبين أنه تقاعس في أداء مهمته أكثر من شهرين ونتج عن ذلك ضرر .
fly1001 icon30

FLY1001
14-01-2009, 01:22 PM
أبعث ملفين الأول :
-قانون المدني الفرنسي -شرح .
-حقيقة الوقــــــــــــــــــــــــــــف.

fly1001

FLY1001
15-01-2009, 02:51 PM
قرارات المحكمة العليا الخاصة بالعقار .

هبة0110
18-01-2009, 02:05 PM
أما أنا ، فقبل أيام زارنا قريب ووجد أن لديه هذه المشكلة : له مع جماعة أرض شيوع في "دوار" ولكن واحدا منهم خرج بخرجة جديدة وقال أنو قطعة -عينها هو- خارجة عن المشاع لأنه -بالكلام فقط- أبوه كان قد إشتراها في عهد الإستعمار ، وحتى لما أخته نفت أن يكون والدهما قد فعل إتهمها بالتخريف -لأن أصلا الأطراف كلهم في سن الثمانين -..و أنا وقفت عاجزة عن نصحه مذا يعمل وكيف يحتاط ومن معه ، لأنه خائف من أن يستخرج وثائق ما ، أو يرشي لإستصدار شهادات ناس ...هل تفيد الشهادة فقط في إثبات الملكية؟ وأين يتجه ليستخرج ما يثبث أنها ملك الجميع ؟ والشكر المسبق . ،

FLY1001
19-01-2009, 08:22 PM
أما أنا ، فقبل أيام زارنا قريب ووجد أن لديه هذه المشكلة : له مع جماعة أرض شيوع في "دوار" ولكن واحدا منهم خرج بخرجة جديدة وقال أنو قطعة -عينها هو- خارجة عن المشاع لأنه -بالكلام فقط- أبوه كان قد إشتراها في عهد الإستعمار
عليه تقديم عقد مشهر و مسجل + شهادة توثيقية أو شهادة العقارية

، وحتى لما أخته نفت أن يكون والدهما قد فعل إتهمها بالتخريف -لأن أصلا الأطراف كلهم في سن الثمانين -..و أنا وقفت عاجزة عن نصحه مذا يعمل وكيف يحتاط ومن معه ، لأنه خائف من أن يستخرج وثائق ما ، أو يرشي لإستصدار شهادات ناس ...هل تفيد الشهادة فقط في إثبات الملكية؟
إذا رفع دعوى منع التعرض في الحيازة يحتاج لشهادة الشهود

وأين يتجه ليستخرج ما يثبث أنها ملك الجميع ؟ والشكر المسبق . ،
محافظة العقارية التي يقع فيها العقار

FLY1001
21-01-2009, 11:16 AM
منــــــــــــــــــــــاقشة مشروع القانون الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها

البشيروالقانون
21-01-2009, 11:18 AM
نحن 5 ورثة لعقار يحتوي على 3 دكاكين و 2 مسكن طلبنا الشهادة السلبية للأب و أعطونا شهادة توثيقية هي عبارة عن قسمة أملاك بين الجد و اخوته .
- هل تكفي هذه الوثيقة لاثبات حق الملكية ؟

abdenour36
21-01-2009, 06:50 PM
نحن 5 ورثة لعقار يحتوي على 3 دكاكين و 2 مسكن طلبنا الشهادة السلبية للأب و أعطونا شهادة توثيقية هي عبارة عن قسمة أملاك بين الجد و اخوته .
- هل تكفي هذه الوثيقة لاثبات حق الملكية ؟
يجب التوضيح ما إذا كانت الوثيقة المسلمة شهادة توثيقية لنقل أملاك الجد { في هذه الحالة الوثيقة كافية لإثبات ملكية الأب } أو عقد قسمة بين الجد و إخوته { في هذه الحالة يجب السعي من أجل إعداد شهادة توثيقية أمام موثق وإشهارها في المحافظة العقارية لنقل ملكية الجزء الذي يعودإلى جدكم بإسم أبوكم ومن معه}

FLY1001
21-01-2009, 08:35 PM
نحن 5 ورثة لعقار يحتوي على 3 دكاكين و 2 مسكن طلبنا الشهادة السلبية للأب و أعطونا شهادة توثيقية هي عبارة عن قسمة أملاك بين الجد و اخوته .
- هل تكفي هذه الوثيقة لاثبات حق الملكية ؟

إذا طلبت من المحافظة العقارية الشهادة العقارية أو كشف المعاملات العقارية -حالة كاملة- فليس للمحافظ العقاري أن يقدم لكم الشهــــادة التوثيقية لأن الوثقتين مختلفتين من حيث القيمة القانونية .
الشهادة التوثيقيقة تعتبر سند ملكية و هي تثبت إنتقال الملكية العقارية من المورث للورثة وفقا لنص المادة 30 و 91 من المرسوم رقم 76/63 ، في حين أن الشهادة العقارية إذا كانت سلبية أو إيجابية أو حالة كاملة فهي تبين هل مورثكم أقدم على تصرفات سلبية أو إيجابة وما هي من حيث المراجع فقط أي حجم ورقم المحرر .

فشهادة التوثيقية التي تشير لها تحصر الورثة و التركة وانت تقول أن والدك غير مذكور بهــــا لأنها تخص جدك وإخوته و بالتالي فأنت ترث من جدك عبر والدك رحمه الله ، إذا لم يتصرف جدك ثم والدك في حقه العقاري .
فيجب البحث عن ورثت جدك الذين يرثون من جدهم ومنهم والدك وإذا كان لك أعمام وعمات ن ثم القسمة بينهم و بعهدها القسمــــة بين إخوتك أنت أو رفع دعوى مع إدخالهم جميعا في النزاع للقسمة
إلا في حالة وجود قسمة ودية أو قسمة مهيأة التي يجب أثبات توافر شروطها سواء كانت مكانية أو زمنية .
ولحل المشكل يجب إما الشروع في قسمة ودية أو في حالة عدم الإتفاق وفقا لنص المادة 724 قانون مدني رفع دعوى على كل الورثة المذكورين في الشهادة التوثيقية وورثنهم إن وجدوا لفض حالة الشياع وقسمة العقار لإذا أمكن سواء قسمة عنية أو عن طريق التصفية .
وشكــــــــــــــــــــــــــــــرا fly1001icon30

البشيروالقانون
22-01-2009, 12:22 PM
يجب التوضيح ما إذا كانت الوثيقة المسلمة شهادة توثيقية لنقل أملاك الجد { في هذه الحالة الوثيقة كافية لإثبات ملكية الأب } أو عقد قسمة بين الجد و إخوته
{ في هذه الحالة يجب السعي من أجل إعداد شهادة توثيقية أمام موثق وإشهارها في المحافظة العقارية لنقل ملكية الجزء الذي يعودإلى جدكم بإسم أبوكم ومن معه}
*هي عقد قسمة بين الوالد و اخوته.

البشيروالقانون
22-01-2009, 12:51 PM
إذا طلبت من المحافظة العقارية الشهادة العقارية أو كشف المعاملات العقارية -حالة كاملة- فليس للمحافظ العقاري أن يقدم لكم الشهــــادة التوثيقية لأن الوثقتين مختلفتين من حيث القيمة القانونية .
الشهادة التوثيقيقة تعتبر سند ملكية و هي تثبت إنتقال الملكية العقارية من المورث للورثة وفقا لنص المادة 30 و 91 من المرسوم رقم 76/63 ، في حين أن الشهادة العقارية إذا كانت سلبية أو إيجابية أو حالة كاملة فهي تبين هل مورثكم أقدم على تصرفات سلبية أو إيجابة وما هي من حيث المراجع فقط أي حجم ورقم المحرر .

فشهادة التوثيقية التي تشير لها تحصر الورثة و التركة وانت تقول أن والدك غير مذكور بهــــا لأنها تخص جدك وإخوته و بالتالي فأنت ترث من جدك عبر والدك رحمه الله ، إذا لم يتصرف جدك ثم والدك في حقه العقاري .
فيجب البحث عن ورثت جدك الذين يرثون من جدهم ومنهم والدك وإذا كان لك أعمام وعمات ن ثم القسمة بينهم و بعهدها القسمــــة بين إخوتك أنت أو رفع دعوى مع إدخالهم جميعا في النزاع للقسمة
إلا في حالة وجود قسمة ودية أو قسمة مهيأة التي يجب أثبات توافر شروطها سواء كانت مكانية أو زمنية .
ولحل المشكل يجب إما الشروع في قسمة ودية أو في حالة عدم الإتفاق وفقا لنص المادة 724 قانون مدني رفع دعوى على كل الورثة المذكورين في الشهادة التوثيقية وورثنهم إن وجدوا لفض حالة الشياع وقسمة العقار لإذا أمكن سواء قسمة عنية أو عن طريق التصفية .
وشكــــــــــــــــــــــــــــــرا fly1001icon30
*والدي مذكور في الشهادة العقارية "عقد قسمة موثق بينه وبين اخوته" .
*والدي لم يتصرف في حقه العقاري "حسب الشهادة العقارية" .
-هل يمكن أن يكون الأب قد تصرف في العقار'بيع مثلا' و لا يذكر في الشهادة العقارية ؟
-هل تكفي هذه الشهادة العقارية لرفع دعوى من أجل القسمة ؟.
شكرا و جزاك الله كل خير.

FLY1001
22-01-2009, 01:10 PM
*والدي مذكور في الشهادة العقارية "عقد قسمة موثق بينه وبين اخوته" .
*والدي لم يتصرف في حقه العقاري "حسب الشهادة العقارية" .
-هل يمكن أن يكون الأب قد تصرف في العقار'بيع مثلا' و لا يذكر في الشهادة العقارية ؟
-هل تكفي هذه الشهادة العقارية لرفع دعوى من أجل القسمة ؟.
شكرا و جزاك الله كل خير.


مادام والدك مذكور فأنتم الورثة أولاده لكم الحق في رفع دعوى من أجل القسمة ضد باقي الملاك المشتاعين أي أعمامك أو عماتك أو أولادهم من أجل القسمة ، أما قولك أن الشهادة التوثيقية هي قسمة فلا بل تحمل فقط أنصبة الورثة حسب عقد الفريضة الذي يحدد الورثة .
المهم هذه الشهادة تكفي لرفع دعوى + شهادة عدم تصرف والدك في حقه أو كما يقال لها الشهادة السلبية و تلرفع الدعوى أمام القسم العقاري مع دفع حقوق تقدر بـ 1000 دج
bon courage
c'est ok

abdenour36
27-01-2009, 06:42 PM
إستفاد ( ا) من قطعة أرض معدة للبناء بمساحة 360م من البلدية بعقد مشهر بتاريخ 12/02/1996 وقام ببناء مسكن عليها ، وفي سنة 2004 قامت مديرية أملاك الدولة بالتنازل عن قطعة مجاورة في إطار الإستثمار لأحد الخواص يدعى (ج) . بعد ذلك إكتشف (ا) أن جزء من القطعة التابعة له يتضمنها العقد الذي أشهر لفائدة (ج) ، فماذا على (ا) أن يقوم من إجراءات من أجل إسترجاع الجزء التابع له أصلا ؟، علما أنه قام بإعذار (ج) من أجل الحل الودي دون أن يستجيب له.
_ أرجوا الإجابة من ذوي الإختصاص في المادة العقارية

FLY1001
27-01-2009, 08:33 PM
إستفاد ( ا) من قطعة أرض معدة للبناء بمساحة 360م من البلدية بعقد مشهر بتاريخ 12/02/1996 وقام ببناء مسكن عليها ، وفي سنة 2004 قامت مديرية أملاك الدولة بالتنازل عن قطعة مجاورة في إطار الإستثمار لأحد الخواص يدعى (ج) . بعد ذلك إكتشف (ا) أن جزء من القطعة التابعة له يتضمنها العقد الذي أشهر لفائدة (ج) ، فماذا على (ا) أن يقوم من إجراءات من أجل إسترجاع الجزء التابع له أصلا ؟، علما أنه قام بإعذار (ج) من أجل الحل الودي دون أن يستجيب له.
_ أرجوا الإجابة من ذوي الإختصاص في المادة العقارية


- كيف علما (أ) أن جزء من ملكيتــــــه تضمنها عقد(ج) ؟؟؟؟
- المهم أن أ هو المالك الأول للحقوق العقارية محل النزاع .
- يجب التحقق هل أن جزء من ملكية أ موجود ضمن ملكية ج هو خطأ في العقــــد أي خطأ نظري أو خطأ في الـــواقع ؟؟؟؟
لذا قبل رفع أية دعوى قضائية يتعين استعانة بخبرة أو أن يكون أ جد متأكد أن حقوقه تضمنها العقد الخاص بـ ج
الحل :
رفع دعوى قضائية ترمي إلى حماية حق الملكية على أساس أن المدعى عليه ج يحوز على عقد تضمن جزء من ملكية المدعي خطأ من قبل محرره أي من قبل مديرية أملاك الدولــة وإن كان الخطأ جد مستبعد من قبلها لأنه قبل منح الإستفادة تقوم مصالح أملاك الدولة بجرد المساحات المخصصة لذا سواء جيوب عقارية لم تمنحها للبلدية أو عقارنها أملاك وطنية خاصة .
تنتهي الدعوى بإجراء خبرة عقارية يتم تحديد من خلالها المساحة التي تعود للمدعي أ - فقد تكون البلدية اخطأت - أو يوجد فائض في المساحة و التحقق فعلا إذا كان هناك جزء تابع لـ أ يحتويه عقد ج .
ويقوم الخبير بعملي مسح ومطابقة لمخططات بالطبيعة و تحديد أين يوجد الخطأ و بعد غعادة السير في الدعوى بعد الخبرة يتم إلزام المدعى عليه بإخلاء الجزء المعتدى عليه و لـ أ أن يطلب شهر الحكم القضائي لكي يؤشر على هام شعد المدعى عايه ضمن المحافظة العقارية المختصة .
ملاحظة : إذا أدخل المدعي أ مديرية أملاك الدولة في النزاع فإن المحكمة تصبخ غير مختصة ، فعلى ا طلب تعين خبير عقاري يسعى لتحقق من المعطيات الخاص بالنزاع لدى مصالح أملاك الدولة على مستوى مكتب التسير العقاري المكلف بملفات الإستثمار و كذا مكتب التقيميات الذي يعد تقرير تقيمي يتضمن كل المعلومات المساحية للعقار الممنوح لـ ج ، كما على الخبير أن يسعى لدى مصالح البلدية لتحقق من الوعاء العقاري لملكية المدعي من خلال مخططات التجزئة ..وغيرها .
fly1001 icon30

abdenour36
28-01-2009, 06:41 PM
وماذا عن قوة العقد الذي بحوزة (ا) من حيث الآولوية في الإشهار العقاري عن عقد الذي بحوزة (ج) ؟ وهل حق (ا) مضمون في حالة إثبات صحة التعدي من (ج) ؟

elfarhi
29-01-2009, 01:29 PM
نحن عائلة نحوز على وثيقة عقد امتياز من طرف حاكم فرنسا عام 1857 وهاته العقارات تعود الى جدي الثالث قبل الاستعمار الفرنسي وهاته العقارات اصبحت ملك الدولة وهي غير مؤممة من طرف مصالح الفلاحة بعد الاستقلال

هل نستطيع استرجاع املاكنا
وماهي الاجرات المتخذة في هاذا اسياق

حسان
29-01-2009, 01:51 PM
بارك الله فيكم و الله هذا الموضوع كنت انتضره بفارغ الصبر و ألف شكر للصاحب الموضوع فجزاه الله كل الخير

القضيتي : أشترينا القطعة الأرض صالحة للبناء تحمل رقم معين من البائع الذي باع أكثر من 24 القطعة
و بعدما أستخرج العقد البيع رسمي من عند المواثق و إستخراج رخصة البناء
فجأنا شخص حيث قام ببناء سياج عن القطعة الأرضية باكملها و قام بمقضاة كل المشتريين للقطع الأرضية معتبر أن الأرض هي أرضه و هو له الحق فيها ..

شيء الذي أدخل في قلوبنا الرعب

و توجهة إلى البائع حول هذه القضية حيث بين لنا أن هذا الشخص معتدي ليس له أي حق من حيث الأدلة هي :

حيث ربح البائع هذا المعتدي في المحكمة بالحكم النهائي أي : ربحه مرة أولى ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثانية ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثالثة و هو الحكم النهائي غير قابل للإستناف و من خلاله تم إستخراج العقود و رخص البناء

و اخبرنا البائع أن هو نفسه سيتصدى له و نحن علينا بالصبر

بعد 3 شهور من هذا السياج نحن لا نستطيع التقدم للأراضي بسبب وجود حراس و جماعة يتصدون لكل الشخص يقترب من الأرض .. برغم من الحصول العقود رسمية من المواثق و مسجلة في المحافظة العقارية

البائع أطمئننا أن بعد الشهر أو شهرين ستحل المشكلة نهائيا

سؤال = هل نحن في مكان صحيح و نحن صابريين و منتظريين حل للقضية بين البائع و المعتدي ؟
وأن لا شيء نقلق عليه ؟

تقبلوا مع فائق الاحترام و التقدير

FLY1001
29-01-2009, 03:06 PM
lil hgom mage downlink]

FLY1001
29-01-2009, 03:10 PM
trv, hgurhvd, j;^$ td i*h glmhk]

FLY1001
29-01-2009, 03:19 PM
[quote=حسان;470465]بارك الله فيكم و الله هذا الموضوع كنت انتضره بفارغ الصبر و ألف شكر للصاحب الموضوع فجزاه الله كل الخير

القضيتي : أشترينا القطعة الأرض صالحة للبناء تحمل رقم معين من البائع الذي باع أكثر من 24 القطعة
و بعدما أستخرج العقد البيع رسمي من عند المواثق و إستخراج رخصة البناء
فجأنا شخص حيث قام ببناء سياج عن القطعة الأرضية باكملها و قام بمقضاة كل المشتريين للقطع الأرضية معتبر أن الأرض هي أرضه و هو له الحق فيها ..

شيء الذي أدخل في قلوبنا الرعب

و توجهة إلى البائع حول هذه القضية حيث بين لنا أن هذا الشخص معتدي ليس له أي حق من حيث الأدلة هي :

حيث ربح البائع هذا المعتدي في المحكمة بالحكم النهائي أي : ربحه مرة أولى ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثانية ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثالثة و هو الحكم النهائي غير قابل للإستناف و من خلاله تم إستخراج العقود و رخص البناء

و اخبرنا البائع أن هو نفسه سيتصدى له و نحن علينا بالصبر

بعد 3 شهور من هذا السياج نحن لا نستطيع التقدم للأراضي بسبب وجود حراس و جماعة يتصدون لكل الشخص يقترب من الأرض .. برغم من الحصول العقود رسمية من المواثق و مسجلة في المحافظة العقارية

البائع أطمئننا أن بعد الشهر أو شهرين ستحل المشكلة نهائيا

]

حسان
29-01-2009, 03:44 PM
المشكل : هل أنت تستطيع تقدير القيمة القانونية للوثائق التي قدمها لكم البائع ، طبيعة الحكم أطراف الحكم ، حجية و غير ذلك .
للعلم أن البائع ملزم بضمان التعرض و الإستحقاق أي يحمي المشتري من تعرض الغير و تعديهم على الشيء المباع تبعا لنصوص القانون المدني من 386 و ما يليها .
لكن في إعتقادي لا أري أنه يجب ترك الحراس أو المعتدي الشخص الثالث يفرض قانونه ، فمادامت هناك أحكام وقرارات قضائية نهائية ، فلكم رفع دعوى -كل واحد منفرد من جماعة المشترين- طبقا لنص المادة 677 قانون مدني لمنع التعرض هذا الشخص لكم في إستغلال الأملاك التي إشتريتموها خــــــــاصة بعقود مسجلة و مشهرة و هو صاحب المصلحة له الأعتراض على الشهر و له تقديم أدلة تفيد أن الأرض ملكـــه .
فقط إذا كان البائع -أصل ملكيته- سنده هو عقد شهـــــرة فيجب الحذر لوجد إحتمال أن يطلب الشخص الثالث إبطال العقد وإن كنت أشرت أن البائع ربحه قضائيا .
لايمكن لأحد أن يقص حقه بيده ، فلكم القضاء فما عليكم إلا رفع دعوى و إدخال البائع فيها بإعتباره الضامن ، وهو أحسن حل لأن االشخص الثالث قد يعرق كل واحد منكم على حدى حتى ولو ربحه البائع
بالتوفيق fly 1001


بارك الله فيك و جزاك الله كل الخير اخي العزيز fly1001

العقد الذي سلموه لي هو العقد البيع رسمي ليس العقد الشهرة و هو مسجل و مرقم في المحافظة العقارية و منحو لي رخصة البناء
حتى العقد البائع رأيته هو العقد إجمالي لكل القطع الأرضية مع ذكر أسماء المشترين
كما نفي أن يكون العقده العقد الشهرة
كيف لي ان أعرف ان كانت أصلية الملكية البائع سنده العقد الشهرة ؟

تقبل إحترامي و التقدير لك و بارك الله فيك

maitremaizi
29-01-2009, 05:47 PM
الاخ الفاضل
مادمت قلت انك تحوز على عقد بيع مشهر ي المحافظة العقارية وتحصلت على رخصة بناء وربما تملك ايضا الدفتر العقاري الخاص بالقطعة الارضية التي اشتريت
اذن وضعك القانون كمالك لهذه الارض صحيح
وان مع راي الاخ fly 1001

روح القانون
29-01-2009, 05:57 PM
السلام عليكم

نحن لدينا مشكلة في الأرض

أرض ورثناها عن أبي

لديها عقد ملكية حرر عند موثق في 1945

بعد وفاة والدي قامت والدتي باستأجارها لخالي على أساس مبلغ كل نهاية سنة بعد وفاة خالي و امي ابن خالي استلم الأرض و رفض منحنا الايجار
و لا الخروج من الارض
بعد رفع دعوى رفع اليد منح الحيازة على أساس انه حائز للارض لأكثر من 30 سنة و بناءا على شاهد يعمل عنده
المجلس صادق على الحكم
في الطعن بالنقض اثير لاول مرة ان الارض منحت على سبيل الايجار لكن رفض الطعن بالنقض على اساس انه دفع جديد

اليوم هل هناك امكانية لاسترجاع الارض عن طريق التماس اعادة النظر باستدعاء شهود للقول ان الارض كانت مؤجرة

و ايضا بالاعتماد على المادة 39 من قانون التوجيه العقاري ان الاراضي التي لديها عقود ملكية و مشهرة و ممسوحة لا تخضع للحيازة

روح القانون

FLY1001
30-01-2009, 08:18 AM
mais jeis toa faid'accord avec notre ami maitremaizi
[/RIGHT]

FLY1001
30-01-2009, 01:27 PM
السلام عليكم

نحن لدينا مشكلة في الأرض

أرض ورثناها عن أبي

لديها عقد ملكية حرر عند موثق في 1945

بعد وفاة والدي قامت والدتي باستأجارها لخالي على أساس مبلغ كل نهاية سنة بعد وفاة خالي و امي ابن خالي استلم الأرض و رفض منحنا الايجار
و لا الخروج من الارض
بعد رفع دعوى رفع اليد منح الحيازة على أساس انه حائز للارض لأكثر من 30 سنة و بناءا على شاهد يعمل عنده
المجلس صادق على الحكم
في الطعن بالنقض اثير لاول مرة ان الارض منحت على سبيل الايجار لكن رفض الطعن بالنقض على اساس انه دفع جديد

اليوم هل هناك امكانية لاسترجاع الارض عن طريق التماس اعادة النظر باستدعاء شهود للقول ان الارض كانت مؤجرة

و ايضا بالاعتماد على المادة 39 من قانون التوجيه العقاري ان الاراضي التي لديها عقود ملكية و مشهرة و ممسوحة لا تخضع للحيازة

روح القانون

نعــم تستطيع إسترجاع حقك
عليك أن تدفع بوجود حيازة عرضية وليس حيازة قانونية ، كون إبن خالتك يحوز العقار بعد إن إنتقلت له الحيازة من والدته ، فهي كانت مستأجرة أي تحوز لحساب الغير و الغير هنا هي والدتك ، وأن الحيازة العرضية إنتقلت لإبنها وهي عرضية و لم تتغير صفتها -العرضية- ، والحيازة العرضية وهي الحيازة التي لا تتوفرأو تفتقد للعنصر أو ركن المعنوي ( نية التملك أو الظهور بصفة المالك) فعليك أن تثبت :
1-أنك مالك ( عقد ملكية+عقد فريضة + شهادة عقارية أو شهادة توثيقية)
2-أن تفوم برفع طعن إلتماس إعادة النظر .
3-أن تؤسس التماس على أوجه المحددة في المادة 194 ق.إ.م و تبين أن أن هناك مثلا غش في شهادة الشاهد لكي تثبت أن إبن خالتك حـــــائز عرضي و لم يعارض ملكيتك للعقار محل النزاع .
4-إذا رفعت دعوى جديدة إحذر من المادة 338 ق.م فعليك تغير عنصرين على الأقل الأشخاص ، المحل ، سبب عناصر الطلب القضائي و إذا صدر في مواجهتك حكم يخــــص الحيازة فبعد تنفيذه لكب بمكنك رفع دعوى الملكية لعدم الجواز الجمع بينهما .
ملاحظة : أرجوا الإستعانة بذو الخبرة في هذه القضية أي محامي متخصص في المجال العقاري حتى لا تضيع حقك بنفسك لو قمت بمرافعة أبن خالتك لوحدك بدون معرفة حقوقك و الإجراءات القانونية الهامة للغاية في المجال العقاري .
وفقك اللـــــه ......................
Fly1001

حسان
30-01-2009, 06:42 PM
بارك الله فيك اخي FLY1001 و جزاك الله كل الخير وندعو الله أن يجعل كل حرف في ميزان حسناتك
تقبل مني فائق الإحترام و التقدير

بارك الله فيك maitremaizi و جزاك الله كل الخير و وندعو الله أن يجعل كل حرف في ميزان حسناتك بارك الله فيك
تقبل مني فائق الغحترام و التقدير

أشكركم لأنني أستفدت كثير و ندعو الله يفرج كربة كل مسلم

FLY1001
30-01-2009, 07:56 PM
وفقـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــك الله وشكرا .

maitremaizi
31-01-2009, 12:10 PM
الاخ الفاضل حسان شكرا لك
مع تحايتي

maitremaizi
31-01-2009, 12:40 PM
فيما يخص قضية الاخ روح القانون فلي بعض الملاحظات عليها
- يقول ان خاله كان يستغل الارض على سبيل الايجار وبعد وفاة خاله اعترض لهم ابنه ببحجة انه كان يحوز الارض منذ 30 سنة .
- ماهو عمر ابن خالك الذي يدعي حيازة الارض مدة 30 سنة
- ان شهادة العامل لابد من التجريح فيها بحكم ان الشاهد يعمل عند المدعي بالحيازة....؟
وهي احدى حالات التماس اعادة النظر لكن سيدي المحترم هناك اجراءات شكلية وهي معياد رفع الطعن بالالتماس وهي شهرين من تاريخ التبيلغ الحكم المطعون فيه طبقا للمادة 196 من ق ا م الذي وجب احترامها.
واعذرني كانت هذه اجابة سريعة وباذن الله سنوف نوافيك بالجديد
السلام عليكم

abdenour36
31-01-2009, 05:48 PM
ملاحظة : إذا أدخل المدعي أ مديرية أملاك الدولة في النزاع فإن المحكمة تصبخ غير مختصة ، ............. .
fly1001 icon30
[/quote]
ما هي المحكمة المختصة؟

FLY1001
31-01-2009, 08:13 PM
ملاحظة : إذا أدخل المدعي أ مديرية أملاك الدولة في النزاع فإن المحكمة تصبخ غير مختصة ، ............. .
fly1001 icon30

ما هي المحكمة المختصة؟[/quote]

إدخال الإدارة يجعل الغرفة الإدارية لدى المجلس هي المختصة ، لكـــن يستحسن في القضية السالفة أن لا يتم إدخال إدارة أملاك لدولة بل يلتمس المدعي من المحمة أن تأمر الخبير بالتحقق من الوعاء العقاري لدى مصالح أملاك الدولة مصلحة تسير أملاك الدولة و لتقييمات سواء على مستوى المديرية ذاتها أو مفتشية أملاك الدولة أما إذا كان المدعي متأكد أن خطأ أرتكبته مصالح أملاك الدولة عليه مرافعتها أمام القضاء الإداري .
شكرا .........
fly1001

روح القانون
02-02-2009, 06:19 PM
السلام عليكم

أولا شكرا على المساعدة

بالنسبة للأرض هي ملك لأبي بناءا على عقد كان سنة 1945 أمام موثق فرنسي

بعد وفاة أبي امي من تولت الأرض و أجرت شفاهيا لخالي ، بعد وفاة خالي تولاها ابنه و هو كبير حوالي 60 سنة و قال أنه يحوزها منذ 1960

و جاء بالشاهد و هو يعمل عنده ، كان هناك شكوى ضد الشاهد على أساس التصريح الكاذب لكن صدر أمر بانتفاء وجه الدعوى

عندنا فريضة و عقد ملكية و شهود يشهدون أن الأرض كانت على أساس الايجار ، حتى أن أمي تملك بطاقة فلاح و فيها اسم الأرض و مساحتها و قد صدرت البطاقة في 1979

بالنسبة لالتماس اعادة النظر هو شهرين من تاريخ التبليغ ، القرار لم يبلغ و بالتالي الآجال مفتوحة

في الالتماس هل يمكن الاعتماد على نص المادة 39 من قانون التوجيه العقاري على أساس أن الاراضي التي لها عقد ملكية و ممسوحة لا تخضع للحيازة

و أيضا الاعتماد على الشهود الذين سيشهدون ان الأرض كانت على سبيل الايجار منذ عهد خالي
و الشهادة العقارية او التوثيقية كيف نحصل عليها ؟؟ لدينا فقط عقد ملكية مؤرخ بتاريخ 1945

بالنسبة للحيازة العارضة نتمنى شرحها ، ماهي ؟؟؟؟

روح القانون

FLY1001
02-02-2009, 09:05 PM
-bonjour
السلام عليكم

أولا شكرا على المساعدة

بالنسبة للأرض هي ملك لأبي بناءا على عقد كان سنة 1945 أمام موثق فرنسي

بعد وفاة أبي امي من تولت الأرض و أجرت شفاهيا لخالي ، بعد وفاة خالي تولاها ابنه و هو كبير حوالي 60 سنة و قال أنه يحوزها منذ 1960

و جاء بالشاهد و هو يعمل عنده ، كان هناك شكوى ضد الشاهد على أساس التصريح الكاذب لكن صدر أمر بانتفاء وجه الدعوى

عندنا فريضة و عقد ملكية و شهود يشهدون أن الأرض كانت على أساس الايجار ، حتى أن أمي تملك بطاقة فلاح و فيها اسم الأرض و مساحتها و قد صدرت البطاقة في 1979
نعم هذا دفع جيد في القضية ولكن أنبهك أنه يجب أن تستعين بمحامي ، لإثبات أن الأرض أجرت يفيد في نفي ارلكن المعنوي للحيازة و بالتالي تصبح له أبن خالتك حيازة عرضية لا تكفي لترتب الأثر أي أن تكون سبب للملكية

بالنسبة لالتماس اعادة النظر هو شهرين من تاريخ التبليغ ، القرار لم يبلغ و بالتالي الآجال مفتوحة

حساب الموعيد يبدأ من تاريخه التبليغ الأجال مفتوحة ولكن إذا علمت بالحكم أو القرار فلماذا الإنظار ؟؟؟؟؟

في الالتماس هل يمكن الاعتماد على نص المادة 39 من قانون التوجيه العقاري على أساس أن الاراضي التي لها عقد ملكية و ممسوحة لا تخضع للحيازة

هل لديك دفتر عقاري ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ قبل ذلك فالأرض ليست ممسوحة إلا إذا كانت قيد المسح فهذا جيد بالنسبة لك قم بمعارض أمام السيد المحافظ العقاري وفقا لنص المادة 15 من المريوم رقم 76/63 .

و أيضا الاعتماد على الشهود الذين سيشهدون ان الأرض كانت على سبيل الايجار منذ عهد خالي
كما سبق وقلت هذه وسلية لنفي قيام الحيازة القانونية في جانب خصمك
و الشهادة العقارية او التوثيقية كيف نحصل عليها ؟؟ لدينا فقط عقد ملكية مؤرخ بتاريخ 1945
تحرر من قبل الموثق أنظر المادة 39 أو 91 من المرسوم رقم 76/63 لكـــــــــــن يمكن تقديم العقد+عقد الفريضة+كشف المعاملات العقارية السالبة والإيجابية+ العقود التي تفيد أن هناك تصرف من قبل والدك لتصبح لك الصفة في رفع الدعوى وفقا لنص المادة 459 قإم .

بالنسبة للحيازة العارضة نتمنى شرحها ، ماهي ؟؟؟؟

دورس سألحقهـــــــــــــــــــــــــــــــــــا بالموضوع
fly1001

FLY1001
02-02-2009, 09:08 PM
التقادم

تعريفه وأنواعه
التقادم: هو مضي المدة. وهو في القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) الوضعي على نوعين: مسقط ومكسب، فالأول يؤدي إلى سقوط الحق، والثاني سبب لكسبه. وإذا كانت الحقوق الشخصية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=965&vid=33) (الالتزامات) لا يمكن أن تكون إلا محلاً للتقادم المسقط، فإن الحقوق العينية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8321&vid=33) كما يجوز سقوطها (إلا حق الملكية) عن طريق التقادم، فإنه يجوز اكتسابها بالتقادم المكسب. وعلى حين أن التقادم المسقط يفترض وضعاً سلبياً هو عدم مطالبة الدائن بحقه أو عدم استعمال الحق، فإن التقادم المكسب يستلزم وضعاً إيجابياً هو الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33). وإنما يشترك النظامان في عنصر مضي الزمن.
أولاً ـ التقادم المسقط (المبرئ).
1ـ مدد التقادم المختلفة:
آ ـ القاعدة العامة والاستثناءات: يتقادم الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) ـ قاعدة عامة ـ بانقضاء خمس عشرة سنة في معظم القوانين العربية، وذلك فيما لم يرد فيه نص خاص يقرر مدة أطول أو أقصر. من ذلك سقوط الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) في طلب إبطال العقد (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=935&vid=33) بسبب نقص الأهلية أو عيب الإرادة بثلاث سنوات. وسقوط دعوى التعويض عن العمل غير المشروع وعن الإثراء بلا سبب (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=261&vid=33) بثلاث سنوات، وإلى جانب النصوص القانونية الخاصة بعض الاستثناءات من القاعدة العامة، فقد أورد التقنين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=15788&vid=33) المدني بعد القاعدة العامة التي وضعها استثناءات أخرى. فثمة حقوق تتقادم بخمس سنوات، وهي الحقوق الدورية المتجددة كأجرة المباني والأراضي الزراعية ومقابل الحكر، والفوائد والإيرادات المرتبة والمهايا والأجور والمعاشات. كما تتقادم بخمس سنوات أيضاً حقوق الأطباء والصيادلة والمحامين والمهندسين والخبراء ووكلاء التفليسة والسماسرة والأساتذة والمعلمين، على أن تكون هذه الحقوق واجبة لهم جزاء عما أدوه من عمل من أعمال مهنتهم وما تكبدوه من مصروفات. وتتقادم بسنة واحدة حقوق التجار والصناع عن أشياء ورّدوها لأشخاص لا يتجرون في هذه الأشياء، وحقوق أصحاب الفنادق والمطاعم عن أجر الإقامة وثمن الطعام وكل ما صرفوه لحساب عملائهم، وكذلك حقوق العمال والخدم والأجراء من أجور يومية وغير يومية ومن ثمن ما قاموا به من توريدات. على أنه يجب على من يتمسك بهذا التقادم الحولي أن يحلف اليمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8769&vid=33) على أنه أدى الدين فعلاً.
ولا يجوز الاتفاق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=254&vid=33) على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33).
ب ـ كيفية حساب مدد التقادم: تحسب مدة التقادم بالأيام لا بالساعات، ولا يحسب اليوم الأول، وتكتمل المدة بانقضاء آخر يوم منها. ولا يبدأ التقادم فيما لم يرد فيه نص خاص، إلا من اليوم الذي يصبح فيه الدَّين مستحق الأداء. وبخاصة لا يسري التقادم بالنسبة إلى دين معلَّق على شرط واقف إلا من الوقت الذي يتحقق فيه الشرط، وبالنسبة إلى ضمان الاستحقاق إلا من الوقت الذي يكتب فيه الاستحقاق، وبالنسبة إلى الدين المؤجل إلا من الوقت الذي ينقضي فيه الأجل (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=271&vid=33).
ج ـ وقف التقادم: لا يسرى التقادم كلما وجد مانع يتعذر معه على الدائن أن يطالب بحقه ولو كان المانع أدبياً. وكذلك لا يسرى التقادم بين الأصيل والنائب. وأيضاً لا يسرى التقادم الذي تزيد مدته على خمس سنوات في حق من لا تتوافر فيه الأهلية أو في حق الغائب أو في حق المحكوم عليه بعقوبة جناية إذا لم يكن له نائب يمثله قانوناً. ويترتب على وقف التقادم في هذه الحالات أن المدة التي يقف التقادم خلالها لا تحسب ضمن مدة التقادم، وتحسب المدة السابقة والمدة التالية.
د ـ انقطاع التقادم: ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية ولو رفعت الدعوى إلى محكمة غير مختصة، وبالتنبيه أو بالحجز، وبالطلب الذي يتقدم به الدائن لقبول حقه في تفليس أو توزيع، وبأي عمل يقوم به الدائن للتمسك بحقه في إحدى الدعاوى. كما ينقطع التقادم إذا أقر المدين بحق الدائن إقراراً صريحاً أو ضمنياً. ومن قبيل الإقرار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=15658&vid=33) الضمني أن يترك المدين تحت يد الدائن مالاً مرهوناً رهناً حيازياً تأميناً لوفاء الدين، ووفاء المدين بقسط من الدين أو فوائده، وطلبه مهلة للوفاء. ويترتب على الانقطاع سقوط المدة السابقة على قيام سببه والمدة التي تمضي خلال قيامه. فإذا زال السبب بدأ تقادم جديد مماثل في طبيعته ومدته للتقادم الأصلي. على أنه إذا انقضى السبب الذي قطع التقادم بحكم نهائي تكون مدة التقادم الجديد خمس عشرة سنة، أياً كانت مدة التقادم. وكذلك إذا انقطع التقادم الحولي بإقرار من المدين كانت مدة التقادم خمس عشرة سنة.
2ـ إعمال التقادم المسقط وأثره:
آ ـ الدفع بالتقادم: يجب على صاحب المصلحة أن يتمسك بالتقادم، ولا يجوز للقاضي أن يقضي به من تلقاء نفسه. ومعنى ذلك أن التقادم ليس من النظام العام. وصاحب المصلحة هو المدين والكفيل وحائز العقار المرهون ضماناً لذات الدين والمدين المتضامن بقدر حصة شريكه ودائن المدين. ويجوز التمسك بالتقادم في أي حالة كانت عليها الدعوى. ولكن لا يجوز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=943&vid=33).
ب ـ النزول عن التقادم: لا يجوز النزول عن التمسك بالتقادم قبل ثبوت الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) فيه أي قبل اكتمال مدته. أما إذا اكتملت هذه المدة كان للمدين أن ينزل عن التمسك به. ويكون النزول صريحاً بتعبير صادر من المدين باللفظ أو بالكتابة. ويخضع إثبات النزول الصريح للقواعد العامة في إثبات التصرفات القانونية.
وقد يكون النزول ضمنياً إذا أمكن استخلاصه من مسلك للدائن يقطع حتماً بقصد النزول، كأن يطلب المدين بعد التقادم مهلة لوفاء الدين أو يقدم كفيلاً أو رهناً. وعند الشك لا يفترض النزول. والأهلية اللازمة لصحة النزول هي أهلية التصرف، فلا تكفي أهلية الإدارة، ولا تلزم أهلية التبرع. ـ هذا ولا يسري النزول في حق دائن المدين إذا صدر إضراراً بهم.
ج ـ أثر التقادم المسقط: إذا اكتملت مدة التقادم ولكن لم يتمسك به المدين بعد فإن الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) يبقى التزاماً مدنياً لا تتغير طبيعته. ويترتب على ذلك صحة الوفاء به ولو كان الموفي جاهلاً اكتمال مدة التقادم، وصحت كفالته وجازت المقاصة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=159645&vid=33) به. فإذا تمسك المدين بالتقادم سقط الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) مدنياً ولكن تخلف عنه التزام طبيعي لا يجوز جبر المدين على الوفاء به، ويسقط مع الدين توابعه من كفالة أو رهن أو اختصاص أو امتياز. كذلك يسقط مع الدين ملحقاته كالفوائد، حتى ولو كانت تلك الملحقات لم يمض عليها مدة التقادم الخاص بها. ويستند سقوط الدين بالتقادم إلى الوقت الذي بدأ فيه التقادم. على أن سقوط الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) بالتقادم عن طريق الدعوى لا يمنع من التمسك بوجوده عن طريق الدفع.
ثانياً ـ التقادم المكسب
التقادم المكسب: هو سبب من أسباب كسب الملكية والحقوق العينية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8321&vid=33) الأصلية قائم على حيازة ممتدة فترة من الزمان يحددها القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33).
1ـ مجال التقادم المكسب:
آ ـ الحقوق الجائز كسبها بالتقادم: الحقوق العينية هي وحدها الجائز كسبها بالتقادم، دون الحقوق الشخصية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=965&vid=33) التي لا تقبل الحيازة (وذلك عدا السندات لحاملها)، والحقوق العينية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8321&vid=33) الأصلية جميعاً يجوز كسبها بالتقادم، سواء كانت ملكية أو حقوقاً متفرعة عن الملكية كالانتفاع والارتفاق وحق الاستعمال وحق السكن. على أنه يلاحظ أنه في البلاد التي يؤخذ فيها بنظام السجل العيني (العقاري) لا يجوز أن يتملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت بالسجل.
ب ـ الأشياء التي يرد عليها التقادم المكسب: يرد التقادم المكسب على جميع الأشياء المادية، سواء أكانت عقاراً أم منقولاً. ويلاحظ أن المنقولات لا يرد عليها التقادم الخمسي، فهو تقادم خاص بالعقارات وحدها، ولأن شروطه إذا اجتمعت بالنسبة للمنقول اكتسبت الملكية أو الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) العيني بمجرد الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33).
ويخرج عن دائرة التقادم المكسب الأموال (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=508&vid=33) العامة، وتحظر قوانين بعض الدول تملك أموال الدولة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=956&vid=33) الخاصة بالتقادم أيضاً. كما تمنع بعضها كسب أموال الأوقاف الخيرية بالتقادم. ومن ذلك نص القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) السوري على عدم جواز اكتساب أي حق على العقارات المستغلة مسجداً أو كنيسة أو معبداً أو مستشفيات أو معهداً تعليمياً أو المخصصة لاستعمال العموم عن طريق التقادم. كما أن تشريعات الدول التي تأخذ بنظام السجل العيني تمنع اكتساب الحقوق المقيدة في السجل العقاري بالتقادم.
2ـ شروط التقادم المكسب:
آ ـ وجوب توافر الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) القانونية الخالية من العيوب: لاكتساب الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) بالتقادم يجب أن تكون هناك حيازة قانونية تجمع إلى التسلط المادي عنصراً معنوياً هو قصد مباشرة الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) لحساب الحائز نفسه، أي بقصد كسب ومباشرة حق ملكية أو حق عيني. فالحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) العرضية أي الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) لحساب الغير كحيازة المستأجر لا تصلح أساساً للتقادم المكسب. ويجب فضلاً عن هذا أن تخلص الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) من العيوب، بأن تكون هادئة ظاهرة لا غموض فيها.
ب ـ شرط المدة: هناك مدتان للتقادم: فهناك التقادم الطويل ومدته خمس عشرة سنة، والتقادم القصير ومدته خمس سنوات. أما التقادم الطويل فهو: تقادم يسري على العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) وعلى المنقول، ولا يشترط فيه فوق الحيازة والمدة السبب الصحيح أو حسن النية. فمن حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة. ومن هذا التقادم أيضاً ما نصت عليه المادة 919 من القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) المدني السوري التي تقضي بأنه يكتسب حق تسجيل التصرف في الأراضي الأميرية غير الخاضعة لإدارة أملاك الدولة بمرور عشر سنوات من تاريخ الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) بسند أو بغير سند، بشرط أن يكون الحائز قائماً بزراعة الأرض.
وثمة تقادم قصير مدته خمس سنوات، وهو تقادم خاص بالعقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) فقط دون المنقول، ويشترط فيه فضلاً عن المدة السبب الصحيح وحسن النية.
وأياً كانت مدة التقادم المكسب فإنها تخضع من حيث حسابها ومن حيث وقفها وانقطاعها للأحكام التي سبق بيانها في خصوص التقادم المسقط. على أنه يلاحظ أن هناك صورة للانقطاع ينفرد بها التقادم المكسب، وهو الانقطاع الطبيعي الناشىء عن تخلي الحائز عن الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) أو فقدها ولو بفعل الغير. فتخلي الحائز عن حيازته وفقدها بفقد عنصريها أو أحدهما يقطع التقادم. أما إذا فقدت الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) بفعل الغير وكان المال عقاراً فإن الحائز لا يفقد الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) إلا إذا لم يستردها أو لم يرفع الدعوى باستردادها خلال سنة.
ج ـ شرطان خاصان بالتقادم الخمسي: حسن النية والسبب الصحيح:لا يسري التقادم الخمسي إلا إذا توافر للحائز حسن النية والسبب الصحيح.
(1) حسن النية: هو جهل الحائز أنه يعتدى على حق الغير أو هو اعتقاده انه تلقى الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) عن صاحب حق، وبشرط ألا يكون هذا الجهل ناشئاً عن خطأ جسيم. ولا يشترط حسن النية إلا وقت تلقي الحائز لحق، فإذا ساءت نيته بعد ذلك لم يمنعه هذا من إتمام التقادم الخمسي. وحسن النية مفترض ما لم يثبت العكس.
(2) السبب الصحيح: هو السند القانوني الذي يستند إليه الحائز في حيازته والذي كان من شأنه أن ينقل الملكية لو أن الحائز كان قد تلقاه عن مالك أو صاحب حق. وهو في القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) المصري وقوانين أخرى تصرف قانوني acte Juridique من شأنه نقل الملكية أو الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) العيني، كعقد أو وصية، فالبيع أو الهبة أو المقايضة أو تقديم حصة في شركة أو الوفاء بمقابل يعتبر سبباً صحيحاً. كذلك حكم رسو المزاد بعد الحجز (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8279&vid=33). وقد توسع القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) السوري في فكرة السبب الصحيح إذ أدخل فيه الاستيلاء على الأرض الموات والإرث (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=15467&vid=33). وإثبات السبب الصحيح يقع على الحائز.
3ـ إعمال التقادم المكسب وأثره:
يخضع التقادم المكسب من حيث وجوب التمسك به وجواز النزول عنه بعد تمامه للأحكام التي يخضع لها التقادم المسقط. ويترتب على التقادم المكسب اكتساب الملكية والحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) العيني، وجواز التمسك بهذا الاكتساب عن طريق الدفع والدعوى. ويرجع تاريخ الكسب إلى وقت بدء الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) التي أدت إلى التقادم. ويترتب على ذلك عدم إلزام الحائز برده وسقوط الحقوق التي قررها المالك السابق خلال سريان التقادم، ونفاذ الحقوق التي رتبها الحائز.
موضوع منقول : fly1001
http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8090

FLY1001
02-02-2009, 09:20 PM
أعدك أنني سأكتب موضوع بسيط حول الحيازة في بحر هذا الأسبوع كون بحث في الشبكة ولم أجد معلومات كما أحب أن أقدمها لك ، فأرجوا منحي مدة فأنأ جد مشغول
تقبل إعتذاري ..................
وفقك الله ................
أنبهك يجب أن تستعين برجل قانون ........لكي لا تضيع حقك .....نعم لك الحق في أنتفهم قضيتك ولكن أمام القضاء يجب محامي أحسن لاسيما إذا كان متمك في المادة العقارية
fly1001 لست محامي فقط أريد أن لا تضيع حقك و شكرا

FLY1001
03-02-2009, 03:28 PM
التأمينات العينية


التأمينات Les Suretés بصورة عامة، هي في مختلف النظم القانونية التي تهدف إلى حماية الدائن من مخاطر عدم الوفاء بالدين وتكفل له في جميع الأحوال استيفاء حقوقه الشخصية. ومن شأن هذه النظم تعزيز الثقة في التعامل وتشجيع الأشخاص على الإقراض، مما ينعكس إيجابياً على تطور مؤسسة الائتمان التي تعد الشريان الأساسي لكل المشاريع الاقتصادية كبيرة كانت أم صغيرة.
وإذا كان كل حق يحتاج إلى حماية، فإن وسائل هذه الحماية تختلف باختلاف طبيعة هذه الحقوق، ففي الحقوق العينية، تكون الحماية بتمكين صاحب الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) من مباشرة السلطة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=160171&vid=33) على محل هذه الحقوق من غير معارضة أحد. أما حماية الحقوق الشخصية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=965&vid=33) (الالتزامات) فإنها تثير بعض الصعوبات على الصعيد العملي، لأن الدائن لا يستطيع مباشرة السلطة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=160171&vid=33) على حقه إلا عن طريق شخص آخر يسمى المدين. وإذا كانت شرائع الرومان تسمح للدائن باسترقاق المدين، وأن يباشر عليه الإكراه (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=471&vid=33) الجسدي، وأن يقتله من أجل استيفاء دينه، فإن الشرائع في العالم المعاصر لم تعد تسمح بذلك، لأن التنفيذ الجبري يكون فقط على أموال المدين ولا على شخصه. وقد وضع المشرع قاعدة عامة هي: إن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بدينه وإن الدائنين متساوون في هذا الضمان، وإن كل دائن يستوفي دينه من أموال مدينه بنسبة الدين الذي بذمته دون تفضيل لأحد من الدائنين على غيره، عند عدم كفاية الدين. إلا أن هذه القاعدة العامة في الضمان (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9344&vid=33) لا تكون سليمة من الناحية العملية، فقد يهمل المدين إدارة أمواله، أو يعمل على تبديدها، وقد يقترض أموالاً من عدد من الدائنين، مما يجعل الدائن مهدداً بعدم إمكانية الحصول على دينه في موعد الاستحقاق، وقد يلجأ هذا الدائن إلى مجموعة من الوسائل القانونية من أجل حماية الضمان (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9344&vid=33) العام، مثل إقامة الدعوى غير المباشرة، والدعوى البوليسية، والدعاوى الصورية والدعاوى الإجرائية والتحفظية، ويمكن أن يلجأ إلى دعوى الإعسار المدني، أو دعوى الإفلاس (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=341&vid=33) التجاري، إلا أن جميع هذه الوسائل قد لاتكون كافية لضمان الوفاء بالدين كاملاً في موعد الاستحقاق.
من أجل ذلك تم اللجوء إلى فكرة التأمينات. وتتجلى هذه الفكرة بحصول الدائن على ضمان خاص، إضافة إلى الضمان (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9344&vid=33) العام، غايته ضمان الوفاء بالالتزامات من دون مخاطر أو بأقل المخاطر. والتأمينات الخاصة نوعان:
التأمينات الشخصية: ومثالها الكفالة[ر]: وهي التي تعطي الدائن حقاً شخصياً، ويكون من شأنها ضم ذمة إلى ذمة المدين عند المطالبة بالدين، فإذا أعسرت إحداهما يكون له في يسار الأخرى ما يضمن له الوفاء بدينه. وإن هذا النوع من التأمينات لايعطي الدائن ضماناً أكيداً بالوفاء بدينه، إنما يجعل الفرصة أمامه أكبر، والمخاطر التي يتعرض لها أقل.
التأمينات العينية:Les Suretés reeles: وهي التي يتم اللجوء إليها عند عدم الثقة بالتأمينات الشخصية، وتعني تخصيص مال يملكه المدين أو شخص آخر لضمان الوفاء بالدين في موعد الاستحقاق، ويكون بموجبها للدائن الحق بتتبع هذا المال في أي يد ينتقل إليها والتنفيذ عليه عند عدم الوفاء بالدين حجزاً أو بيعاً، ويكون له الأولوية على غيره من الدائنين في استيفاء دينه منه. وأهم التأمينات العينية المعروفة في القوانين العربية هي الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) الحيازي والرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) العقاري وحق الامتياز (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8319&vid=33).
الرهن: عقد يلتزم بمقتضاه الراهن أن يخصص عقاراً أو منقولاً مملوكاً له لضمان الوفاء بالدين، ويضعه تحت يد الدائن أو في يد شخص ثالث متفق عليه، ويكون من حق الدائن حبس المال المرهون حتى يستوفي دينه كاملاً، وله الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) في تتبعه والتنفيذ عليه جبراً في أي يد واستيفاء دينه من ثمنه بالتقدم على غيره من الدائنين. من هذا التعريف تتحدد خصائص الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) بما يلي:
1ـ إن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) رضائي لا ينشأ إلا بالعقد، ويسري عليه ما يسري على العقود من أحكام.
2ـ إن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) حق عيني يمنح صاحبه مزيتي التتبع والتقدم، وبمقتضى ذلك فإنه من حق المرتهن أن ينفذ على المال المرهون في أي يد ينتقل إليها، وأن يستوفي حقه منه قبل غيره من الدائنين.
3ـ إن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) حق عيني تابع، فهو لا يوجد مستقلاً بذاته، إنما يوجد من أجل ضمان الوفاء بالتزام أصلي، بمعنى أنه تابع للدين الذي يضمنه من حيث النشوء، والصفات والعيوب، والانتقال، والانقضاء.
4ـ إن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) يرد على عقار كما يرد على منقول من غير تفريق.
5ـ إن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) لايقبل التجزئة، بمعنى أن المال المرهون وكل جزء منه يعد ضامناً للوفاء بالدين كاملاً، ولكل جزء منه ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
إنشاء الرهن: ينشأ الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) بالعقد، وعليه فإنه يتوجب أن تتوافر فيه الأركان والشروط التي يتطلبها القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) في جميع العقود من رضا وأهلية ومحل وسبب، إضافة إلى الشروط الخاصة المميزة له.
الشكلية في عقد الرهن: إن الشكلية ركن في عقد الرهن، إذ لا يكتفي أن تتوافر فيه الأركان السابقة، وإنما يجب أن يراعى في تنظيمه شكلية معينة، من أجل حماية حقوق الغير من جهة، ومن أجل ترتيب حق الأفضلية من جهة أخرى، لهذا فإن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) الذي يكون محله عقاراً يجب أن يسجل في السجل العقاري، وكذلك تسجيل كل ما يطرأ عليه من تعديلات، وإن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) الوارد على عقار لايعد موجوداً بالنسبة للغير إلا من تاريخ التسجيل في السجل العقاري، لذلك فإن رهن العقارات غير المحددة وغير المحررة غير صحيح، لعدم إمكانية تسجيل الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) في القيود العقارية.
أما رهن المنقول (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=12680&vid=33) الذي تكون قيمته أكثر من مئة ليرة سورية فيتوجب إفراغه بسند رسمي أو سند عادي ثابت التاريخ، ويجب أن يتضمن السند مقدار الدين المضمون، والأشياء المرهونة من حيث النوع والماهية، حتى يتمتع المرتهن الدائن بحق الامتياز (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8319&vid=33) على المال المرهون.
انتقال حيازة المال المرهون: إن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) لاينشأ صحيحاً إلا إذا انتقلت حيازة المال المرهون من الراهن إلى الدائن، أو إلى شخص آخر متفق عليه، أو وضعه تحت الحراسة، ويتوجب استمرار الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) للمال المرهون طيلة مدة الرهن، كي لا يتعرض الدائن لفقدان امتيازه عليه، وإنه من حق الحائز للمال المرهون أن يطالب باستعادته من تحت أي يد عملت على نزع حيازته، وأن يقيم بشأنه دعاوى الحيازة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8337&vid=33) إذا كان عقاراً، ودعوى الاستحقاق إذا كان منقولاً.
آثار الرهن: يرتب الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) الصحيح آثاراً قانونية للمتعاقدين وللغير.
أ ـ آثار الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) فيما بين المتعاقدين:
ينشئ عقد الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) التزامات وحقوقاً فيما بين المتعاقدين وفقاً للآتي:
1ـ التزامات الراهن وحقوقه: يترتب على الراهن بمجرد إنشاء عقد الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) أن يسلم المال المرهون إلى الدائن، أو إلى الشخص المتفق عليه بالعقد، وإذا كان المال المرهون عقاراً، وجب فوق ذلك تسجيل الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) في السجل العقاري، كما يتوجب عليه ألاّ يتعرض للدائن في حيازة المال المرهون، سواء أكان هذا التعرض قانونياً، أم كان تعرضاً مادياً، وعليه ألاّ يقوم بأي تصرف يترتب عليه إخراج المال المرهون من تحت يد الحائز المرتهن، وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه نزع الحيازة، أو القيام بأي عمل يترتب عليه الإنقاص من الضمان (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9344&vid=33). كما يلتزم ضمان هلاك أو تعيب المال المرهون، لأن المال المرهون يكون تحت يد الدائن وبعهدة الراهن، فإذا ما تعرض المال المرهون إلى الهلاك أو التلف فعندئذ يكون من حق الدائن أن يطالب بدينه أو أن يطالب بضمان آخر.
مع ذلك يبقى الراهن مالكاً للمال المرهون، وله عليه جميع سلطات المالك ما عدا ما يتعارض منها مع حق الدائن، إلا أنه لا يملك الحق بالتصرف بالمال المرهون طيلة عقد الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) إلا باتفاق الطرفين، ويعد كل عقد يتم خلاف ذلك باطلاً، لأن إعطاء الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) بالتصرف يعطل الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) بالحبس المعطى للدائن.
2ـ التزامات الدائن وحقوقه: يتعين على الدائن أن يعتني بالمال المرهون من حيث الصيانة وإجراء الإصلاحات المفيدة والضرورية، وعليه أن يبذل في ذلك عناية الرجل العادي، وإذا ما قصر في ذلك يكون مسؤولاً تجاه الراهن عمَّأ يصيب المال المرهون واستغلاله وفقاً لطبيعة المال المرهون ووفق الغاية التي أعد من أجلها، إلا أنه لا يجوز له أن ينتفع به لمصلحته الشخصية من دون موافقة الراهن، ويلزم في هذه الحال بأن يحسم ما يعادل المنفعة من النفقات التي صرفها على المال المرهون، من الفوائد إذا كان الدين المضمون بفائدة، وإذا ما بقي شيء فإنه يحسم من رأس المال. ويجوز أن يتفق الراهن والدائن على أن يأخذ الدائن غلة المال المرهون مقابل الفائدة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9206&vid=33) على رأس المال، ويكون هذا الاتفاق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=254&vid=33) صحيحاً إذا كانت الغلة لاتزيد على 9%، أما إذا زادت الغلة على 9% فإن الاتفاق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=254&vid=33) لايكون صحيحاً بالزيادة.
وإذا أساء الدائن الإدارة أو الاستعمال أو الاستغلال، فإن من حق الراهن أن يطالب بوضع المال المرهون تحت إدارة حارس قضائي، وإذا ما أصاب المال المرهون عيبٌ أو إذا نقصت قيمته فأصبح الدائن يخشى أنه لم يعد كافياً لضمان الوفاء بالدين، فإن هذا يستطيع أن يقيم الدعوى بطلب بيع المال المرهون بالمزاد العلني، أو بسعر البورصة أو السوق، وإذا ما أذن القضاء بذلك وجب إيداع الثمن في مصرف رسمي ويبقى مخصصاً للوفاء بالدين، إلا أنه يمكن للراهن في هذه الحالة أن يعترض على البيع، وأن يطالب باسترداد المال المرهون، ويعرض تقديم مال آخر يجد القاضي (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8536&vid=33) أنه كاف لضمان الوفاء بالدين.
كما يحق للراهن إذا وجد أن بقاء المال المرهون تحت يد الدائن يؤدي إلى تعيُّبه أو نقص قيمته أن يقيم الدعوى بمواجهة الدائن مطالباً ببيع المال وإيداع الثمن في مصرف رسمي يخصص للوفاء بالدين، وله أن يطالب باسترداده على أن يقدم تأميناً آخر يراه القاضي (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8536&vid=33) كافياً لضمان الوفاء بالدين.
ويتوجب أيضاً على الدائن أن يرد المال المرهون إلى الراهن عند انتهاء الرهن، وبعد استيفاء دينه كاملاً، وكل مايتصل به من فوائد ونفقات. ويشتمل الرد على المال ذاته بالإضافة إلى ما لحقه من نماء أو زيادات، وإذا كان المال المرهون قد هلك واستوفى الدائن تعويضاً عنه وجب عليه أن يرده إلى الراهن مع فوائده إذا كان له فوائد.
أما حقوق الدائن فإنها تتجلى في الامتياز المترتب له على المال المرهون، إذ يكون له الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) في حبسه حتى استيفاء دينه وملحقاته، وله أيضاً امتياز عام ـ بوصفه دائناً عادياً ـ على جميع أموال مدينه، وذلك عند عدم كفاية المال المرهون المخصص للوفاء بالدين.
ب ـ آثار الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) فيما بين الدائن المرتهن والغير: يرتب عقد الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) للدائن حقوقاً بمواجهة الغير هي:
1 ـ حق التتبع: ويعني أن للدائن المرتهن تتبع المال المرهون في أي يد ينتقل إليها، وإذا خرج المال المرهون من حيازته فله الحق بطلب استرداده سواء بوساطة دعاوى الحماية، أو دعوى الاستحقاق.
2ـ حق الحبس: للدائن الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) بحبس المال المرهون حتى يستوفي دينه كاملاً إضافة إلى الفوائد والنفقات، ويبقى له هذا الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) ولو انتقلت الملكية إلى الغير، ولو كان المال المرهون تحت يد شخص ثالث.
3ـ حق التقدم: ويعني أنه إذا لم يقم المدين بالوفاء بالدين في موعد الاستحقاق، فإنه من حق الدائن أن يتخذ إجراءات نزع الملكية والبيع الجبري للمال المرهون، وله الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) في التقدم على غيره من الدائنين في استيفاء دينه أولاً، ويشتمل الدين على رأس المال، والفوائد الاتفاقية حتى تاريخ البيع، وكذلك النفقات التي دفعها الدائن من أجل الحفاظ على المال المرهون وصيانته إذا كانت ضرورية أو مفيدة، ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
ج ـ آثار الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) فيما يتعلق بتزاحم المرتهنين: يمكن إنشاء أكثر من رهن واحد على العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) أو المنقول (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=12680&vid=33) الواحد إلا أنه يتوجب في هذه الحالة إمَّا تسليمه إلى شخص ثالث، أو أن يتم تسليمه إلى أحد الدائنين ليضع يده عليه لحساب نفسه، ولحساب بقية الدائنين، ويكون التقدم والأولوية على العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) بحسب تاريخ تسجيل رهوناتهم في السجل العقاري، ويكون التقدم والأولوية على المنقول (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=12680&vid=33) بحسب التاريخ الثابت لرهوناتهم، إذ يتقدم الأسبق في التاريخ على من يليه.
انقضاء الرهن: ينقضي الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) إمَّا تبعاً لانقضاء الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) المضمون وإما بصورة أصلية وفقاً لما يلي:
أـ انقضاء الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) تبعاً لانقضاء الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) المضمون: إن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) حق تابع للالتزام الذي يضمنه، ويدور معه وجوداً وعدماً، وبذلك ينقضي بانقضاء الالتزام، وينقضي الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) إمَّا بالوفاء أو بالإبراء أو بالإسقاط أو بالإبطال، إلا أن الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) المضمون برهن لايسقط بالتقادم، لأن حيازة المال المرهون من قبل الدائن تعد كالإقرار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=15658&vid=33) الضمني من المدين بوجود الدين، والإقرار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=15658&vid=33) يقطع بالتقادم (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8090&vid=33).
ومن أجل انقضاء الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) تبعاً لانقضاء الدين (الالتزام)، يتوجب أن يقع الانقضاء على الدين كله، فإذا ما بقي جزء منه فإن الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) يبقى بتمامه، لعدم جواز تجزئة الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33). وأن قاعدة عدم جواز تجزئة الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) ليست من النظام العام، يمكن الاتفاق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=254&vid=33) في عقد الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) على أن يحرر جزء من المال المرهون كلما تم الوفاء بجزء من الدين.
ب ـ انقضاء الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) بصورة أصلية: ينقضي الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) على وجه الاستقلال في الحالات التالية:
1ـالانقضاء بالتنازل: يحق للدائن المرتهن أن يتنازل عن المال المرهون بإرادته المنفردة، من دون موافقة الراهن، وإن التنازل يمكن أن يكون صريحاً، ويمكن أن يكون ضمنياً، وعلى من يدعي التنازل أن يقدم الدليل، وقد وضع المشرع قرينتين قانونيتين بسيطتين (قابلتين لإثبات العكس) على قيام التنازل هما إرجاع المال المرهون وموافقة المدين على التصرف بالمال المرهون من دون تحفظ، كما لو وقع شاهداً على عقد البيع.
2ـ الانقضاء بالهلاك: ينقضي الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) إذا هلك المال المرهون هلاكاً كلياً، أما إذا كان الهلاك جزئياً، فلا ينقضي الرهن، ويبقى ما بقي أي جزء منه، والهلاك الكلي يمكن أن يكون مادياً، كما لو تلف، أو تهدم، ويمكن أن يكون قانونياً، كما لو تم استملاك العقار، أو الاستيلاء على المنقول (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=12680&vid=33) من قبل الدولة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=956&vid=33). ففي هذه الحالة ينتقل الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) إلى مبلغ التعويض الذي سيدفع بسبب الاستملاك، أو الاستيلاء.
3ـ الانقضاء باتحاد الذمة: ينقضي الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) إذا اجتمعت في شخص واحد صفة الراهن وصفة الدائن، كما لو اشترى الدائن المال المرهون، أو آل إليه إرثاً.
4ـ الانقضاء بالبيع: ينقضي الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) إذا بيع المال المرهون، سواء تم نتيجة التنفيذ الجبري عليه من قبل الدائن، أو تم بناء على طلب الراهن، أو طلب الدائن، وينتقل الرهن (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9273&vid=33) في هذه الحالة إلى ثمن المال المرهون.
التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري
التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري هو حق عيني على العقارات المخصصة لضمان الوفاء بالتزام، وهو لايقبل التجزئة، ويقع بكامله على العقارات المخصصة له، وعلى كل عقار منها، وعلى كل جزء فيها، ويتبعها في أية يد تنتقل إليها.
أنواع التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري: للتأمين العقاري نوعان: فهو رضائي أو جبري.
أ ـ التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي: ينشأ التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي بالعقد، لذلك فإنه يتوجب أن تتوافر في عقد إنشائه الأركان والشروط الواجب توافرها في أي عقد من رضا وأهلية ومحل وسبب، ويجب أن يكون الرضا سليماً خالياً من العيوب، وفقاً للقواعد العامة. والتأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي إما أن يكون نهائياً، أو مؤقتاً.
1ـ التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي النهائي: يكون التأمين نهائياً إذا تم وفقاً للإجراءات العادية، ومن دون افتراض لمدة محددة، ينقضي بها، إذ يبقى مابقي الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) المضمون من دون وفاء، ويخضع لقواعد الشهر بالتسجيل في السجل العقاري (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9225&vid=33). ولما كان هذا التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) لايرد إلا على العقارات فإنه يتوجب في عقد التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) بيان رقم محضر العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) ومنطقته، لذلك فإن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) لايصح على العقارات غير المحددة وغير المحررة، لعدم إمكانية تسجيل التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) عليها بسبب عدم وجود صحيفة عقارية لها، أو لأنه لايوجد بها أسناد ملكية.
2ـ التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) المؤقت «المؤجل»: هو الذي يرتبط بالتزامات مصرفية، كما لوفتح المصرف اعتماداً لأحد الأشخاص وتكون عادة لمدة قصيرة، لايمكن إجراء معاملات التسجيل للتأمين الذي يطلبه المصرف لضمان الوفاء بالالتزامات المترتبة على الاعتماد لذلك فقد أجاز القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) إنشاء تأمين مؤقت لاتتجاوز مدته تسعين يوماً.
ب ـ التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري: يسجل التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري حكماً بقوة القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) في أحوال معينة، وذلك برضاء صاحب العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) أو بدون رضاه، والتأمين الجبري لا يكون إلا لضمان حقوق معينة ومحددة وردت على سبيل الحصر، ولا يتم إلا باسم معين. والحقوق التي يضمنها التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري هي:
1ـ حقوق فاقدي الأهلية وناقصيها وديونهم على عقارات أوليائهم وأوصيائهم، وقوّامهم.
2ـ حقوق المرأة المتزوجة والتي في العدة، وديونها على عقارات الزوج من أجل البائنة، والحقوق الزوجية، والتعويض عن الالتزامات المترتبة على الزوج بسبب الزواج.
3ـ حقوق الدولة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=956&vid=33) والإدارات العامة وديونها على عقارات المحاسبين والمدينين.
4ـ حقوق البائع والمقايض والمتقاسم وديونهم على العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المبيع أو المقايض عليه أو المقسوم لضمان ثمن المبيع، أو التعويض المعادل للمقايضة أو القسمة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8655&vid=33).
5ـ حقوق الدائنين أو الموصى لهم بتركة، وديونهم على عقارات التركة، لتأكيد فصل تركة المورّث عن أموال الوارث.
ج ـ الفرق بين التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي والتأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري:
يختلف التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي عن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري بالوجوه التالية:
1ـ إن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي لا يتم إلا برضا صاحب العقار، في حين يسجل التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري حكماً، من دون رضا صاحب العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33).
2ـ إن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي يضمن أي حق ومهما يكن صاحبه، في حين لايضمن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري إلا حقوقاً معينة ولأشخاص معينين حددهم المشرع على سبيل الحصر.
3ـ إن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي يمكن أن يبرم باسم الدائن، ويجوز أن يبرم لأمره، في حين لايكون التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري إلا إسميّاً.
4ـ إن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الرضائي مقرر لجميع الأشخاص بغض النظر عن صفتهم، في حين روعي في التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) الجبري صفة الدائن المستفيد منه.
آثار التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري: إذا نشأ عقد التأمين صحيحاً بأركانه وشروطه، فإنه ينشئ حقوقاً والتزامات فيما بين الدائن والمدين، وبين الدائن والغير، وفق الآتي:
1ـ آثار التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري فيما بين الدائن والمدين:
أـ حقوق الدائن والتزاماته: يصبح الدائن بمجرد نشوء التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) عيناً ساهرة على العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المؤمن به، فإذا ما وجد أن العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) قد تعرض لتلف أو تخريب، وكان من شأن ذلك أن يجعل العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) غير كاف لضمان الوفاء بالدين، فإن من حقه أن يطالب المدين قضاءً، إما بتقديم تأمين إضافي، أو باستيفاء دينه فوراً، لأن من شأن ذلك إسقاط أجل الدين.
وإذا تعرض العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المؤمن به لحريق وكان العقار مؤمناً عليه إزاء الحريق، فإن من حق الدائن المطالبة بصرف التعويض الموصوف لقاء ذلك لإعادة العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) كما كان، ويتم الإشراف على الترميم والإنفاق وفق الاتفاق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=254&vid=33) الذي يجري بين الدائن والمدين، وفي حال عدم كفاية التعويض لإعادة العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) كما كان، أو إذا عزف المدين عن الترميم، فإن الدين يعد حالاً بمقدار التعويض، ويوزع على الدائنين المؤمنين كل بحسب مرتبة دينه.
كما أن للدائن أن يعارض في كافة الأعمال التي يترتب عليها إضعاف التأمين، فله أن يطالب قضاء بوقف أعمال الهدم للبناء، وله أن يطلب منع قطع الأشجار القائمة في العقار، وله أن يطالب بتعيين حارس قضائي[ر].
وعندما يحل موعد استحقاق الدين، فإذا لم يقم المدين بوفاء الدين المضمون بالتأمين، فإنه يستطيع أن ينفذ جبراً على العقار المؤمن به ويطالب بنزع الملكية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=12793&vid=33) والبيع بالمزاد العلني حتماً، وإذا لم يف الثمن بالدين المضمون، فله أن يطالب بالتنفيذ على بقية أموال المدين على أساس الضمان العام بقرار من رئيس التنفيذ.
ومع ذلك، فإن الدائن صاحب التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) لا يستطيع التنازل عنه إلا بموافقة المدين الصريحة، مالم يوجد اتفاق في العقد (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=935&vid=33) يسمح له بذلك، وما لم يكن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) لأمره، وليس باسمه الشخصي، عندئذ يجوز له التنازل عن التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) ضمن مفهوم حوالة الحق، وإن التنازل يكون بالتسجيل في السجل العقاري، أو عن طريق التظهير (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8087&vid=33) ووفقاً لقانون السجل العقاري (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9225&vid=33).
ب ـ حقوق المدين والتزاماته: يبقى العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المؤمن به في حيازة المدين، يديره ويستغله ويتصرف فيه، إلا أن هذا الحق (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8311&vid=33) ليس مطلقاً، إنما هو مقيد بالمحافظة على حقوق الدائن، الذي يمتنع عليه القيام بأي عمل يمس هذه الحقوق، أو ينقص ضمانات الدين، وعلى هذا فإن للمؤمن بيع العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) وإيجاره وإجراء المقايضة عليه، وأن يقرر إنشاء حق انتفاع[ر] عليه، أو إنشاء حق ارتفاق[ر]، وله أن ينشئ عليه تأميناً آخر، أو أن يرهنه رهناً حيازياً ما دامت جميع هذه الحقوق لاتؤثر في حق الدائن الذي يستطيع أن يتتبع العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) في أي يد.
ولكن المدين لايستطيع أن يتصرف في العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المؤمن به تصرفاً مادياً من شأنه الإضرار بسلامته، ولا يستطيع أن يغير من الوجه الذي أعد لاستعماله إذا كان من شأن هذا التغيير الإنقاص من قيمته الشرائية. فللمدين الحق بالبناء والغرس، ولكن ليس من حقه الهدم والتخريب (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=15147&vid=33) والقطع.
2ـ آثار التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري فيما بين الدائن والغير: عندما ينعقد التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) بوجه صحيح، ويسجل في السجل العقاري (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9225&vid=33) فإنه ينشئ للدائن مراكز قانونية بمواجهة الغير تتجلى في حقي التتبع والتقدم.
ـ حق التتبع: قد يتصرف المدين في العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المؤمن به إلى الغير، عند ذلك فإن الدائن لايستطيع أن ينفذ عليه إذا لم يقم المدين بوفاء دينه إلا بعد أن يتتبعه تحت يد الحائز الجديد. وذلك باتخاذ إجراءات نزع الملكية وفق القواعد المقررة في القانون، وإذا كان العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المؤمن به قد بيع بالمزاد العلني، فإن حق صاحب التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) ينتقل إلى الثمن، لأن البيع بالمزاد العلني يطهر العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) من كافة الحقوق والإشارات، وعليه فإن حق التتبع يزول ولا يبقى إلا حق التقدم.
كما أنه من حق الدائن أن يرجع على المالك الجديد بدعوى الضمان (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9344&vid=33) إذا قام بإجراء تغيير في العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) المؤمن به، أو إذا قام بتخريبات أو إذا قام بإهمال العقار، مما يترتب عليه إلحاق الضرر (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9335&vid=33) به، وبالتالي إنقاص ضمانات الدين، ومع ذلك فإن المالك الجديد يستطيع أن يتخلص من إجراءات نزع الملكية (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=12793&vid=33) بوساطة حق التتبع، إذا قام هو بوفاء الدين المترتب للدائن مع ملحقاته.
ـ حق التقدم: يقوم حق التقدم عند وجود عدد من الدائنين المؤمنين، أو المرتهنين أو أصحاب حق امتياز على العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33) نفسه، عندئذ يتقدم الدائن على غيره من الدائنين بحسب مرتبة دينه، إذ تكون العبرة في الأسبقية لتاريخ القيد في السجل العقاري (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=9225&vid=33) باليوم والساعة. وبموجب حق التقدم يقوم الأسبق بالقيد باستيفاء دينه أولاً من ثمن العقار، وإذا ما بقي شيء من الثمن، فإنه يكون من نصيب التالي في القيد وهكذا. وإن الدين المشمول بحق التقدم هو رأس المال وفوائده إذا كانت مذكورة في عقد التأمين، بشرط ألا تزيد على فوائد سنتين سابقتين على تاريخ التنفيذ.
انقضاء التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري: ينقضي التأمين (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8034&vid=33) العقاري إما تبعاً لانقضاء الدين المضمون بالوفاء أو الإبراء أو المقاصة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=159645&vid=33)..الخ، أو بصفة أصلية مستقلة عن الالتزام (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=472&vid=33) المضمون بالتنازل أو باتحاد الذمة (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=238&vid=33) أو بهلاك العقار (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=8360&vid=33).
حقوق الامتياز
حق الامتياز[ر] أفضلية يقررها القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) لحق معين مراعاة منه لصفة هذا الحق، ولاينشأ إلا حيث ينص القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) على ذلك، ويخول صاحبه سلطتي التتبع والتقدم. يتبين من هذا التعريف أن الامتياز مقرر لحماية حق معين، وليس لدائن معين أو لصفة معينة في دائن معين، كما هو عليه الأمر في التأمين الجبري. كما أن الامتياز ومرتبته بين غيره من الامتيازات، إنما يقررها القانون (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=937&vid=33) وحده دون غيره. وهو يرد على جميع الأموال (http://www.arab-ency.com/index.php?module=pnEncyclopedia&func=display_term&id=508&vid=33) سواء أكانت عقارات أم منقولات مادية أو معنوية.

محمد واصل
fly1001 موضوع منقول sly

روح القانون
03-02-2009, 06:04 PM
السلام عليكم

شكرا على المعلومات و على المساعدة

أنا أكيد سأرى محامي ، من قبل كان هناك 4 محامين بالقضية ، قالوا لأمي و أخي لا تقلقوا و ناموا براحة و بعد ذلك صدر حكم بالحيازة و بعده قرار و بعده قرار للمحكمة العليا يرفض الطعن على اساس ان المحامي قدم اشياء جديدة لم تقدم امام المجلس و التي كان من المفروض يعلم المحامي جيدا هذا الاجراء و خصوصا اذا كان ذو خبرة

في انتظار دروس في الحيازة و خصوصا معلومات عن الحيازة العارضة

بارك الله فيكم

روح القانون

FLY1001
04-02-2009, 03:45 PM
السلام عليكم أرفق الآن ملف عن الحيـــازة أركانها و شروطهــــــاsly

روح القانون
04-02-2009, 05:54 PM
السلام عليكم

شكرا على المساعدة ، فعلا مفيدة جدا

جعله الله في ميزان حسناتك ، خيركم من تعلم علما و علمه

حتى العلم صدقة

روح القانون

abdenour36
04-02-2009, 07:29 PM
- ما هي شروط و إجرءات شهر عقد الحيازة في المحافظة العقارية و ما الفرق بينها و بين عقد الشهرة ؟ مع العلم أن العقار يقع في إقليم بلدية غير ممسوحة .
أرجوا الإجابة من أهل الإختصاص في المادة العقارية.

FLY1001
04-02-2009, 08:53 PM
- ما هي شروط و إجرءات شهر عقد الحيازة في المحافظة العقارية و ما الفرق بينها و بين عقد الشهرة ؟ مع العلم أن العقار يقع في إقليم بلدية غير ممسوحة .
أرجوا الإجابة من أهل الإختصاص في المادة العقارية.

إيجابة بسيطة :
لا يوجد في القانون الجزائري عقد الحيازة بل شهادة الحيازة وفقا للمادة 39 من القانون رقم 90/25 المتضمن التوجيه العقاري و هي شهادة تسلم من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي بناء على طلب الحائز و حدد المرسوم رقم 91-254 كيفيات إعداد هذه الشهادة وهي إسمية و تدوم مدة سنتين قابل للتجديد .
أما عقد الشهرة فهو عقد أوجده المرسوم رقم 83/352 وهو مرسوم ملغى بالقانون رقم 07/02 ، وهو عقد يفيد في تكريس الملكية عن طريق التقادم المكسب اي أن الحيازة القانونية و بفوات مدة 15 سنة تشكل سبب من ايباب الملكية يتم تكرسها عمليا بتحرير هذا العقد
fly1001sly

abdenour36
05-02-2009, 05:52 PM
merci pour l'intérêt que vous accordez à mes requêtes et je vous promet d'apporter ma contribution incessamment

روح القانون
07-02-2009, 04:53 PM
السلام عليكم

أريد أن أسأل الدعوى التي كانت بخصوص الأرض و النزاع عليها ، حيث صدر حكم بالحيازة و قرارمجلس و قرار محكمة عليا

الدعوى رفعت من طرف الورثة الا أن الأم لم تذكر في جميع مراحل الدعوى

يعني الدعوى كانت لفائدة ورثة فلان و ذكر الأولاد دون الأم رغم أنها على قيد الحياة ، في التماس اعادة النظر كيف يتم تصحيح هذا الخطأ

روح القانون

FLY1001
07-02-2009, 08:26 PM
[QUOTE=روح القانون;487065]السلام عليكم

أريد أن أسأل الدعوى التي كانت بخصوص الأرض و النزاع عليها ، حيث صدر حكم بالحيازة و قرارمجلس و قرار محكمة عليا

الدعوى رفعت من طرف الورثة الا أن الأم لم تذكر في جميع مراحل الدعوى

يعني الدعوى كانت لفائدة ورثة فلان و ذكر الأولاد دون الأم رغم أنها على قيد الحياة ، في التماس اعادة النظر كيف يتم تصحيح هذا الخطأ
جاب بسيط
إن عدم إدخال والدتك في النزاع يمكنكها من رفع دعوى جديدة قد تنتهي لصالحها لأنها لم تكن طرف في النزاع و لإنها ستفدم دفوع جديدة ، أما عن التصحيح ذلك عم طريق إلتماس إعادة النظرا فلا أضن أن التصحيح يتم بهذ الطريق فتصحيح الخطأ المادي يتم برفع دعوى أمام نفس الجهة المصدرة للحكم أو القرار القضائي فهذا خطأ مادي أما في القضية كما اشرت فلا يوجد خطأ مادي أي شيء يجب تصحيحه لأن الأخوة لهم الحيازة ووالدتك لها الحيازة وهم في الشيوع وأن لكل صاحب حق في الشياع أن يطالب به بغض النظر عن البقية
fly 1001 sly

روح القانون
09-02-2009, 05:16 PM
السلام عليكم

شكرا أخي الكريم على المساعدة

سنقوم بالتماس اعادة النظر باسم ورثة فلان بذكر الاولاد فقط دون الام كما ورد في قرار المجلس و قرار المحكمة العليا

لقد اطلعت على حكم المحكمة الام موجودة مع الأبناء لكن أثناء الاستئناف لم تذكر

هل يمكن القيام باستئناف لفائدة الأم بحضور اولادها على أساس أن القرار لم يبلغ و بالتالي فالآجال مفتوحة و هذا يعطينا فرصة جديدة للتقاضي
هل نترك ذلك لحين صدور قرار الالتماس ام نقوم بالدعوتين بالتوازي

روح القانون

FLY1001
11-02-2009, 09:23 PM
السلام عليكم
شكرا أخي الكريم على المساعدة
سنقوم بالتماس اعادة النظر باسم ورثة فلان بذكر الاولاد فقط دون الام كما ورد في قرار المجلس و قرار المحكمة العليا
لقد اطلعت على حكم المحكمة الام موجودة مع الأبناء لكن أثناء الاستئناف لم تذكر
هل يمكن القيام باستئناف لفائدة الأم بحضور اولادها على أساس أن القرار لم يبلغ و بالتالي فالآجال مفتوحة و هذا يعطينا فرصة جديدة للتقاضي
هل نترك ذلك لحين صدور قرار الالتماس ام نقوم بالدعوتين بالتوازي

نعم قم بإلتماس إعادة النظر
نعم يمكن القيام بإستئناف لفائدة الأم لأنها كما قلت لم تبلغ وهي فرضة كما قلنا سابقا لذكر دفوع جديدة
لا تترك لحين صدور قرار بإلتماس إعادة النظرا غالبا ما يرفض لأنه محصور بحالات دقيقة كما قلنا سابقا أنظر المادة 194 ق.إ.م
المهم لا تترك فرصــــــــــــــــــة تضيع وطالب بحقك وهذه المرة إختر محامي جيد وأطلب منه نسخة من كل مذكرة أو عريضة يكتبها وإعرضها في هذه الفقرة ربما أساعدك لو يكن عندي الوقت المهم أن تسرتجع حقك .
وفقــــــــــــــــــــــــــــــــك الله
flyicon301001

FLY1001
11-02-2009, 09:36 PM
السلام عليكم أرفق هذه المرة رسالة ماجيستير بعنوان " حق الإرتفاق في القانون الجزائري "................. إستفادة طيبة إن شاء الله

روح القانون
12-02-2009, 09:49 AM
السلام عليكم

شكرا جزيلا اخي الكريم

اذن ساتوكل على الله و اقوم بالالتماس و بالموازاة استئناف الأم

و ان شاء الله خير و يعود الحق لاصحابه

شكرا مرة اخرى و سأحاول وضع المذكرات لمناقشتها و منحنا النصيحة

روح القانون

FLY1001
06-03-2009, 06:43 AM
قانون الأملاك الوطنية تعديل + مناقشة الأمر المتعلق بمنح حق الإمتياز
have a fun
fly1001

م.ابراهيم
06-03-2009, 09:29 AM
قانون الأملاك الوطنية تعديل + مناقشة الأمر المتعلق بمنح حق الإمتياز
have a fun
fly1001

ســــــــــــــــــــــــــــلام

اشتقنـــــــــــا اليك اخ fly1001
و الى مشاركتك المميــــــــــــــــــــزة
و اثرائك لموضـــــــــــــــــــــــــــوع
دائما ننتظر في جديـــــــــــــــــــــدك
احي لا تبخل علينـــــــــــــــــــــــــا

FLY1001
06-03-2009, 10:35 AM
شكـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــر ا لك يا سيد/ mani

FLY1001
09-03-2009, 05:54 AM
[حق الامتياز ]



الامتياز privilege قانوناً أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفته. وحقوق الامتياز هي من الحقوق العينية التبعية ونوع من أنواع التأمينات العينية[ر] التي يتم بموجبها تخصيص مال معين للوفاء بالتزام معين، وليظل هذا المال مخصصاً للوفاء بالالتزام مثقلاً بالتأمين[ر]، حتى لو تصرف فيه المدين. وتمنح هذه التأمينات الدائن حق تتبع المال في أي يد كان والتنفيذ عليه، كما تمنحه حق التقدم في استيفاء دينه من المال المؤمن قبل غيره من الدائنين العاديين.
يتمتع حق الامتياز بعدة خصائص هي:
ـ الامتياز حق مصدره إرادة المشرع: فلا يكون للحق امتياز إلاَّ بمقتضى نص في القانون، فحيث لا يوجد نص لا يمكن أن يوجد امتياز، ومن ثم ليس للأفراد ولا للقضاء عدَّ حقّ ما ممتازاً.
ـ الامتياز حق عيني تبعي: فهو يوجد لضمان الوفاء بالدين المضمون به، ويلازم الدين نشوءاً وانتقالاً وانقضاءً.
ـ الامتياز حق غير قابل للتجزئة: فهو يبقى كاملاً على الشيء المثقل به حتى ينقضي الدين المضمون به بكامله.
ـ الامتياز حق يتقرر لصفة في الدين: فالمشرع عندما يعطي الامتياز لدين معين إنما ينظر إلى صفة في هذا الدين تكون جديرة بأفضلية تكفل للدائن استيفاءه مقدماً على غيره من الدائنين حتى على أصحاب التأمينات. والقانون في تقديره لصفة الدين ينطلق من عدة اعتبارات مختلفة:
أ ـ المصلحة العامة، كما هي الحال في امتياز الديون المستحقة للخزانة العامة.
ب ـ اعتبارات إنسانية، كما هي الحال في امتياز المبالغ المستحقة للخدم والكتبة والعمال، حيث تقضي الرحمة بأن يؤثر الأجير في استيفاء ديونه اللازمة لمعيشته على غيره من الدائنين.
ج ـ العدالة، كما هي الحال في امتياز البائع حيث يقضي العدل بتمكين البائع الذي أدخل مالاً في ملك المشتري من استيفاء الدين من ثمن المبيع قبل غيره من الدائنين.
ـ الرهن الضمني، كما هي الحال في امتياز دين المؤجر وصاحب الفندق، اللذين يتمتعان بامتياز على أمتعة المستأجر أو النزيل، الموجودة في المأجور أو الفندق.
تصنيف حقوق الامتياز
تصنف حقوق الامتياز من حيث الأموال التي ترد عليها ومن حيث وجوب شهرها في السجل العقاري كالآتي:
1ـ من حيث الأموال التي ترد عليها وتنقسم إلى ثلاثة أنواع:
ـ حقوق الامتياز العامة: وهي التي تقع على جميع أموال المدين من منقولات وعقارات.
ـ حقوق الامتياز الخاصة على منقول: وهي التي تقع على منقول معين.
ـ حقوق الامتياز الخاصة على عقار: وهي التي تقع على عقار معين.
2ـ من حيث وجوب شهرها في السجل العقاري وتنقسم إلى نوعين:

ـ حقوق امتياز لا يجب شهرها وهي تشمل حقوق الامتياز الخاصة على منقولات وحقوق الامتياز العامة التي أعفاها المشرع من التسجيل.
ـ حقوق امتياز يجب شهرها وتشمل حقوق الامتياز الخاصة على عقار و حقوق الامتياز العامة (ما كان منها يقع على عقار).
حقوق الامتياز العامة
وهي في القانون السوري على عدة أنواع كالتالي:
1ـ امتياز المبالغ المستحقة للخزانة العامة: وهو امتياز يقرره القانون لمصلحة الأموال العامة. ففي سورية تعد مطالب الدولة أياً كان مصدرها أو نوعها من الديون الممتازة (سواء أكانت مستحقة عن ضرائب ورسوم، أم ناتجة من بيع أو إجارة أو توريد أو قرض) وتحصّل قبل أي حق من المدين الأصيل أو من كفيله، أو من الأشخاص الثالثين واضعي اليد وفقاً لقانون جباية الأموال العامة (المرسوم التشريعي رقم 70 لعام 1949). ويقوم هذا الامتياز على كون هذه المبالغ المصدر الأوفر لموارد الدولة لتنفيذ مشروعات الميزانية، فإذا لم يتيسر استيفاؤها بأقرب طريق تعطلت إدارة المرافق العامة في البلاد.
إن امتياز حقوق الدولة يتنوع محله وفقاً لما تقضي به القوانين الخاصة التي تقرر أحكامه التفصيلية. فهو قد يرد على جميع أموال المدين من عقار ومنقول كامتياز ديون المصرف الزراعي وامتياز الديون الممنوحة من المصارف وامتياز ديون التأمينات الاجتماعية، وامتياز ديون المصرف العقاري وامتياز الرسوم المذكورة في المادة/44/ من قانون تحديد وتحرير العقارات وامتياز الرسوم ونفقات نقل الملكية والغرامات التي تفرض على البيانات الكاذبة بثمن المبيع. وقد يرد امتياز حقوق الدولة على عقار معين كامتياز ضريبة العقارات والعرصات وامتياز بدلات المبالغ المستحقة لمؤسسة الإسكان وامتياز ضريبة التركات، إذا تعلقت بعقار، وامتياز ضريبة تكاليف مشروعات الري وامتياز رسوم التحسين العقاري.
وقد يرد الامتياز على منقول كامتياز رسوم المركبات وقد يرد على جميع أموال المدين المنقولة كامتياز رسوم الجمارك.
2ـ امتياز المصروفات القضائية: إن المصروفات القضائية تأتي بعد ديون الدولة في المرتبة. وتشمل المصروفات التي أنفقت في إجراءات قضائية لمصلحة الدائنين المشتركة في حفظ أموال المدين وبيعها ولا يدخل في هذا الامتياز ما كان منها لمصلحة خاصة لدائن معين.
ويرجع سبب إقرار هذا الامتياز إلى أن المصروفات التي ينفقها أحد الخصوم في سبيل دعوى ويستفيد منها باقي الدائنين تكون جديرة بالحماية ليستردها من أنفقها قبل أن يأخذ أي واحد من الدائنين شيئاً، لأن مقتضيات العدالة تستوجب حماية مثل هذا الدين ما دام قد أنفق في مصلحة الجميع. ويعد من الديون الممتازة ما يصرفه الخصم في سبيل تلك الدعوى من قيمة طوابع ورسوم وتأمينات وأجور كشف وخبرة، كما تشمل مصروفات وضع الأختام على أموال المدين وجردها ومصروفات الحجز الاحتياطي والتنفيذي ومصروفات البيع بالمزاد العلني ومصروفات إدارة الأموال الخاضعة للحراسة وأتعاب الحارس القضائي ومصروفات إدارة أموال المفلس وأتعاب وكيل التفليسة في حالة الإفلاس[ر]، ومصروفات تصفية التركة وأتعاب المصفي في حالة تعيين مصف للتركة.
إن امتياز المصروفات القضائية يقع على ثمن أموال المدين لاعلى الأموال نفسها. وعلى هذا يكون هذا الامتياز من الامتيازات الواقعة على منقول ولو كان المال المبيع عقاراً، ويستتبع ذلك عدم إخضاع هذا الامتياز للتسجيل في السجل العقاري.
3ـ امتياز حقوق الأجراء: ينص القانون على امتياز المبالغ المستحقة للخدم والكتبة والعمال من أجورهم ورواتبهم من أي نوع عن آخر ستة أشهر.
ويرجع أساس تقرير هذا الامتياز إلى اعتبارات إنسانية لأن هذه الفئة من الناس تعيش في الغالب من أجورها ولذلك رأى القانون ضمان الوفاء لها بهذه الحقوق.
ويسري حكم هذا الامتياز على كل من يؤجر خدماته للغير، بصرف النظر عن نوع عمله أو طبيعته، فيستوي في ذلك أن يؤجر الشخص خدماته في المنزل أو في خارجه وسواء أكانت هذه الخدمة تتعلق بأعمال زراعية أم تجارية أم صناعية. وعلى هذا الأساس يستفيد من هذا الامتياز الخادم والحارس وسائق السيارة والبواب وعامل الحديقة (الجنائني) والطاهي ومربية الأطفال والمستخدمون في المحلات التجارية، وغير هؤلاء ممن يتقاضون أجوراً لقاء عملهم.

كما أن أثر هذا الامتياز ينحصر بحسب ما ورد في القانون المدني بأجر آخر ستة أشهر، وهي الأشهر التي تسبق التنفيذ على أموال المدين. أما ما يستحق من الأجرة عن المدة التي تسبقها فإنه يعد من الديون العادية بشرط أن لا يسقط بالتقادم.
تجدر الإشارة إلى أن قانون العمل نص على هذا الامتياز أيضاً إذ قضى بأن يكون للمبالغ المستحقة للعامل أو لمن يستحقونها بمقتضى أحكام هذا القانون امتياز على جميع أموال المدين من منقول أو عقار.
هذا الامتياز المقرر في قانون العمل يتفق مع الامتياز المقرر في القانون المدني ولكنه يختلف عنه من حيث نطاق الامتياز، ففي قانون العمل يتسع ليشمل جميع ما يستحقه العامل بموجب هذا القانون، سواء تعلق ذلك بالأجرة أو بمكافأة نهاية الخدمة أو بالتعويض المستحق عن الفسخ أو بمكافأة العامل عند وفاته وتوزيعها على من يستحقونها عنه. يضاف إلى ذلك أن الامتياز لم يعد مقصوراً على الديون المستحقة إبان الأشهر الستة الأخيرة فحسب، بل جميع استحقاقات العامل من غير تحديد لمدة معينة، ما دام حق المطالبة بها لم يسقط بالتقادم.
4ـ امتياز مورّد المأكل والملبس: ينص القانون على أن المبالغ المستحقة عمّا تم توريده للمدين ولمن يعوله من مأكل وملبس في ستة الأشهر الأخيرة، يكون لها امتياز على جميع أموال المدين من منقول وعقار.
ويهدف هذا الامتياز إلى التيسير على المدين، لتمكينه من الحصول على المواد الضرورية، ذلك لأنه لولا الامتياز لتردد المورّد في تلبية طلب المدين فيما يحتاج إليه في معيشته من مأكل وملبس.
5ـ امتياز النفقة: إن النفقة المستحقة في ذمة المدين لأفراد أسرته وأقاربه، يكون لها امتياز عام على جميع أموال المدين من منقول وعقار. وقد راعى المشرع في تقرير هذا الامتياز اعتبارات إنسانية تستدعي حماية دائن النفقة وتقديمه على غيره في استيفاء دينه. ولا يقتصر نطاق المستفيدين من هذا الامتياز على النفقة المحكوم بها للزوجة والأولاد الصغار، بل يشمل النفقة المستحقة لغيرهم من أفراد أسرة المدين و أقاربه كالأبوين وغيرهما. وبذلك فإنه يدخل في نطاق هذا الامتياز ما فرضه القانون على بعض الأشخاص بسبب صلة الزوجية أو صلة القرابة، على أن الالتزام بالنفقة لا ينشأ في ذمة ملتزمها إلاّ إذا صدر بحقه حكم، أو تمّ التراضي بينه وبين دائنه عليها.
حقوق الامتياز الخاصة على منقول
وهي التي ترد على منقول معين أو عدة منقولات معينة. وقد وردت في القانون كما يلي:
1ـ امتياز مصروفات حفظ المنقول وترميمه: المبالغ التي صرفت في حفظ المنقول وفيما يلزم له من ترميم يكون لها امتياز عليه كله. ويرجع سبب إقرار هذا الامتياز إلى تمكين من قام بالمحافظة على منقول مملوك للمدين من التقدم على سائر الدائنين الآخرين في استيفاء ما أنفقه من مصروفات، ذلك أنه لولا هذه المصروفات لهلك المنقول أو على الأقل لأدى ذلك إلى هبوط قيمته. ولذا فمن العدالة أن يتقدم الدائن بها على غيره في استيفائها من ثمن المنقول.
والمقصود من مصروفات الحفظ والترميم تلك المصروفات التي تهدف إلى حفظ الشيء من الهلاك كلاً أو بعضاً، أو جعل الشيء صالحاً لأداء الغرض المقصود من استعماله، كأجرة الساعاتي، ومصلح السيارة، وأجرة النجار لإصلاح الأثاث.
ويقع هذا الامتياز على المنقول الذي حُفظ أو رُمِّم، سواء أكان هذا المنقول مادياً أم معنوياً. وصورة المنقول المعنوي الدين الذي يقوم وكيل الدائن بتحصيله لموكله، فيترتب للوكيل على الدين المحصّل امتياز مصروفات الحفظ.
2ـ امتياز مصروفات الزراعة والمبالغ المستحقة في مقابل الآلات الزراعية: يشمل هذا الامتياز نوعين من الحقوق يتعلق النوع الأول بمصروفات الزراعة كما يشمل النوع الثاني مقابل آلات الزراعة:
ـ امتياز مصروفات الزراعة: يضمن هذا الامتياز جميع المبالغ التي تنفق في سبيل إعداد الأرض للزراعة. وعلى هذا فهو يشمل مصروفات حرث الأرض وبذرها وتسميدها ومصروفات مواد مقاومة الحشرات ومصروفات الري والحصاد وتعبئة المحصول. وكل ما ينفق على إعداد الأرض للزراعة واستغلالها من وقت إعدادها حتى جني ثمارها.
يقع الامتياز على المحصول الذي أنفقت هذه المصروفات في سبيل إعداده أو حفظه. وعلى هذا لا يقع هذا الامتياز على محصول سابق ولا على محصول لاحق.

ـ امتياز المبالغ المستحقة في مقابل الآلات الزراعية: يقصد بالآلات الزراعية ما يستخدم في الزراعة من آلات ومحركات وأدوات، سواء استخدمت في إعداد الأرض للزراعة، أو في إنتاج المحصول وحصاده. ويلاحظ أن امتياز ثمن الآلات الزراعية هو مضمون بامتياز بائع المنقول أيضاً، إلاّ أن مصلحة البائع تتجه على العموم إلى الاستفادة من امتياز ثمن الآلات الزراعية لأن امتياز بائع المنقول لا يضمن إلاّ الثمن وملحقاته، في حين إن الامتياز المقرر لمقابل الآلات الزراعية يضمن جميع المبالغ التي تنفق على الآلة الزراعية ويدخل في ذلك ثمنها وأجرة نقلها إلى الأرض ومصروفات إصلاحها وتحسينها.
3ـ امتياز مؤجر العقار: يمنح القانون مؤجر المباني والأراضي الزراعية امتيازاً على ما يكون موجوداً في العين المؤجرة من منقول قابل للحجز ومن محصول، ضماناً لكل حق له على المستأجر بمقتضى عقد الإيجار[ر] وبصورة خاصة ضماناً للأجور المستحقة.
إن هذا الامتياز ممنوح لمؤجر العقار بصرف النظر عن صفة المؤجر أو نوع العقار، فالامتياز مقرر سواء أكان المؤجر مالكاً أم منتفعاً أم مستأجراً أصلياً ممنوحاً حق الإيجار إلى مستأجر ثانوي (آجار واستئجار)، وسواء أكان العقار المأجور أرضاً زراعية أم دكاناً أم متجراً أم مصنعاً أم مخزناً أم كان من المنازل. ولا يشترط لتقرير هذا الامتياز أن يكون الإيجار معقوداً بسند رسمي فللمؤجر التمسك بالامتياز سواء أكان عقد الإيجار رسمياً أم عادياً، خطياً أم شفهياً.
ولا يشمل امتياز المؤجر جميع الأجرة المستحقة مهما بلغت المدة، ولكنه يضمن أجرة سنتين فقط إن زادت مدة العقد على سنتين، وجميع الأجرة إن قلت عن ذلك.
ولا يقتصر امتياز المؤجر على ضمان الأجرة فحسب، بل يضمن أيضاً كل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار. فالامتياز يضمن التعويضات الناجمة عن مخالفة شروط عقد الإيجار أو عدم القيام بالترميمات التي يقضي بها العرف أو ما يلحق العين المؤجرة من تلف أو هلاك كالتعويض عن الضرر الناجم عن حريق العين المؤجرة، ويضمن الامتياز أيضاً المصروفات التي ينفقها المؤجر لإلزام المستأجر بالوفاء بالتزاماته، كمصروفات الدعوى التي يطلب بها الأجرة.
إن الامتياز يقع على جميع المنقولات التي يضعها المستأجر في المأجور ولو كانت تلك المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو للغير، ولكن هذا مشروط بانتفاء العلم أو جهل المؤجر بها وقت وضعها في العين المؤجرة.
4ـ امتياز صاحب الفندق: المبالغ المستحقة لصاحب الفندق في ذمة النزيل عن أجرة الإقامة والمؤونة وما صُرف لحسابه، لها امتياز على الأمتعة التي أحضرها النزيل في الفندق أو ملحقاته.
هذا الامتياز مقرر لصاحب الفندق، الذي يقدم للنزيل وأفراد أسرته الذين يحضرون معه المأوى والطعام أو المأوى فحسب، ولا يفيد من هذا الامتياز صاحب المطعم أو صاحب المقهى اللذين يقتصر عملهما على تقديم الطعام والشراب من دون المأوى. والنزيل هو السائح أو المسافر وكل من ينزل الفندق ولو كان مقيماً في البلدة نفسها التي يوجد فيها الفندق.
يقع الامتياز على الأمتعة أو الأشياء التي يحضرها النزيل وتابعوه كزوجه وأولاده وخدمه في الفندق أو في ملحقاته كالمرآب والإسطبل. ويدخل في الأمتعة جميع المنقولات المادية كالملابس القابلة للحجز، والحقائب والبضائع والسيارات والخيول، ويدخل فيها أيضاً النقود والمجوهرات.
5 ـ امتياز بائع المنقول: أساس تقرير هذا الامتياز هو أن البائع هو الذي أوجد الشيء في ذمة المشتري، ومن ثم كان من العدل أن يستوفي منه حقه قبل غيره من الدائنين، وإلاّ أثرى هؤلاء الدائنون على حساب البائع. والغرض من تقرير امتياز بائع المنقول تيسير إبرام عقد البيع، إذ هو يشجع البائع على الثقة بالمشتري، ويتيح لهذا الأخير الحصول على حاجته مقابل دفع مؤجل التنفيذ.
يضمن هذا الامتياز للبائع الثمن وملحقاته كفوائده الاتفاقية والقانونية ومصروفات المطالبة به، أمّا التعويضات التي تترتب في ذمة المشتري بنتيجة إخلاله بالتزاماته فإنها لا تدخل في نطاق الحقوق المضمونة بالامتياز.
يقع امتياز البائع على المنقول المبيع مادياً كان كالسيارة أو معنوياً كالمحل التجاري. وإذا هلك المنقول أو تلف واستحق عنه تعويضاً أو مبلغ تأمين، جاز للبائع أن يباشر امتيازه على هذا المقابل النقدي.
تجدر الإشارة إلى أن امتياز بائع المنقول يبقى ما دام هذا المنقول محتفظاً بذاتيته وينقضي إذا فقد ذاتيته، بأن تغيرت حاله تغيراً مادياً أضاع معالمه الأصلية بكاملها كالقمح يُطحن فيصبح طحيناً، أو الطحين يُخبز فيصبح خبزاً. أمّا إذا تغيرت حال المنقول من دون أن يفقد ذاتيته، كالقماش يُحاك ثياباً والخشب يصنع أثاثاً، فإن ذلك لا يحول دون بقاء الامتياز شريطة أن لا يضر بالحقوق التي كسبها الغير بحسن نية.

6ـ امتياز متقاسمي المنقول: للشركاء الذين اقتسموا منقولاً، حق امتياز عليه تأميناً لحق كل منهم في الرجوع على الآخرين بسبب القسمة، وفي استيفاء ما تقرر لهم فيها من معدل.
يهدف هذا الامتياز إلى تأمين المساواة بين المتقاسمين بضمان الوفاء بما يستحق لبعضهم على بعض بمقتضى القسمة. ويثبت هذا الامتياز في جميع أنواع قسمة المال المنقول الشائع سواء أكانت قسمة رضائية أم كانت قضائية وسواء أوقعت على جميع الأموال الشائعة أم على بعضها فقط.
يضمن الامتياز جميع المبالغ المستحقة للمتقاسمين بعضهم على بعض بسبب القسمة.
حقوق الامتياز الخاصة على عقار
إن الامتيازات العقارية الخاصة هي التي تقع على عقار معين أو عقارات معينة من عقارات المدين. ولقد نص القانون على نوعين من هذه الامتيازات هما: امتياز بائع العقار، وامتياز المقاولين والمهندسين المعماريين.
1ـ امتياز بائع العقار: لبائع العقار امتياز يضمن الوفاء بالثمن شأنه في ذلك شأن بائع المنقول. ويترتب هذا الامتياز على كل بيع تم بسند رسمي أو عادي، وسواء أكان البيع رضائياً أم قضائياً.
ويضمن هذا الامتياز ثمن العقار المبيع بكامله أو الباقي منه وملحقاته كالفوائد القانونية والاتفاقية ومصاريف المطالبة بالثمن.
يقع الامتياز على العقار المبيع، يستوي في ذلك أن يكون مادياً كمنزل أو بستان، أو معنوياً كحق الانتفاع[ر]، ولكن بشرط أن يكون العقار قابلاً للبيع بالمزاد العلني. فإذا باع المالك حق الانتفاع بملكه ثبت له امتياز البائع بالثمن على هذا الحق. أما إذا باع حق الارتفاق[ر] فلا يثبت له الامتياز لأن حق الارتفاق لا يباع بالمزاد العلني استقلالاً عن العقار المخدوم.
ويعد الامتياز واقعاً على العقار المبيع بكامله ولو كان جزء من ثمنه قد دفع، إذ إن حق الامتياز لا يتجزأ. ولا يسري الامتياز بين العاقدين ولا على الغير إلاّ بتسجيله في السجل العقاري.
2ـ امتياز المقاول والمهندس المعماري: يكون للمقاولين والمهندسين المعماريين امتياز على البناء الذي يقومون بتشييده أو بترميمه أو بصيانته لضمان استيفاء ما يستحق لهم في مقابل ذلك.
وقد أقر القانون هذا الامتياز لأن المقاولين والمهندسين المعماريين يكونون قد أوجدوا شيئاً جديداً يستفيد منه مالك العقار بسبب زيادة قيمته فيكون من العدل أن يتقدم هؤلاء على الدائنين الآخرين في حدود تلك الزيادة.
يشترط في ثبوت هذا الامتياز أن يكون المقاول أو المهندس قد عُهد إليه بالعمل الذي يطالب بالمبالغ المستحقة له من أجله. فإذا قام شخص بتشييد بناء أو ترميمه من تلقاء نفسه فلا يستفيد من هذا الامتياز ولو كان مقاولاً أو مهندساً معمارياً.
يضمن هذا الامتياز جميع المبالغ المستحقة للمقاول أو المهندس بسبب قيامه بتشييد البناء أو ترميمه أو صيانته أو إعادة بنائه. ويرد ذلك على الأبنية والطرق والآبار وغير ذلك من أعمال التشييد. ولا ينحصر في أصل المبالغ بل يمتد إلى الفوائد المستحقة عن هذه المبالغ.
يقع الامتياز على البناء الذي قام المقاول أو المهندس بتشييده أو ترميمه من دون أن يمتد أثره إلى الأرض التي أقيم عليها. فإذا انهدم البناء يسقط حق المهندس أو المقاول بالامتياز. ولا يقع هذا الامتياز على قيمة البناء وإنما يقع على ما زاد في قيمة العقار بسبب هذه المصروفات، وفي حدود ما يبقى قائماً من هذه الزيادة وقت البيع.
مزايا حقوق الامتياز
1ـ مزية التقدم وتحديد رتبة الامتياز: بمقتضى مزية التقدم يُرجَّح صاحب الامتياز في حدود وعاء الامتياز على جميع دائني المدين العاديين في استيفاء حقه، وإذا تزاحم صاحب الامتياز ودائنون مرتهنون أو تعدد أصحاب الامتياز كان لا بد من تعيين رتبة كل منهم.

أ ـ تزاحم حقوق الامتياز فيما بينها: عني المشرع في القانون المدني بترتيب حقوق الامتياز فيما بينها عند التزاحم وذلك وفق الضوابط التالية:
ـ رتبة الامتياز يحددها القانون فإذا لم ينص صراحة في حق ممتاز على رتبة امتيازه، كان هذا الحق متأخراً في الرتبة عن كل امتياز ورد في المواد التالية.
ـ وإذا كانت الحقوق الممتازة في رتبة واحدة، فإنها تستوفى بنسبة قيمة كل منها، ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك.
ب ـ تزاحم حقوق الامتياز مع الرهون: يميز هنا بين حالين:
ـ التزاحم بين الدين الممتاز والدين المضمون برهن على منقول: إذا كان مرتهن المنقول سيء النية فيتقدم عليه صاحب حق الامتياز على المنقول. أمّا إذا كان المرتهن حسن النية فلا يسري الامتياز في حقه وتكون الأولوية للمرتهن إذ إنه لا يحتج بحق الامتياز على من حاز المنقول بحسن نية.
ـ التزاحم بين الدين الممتاز والدين المضمون برهن تأميني أو رهن عقاري: وهنا يميز بين حالتين أيضاً:
ـ إذا كان الامتياز معفى من التسجيل في السجل العقاري فيتقدم الامتياز بصورة مطلقة على الرهن والتأمين العقاريين ولو تقدم تسجيلهما على تاريخ الامتياز.
ـ أمّا إذا كان الامتياز غير معفى من التسجيل في السجل العقاري، فتكون العبرة لأسبقية الحق المسجل، فإذا كان تسجيل الامتياز قد سبق تسجيل الرهن والتأمين العقاريين فيتقدم الامتياز عليهما. وإذا كان تسجيل الامتياز قد تأخر عن تسجيلهما فيتقدمان عليه.
2ـ مزية التتبع: يتعين التمييز بين مختلف أنواع الامتياز كما يلي:
أ ـ حقوق الامتياز الخاصة الواردة على عقار: إن هذه الامتيازات تولي صاحبها مزية التتبع، وذلك لأن الامتياز العقاري هو في حقيقته رهن تأميني وهو مثله.
فبائع العقار مثلاً إذا ما قام بتسجيل امتيازه في السجل العقاري، يكون له تتبع العقار المبيع في أي يد يكون، لاستيفاء ما تبقى من ثمنه. والمقاول والمهندس المعماري يستطيع كل منهما إذا قام بتسجيل حقه في السجل العقاري أن يتتبع المنشآت التي أسهم في إشادتها في أي يد تكون لاستيفاء حقه.
ب ـ حقوق الامتياز العامة الواردة على عقار:
ـ إنها لا تثير صعوبة فيما إذا كانت واجبة التسجيل فهي تولي صاحبها حق التتبع، أما إذا كانت معفاة من التسجيل في السجل العقاري فهنا يفرق بين حالتين:
إما أن تكون هذه الحقوق المعفاة ضامنة للمبالغ المستحقة للخزانة العامة، وفي هذه الحالة منح القانون الخزانة العامة حق تتبع العقار الوارد عليه الامتياز لمصلحتها في أي يد يكون.
أو تكون هذه الحقوق المعفاة ضامنة للمبالغ المستحقة للأفراد كالرسوم والنفقات القضائية الناشئة عن بيع العقار وتوزيع ثمنه، فهنا لا أهمية لمنح الدائن مزية التتبع على عقارات المدين لأن ثمن منقولات المدين ـ وثمن العقار يعد أحد هذه المنقولات وغالباً ما يكفي جانب منه لوفاء الدين الممتاز.
3ـ حقوق الامتياز الخاصة الواردة على منقول: هنا لا بد من أن يوضع في الحسبان القاعدة القائلة: «الحيازة في المنقول سندً لملكية الحائز». فإذا خرج المنقول المضمون بحق امتياز من يد المدين وأصبح في يد حائز حسن النية فإنه لا يحتج على هذا الحائز بحق الامتياز وتتعطل حينئذ مزية التتبع. أما لو كان الحائز سيء النية فإن الدائن صاحب حق الامتياز يستطيع أن يتتبع المنقول الذي يرد عليه امتيازه لدى اليد التي لا تتوافر عند صاحبها شروط القاعدة القائلة: «الحيازة في المنقول سند لملكية الحائز».
تجدر الإشارة أخيراً إلى أنه يثبت لصاحب الامتياز حق التتبع ولو وجد المنقول في يد من يحوزه بحسن نية وسبب صحيح إذا كان المنقول قد سرق أو ضاع ثم وجد في يد ذلك الحائز، وجرت المطالبة به في مدة ثلاث سنوات من وقت الضياع أو السرقة. غير أنه إذا كان هذا الحائز قد اشتراه في السوق أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثله، كان له أن يطلب استرداد الثمن الذي دفعه من المسترد.
هلاك الشيء المثقل بالامتياز
يسري على الامتياز ما يسري على الرهن والتأمين العقاري من أحكام متعلقة بهلاك الشيء أو تلفه. فإذا هلك الشيء المثقل بالامتياز واستحق عنه مبلغ التأمين فإن الدائن يباشر أولويته على هذا المقابل النقدي. وكذلك لو نزعت ملكية العقار الذي يقع عليه الامتياز للمنفعة العامة كالاستملاك فإن الدائن يباشر أولويته على المقابل النقدي.
موضوع منقـــــــــــــــــــــول مصدر الموسوعة العربية
fly1001

FLY1001
09-03-2009, 05:58 AM
الإلتصــــــــــــــــــــــــــــــــاق

الالتصاق accession هو أحد أسباب اكتساب حق الملكية. ويعرف بأنه اندماج مادي لشيئين مملوكين لشخصين إمّا بفعل الطبيعة أو بفعل الإنسان، ويصعب فصلهما من دون تلف أو ضرر، ويترتب على ذلك أن يكسب مالك الشيء الأكثر قيمة (الأصل) ملكية الشيء الآخر بتعويض أو بغير تعويض بحسب الظروف.
والالتصاق يمكن أن يكون في العقارات والمنقولات. ويتبين من هذا التعريف أنه لكي يكون الالتصاق سبباً مكسباً لحق الملكية يجب توافر الشروط التالية:
ـ أن يكون الشيئان المندمجان مملوكين لشخصين. أما إذا كانا مملوكين لشخص واحد فلا يمكن إعمال حكم الالتصاق.
ـ أن يكون لكل من الشيئين المندمجين(المتحدين) مالك معين، أما إذا لم يكن لأحدهما أو لكليهما مالك فلا مجال لإعمال القاعدة.
ـ ألاّ يكون بالمستطاع الفصل بين الشيئين أو أن يترتب عليه التلف، أو الخسارة الفادحة في حال إمكان الفصل.
ـ أن يفوق أحد الشيئين الآخر قيمةً، فيكون لمالك الشيء الأقل قيمة الحق في التعويض على أساس قاعدة الإثراء بلا سبب[ر].
ـ أن يتم الاندماج بحسن نية. أما إذا لم يكن هنالك اتفاق بين مالكي الشيئين، فيجب تطبيق قواعد أخرى من أجل الحكم في المسألة.
والالتصاق في عقار يمكن أن يكون طبيعياً و يمكن أن يكون اصطناعياً. أمّا الالتصاق في منقول فإنه لا يكون إلا اصطناعياً.
1ـ الالتصاق الطبيعي في العقارات: الالتصاق الطبيعي هو الذي يتم بفعل الطبيعة مثل (المياه والرياح والزلازل وغيرها)، ومن دون تدخل الإنسان. وحالات الالتصاق الطبيعي المعروفة في بعض التشريعات العربية هي التالية:

أ ـ طمي النهر: وهو التراب الذي يجلبه النهر في مجراه ويترسب ترسباً تدريجياً على الأراضي المجاورة لمجرى النهر. ومن دون تدخل أحد، ويصبح هذا الطمي ملكاً لأصحاب الأراضي التي ترسب فيها من دون تعويض.
ب ـ طمي البحر والبحيرات والبرك والغدران والمستنقعات: ويُفرق بين الطمي المتكون نتيجة انحسار مياه البحر أو البحيرات أو الغدران، أو جفاف المستنقعات، وهو الذي يكون ملكاً خاصاً بالدولة، وبين الأراضي التي تطغى عليها مياه البحر أو البحيرات، أو الغدران أو البرك، أو المستنقعات ثم تنحسر عنها، وهذه لا تخضع لأحكام الالتصاق، بل تعود ملكاً لأصحابها.
ج ـ الأراضي التي تتحول عن موقعها: وهي الأرض العالية التي يمكن أن تسقط أو تنزلق إلى أرض أوطأ منها بفعل عوامل الطبيعة من زلازل، أو أمطار. وفي هذه الحال يُفرّق بين فرضيتين: فرضية إمكانية معرفة الأرض المتحولة، أو المنزلقة، ويكون بمستطاع مالكها أن يطالب بها عيناً في غضون سنة من تحولها، وتعد هذه مهلة سقوط، وفرضية زوال معالم الجزء المنزلق، واندماجه كلياً في الأرض التي تحول إليها، ويكون من حق مالك الأرض التي تم التحول إليها تملّك هذا الجزء بالالتصاق مع تعويض مالكه. ويندر أن يتم التحول أو الانزلاق من أرض واطئة إلى أرض تعلوها، وإن تم فيعمل بالحكم السابق.
د ـ تحول مجرى النهر أو الجدول إلى مجرى جديد: قد يترك النهر أو الجدول مجراه القديم، إثر فيضان أو بعوامل طبيعية أخرى، ويأخذ مجرىً جديداً نهائياً، وفي هذه الحال يحق لملاك الأراضي المجاورة للمجرى القديم أن يتملكوا هذا المجرى، كل في القسم الموازي لأرضه حتى خط مفترض في وسط النهر مقابل تعويض يقدره خبراء مختصون يعينهم رئيس المحكمة المختصة في منطقة العقار، ويُدفع هذا التعويض لملاّك الأراضي التي اتخذ فيها النهر مجراه الجديد لكل بنسبة الخسارة التي لحقت به من جراء مرور النهر أو الجدول في أرضه.
2ـ الالتصاق الاصطناعي في العقارات: يقصد بالالتصاق الاصطناعي في عقار، ذلك الذي يتم بفعل الإنسان، إذ يتم إلحاق بذار، أو غراس، أو مواد بناء، أو بناء بأرض غير مملوكة للفاعل أو العكس. وتقتضي القاعدة بأن يعد مالك الأرض مالكاً لكل ما عليها ما لم يثبت العكس. وصور هذا الالتصاق المعروفة في تشريعات الدول العربية هي:
أـ البذار الذي يبذره شخص في أرض لا يملكها: يمكن أن يقوم شخص ما بوضع بذار من أي نوع في أرض الغير بعد حراثتها، وتسميدها، وعندئذ يكون مالك الأرض أمام الخيارات التالية:
ـ إذا لم يفت موعد بذار المحصول فإن مالك الأرض يُلزِمُ، قضاءً، الباذر نزع بذاره وهو غير ملزم بأن يدفع له تعويضاً عن أعمال الحراثة، أو عن البذار المنزوع، أو الأسمدة.
ـ يكون لمالك الأرض أن يتملك البذور بالالتصاق مقابل دفع قيمتها، فقط، للباذر على أساس سعر السوق بتاريخ البذر.
ـ يمكن لمالك الأرض أن يترك المحصول لمالك البذار على أن يدفع له الباذر تعويضاً يعادل أجر مثل السنة الزراعية التي تم فيها البذر.
أما إذا كان موسم البذار قد فات، ونضج الزرع وحان موعد الحصاد، فإن مالك الأرض لا يستطيع أن يطالب إلا بأجر المثل، ويكون المحصول ملكاً خالصاً للباذر، سواء أكان الباذر حسن النية أم سيء النية.
ب ـ البناء والغرس الذي يحدثه مالك الأرض بمواد مملوكة للغير: إذا قام مالك الأرض بإشادة بناء على أرضه، أو قام بغرسها، أو ببذرها، بمواد أو غراس أو بذور مملوكة للغير، وكانت هذه قد اندمجت كلياً بالأرض حتى لا يمكن فصلها من دون تلف أو ضرر، فإنه يتملكها بالالتصاق مقابل دفع قيمتها لمالكها. ويُفرق هنا بين ما إذا كان مالك الأرض حسن النية أم سيء النية: فإذا كان حسن النية فإنه يدفع القيمة وفق سعر السوق بتاريخ البناء أو الغرس أو البذار، أما إذا كان سيء النية فإنه يدفع أقل القيمتين: قيمة ما أثرى به هو نفسه، أو قيمة ما افتقر به صاحب المواد، ويقدر الإثراء وقت حصوله، أما الافتقار فيقدر وقت صدور الحكم قياساً على الضرر في المسؤولية التقصيرية.
ج ـ البناء والغرس في أرض الغير بمواد أو غراس مملوكة للباني أو الغارس: الأصل أن مالك الأرض يكون مالكاً للأبنية أو الغراس المقامة في أرضه من قبل الغير بالالتصاق، لكن الأمر يختلف في بعض الحالات، ويتوقف ذلك على كون الباني سيء النية أو حسنها وفي ذلك تفصيلات كثيرة.
د ـ البناء الذي يحدثه الشريك في أرض مملوكة على الشيوع: يمكن أن يقوم الشريك في الملكية الشائعة بالبناء، أو الغرس في الأرض المملوكة على الشيوع، وقد علق حكم ذلك على نتيجة القسمة: فإذا وقع الجزء المبني، أو المغروس، في نصيب الباني أو الغارس، فإنه يكون مالكاً للأرض والبناء أو الغراس، أما إذا لم يقع في نصيبه فإنه يعد بانياً أو غارساً بحسن نية وتطبق عليه الأحكام المتعلقة بذلك.
هـ ـ البناء في أرض الغير بمواد مملوكة للغير: يمكن أن يقوم شخص ثالث بتشييد بناء في أرض الغير بمواد ليست ملكه، ويترتب على ذلك نشوء علاقة قانونية بين مالك المواد والباني، وعلاقة بين مالك المواد ومالك الأرض، وعلاقة بين الباني ومالك الأرض، وتختلف الأحكام فيها وفق ما يلي:
ـ علاقة مالك المواد بالباني: إن مالك المواد لا يستطيع المطالبة بنزع مواده إذا كانت قد اتحدت بالأرض، لأنها قد خرجت من ملكيته، وأصبحت في ملكية مالك الأرض بالالتصاق، ولكن من حقه مطالبة الباني بقيمة المواد، وبالتعويض إذا كان له مقتضى.
ـ علاقة صاحب المواد بمالك الأرض: إن مالك المواد يعد دائناً للباني بقيمة المواد التي بنى بها، فيكون من حقه أن يطالب قضاءً، مالك الأرض عن طريق الدعوى المباشرة بمقدار ما يكون مديناً به للباني.
ـ علاقة الباني بمالك الأرض: يُفرق بين ما إذا كان الباني حسن النية أو سيء النية وتطبق الأحكام الخاصة بكل حالة على حدة.
3ـ التصاق المنقول بالمنقول: تقوم حالة الالتصاق في المنقولات عندما يتحد منقولان مملوكان لشخصين؛ ولا يمكن فصلهما من دون تلف أو ضرر، ويتحقق الالتصاق بالمنقول بإحدى الصور التالية:

ـ الضم adjonction: إذ يتحد منقول بمنقول ويكون بالمستطاع تمييز أحدهما من الآخر إلا أنه لا يمكن الفصل من دون ضرر ومثالها: لف كرسي الخشب بالقش، أو وضع فص الماس في خاتم الذهب.
ـ المزج mélange: ويتم عادة في السوائل، إذ يتم اتحاد السائلين ولا يعود بالإمكان تمييز أحدهما من الآخر، إذ يستحيل الفصل بين المواد ومثالها: مزج الزيت النباتي بزيت الزيتون، أو مزج السمن النباتي بالسمن الحيواني.
ـ التحويل specification: ويتم به اتحاد المنقولين وتولد شيء جديد عنهما يصعب فيه الرجوع إلى الحالة التي كانا عليها قبل عملية التحويل، ومثالها: تحول الخشب إلى أثاث، وتحول القماش إلى ثياب، وتحول الرخام إلى تمثال.
والقاعدة العامة في ملكية المنقول هي للحيازة وعلى من يدعي خلاف ذلك أن يقدم الدليل، وفي حال الثبوت فإن المشرع قد عالج مسألة الالتصاق بمنقول عندما لا يكون هناك اتفاق بين مالكي المنقولين المتحدين بوضع قاعدة تفضي إلى أن مالك المنقول الأكبر قيمة يتملك المنقول الأقل قيمة مقابل تعويض، وإن المشرع ترك الأمر في ذلك للقاضي الذي يرفع إليه النزاع، على أنه يهتدي بقواعد العدالة والضرر الواقع، وحالة الطرفين المادية، وحسن النية، إذ يمكن أن يحكم بالتعويض لمالك المنقول الأقل قيمة وفق قواعد الإثراء بلا سبب، وإذا كان المنقولان متعادلين في القيمة فقد يحكم ببيع المنقول الجديد، وتوزيع الثمن، وإذا ثبت أن أحد المالكين قام بدمج المنقولين عن سوء نية، عندئذ قد يحكم عليه بالتعويض، وفق قواعد المسؤولية التقصيرية، بمقدار ما لحق المضرور من خسارة أو ما فاته من كسب.icon30

FLY1001
09-03-2009, 06:14 AM
البيع (عقد ـ)
عرف القانون المدني السوري عقد البيع Contract Of Sale بأنه «عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء، أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي». [ر:العقد].
فالبيع من العقود الواردة على الملكية، لأنه ينقل ملكية الأشياء والحقوق المالية من شخص إلى آخر، ويسمى المحل الذي يرد عليه عقد البيع: مبيعاً، ولا يقتصر على الأعيان والأشياء المادية، بل يشمل الحقوق المالية، كالدين في الذمة، وحقوق الارتفاق، والملكية الأدبية والصناعية والفنية وحق الامتياز والاختصاص، ويسمى المقابل للمبيع الثمن النقدي ليخرج حالة الثمن العيني وهو المقايضة، ويشترط في الثمن أن يكون حقيقياً.
عقد البيع من أهم العقود في القديم والحديث، وأكثر العقود انتشاراً واستعمالاً، وأقدم العقود في التعامل، ويقترن بوجود الحياة الاجتماعية بين الناس، فيسهّل لهم وسيلة التعاون في تبادل المنافع والأموال.
أركان عقد البيع
ركن العقد هو كل ما لا يتصور وجود العقد إلا بوجوده، ويتوقف صلاح العقد على وجوده. وأركان البيع ثلاثة، وهي الإرادة، والمحل، والسبب. وتتمثل الإرادة في الرضا في عقد البيع. ويشمل المحل: المبيع والثمن والسبب، وله معنيان، المعنى القريب المباشر، وهو واحد في جميع البيوع، ويكمن في الالتزامات المتقابلة في العقد، أو تنفيذ المتعاقدين للعقد، والمعنى الغائي غير المباشر، وهو الباعث للعقد.
الرضا في البيع
الرضا عنصر أساسي في البيع، لأنه تطبيق للمبدأ العام في التراضي في العقود، الذي نص عليه القانون المدني السوري «يتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين، مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد».
ويتم الرضا بالإيجاب والقبول الظاهرين، تعبيراً عن الإرادة الضمنية لكل منهما، ويصح التعبير عن الإرادة باللفظ أو الكتابة أو الإشارة المتداولة عرفاً. ويشترط لوجود التراضي في البيع أن يصدر من أهله، بأن يكون كل من البائع والمشتري متمتعاً بالأهلية، وهي صلاحية الإنسان للقيام بالتصرفات القانونية أو الشرعية على وجه يُعتد به. وإذا انعقد البيع بالتراضي بارتباط الإيجاب والقبول كان البيع نهائياً، وتترتب عليه الآثار والالتزامات المقررة شرعاً أو قانوناً.
محل البيع: ويشمل: المبيع والثمن.
1 ـ المبيع: وهو محل البيع الحقيقي، والمعقود عليه في عقد البيع، ويثبت فيه أثر البيع وحكمه، ويشترط فيه شروط ليكون البيع صحيحاً، وهي:
أ ـ أن يكون المبيع موجوداً وقت انعقاد البيع، أو يكون ممكن الوجود في المستقبل، وإلا كان البيع باطلاً.
ب ـ أن يكون المبيع معيناً أو قابلاً للتعيين حتى يقع العقد عليه، وتترتب آثار البيع عليه، وتنصب الإرادة على شيء محدد تتجه إليه في التعاقد. ويتم تعيين المبيع إما بالعقد مباشرة، وإما ببيان أسس يتم بها تعيين المبيع في المستقبل.
ج ـ أن يكون المبيع مشروعاً يسمح القانون أو الشرع بأن يتعامل به الناس، وليس خارجاً عن التعامل، إمّا بسبب طبيعته كالماء والهواء والشمس، وإما بحكم القانون والشرع كلاً أو بعضاً، كمنع بيع الأدوية والعلاجات والمواد المخدرة.
د ـ أن يكون المبيع مملوكاً، وقابلاً للانتقال إلى المشتري، وهذا ليس شرطاً للانعقاد، ولكنه شرط لزوم العقد ونفاذه.
هـ ـ أن يكون المبيع معلوماً عند المشتري علماً كافياً.
2 ـ الثمن: وهو مبلغ من النقود يلتزم المشتري أداءه إلى البائع في مقابل المبيع. ويُتَّفق على الثمن بين البائع والمشتري في عقد البيع، ويتم ذلك بمطلق الحرية. ويشترط في الثمن عدة شروط، هي:
أ ـ أن يكون الثمن نقوداً، وهي العملة التي تصدرها الدولة، وقد تسمح الدولة أحياناً بالتعامل بعملة أخرى لأسباب تقدرها، والثمن النقدي هو ما يميز البيع من المقايضة التي يتم فيها تبادل الأعيان والحقوق المالية بأعيان وحقوق مالية أخرى.
ب ـ أن يكون الثمن جدياً وحقيقياً، بأن تتجه إرادة المتعاقدين إلى أداء الثمن المتفق عليه بشكل ثابت وصحيح، وإلا كان الثمن صورياً، أما إن كان الثمن بخساً، وهو الذي يقل عن القيمة الحقيقية للمبيع، وفيه غبن فاحش فلا يمنع انعقاد البيع مادام المتعاقدان كاملي الأهلية، إلا في حالات استثنائية يذكرها القانون أو الفقهاء، كالغبن الاستغلالي، والغبن في بيع عقار القاصر، وغير ذلك.
ج ـ أن يكون الثمن معلوماً عند العقد حتى تتحدد الالتزامات على الطرفين بدقة.
آثار عقد البيع
ينتج من عقد البيع آثار تترتب عليه، ولما كان من عقود المعاوضة، وكان عقداً ملزماً للجانبين، كانت آثاره تتوزع على المتعاقدَين البائع والمشتري، وتعرف هذه الآثار في القانون بالالتزامات. لذلك تنشأ عن البيع عدة التزامات متقابلة على البائع وعلى المشتري، وإن امتنع أحد المتبايعين عن تنفيذ التزاماته، أو أحدها، فإنه يجوز للطرف الثاني أن يقوم بإجراءات محددة، كفسخ العقد، أو حبس المبيع، أو حبس الثمن مع المطالبة بالتعويض، وقد ينشأ لأحدهما امتياز معين يكفل له الحصول على حقه المقابل للالتزام الذي نفذه.
التزامات البائع
تتحدد التزامات البائع بأربعة أمور رئيسة، وهي:
1 ـ التزام نقل الملكية إلى المشتري: وتختلف طريقة نقل الملكية بحسب كون المبيع منقولاً، أو عقاراً، وبحسب كونه معيناً بالذات، أو معيناً بالنوع.
أ ـ نقل ملكية المبيع المنقول المعين بالذات.
ب ـ نقل الملكية في المبيع المعين بالنوع.
ج ـ نقل الملكية في العقار؛ العقارات لها أهمية خاصة، لذلك وضع لها المشرع أحكاماً خاصة تفصيلية، ليكون بيعها مثبتاً بسجلات رسمية تكون حجة على الكافة.
هـ ـ نقل ملكية المبيع في بعض وسائل النقل والحقوق الأدبية؛ وكذلك أخضع القانون انتقال ملكية بعض الحقوق الشخصية والأدبية أو الفنية إلى إجراءات خاصة، مثل حوالة الحق قِبَل الغير، وبراءة الاختراع؛ فيجب أن يكون البيع خطياً، وأن يسجل في سجل مكتب الحماية حتى ينفذ أثره تجاه الغير، ومثل ذلك العلامات الفارقة التجارية والصناعية، واشترط قانون التسجيل تسجيل الأسهم وسندات الدخل وغيرها لانتقال ملكيتها.
2 ـ التزام البائع تسليم المبيع: والتسليم هو «وضع المبيع تحت تصرف المشتري ليتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق».
3 ـ التزام البائع ضمان التعرض والاستحقاق: وذلك ليضمن للمشتري الملكية الكاملة، وحق الانتفاع الكامل والهادئ بالمبيع.
4 ـ التزام البائع ضمان العيوب الخفية: والعيب هو ما تخلو عنه الفطرة السليمة للمبيع وينقص القيمة.
التزامات المشتري:
ويترتب على المشتري ثلاثة التزامات، وهي:
1 ـ التزام دفع الثمن: يلتزم المشتري دفع الثمن بمجرد العقد، ويصبح ديناً في ذمته، ويجب عليه وفاؤه لبراءة ذمته، ويكون بالنقد أو العملة المتفق عليها، أو المتداولة في العرف، وبحسب الأنظمة. ويدفع الثمن فوراً ودفعة واحدة، إلا إذا حصل اتفاق على التأجيل أو التقسيط.
2 ـ التزام المشتري تسلّم المبيع: إن تسلم المبيع التزام على المشتري مقابل التزام البائع التسليم، لأن التسليم لا يتم حقيقة إلا بتسلم من المشتري.
3 ـ التزام المشتري تسديد النفقات: يلتزم المشتري تسديد النفقات التي تتعلق بعقد البيع، كالطوابع ورسوم التسجيل، ما لم يوجد اتفاق أو عرف على خلاف ذلك.
أنواع البيوع
ينطبق الكلام السابق على البيع عامة، ولكن المشرع في الفقه الإسلامي والقانون أفرد بعض البيوع بأحكام خاصة، وبصفة آمرة أحياناً لمنع الخروج عليها أو الاتفاق على خلافها. وهذه البيوع كثيرة، أهمها ما يأتي:
1 ـ بيع الوفاء: وهو أن يبيع الشخص شيئاً إلى آخر، ويحتفظ بحق استرداده منه إذا شاء، ويرد له الثمن، فهو في الظاهر بيع وشرط، وهذا الشرط ينافي مقتضى العقد، ولا يتفق مع حقيقة البيع بنقل الملكية نهائياً، لتكون مستقرة، لكنه أجيز للحاجة إليه.
وهذا البيع أقره فقهاء المذهب الحنفي، ومنعه الشافعية، ويسمى أيضاً بيع الطاعة، أو الرهن المعاد، أو بيع الأمانة.
ولكن القانون المدني المصري ثم السوري ألغى بيع الوفاء، وعدّه باطلاً لعدم الحاجة إليه، ووجود البديل عنه.
2 ـ بيع ملك الغير: وهو أن يبيع الشخص شخصاً آخر عيناً معينة بالذات ليست مملوكة للبائع، ويسمى في الفقه الإسلامي: بيع الفضولي، وله صور كثيرة في الحياة، فالأب يبيع مال ولده، والزوج يبيع مال زوجته..الخ، أما القانون المدني المصري والسوري فعدَّا بيع ملك الغير صحيحاً ولكنه قابل للإبطال.
3 ـ بيع الحقوق المتنازع عليها: وهي الأموال والحقوق التي ثار حولها نزاع جدي بين طرفين، فيلجأ أحدهما إلى بيعها لثالث ليخرج من النزاع، ويخلص له الثمن الذي قبضه، ويتولى المشتري ملاحقة حقه، ومخاصمة الأول، ليتقرر حقه على جميع المبيع.
وتدخل القانون المدني في هذا البيع لإزالة محاذيره، ودفع أخطاره، لمنع المضاربة غير المشروعة، ومنع رجال القضاء من استغلال وظيفتهم، وللتخفيف من المنازعات، فقضى بأنه للمتنازع معه أن يخلص من المطالبة، وأن يسترد المبيع على أن يدفع للمشتري الثمن الحقيقي الذي دفعه مع المصروفات وفوائد الثمن من وقت الدفع، وذلك بأن يعلن ذلك في المحكمة، أو يقوم فعلاً برد الثمن وتوابعه إلى المشتري.
4 ـ بيع التركة أو المخارجة: التركة هي كل ما كان للإنسان حال حياته، وانتقل شرعاً إلى ورثته بعد وفاته، سواء كان مالاً أو حقاً قابلاً للانتقال. وخصها الشرع والقانون بحكم خاص، فأجازا بيع مشتملاتها دون تفصيل أو معرفة بمضمونها وحقيقتها.
5 ـ البيع في مرض الموت: مرض الموت هو المرض الذي يعجز صاحبه عن القيام بأعماله المعتادة، ويغلب فيه الهلاك، ويلازمه حتى الموت، ولا تزيد مدته على سنة، ويرى جمهور الفقهاء والقانون المدني أن مرض الموت عارض من عوارض الأهلية، وينقص أهلية الأداء، لضعف الذمة وتعلق حق الغرماء والورثة ـ مبدئياً ـ بأمواله، لذا خصه المشرع في قانون الأحوال الشخصية بأحكام خاصة تصون حقوق الورثة والغير.
6ـ بيع النائب لنفسه: النائب هو الذي يتولى التصرف عن غيره إما بتكليف من الشارع، وهو الولي، أو بتفويض من الأصل، وهو الوكيل، أو بتعيين من القضاء أو الإدارة، وهو القيِّم أو الوصي، أو الموظف المكلف في لجنة الشراء والبيع، ويلحق بهم السماسرة والخبراء الذين يقوِّمون المبيع.
وبيع النائب لنفسه هو أن يشتري الشيء المكلف بيعه نيابة عن غيره لنفسه، فيتولى طرفي العقد، وهذا ما منعته الشريعة والقانون مراعاة لمبادئ التعامل، والقيم الاجتماعية في الثقة والأمانة، ولرعاية حق الغائب والصغير والمحجور عليه والضعيف، ولتعارض مصلحة البائع والمشتري في تحقيق المصلحة الأفضل لكل منهما، وأن تعيين النائب يفهم منه ضمناً إخراجه من جملة المشترين، ليبيع من غيره حصراً.
فإذا اشترى النائب الشيء المكلف بيعه لنفسه كان البيع قابلاً للإبطال في القانون، وموقوفاً في الفقه، ويعد صحيحاً إذا أجازه من تمَّ البيع لحسابه.
واستثنى القانون من ذلك حالتين، وهما: إذا أذن القاضي للنائب في البيع أن يبيع لنفسه، وإذا نص القانون على صحة ذلك، مثل جواز البيع من الوكيل بالعمولة لنفسه بحسب قواعد التجارة، وحق الأب في شراء مال ابنه الذي تحت ولايته من نفسه، لثبوت ذلك شرعاً.
موضوع منقــــــــــــــــــــــول
fly1001

شروقي محترف
09-03-2009, 07:32 AM
نحن أمام فقة المنازعات العقارية، لذلك عقد البيع الذي تحدثت بصدده هو عقد بيع العقار،ومن أهم أركانه إضافة للاركان العامة ركن الشكلية الرسمية الذي نسيته، مع ذكر أن انتقال الملكية في العقار تتم بموجب إجراء الشهر العقاري، وشكرا

FLY1001
09-03-2009, 10:43 AM
شكرا على الملاحظــــــــــــــــــــــــة ولكن سبق وأن أشرنا لهذه الشكلية .
فالعقد المتضمن نقل حق عيني عقاري لا يكون حجة فيما بين الأطراف و في مواجهة الغير إلا من تاريخ القيد أو الشهر في مجموع البطاقات العقارية كما تنص المواد :
1- المادة 793 من التقنين المدني .
2- المادة 29 من القانون رقم 90/25 المتضمن التوجيه العقاري .
3-بالنسية لللإيجارات التي تتجاوز - الأمر رقم 75/74 المتضمن المسح العام لاسيما المادة 15-16 -و سنة رغم أن الأمر يتعلق بحق شخصي فضلا عن نصوص متفرقة كتلك المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة أو حقوق الإرتفاق أو حق الإنتفاع في القانون رقم 87/19 و الخمراسيم المطبقة له أو القرارات المتضمنة التصنفيف و التصفيف ضمن قانون رقم 90/30 المتضمن الأملاك الوطنية المعدل
المهم أن الشهر هو الذي ينقل الحق العنيني العقاري وهي شكلية لاحقة لإنعقاد العقد في حين أن ركن الرسمية هو ركن رابع في العقود الناقلية للخقوق العينية العقارية أو التي تتضمنها .
FLY1001bye1

شروقي محترف
09-03-2009, 10:41 PM
شكرا على التوضيح، فقط الإضافة كان لا بد منها في موضوعك، لأن كل موضوع يقرأ مستقلا عن الآخر، والإضافة لفائدة الأعضاء، وليس لي شخصيا.

FLY1001
10-03-2009, 06:10 AM
There’s more to see than can ever be seen
More to do than can ever be done
There’s far too much to take in here
More to find than can ever be found

قدم لكم نماذج من شكل العقد الخاضع للشهر لا يخص منطفة ممسوحة ، و نسخة من الأمر رقم 75/74 و القرار المتضمن تحديد الشرط الشخصي في العقود ، وكيفيات تجديد و حفظ و نسخ سجل الإيداع و أهم من ذلك المرسوم رقم 55/22 بطبع لمن يهمهم الموضوع .
إستفادة طيبة
fly1001

FLY1001
10-03-2009, 06:12 AM
تـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــابع
إستفادة طيبة
fly1001icon30

FLY1001
10-03-2009, 06:15 AM
يتبع بنماذج أخرى لاحقــــــــــــــــــــــــــــــــــــــا

FLY1001
17-03-2009, 05:04 PM
قانون التوجيه العقاري لكنه معدل
http://www.joradp.dz/FTP/Jo-Arabe/1990/A1990049.zip
http://www.joradp.dz/FTP/Jo-Arabe/1990/A1990049.zip

fly1001

روح القانون
18-03-2009, 07:16 PM
السلام عليكم

اخي fly اذا ممكن راي بخصوص هذه القضية

هناك شخص تعامل مع مصنع للسيراميك ، المهم صدر قرار بمنح هذا الشخص 200 مليون و التي هي حقه من جراء التعاملات

حين صدر القرار و منح الملف للمحضر القضائي بدأ اجراءات التنفيذ ، بلغ المصنع فرد المدير ان المصنع يعاني صعوبات مالية و يمنحهم مهلة بعد مضي 20 يوم حرر المحضر محضر امتناع
ثم بدأ المحضر باجراءات الحجز توجه الى المصنع و حرر محضر عدم وجود منقولات
المصنع تعرض للتصفية ، و سجل الشخص بكتاب التصفية و بوعد من المصفي للحصول على ماله الا ان ليس هناك اي نتيجة

منذ 2007 الى الان لا يوجد اي اجراء و لم ياخذ ماله

تقدم الشخص بشكوى لدى السيد وكيل الجمهورية ضد المحضر القضائي بشك ان هناك تلاعب بالملف لان من غير الممكن مصنع لا يوجد به منقولات

و قد قدم الشكوى لالزام المحضر لاتمام اجراءات التنفيذ
هل يمكن الوصول الى نتيجة و الحصول على حقه ،

روح القانون

FLY1001
18-03-2009, 08:23 PM
السلام عليكم
أنصحك أخي أن تتوجه إلى رئيس المحكمة مرفقا بوثائق الدين لطلب ضرب حجز تنفيذي على عقارات مدينك و إن كان المصفي يقوم بإيداع مبالغ التصفية -جانب المادي ، ومعنوي- للمصنع ولك أن تحجز عليها ...............
fly1001

روح القانون
19-03-2009, 10:14 AM
السلام عليكم


شكرا اخي fly على المساعدة

بالنسبة للمصفي عند اتصالنا به قال انهم الآن لا يملكون اي رقم حسابي لان المصنع قد بيع و هم ينتظرون ان تمنحهم الخزينة العمومية المبالغ لتسديد جميع الديون و ان هناك الكثيرين و لسنا الوحيدين

هل يمكن استبدال المحضر القضائي رغم انه بدا التنفيد ، هذا المحضر لا يقوم ابدا بما هو لازم و هناك شك بوجود نوع من التلاعب و لذلك قدمت الشكوى امام السيد وكيل الجمهورية للامر باتمام التنفيذ ، المصنع قد بيع

في انتظار رايك

روح القانون

FLY1001
19-03-2009, 02:16 PM
[quote=روح القانون;543557]السلام عليكم


شكرا اخي fly على المساعدة

بالنسبة للمصفي عند اتصالنا به قال انهم الآن لا يملكون اي رقم حسابي لان المصنع قد بيع و هم ينتظرون ان تمنحهم الخزينة العمومية المبالغ لتسديد جميع الديون و ان هناك الكثيرين و لسنا الوحيدين
-------------------------------
نعم في هذه الحالة يجب الإنتظار و لكن تكون القسمة قسمة غرماء ، ولكن مع بيع المصنع هل المصنع خاص أم عام ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ كون إيداع الأموال في حساب الدولة 102-600 حسب سطر فإن تسديد الديون يتطلب فعلا وقت لكن ماهو دور المصفي بما أن التصفية إنتهت ؟؟؟؟؟؟ فهو يتقاضى أموال ؟؟؟ تعتبر ديوين يجب أن تمنح للدائنين .
مهما يكن يجب أن تبقى على إتصال بالملف .
----------------------------------
هل يمكن استبدال المحضر القضائي رغم انه بدا التنفيد ، هذا المحضر لا يقوم ابدا بما هو لازم و هناك شك بوجود نوع من التلاعب و لذلك قدمت الشكوى امام السيد وكيل الجمهورية للامر باتمام التنفيذ ، المصنع قد بيع
---------------------------
نعم يمكن إستبدال المحضر إذا كان هناك سبب جدي وذلك من إختصاص رئيس المحكمة أما في حالة التلاعب وهو أمر شائع للغاية فيجب متابعة الشكوى المقدمة أمام وكيل الجمهورية و كذا النائب العام مع إرسال شكوى إلى نقابة المحضرين لمتابعة ملف هذا المحضـــر .
بتوفيق

icon30

روح القانون
20-03-2009, 06:37 AM
السلام عليكم

شكرا جزيلا اخي الكريم على التنوير

المصنع كان مصنع عام و هو الآن بيع لأحد الخواص

بالنسبة للتصفية لقد سجلنا من قبل في كتاب التصفية و لدينا الرقم ، عند اتصالنا بمحضر قضائي آخر قال ان كانت لديه حالات مثلنا و اخذت حقوقها لانه قام بالاجراءات الازمة كما قال ان كل شىء قد اقفل

لقد منحنا من قبل المصفي تعهد مكتوب و لدينا نسخة منها

و الان اصبح يتهرب و يقول انتظروا لحين نحصل على المال من الخزينة العمومية هذا ما لم افهمه لماذا لم نأخذ مالنا كالاحالات الاخرى ؟؟

و المحضر لم يفعل شىء ؟؟ عندنا لقاء مع السيد وكيل الجمهورية هل نطلب منه الامر باتمام التنفيذ ؟؟ ام نسأله استبدال المحضر

شكرا مرة اخرى

FLY1001
20-03-2009, 12:11 PM
[quote=روح القانون;544752]السلام عليكم

شكرا جزيلا اخي الكريم على التنوير

المصنع كان مصنع عام و هو الآن بيع لأحد الخواص

بالنسبة للتصفية لقد سجلنا من قبل في كتاب التصفية و لدينا الرقم ، عند اتصالنا بمحضر قضائي آخر قال ان كانت لديه حالات مثلنا و اخذت حقوقها لانه قام بالاجراءات الازمة كما قال ان كل شىء قد اقفل

لقد منحنا من قبل المصفي تعهد مكتوب و لدينا نسخة منها

و الان اصبح يتهرب و يقول انتظروا لحين نحصل على المال من الخزينة العمومية هذا ما لم افهمه لماذا لم نأخذ مالنا كالاحالات الاخرى ؟؟

و المحضر لم يفعل شىء ؟؟ عندنا لقاء مع السيد وكيل الجمهورية هل نطلب منه الامر باتمام التنفيذ ؟؟ ام نسأله استبدال المحضر
الجواب :
_____

وكيل الجمهورية ليس من صلاحياته إستبدال المحضر القضائي ، كما سبق التوضيح فإن ذلك يعود لرئيس المحكمة ، ولكن إذا أثبتم أن المحضر تقاعس عن أداء مهامه لأن مهما يكن فالخزين العمومية تسدد المبلغ المسنحق للدائنين في أقصى تقدير 12 شهر ، في حين أن المحضر قد يكون أكمل التنفيذ أو له مصلحة في عدم التنفيذ ....
ولكم الحصول على معلومات أمام الخزينة العمومية فهي إدارة تمنخ لكم كل المعلومات ومنها التأكد هل قامت الخزينة مثلا بدفع الديون التي كانت على عاتق المصنع معين لفائدة مختلف الدائنين ؟؟؟؟؟ أو هل قام المحضر " معين " بحجز أو إعتراض على منح مبالغ من الخزين ةللغير غير مستحقيها .؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
لكم البحث عن ذلك لاسيما إذا كانت المبالغ المستحق مهمة و ثبوت أن دائنين أخرين قد أحذوا ديونهم من الخزينة .
إذا ثبت تورط المحضر في جريمة ما تخص التنفيذ فيمكن إستبداله بعد إثبات لرئيس المحكمة عن تقاعسه في أداء مهمه وأن هناك شكوى محل التحقيق بشأنه .
حل القضية يكمن فقط في التحقق من مصالح الخزينة هل تم تسديد ديون المصنع المصفى ، ثم لكم إستبدال المحضر و رفع شكوى ضده لتعويضكم عن الوقت الضائع في التنفيذ .
بالتوفيق " دائم يفترض حسن النية في الغير لغاية ثبوت العكس "
icon30

روح القانون
20-03-2009, 02:32 PM
السلام عليكم

شكرا كثيرا على مد يد المساعدة ، أتمنى تقديم دروس او حتى معلومات عن التصفية كيف تتم و كيف يتم تسديد الديون و اذا كان اشخاص كثيرين كيف ياخذ كل واحد حقه حتى يستفاد الجميع لان الكثيرين يضيع حقهم عن جهل
ان شاء الله نوفق في اخذ حقنا

روح القانون

FLY1001
21-03-2009, 08:54 PM
الإشكالية القانونية التي تثيرها الترقية العقارية


إن الحديث عن لإشكالية القانونية التي تثيرها الترقية العقارية يؤدي بنا إلى التطرق إلى الموضوع في شموليته. والواقع أن الإشكالية تعني كافة الوسط الحضري المبني، كما تعني ترقيته وحمايته وتسييره وإعادة اعتباره.
ولا ينبغي أن تنحصر الترقية العقارية في عمليات إنجاز الجديد فقط، بل إن إعادة تجديد الإطار المبني منذ الثلاثينيات، والذي يأوي أكثر من نصف العائلات الجزائرية يفرض علينا إدراج إعادة الاعتبار للتراث القائم ضمن الترقية.
إن سنوات العشرينيات والثلاثينيات، بل وحتى الأربعينيات كانت تمكن من تشييد البنايات تشيد أفقيا، ذلك أن استهلاك الفضاء لم يكن آنذاك مطروحا اعتبارا لسعة القطر الوطني. ولم يشرع الفرنسيون في بناء المجمّعات العمودية إلا حوالي 1958 بقصد التقليل من استهلاك الفضاء.
وسنرى إذا من وجهة النظر التاريخية العلاقة بين القانون العقاري تحت كل أشكاله والوضعية العامة للتراث المبني، ثم نحاول بعدها تشخيص الإشكالية تحت زوايا ترقية وتسيير وحماية وإعادة الاعتبار للعقار.
وفي الأخير سنحاول أن نقترح للتفكير عليكم وعلى مقرري القطاع بعض وجهات النظر لإبراز بعض الحلول.
1/ المعطيات التاريخية والسياسية:
أ- الحظيرة العقارية الموروثة عن العهد الاستيطاني:
غداة الاستقلال، كان السكان الجزائريون في معظمهم ريفيين، والتواجد الفجائي لحظيرة عدة مئات بل عدة آلاف من السكنات التي أصبحت شاغرة وبدون مالك لم يؤد فقط إلى هجرة السكان نحو المدن، ولكن كذلك إلى التغيير الكلي في السلوك وفي مفهوم المواطنة.
وبالفعل، ودون أي طابع انتقاصي، فينبغي أن نلاحظ أن ذهنية الريفي أو الفلاح الذي يحبذ يسر الجوار المبتعد، لا ينسجم مع الحياة الحضرية التي تنظمها العديد من قواعد الجوار والاختلاط.
ويضاف إلى هذا النزوح الريفي الناجم عن سبع سنوات من الحرب والتي انتقل خلالها العديد من العائلات إلى الوسط الحضري في إطار مبني غير ملائم أو غير مستغل هروبا من اعتداء الجيش الاستعماري أو تحت ضغطه (الملاجئ المستعجلة ومخيمات الإيواء).
ولم تتكون الحظيرة العقارية مما تركه الفرنسيون أو ممن كان في حكمهم فقط، ولكن كذلك مما كان مشغولا من قبل الجزائريين ولكن على ملكية العديد من المجموعات (بلديات، السكن ذي الأجر المعتدل، التأمينات، الشركات المدنية العقارية والملاك الآخرون، عموميون كانوا أو خواص).
زد إلى ذلك السكنات البائسة المسماة بالبيوت القصديرية التي ظهرت بكثرة.
إن الجزائريين الذين كانوا يعيشون في سكنات لائقة كسكان المدن كانوا قلة.
ب- التسيير العمومي وانهيار الحظيرة:
كانت هذه الحظيرة لمدة بدون مالك، مما أوجد الدولة الجزائرية الناشئة أمام مشكل يستدعي تدابير استعجالية للحماية، ذلك أنه لم يُحتفظ بأي هيكل للتسيير وهو الأمر الذي أدى إلى اتخاذ قرار وضع هذا التراث تحت حماية الدولة.
وهذا القرار الذي تلاه قرار منع المعاملات العقارية وبعض القيود الأخرى التي تمس التراث العقاري لم يكن مما يرضي بكامله، وقد تلاه على جناح السرعة قرار الوضع في حالة الشغور. إن هذا الاصطلاح في حد ذاته كان يهيئ الحظيرة للإهمال وهذا المفهوم القانوني الجديد الذي جرى به العمل لمدة سنوات وجّه الانشغال أكثر إلى حماية الطبيعة القانونية بدلا من حماية الممتلكات ذاتها أو القيام بالصيانة والعناية.
ولم يظهر المفهوم الجديد لأملاك الدولة إلا خلال سنوات 1966-1968، وهو كذلك مفهوم غير ملائم لأنه يحمل في طياته عيب عقدة "أموال البايلك" التي لازمت الجزائريين منذ عهد بعيد وطيلة الاحتلال الفرنسي.
وبالفعل، فإن الجزائري الذي تخلص حديثا من الاحتلال الكلونيالي الفرنسي لم يعد يهتم بالمال العام الذي كان دوما حكرا على السلطة العمومية الذي لا يجد نفسه فيها.
أما الدولة التي كانت منغمسة في الاهتمامات المالية بمختلف أصنافها كانت عاجزة عن تعويض آلاف البُنْيات المكلفة بضمان التسيير اليومي للتراث العقاري.
ج/ تأميم التوثيق وإهمال التسيير العقاري:
إن البُنْيات المختلفة من وكيل العقار وحاجب العمارة ومجلس الملاك المشتركين ومكاتب التسيير العقاري، اختفت مع أنها لبُّ التسيير، وبكلمة فإن البُنْيات والأدوات والوسائل البشرية والمادية والمهارات وجمع الخبرات وتطبيقاتها، التي اختفت، جعلت في النهاية أعمال التسيير تندثر تدريجيا.
وقد كان تأميم التوثيق وتكريس الموثق الموظف نهاية الترسانة القانونية القائمة لتسيير وحماية التراث العقاري الحضري.
إن اختفاء تنظيم المهندسين المعماريين وتنظيم الخبراء والمحضرين قد تمّم هذا الضياع وعزّز الفوضى في القطاع.
إن ملكية الدولة لمعظم التراث العقاري الحضري والطابع الاجتماعي للدولة والسياسة الشعبوية للنصير الحامي والموزع لمنّ (manne) لا وجود له سوف تشجع المواطنين على:
-عدم تسديد مقابل الإيجار؛
-التجاهل الكلي لفكرة الأعباء المشتركة؛
-الامتناع عن دفع أجر الحاجب الذي أصبح مستأجرا، بل أحيانا مالكا لحجرة البواب على غرار
الآخرين، وهذا إن لم يتصرف فيها؛
-تجاهل وجود وكلاء العمارات أو هياكل التشاور والتسيير؛
-أما القاعدة "الذهبية" فكانت انتظار الولاية أو ديوان الترقية والتسيير
العقاري لإصلاح أو تدعيم أو طلاء أو تسليك المجاري.
وفي النهاية، إبقاء الأجزاء المشتركة حتى التي هي تابعة لملكية الخواص، من صلاحيات الدولة.
2/ الأدوات القانونية والتقنية
تجميد الأدوات القانونية والتقنية
وبالفعل فإن دفاتر الأعباء والوضعيات الوصفية والعلاقة المطلقة بين المحافظة العقارية وإدارة المسح والشهر العقاري وأعمال التطبيق والتسيير للحقوق العقارية تحت كل الأشكال أصبحت مهملة، واختفت من
اللغة الشعبية بأن أدرجت ضمن قاموس الخبراء.
إن الممنوعات المختلفة التي طبقت على العقار قد أنشأت ضابطا جديدا للتسيير وهو "عدم التسيير".
يحظر شراء أرض عارية : الورق المدموغ يحل محل العقد التوثيقي.
يحظر إجراء التجزئة تتم القسمة حسب الإمكان
لا وجود لرخصة البناء :إنها بناءات فوضوية وبيوت قصديرية سواء بالمدينة أو الريف.
وعلى مستوى الإدارة، لم يكن الأمر أفضل من ذلك فالبُنيات المختلفة الظاهرة أو المختفية التي كنا نسمينها البلديات (المندوبيات الخاصة، المندوبيات التنفيذية أو أخرى)، كانت لها انشغالات غير التفكير في مسألة العمران.
فمخطط شغل الأراضي والمخططات التوجيهية للعمران أو تسييره اختفت تدريجيا تاركة المجال للتمدين الاعتباطي أما الصلاحيات التقليدية لإدارة أملاك الدولة فقد تحجرت واختفت في العديد من المناطق بحيث أصبحت المتابعة مستحيلة وأصبحنا نرى التجميد الكامل للأدوات القانونية والتقنية للتسيير والمحافظة على التراث العقاري الحضري.
ب / تحرر الدولة بفعل قانون 1831
إن بداية يقظة الإدارة في السنوات الأخيرة من السبعينات جعلها تجد نفسها أمام كارثة وطنية ،إن الخطيرة العقارية البالية لم تعد تأتي إلا بالقليل بل جعلت الدولة في وضعية حرجة فهي لم تأت بشيْ لصالح الدولة بل حطمت المجموعة الإقليمية إن الانتفاضة بمختلف النصوص التنظيمية لسنة 1976 بدت غير كافية وغير منسجمة وغير قادرة على تقويم الوضعية .لقد تغيرت الذهنية في الاتجاه السلبي بطبيعة الحال، فالجدران أصبحت بالية والمصاعد صدئة وعلب البريد مفقودة ومداخل الدرج مظلمة أو معبأة بالنفايات مطالعا صارت ذكرى أما الواجهات فمتلاشية الملاط أما جمعيات المستأجرين فصارت فراغا مؤكدا.
إن نظام التسيير المدفون لا يمكن إيقاظه بمراسيم أو أوامر، فالإشكالية اتخذت بعدا ثقافيا وبكارثة تلو كارثة، تفتتح عشرية الثمانينيات.
إن الجزائر قد أنشأت بقوة الأشياء وضعية كان من الممكن استغلالها بحكمة من قبل الدولة. وبالفعل فإن العديد من المدن في البلدان المتطورة قد واجهت صعوبات كبيرة لاقتناء أراض وعائية بالوسط الحضري لبعث الإسكان بإعادة اعتباره.
إن الدولة الجزائرية التي تملك 90% من البنايات الحضرية قد بددت رمت مجموع حظيرتها العقارية الحضرية.
وفي نفس الوقت فإنها بعثت العرض الثاني للعقار: عناصر المضاربة العقارية الحضرية.
ج /المظاهر الاقتصادية والاجتماعية للتملك الفردي
بالفعل فإن محاولات الثمانينات قصد إعادة ملكية البنايات إلى الشعب قد أعطت أثرا مغايرا للهدف المتوخى، إن البناية الجماعية قد بيعت إلى العديد من البيوت التي مهما كان حجمها أو مواردها لم تدرج قط أي سنتيم لصيانة البناية وميزانية العائلة حتى وإن تظمنت العديد من المصاريف غير الأساسية لم تضع في الحسبان صيانة أو حماية السكن والمستأجر الذي أصبح مالكا يصرف مبلغا متأنقا لشراء هوائية ولكن بدون أن يصرف أي سنتيم لعلبة بريده أو لإنارة درجه بل أقل من ذلك للمساهمة في أشغال الصيانة الكبرى.
إن البعد الاجتماعي للتنازل عن أملاك الدولة لإشباع هدف نبيل وتمكين العائلات من اكتساب ملكية سكن وتحرر الدولة من هذا المهمة الثقيلة للحفاظ على هذا التراث لم يبلغ الهدف المنشود وليس من
المعقول أن يُصرف في صيانة سكن مبلغ يفوق ثمن المبيع ، أما البعد الثقافي للمواطن المالك لسكنه فإنه لم يتحقق كذلك ذلك أن التراث العقاري الذي أصبح موضع اهتماماته اليومية لم يعد حلما ولكن اصبح كابوسا بالنسبة لبعض المواطنين الذين ما فتئوا يقاومون لجعل الملكية المشتركة تأخذ معناها الحقيقي وتسترد حقوقها .
وفي الأخير، فإذا كانت الدولة قد لجأت إلى هذا البيع لتحرر نفسها فإنها سوف تشهد ظاهرة ارتدادية : فهي شريكة في ملكية سكنين أو ثلاثة لم تباع ولكن مطالبة بواسطة الدواوين العمومية للتسيير العقاري
بالتكفل المالي لطلاء الواجهات وصون ماء الوجه عند المناسبات الكبرى.
3/ لمحة تاريخية وقانونية حول الترقية العقارية
من وجهة النظر التاريخية فإنه طيلة الفترة الممتدة من 1958 إلى 1976 أي مدة 20 سنة فالدولة وحدها هي التي أنجزت بعض السكنات في إطار القرى الاشتراكية والسكنات الوظيفية، وليس في الوسع الحديث عن الترقية العقارية وكان ينبغي انتظار أمر 23 أكتوبر 1976 الذي ينظم التعاون العقاري
لنلمح فتحه على هذا القطاع أما النص الثاني الذي أعطى دفعا مهما للترقية العقارية فهو قانون 7 فيفري 1981 المتضمن التنازل على أملاك الدولة ولكن هذا القانون لم يكن يرتكز على عمليات الإنجاز ولكن على التنازل في إطار العقار المبني الموروث وكان ينبغي انتظار قانون 4 مارس 1986 ليأتي قانون يعبر صراحة عن بعث الترقية العقارية ولكن هذا القانون كما سبق وأن رأيناه طبق بكيفية سيئة وسوف نرى أن قانون 1986 سقط بعدم استعماله وترك المكان لمرسوم الفاتح مارس 1993 الذي أحدث صندوق الضمان التعاوني (FONDS DE GARANTIEMITUELLE.) وقد واصلت الدولة جهدها بوضع هيئات مكلفة بمتابعة الترقية العقارية بالإتيان بضمانات لصالح المتدخلين وسنذكر إنشاء شركة إعادة التمويل الرهني وشركة ضمان القرض العقاري.
غير أن الترقية العقارية لم تتمكن من الانطلاقة، ذلك أن الهيئات المذكورة لم تكن مقيدة بإجراءات موحدة ومتكاملة بحيث كانت تتصرف على انفراد كلما دعيت للتدخل.
أ / تفكك النظام القانوني للترقية العقارية
أليس من المبالغة في الكلام اليوم أن ندعي وجود نظام قانوني للترقية العقارية ? وقد يكون من الملائم الحديث عن العناصر المتشتتة التي تنظم المسالة.
إن نظام التسيير والحماية هو الآن مجمد، فالنصوص على قلتها تبقى غير منسجمة عند وضعها قيد العمل، أما النصوص المتعلقة بتسيير الأملاك فقد أصبحت قديمة وغير متكيفة وهذه النصوص بتسيير الأملاك فقد أصبحت قديمة وغير مكيّفة وهذه النصوص التي وضعت بإيحاء حساسية ذات طابع اشتراكي تحمل في طياتها فكرة الدولة المالكة .
إن التغييرات التي طرأت لم تكن تتصور البعد الوطني للإصلاح التي قد تجعل الأمور مهيأة عند انطلاق السوق الحرة بل العولمة، فهذه التغييرات محدودة و لم تكن مدرجة ضمن منظور يمكّن من تحديد لأهداف
الوطنية في إطار الإستراتيجية العقارية الحضرية.
وإذا كان القطاع غير قادر على تنظيم تسيير محكم للتراث فهل بإمكاننا أن نفكر عن صواب في أن نضع قيد العمل سياسة ديناميكية للترقية العقارية.
ب/ إشكالات تطبيق القانونالعقاري:
إن القانون العقاري، إن وجد هناك قانون عقاري، ينتسب إلى سلسلة من النصوص الانفرادية التي لا يجد متعاملو القطاع أنفسهم فيها، إن القانون لا يمكن أن يكتفي بنص انفرادي خال من النصوص التطبيقية المنصوص عليها لوضعه حيز التنفيذ.
ومن الضروري التفكير في إيجاد هرم ترتّب فيه وبكيفية معقولة ومنظمة مجموع الحقوق والواجبات وكذا إجراءات حماية المصالح ومجازاة التعسفات.
ولقد كان لنا في مناسبة أخرى أن نقول أن قانون 1986 قد جعل المرقين في وضعية الإفراج المؤقت.
وبالفعل فإن هذا القانون يرتكز على منع المرقي العقاري من عدم استعمال المبالغ المدفوعة له من قبل المقتني. وفي غياب التزام البنوك وعدم إتاحة المبالغ المسددة له من قبل المقتني تعد أفضل وسيلة لتجميد العمليات العقارية أو لدفع المرقين إلى خرق القانون.
وعلى رماد انقراض قانون 1986 بعدم استعماله ظهر مرقي المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ في أول مارس 1993 والمتعلق بالنشاط العقاري الذي أتى في الأخير لتسوية العلاقة بين المقتني والمرقي باستحداث صندوق للضمان.
وهذا النص الذي يعاني بدوره من العرض الوطني الذي يمس القانون الجزائري وهو عدم تطبيق القانون بموجب الأحكام التي يتضمنها في فحواه.
وبالفعل فإن مرسوم 1993 يرتكز على آلية أساسية وهي صندوق التعاون لضمان الترقية العقارية. وهذا الصندوق الذي يعد الشرط الضروري لتطبيق هذا القانون وضع قيد العمل في أوت 2000 أي عند السنة الثامنة.
ويمكن لنا أن نعاين أن الترقية العقارية فقدت بذلك أيضا 8 سنوات دون اكتساب أية تجربة من هذا المرسوم الذي يفترض فيه أنه أتى لدفع القطاع وذلك دون أن ننسى أن إلغاء قانون 1986 ( فيما يخص العمليات الجديدة المستحدثة بعد مارس 1993) وإلى غاية أوت 2000 قد وضعت هذه العمليات في
فراغ قانوني كامل إذ لا تستجيب لأحكام قانون 1986 بسبب إلغاء النص ولا إلى مرسوم 1993 بسبب عدم قابليته للتطبيق إلى غاية أوت 2000 .أما القاعدة التي أتى بها قانون المالية والتي تمكّن المتعاملين من تعويض شهادة صندوق التعاون للضمان بتأمين أو بكفالة مصرفية كان حلا مؤقتا لم يجتذب إلا قليلا من المرقين.
وسنرى بأنه ليس هذا هو الإشكال الوحيد للتطبيق.
ج- بعض الإشكاليات القانونية
يتضمن المرسوم التشريعي من جهة أخرى بعض الشوائب والتي لم تأت في الحقيقة من المبادرين به.ففكرة المبادرين لم تستوحى من تغيير النظام القانوني للترقية العقارية.فالمادة الأولى منه تكيف الترقية العقارية
بأنها نشاط تجاري بالطبيعة.
إننا لا نفهم ولا نتصور الهدف المتوخى من هذه القاعدة، أهي ذات طابع جبائي؟ فالأمر غير مؤكد ذلك أن الجباية تمس مجموع المتعاملين وعلى وجه الخصوص عمل البيع وليس عمل الإنجاز، أهو مطلب إحصائي؟
وهل إخضاع هذا النشاط إلى السجل التجاري يأتي بفائدة ما؟
إن تحديد المسؤولية في إطار شركات ذات شكل المسؤولية المحدودة كان من الممكن بلوغه بالاختيار الحر للهيكل القانوني الذي يراه المتعامل أفضل ملائمة وعلى العكس من ذلك ،فإن التطبيق الحرفي للنص يترجم بإقصاء المتعاملين الذين لا يرغبون أو لا يستطيعون قبول صفة التاجر.
استــــلام الحيازة
إن هذه القاعدة قد تعرضت خلال منعرجات الدراسة ومناقشة النص إفراغ معتبر من محتواها.
التناقض الوارد جراء عدم انسجام المادتين 12و13:
المادة 12: تقرر بأن العقد الرسمي يخضع إلى شكليات التسجيل والشهر العقاري يتعلق الأمر إذن ببيع ناجز.
المادة 13: توضح بأن العقد يُتمّم بمحضر يحرر وجاهيا بذات مكتب التوثيق لمعاينة استلام الحيازة من قبل المشتري.
إن تعبير: " يتمم " في غير محله ذلك أننا نتمم ما هو ناقص، في حين أن البيع هنا ناجز كلية، فيتعلق الأمر إذن بمحضر تنصيب يبرز التطابق بين الشيء الموعود به والشيء المسلم وكذا العيوب الاحتمالية لكي يتحرُر المرقي من ضمان الإنجاز المتقن.
فالمحضر إذن يحرر تلو البيع وليس إتماما له وبالتأكيد فإن المادة 2 الفقرة الثانية من النموذج التنظيمي لعقد البيع تنص على محضر التسليم. وشهادة المطابقة لا تعفى من المسؤولية المدنية لضمان الإنجاز المتقن للمنشأة طيلة مدة سنة وأجل السنة هذا، أليس في تعارض مع الضمان العشري المنصوص عليه في القانون المدني والذي أخذ في نموذج عقد البيع؟
4/ العقار الحضري والإصلاحات الاقتصادية
أ-التفاعل: مستوى المعيشة والعقار الحضري
ينبغي أن ينظر إلى الإصلاحات الاقتصادية من خلال عملية شاملة يمكن أن تمس مجمل القطاعات
الاقتصادية، الاجتماعية والثقافية.
إن الامتداد العادي لعملية الإصلاح ينبغي أن تحدث تعميقا في التفكير وإعادة تحديد الإستراتيجية الشاملة مع الأخذ في الحسبان التغييرات التي ستنجز ولا ينبغي أن يؤدي ذلك إلى غض الطرف عن المبادئ التي تقيد الدولة في مختلف اختياراتها مهما كانت الحكومة التي تشرف عليها.
إن العقار الحضري يتفاعل مع مستوى المعيشة للسكان، فهناك جدلية قائمة بين الحركتين.
إن هشاشة و انهيار التراث العقاري يبرز انحطاط المستوى المعيشي.
إن مستوى معيشيا مزدهرا يجر تطورا في قطاع الإسكان في نوعية العقار الحضري.
إن العقار الحضري نافذة ناطقة عن عاداتنا وتقاليدنا ونمط حياتنا سواء كان اقتصاديا أو اجتماعيا أو ثقافيا.
ب- العقار الحضري: مستقطب استثمارات
لا يمكن فصل العقار الحضري عن سياسة دعم الاستثمارات،فكيف نستثمر إذا كان الأمن والشفافية وإتاحة العقار الحضري غير متوفرة.
إن إيجاد حافظة عقارية حضرية ملائمة ومرتكزة على إنشاء مناطق صناعية أو مناطق أنشطة تسهل الاستثمارات وتمكّن من الاستعمال العقلاني للوسائل مع إتاحة أفضل توزيع للفضاء.
إن تحديد مناطق الاستثمار ووضع الفضاءات المشخصة و المهيأة تحت تصرفها تمكن الدولة والجماعات المحلية من القيام بدورها كمنظم، و تلك هي الرقابة الغير مباشرة بواسطة توجيه غير تدخلي في
الاستثمارات ضمن إطار إستراتيجي شامل.
ج- العقار الحضري: منشأ لمناصب شغــــل:
إن العقار الحضري، مبني كان أو غير مبني، يستوعب جزئيا البطالة سواء في إطار إنجاز الاستثمارات أو في ما بعد استغلال الإطار المبني بالتسيير والصيانة والعناية والتكيّف مع مختلف مظاهر الحياة اليومية من أجل رفاهية الإنسان، من أجل ذلك كله فالعقار يعد منشئا لمناصب شغل دائمة.
قد يكون من الممل ذكر مختلف المناصب المؤهلة أو غير المؤهلة التي يستلزمها العقار العمراني، فمن مكتب تسيير إلى بنّاء أو حاجب أو وكيل عمارة أو بستاني أو رصاص أو كهربائي إلى حداد أو غيره،
أي عدة مناصب مستحدثة وممولة من غير ميزانية الدولة ولكن موزعة على ملايين المستعملين ( مستأجرين أو ملاك).
تحديد استراتيجية المدى البعيد
قبل ذكر إدراج القطاع العقاري في الإصلاحات الاقتصادية يتعين إجراء دراسة وتشخيص شامل دون تنازل. يجب أن تحظر الأخطاء و الانحرافات وأن يثار نقاش واسع على مستوى الميدان الاجتماعي والاقتصادي بحيث لا يقتصر الأمر على التشريع ولكن ينبغي ضمان التكوين والإعلام وإنشاء الشروط المواتية لتطور منسجم للقطاع وهو ما ينبغي أن يبدأ بتغيير الذهنيات، فالأمر هنا يتعلق بمسألة ذات أبعاد ثقافية. فالإستراتيجية التي ينبغي أن تنتهج ينبغي أن تغطى المدى البعيد أما التشريع فيستعيد دوره كمنظم وليس كمحرك.
وقصد التقدم في تفكير شامل ينبغي ضبط الإشكالية العقارية في الجزائر.
أ) إشكالية الاستراتيجية الترقية العقارية
لم تكن الإشكالية العقارية موضوع محاولة التشخيص بتاتا، إن للجزائر فضاءات كبيرة قابلة للتعمير، ولها
ديمغرافية قابلة للتسيير بفعل الشبيبة التي تشكل تركيبتها البشرية وتملك وسائل لانتهاج سياسة عقلانية مواردها الأساسية: الإنسان و الفضاء الطبيعي.
وبعد التشخيص وجرد الوسائل، فلنتوقف ولنطرح على أنفسنا السؤال البسيط التالي: ما هو إطار الحياة الذي نريده ؟ مدينة، قرية، حي ، فالأمر لا يتعلق بهواة يرمى بها خام. إن الأرض والفضاء يمثلان الثروة
الوحيدة الدائمة لهذا البلد، فلننظم بكيفية معقولة استهلاكهما و تطويرهما.
ب) بعض المبادئ القاعدية للتمسك بها
1- من أجل قواعد جديدة للتسيير الاجتماعي
إن العقار الحضري يأخذ في الحسبان، وعلى أوسع نطاق، المصالح الخاصة، وحماية التراث العقاري الحضري، و ينبغي أن تسند حماية التراث العقاري إلى الملاك والمستعملين على غرار كل الأموال التي ينتفع بها وتمارس عليها الحراسة القانونية .
وليس من الصعب البرهان على أنه خلال التسيير من قبل الدولة والجماعات المحلية أو المرافق المتفرعة عنها، فإن النتائج كانت سيئة، فللدولة دور تلعبه ولكن ليس بدور المسير، فينبغي بواسطة آليات
التنظيم أن تضع تحت تصرف الهياكل المتخصصة مسند السيادة لتطبيق القوانين و الأنظمة و كذا الالتزامات المتبادلة دون حلول محلها .
2- الديمقراطية و العقار الحضري
ينبغي أن تأخذ الإستراتيجية المعتمدة في الاعتبار البعد الاجتماعي و مساهمة المالك المواطن لاكتساب
ثقافة الديمقراطية .
وبالفعل فإن تعلم الديمقراطية ينبغي أن يبدأ عند أبوابنا بتسيير العلاقة العائلية والجوارية وعلاقتنا بالحقوق
والواجبات في الأوساط التي نعيش فيها يوميا.
إن المدنية وحماية الأموال المشتركة على غرار احترام حدود حقوقنا عند حد بداية حقوق الغير، كل ذلك يبدأ على مستوى تسيير تراثنا المشترك.
إن المساهمة ضمن جمعيات الملاّك يمكن أن يشكل تمهيدا لتكويننا قصد المساهمة في الهياكل الكبرى التي تعد مدخلا للتسيير الجمعوي، الذي هو أساس كل نضال.
3- التنمية المستديمة، البيئة والعقار الحضري
ينبغي أن تدرج هذه الإستراتيجية من جهة أخرى الطابع غير متجدد للموارد،إن الأرض و الفضاءات المبنية وعلاقاتهما بالمساحات الخضراء لم يمكن معدلا جزافيا، إن عقلنة استعمال الأرض وتخصيصها الأقصى إلى التنمية المستدامة هو الضامن الوحيد لديمومة الإنسانية. ومن الواجب أن نعرف أن كل شجرة سقطت وكل متر من الإسمنت المصب يضع في خطر مستقبلنا ذاته حتى وإن كان ذلك جزءا من تنميتنا، هذه هي المفاهيم التي نسيناها إن مجرد نظرة على أريافنا للتمييز بين المساحات المبلطة أو المزفتة، بين الأعمدة والأسلاك الكهربائية تمكننا من الاطلاع بأن التبذير قد استولى على عقولنا الشرهة لنزع فضاءات كبيرة للطبيعة.
ومن المؤكد أن مبادئ أولية أخرى ينبغي أن تحترم، فعرض هذا اليوم لا يمكن أن يكون مستوفيا.
د- أدوات الإصلاح الإستراتيجي للعقار الحضري
1- ترابط التوثيق العصري مع مهنية التسيير العقاري
لقد رأينا أن التوثيق كان دوما معنيا بتطور القانون العقاري سواء تعلق الأمر بالترقية العقارية في مرحلة الإنجاز أو التسيير أو حماية التراث العقاري الحضري. ينبغي على التوثيق أن يكون مرتبطا بمهنية التسيير.
إن الوظيفة التوثيقية التي تحتل موقعا تزداد أهميته شيئا فشيئا في إنجاز الإصلاحات الاقتصادية تعد بمثابة أداة فضلى للمواكبة الواعية للإصلاح العقاري.
إن المهنة التوثيقية تعمل بكيفية منظمة للتكيف مع الإصلاحات ولمواكبتها بدلا من أن تتحملها، ويمكن لها أن تقدم مساعدة فعالة للسلطات العمومية والمجموعات الإقليمية وكذا للمتعاملين الخواص أو لهيئات التسيير بتحويل سلطات التسيير من أجل تطوير الحياة الجمعوية الاقتصادية و نشر ثقافة جديدة متفتحة تسعى لتغيير الذهنيات.
2- مساهمة التوثيق العصري في إصلاح العقار الحضري:
إن التوثيق العصري يتغير في العالم وفي بعض البلدان التي عرف فيها التوثيق كيف يكيف أعوانه وهياكله ووسائله مع التوجهات الجديدة للعولمة،ضمن تطوره، ففي بعض البلدان المحافظة فإن التوثيق مدعو لترك مكانه تدريجيا إلى مهن أخرى ، أما الجزائر فقد أضفت ديناميكية خاصة على الوظيفة التوثيقية بإشراك الموثق في نشر ثقافة تسود اليوم في مادة العقود التجارية وتأسيس الشركات التجارية وحياتها القانونية وهو متمكن من الإستشارة في المادة العقارية وفي افتتاح التركات ويبدو أنه مهيأ للمساهمة في تعميق التفكير حول مستقبل العقار الحضري وإعداد استراتيجية شاملة لمواكبة الإصلاحات.
3- إصلاح هياكل التسيير والحافظة العقارية للاستثمار:
ينبغي أن تنشأ حافظة عقارية للاستثمار على جناح السرعة وينبغي أن يكون تسييرها لامركزيا
وليناً.
إن التسيير المسند إلى الوكالات العقارية البلدية بعيد عن إمكانية الاستجابة حاجات الاستثمار، إن الوكالات العقارية التي تعد واجهة السلطة الإقليمية التي هي المسير الحقيقي لهي منشغلة بدرجة أولى
بمقاومة المضاربة وجدت نفسها مقسمة بين المجالس الشعبية البلدية التي فوضتها والولاية، وكذا مساوئ المركز القانوني لتركيبتها البشرية ففي أغلب الأحيان تجد نفسها في مأزق كلي.
إن مقاومة المضاربة وبيع الأوعية بأسعار مرتفعة قبل الإنجاز قد أدت إلى حلول كارثية من الناحية القانونية وبالفعل فبهدف منع المرقى من إعادة البيع نصح باللجوء إلى نظام الامتياز،وهذا الشكل الذي تضع به الدولة قطعا من أملاكها الخاصة تحت تصرف الغير قد حاد عن طبيعته وهذا الامتياز الذي أنشئ لتمكين بعض الهيئات الخاصة من إنجاز مرافق عمومية أو مهمة ذات منفعة عامة قد تبين أنه غير متلائم مع الترقية العقارية.
لا يمكن بأية حال للمستفيد من حق الامتياز أن يبيع الملك المسلم له أو البنايات المشيدة عليه وهذا هو التجميد المكرر لقانون 1986 إن النظام التعاوني أو الملكية المتعددة يمكن لهما أن يدرجا في التصميم والإنجاز ووضع قيد الاستغلال للحافظة العقارية للاستثمار ولم يكن من الحنكة أن يسند التسيير إلى هيئات إدارية أو وحدات إقليمية، وحسب رأينا ينبغي تطوير حركة جمعوية ذات طابع اقتصادي ليست حصرا ذات طابع خاص فيمكن أن توسع إلى تجمعات ذات مصلحة اقتصادية أو حركة جمعوية شبه عمومية أو مختلطة ( تجمع بلديات، المساهمة بين الجهات……) إن المنظمات (fondations)
والجمعيات الوطنية للتنشيط الاقتصادي والاجتماعي ينبغي أن تكون موضوع تشريع مستعجل وملائم لتمكين من أن تمارس في مجموع قطاعات التنمية العقارية على غرار الحركة الثقافية.
4- إصلاح القانون وتقنيات التسيير العقاري
لا يمكن أن يغطي هذا الإصلاح القطاع إذا ترك جنبا مشكل التسيير وحماية التراث العقاري نظرا لماله من أهمية.
وعلى غرار إنشاء صندوق ضمان الترقية العقارية في شقيه، الإنجاز والتطوير ، فإنه من الملائم التفكير في إنشاء صندوق وطني لحماية التراث العقاري الحضري . وقد شاهدنا بشيء من الأسف بأن الدولة لم تحث و لم تنشئ هياكل غير تابعة لها.
إن المركز القانوني لصندوق الضمان التعاوني كمؤسسة عمومية يعد مؤسفا نوعا ما، إن المركز التعاوني المحض لهذا الصندوق بمساهمة وبرأسمال متغير مع إشراك مجموع المعنيين بالترقية العقارية: البنوك،
التأمينات وإعادة التأمينات، المؤسسات المالية، التعاونيات العقارية المرقون المقتنون المعنيون، قد يكون افضل ، طالما أن مستقبلنا مرهون بالإصلاحات الموجهة نحو مفاهيم اقتصاد السوق والمجتمع المدني والعولمة.
إن مركز المؤسسة العمومية والتدخل المباشر للدولة يبدو أنه يربطنا بالتقنيات القانونية التي تجاوزتها الأحداث نوعا ما، ويحول دون جمع ادخار القطاع من قبل الصندوق وتوزيع المخاطر بواسطة إعادة
التأمين ونظام المساهمة.
أما بالنسبة لصندوق حماية التراث العقاري الحضري الذي نقترح إنشاءه، فقد يكون من المهم تعميق التفكير في اتجاه المحور المشار إليه فيما يتعلق بتمويله وتسييره.
إن هذا الصندوق الذي سيعفي دواوين الترقية والتسيير العقاري من المهمة التي لم يكن يؤديها يوما أو يؤديها بكيفية سيئة، ألا وهي صيانة التراث العقاري الحضري، فدواوين الترقية والتسيير العقاري
موجهة في معظمها نحو الترقية في شق الإنجاز والتطوير وابتعدت شيئا فشيئا من وظيفة الصيانة والحماية وبالإضافة إلى الطبيعة القانونية التي ينبغي أن تبعد طابع المؤسسة العمومية ، يتعين التفكير في تنظيم جمعوي ذي طابع اقتصادي مع هيئة اتحادية وفي رسم بعض سبل التفكير لإيجاد هذا الصندوق، وفي الأخير النظر في مصادر تمويله الاحتمالية لضمان فعاليته دون إثقال ميزانية الدولة.
إن مصادر تمويل حماية التراث العقاري، ينبغي في رأينا أن يلجأ بشأنها من جهة إلى المساهمة المباشرة للمستعملين والملاك و المستأجرين المستغلين و إلى تخصص الضرائب المحلية من جهة أخرى.
فاللجوء إلى إسهام بنيات التسيير لاستحصال الأعباء الايجارية على غرار الضرائب هي أحد السبل التي ستكتشف.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن الاقتطاع من الموارد العقارية كالرسم العقاري والتسجيل والشهر العقاري وفائض القيمة عن التنازل العقاري وحقوق الطابع عن الرخص المتعلقة بالقطاع (رخص البناء و التجزئة الخ…)
والضريبة على الإيجارات أو رسم السكن عوض الأعباء الايجارية هي الأخرى سبل للدراسة .
1- إصلاح قانون الترقية العقارية :
إن الإصلاح العقاري لا يمر كما رأينا عن طريق إعادة النظر في تسيير و استغلال الأرضية و لكن كذلك عن طريق الإصلاح الشامل و المتكامل للترقية العقارية و بعد تحديد الأهداف الإستراتيجية ، فينبغي أن يشمل الإصلاح مختلف فضاءات القطاع العقاري الحضري و أن يبين أو ينشئ مفاهيم جديدة
للتطور العقاري .
وهذا الإصلاح ينبغي أن يدرج التفكير حول النقاط التالية ، تشخيصها و تحليلها و تحديد تنميتها في المكان و الزمان وإيجاد إجراءات ووضعها قيد العمل أي الحافظة العقارية للاستثمار الترقية العقارية مناطق الإسكان، المناطق الصناعية ومناطق الأنشطة.
ولا يمكن أن نختم هذا العرض دون أن نستمع إلى ممقوت الترقية العقارية : المرقي.
إن التفكير حول حلول الإشكالية التي تطرحها الترقية العقارية يقتضي اعتبار المرقي كمستثمر بكامل حقوقه، بحيث ينبغي التفكير في إدراجه في نفس مستوى نبل الترقية.
إن المرقي العقاري هو المستثمر الوحيد الذي يفرض عليه القانون الالتزام بتحقيق النتيجة فيتعين عليه أن يستثمر مبالغ معتبرة وإن يتوصل إلى تهذيب مقاوله وأن يقبل معاناة الإدارات وأن يتحمل احتقار المصرفي، وعلى وجه الخصوص لا ينبغي له أن يجعل المقتني يتحمل أي خطر.
مقارنة مع المستثمرين الآخرين، فهو الوحيد الذي تتنكر وكالة تشجيع الاستثمارات لحقوقه في الامتيازات، إن أنجز خلال مشروعه سكنات أو محلات للبيع.
فيحق الاستثمار لصناعة أي شيء وبيعه مع الإعفاء من الضريبة على أرباح الشركات لمدة 5 سنوات إلاّ السكنات.
ويواجه المرقي شبكة من البنوك التي لا تقتسم أي خطر: فهو يستثمر في "الصلب" و "المستديم" و
"غير المتغير" وإلا في مواجهة المصرفي.
وفي الأخير، فإن المصرفي يمول في حدود 20% ويشترط رهنا إمتيازيا أوليا على مجموع الوعاء و البناءات الجارية أو الآتية:
لا يحق للمرقي الذي يقترض أن يحرر عقود بيع للمقتنين. وهو لا يعرف إذ كان ينبغي عليه أن يمنح تأمينات لصندوق الضمان التعاوني للبنك أو للمقتني، ويعني هذا أنه يتبع جمع مجموع المتدخلين حول طاولة واحدة.
إن الجزائر هي أحد البلدان، حيث الترقية العقارية لا توزع بشأنها المخاطر، فالمرقى هو: مالك الوعاء والمصمم والمنجز والبائع وهو الذي يمول المشروع عادة دون تأمين أو إعادة تأمين أو توزيع
المخاطر.
الترقية رد الاعتبـــار:
إن الإصلاح، بحسب رأينا، ينبغي أن يأخذ من جديد الترقية العقارية في مختلف أوجهها، ومن المستعجل أن يصرح بأن الإطار المبنى الحضري منكوب وإفادته بمخطط انقاد حقيقي لإعادة اعتباره.
وينبغي أن تبدأ الترقية العقارية بإعادة الاعتبار للعقار القائم الذي يتعين اعتباره كنشاط ذي أولوية يحقق المنفعة العامة وإفادته كذلك بالإعفاء الكلي لمدة عشر سنوات.
وينبغي إعادة النظر في مرسوم 1993 برمته وإعطاء أكثر أهمية لنشاط المرقي، فروح النص ينبغي أن تترجم الإرادة لإنجاز أكثر وبأفضل كلفة وآجال مع توزيع ملائم للمخاطر.
فينبغي على الهيئات القائمة حاليا أن تكيف مراكزها القانونية مع الشكل الجديد للحكم التشاوري وتكيف أنشطتها وجعلها تلتقي حول كل الإجراءات المطبقة مع كل هيئة متدخلة لتجنب كل تجميد.

موضوع منقــــــــــــــــــــــــــــول للسيد/ ديف أحمد
fly1001

FLY1001
21-03-2009, 09:04 PM
كيفية إشهار أمر الحجز العقاري :

- يودع أمر الحجز العقاري على مستوى المحافظة العقارية المختصة إقليميا بمعرفة القائم بالتنفيذ " المحضر القضائي حسب ق.إ.م بإعتباره ضابطا عموميا راجع في ذلك قانون 2009 الحديث .
- يحرر الرسم المتضمن الحجز في نسختين واحدة ترد إلى مودعها بعد التأشيرعليها والثانية على إستمارة نموذجية من نوع إ.ع6 (مطبوعة تسلمها إدارة الحفظ العقاري) يحتفظ بها بمكتب المحافظة العقارية ويجب أن يحتوي على مايلي:
1- تعيين كامل للأطراف أي الشرط الشخصي طبقا للمادة 62 من المرسوم76/63 المؤرخ في:25/03/1976 وتشمل هوية الأطراف العناصر التالية( إسم ولقب وإسم الأب، تاريخ ومكان الميلاد ،الجنسية لكل من الحاجز والمحجوز عليه) ويترتب عن نقص أحد هذه العناصر رفض الإيداع.
2- تعيين العقار تعيينا كاملا طبقا للمادة 66 من المرسوم المذكور أعلاه ويتضمن (طبيعة العقار، موقعه ،مساحته، حدوده ) وإذا كان العقار ممسوحا فيعين بالقسم ورقم المجموعة ويترتب عن نقص أحد هذه العناصر رفض الإيداع.
3- محتوى السند القضائي كما أصدره القاضي مع الإشهاد في آخره على مطابقة ما جاء في محرره للنسخة الأصلية م 93 من المرسوم المذكور أعلاه.
- ثم يقوم وجوبا المحافظ العقاري بتفيذ إجراء الإشهار بصفة فورية ودون تعطيل ويتعين كع تفادي إجراء الرفض والعمل بقواعد رفض الإجراء مع إعطاء مهلة 15 يوما للتصحيح في حالة ما إذا لاحظ المحافظ العقاري أخطاء نظرا لخطورة أمر الحجز و الأثار المترتبة عنه .
4- ذكر تاريخ وساعة الإيداع حيث تظهر أهمية ذلك عند تعدد الحجوزعلى نفس العقار .
- يسلم للمحضرالقضائي بناء على طلبه في خلال 10 أيام التالية للإشهار ،شهادة تثبت جميع القيود على العقارم380 ق.إ.م ومن الضروري أن تسليم هذه الشهادة تلقائيا إذا تعلق الأمر بمصالح الخزينة العمومية .
5- في حالة رفض الإجراء يسلم للمحضر القضائي شهادة تحمل عبارة "إجراء قيد الإنتظار" طبقا لنص م 55 فقرة 3 من المرسوم 76/63 المعدل ، حتى يتمكن من إجراء التصحيحات اللازمة في الوقت المناسب على مستوى سجل الإيداع
يشهر أمر الحجز بنفس الطريقة التي تشهر بها العريضة إقتتاح الدعوى (م85 من المرسوم السالف) مع ضرورة تحصيل رسم ثابت يقدر بـ:1000،00دج تطبيقا لقانون المالية لسنة 2004 ( الرسم يعدل حسب موقف المشرع) مع وجوب إرفاق وإلحاق الوثائق التالية:
أ- السند الذي تأسس عليه أمر الحجز(عقد رسمي–حكم قضائي- دين – رهن..........)
ب- أمر الحجز L’ORDONNACE PORTANT SAISIE
ج- محضــر التنيبه LA SOMMATION
في الأخير أنبه إلى صدور المرسوم 06/132 المؤرخ في:03/04/2006 يتعلق بالرهن القانوني المؤسس لفائدة البنوك والمؤسسات المالية ومؤسسات أخرى فيما يتعلق بإجراءات الحجز على العقارالمرهون رهنا قانونيا تطبيقا للمادة 96 من قانون المالية لسنة 2003 وهي نفس الإجراءات المنصوص عليها في المادة 379 من ق.إ .م فيما يخص الحجز العقاري.
تجربتي العملية fly1001

FLY1001
22-03-2009, 04:18 PM
je vous donne un lien ou vous pouvez telecharger des document de droit

FLY1001
22-03-2009, 04:21 PM
lien pour document
http://www.4shared.com/dir/3606424/ec958298/sharing.html
fly1001

روح القانون
22-03-2009, 04:48 PM
السلام عليكم

شكرا اخي فعلا على المعلومات القيمة ، اتمنى فعلا أن تتابع معي و تعطيني رأيك ، بالنسبة للقضية التي سألتك عنها عن المصنع الذي صفي

لقد توجهت الى الخزينة العمومية قيل لي ان الاشخاص الذين يملكون قرارات ممهورة بالصيغة التنفيذية و محاضر الزام و محاضر امتناع يتوجهون الى مدير املاك الدولة و هو من يمضي الحوالة و يرسلها الى الخزينة العمومية و تأخذون مالكم ، فرحت كثيرا و قلت الحمد لله حل الامر
لكن عند توجهي الى مدير املاك الدولة قيل لي ان ملف هذا المصنع غير موجود عندنا هو لم يصفى و انما تم تسريح العمال و خوصص اي تعرض للخوصصة و هناك فرق ، و قيل لنا ان مالكم تأخذونه من المصفي ، المصفي يتلاعب بنا يقول أن المال لم يدخل بعد الخزينة العمومية و هناك العديد من الأشخاص مثلنا
كتاب التصفية اغلق ، مدة المصفي انقضت يعني اصبح خارج الآجال القانوني

و نحن لا نعرف ماذا نفعل ؟؟؟

حتى اننا توجهنا الى محضرين قضائيين قالوا انهم لا يمكنهم فعل شىء الأن

هل هناك حل قانوني الآن و نأخذ حقنا ، مع العلم ان المصفي هو نفسه مدير المصنع السابق والآن المصنع اشتراه ثلاث أشخاص ، المصنع للسيراميك و هناك مساحة كبيرة للارض

روح القانون

FLY1001
23-03-2009, 03:20 PM
[QUOTE=روح القانون;548642]السلام عليكم

شكرا اخي فعلا على المعلومات القيمة ، اتمنى فعلا أن تتابع معي و تعطيني رأيك ، بالنسبة للقضية التي سألتك عنها عن المصنع الذي صفي

لقد توجهت الى الخزينة العمومية قيل لي ان الاشخاص الذين يملكون قرارات ممهورة بالصيغة التنفيذية و محاضر الزام و محاضر امتناع يتوجهون الى مدير املاك الدولة و هو من يمضي الحوالة و يرسلها الى الخزينة العمومية و تأخذون مالكم ، فرحت كثيرا و قلت الحمد لله حل الامر
لكن عند توجهي الى مدير املاك الدولة قيل لي ان ملف هذا المصنع غير موجود عندنا هو لم يصفى و انما تم تسريح العمال و خوصص اي تعرض للخوصصة و هناك فرق ، و قيل لنا ان مالكم تأخذونه من المصفي ، المصفي يتلاعب بنا يقول أن المال لم يدخل بعد الخزينة العمومية و هناك العديد من الأشخاص مثلنا
كتاب التصفية اغلق ، مدة المصفي انقضت يعني اصبح خارج الآجال القانوني

و نحن لا نعرف ماذا نفعل ؟؟؟

حتى اننا توجهنا الى محضرين قضائيين قالوا انهم لا يمكنهم فعل شىء الأن

هل هناك حل قانوني الآن و نأخذ حقنا ، مع العلم ان المصفي هو نفسه مدير المصنع السابق والآن المصنع اشتراه ثلاث أشخاص ، المصنع للسيراميك و هناك مساحة كبيرة للارض ...
====================
فعلا الجواب المقدم من الخزين هو الصحيح لم أريد أن أعطيك هذه المعلومة لتسعى و تكتب الرد حتى أتحقق من المحاولات التي تقوم بها ...
ولكن أجيبك بكل صراحة يبدوا أن هناك مصالح متعارضة وتلاعب ليس من المحضرين بل من المصفي فالخوصصة تعني أنه إشتريت حصص من المصنع مقابل مبلغ من المال الذي يودع في حساب التصفية وهو الحياب الموضوع لتسديد الديون ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
فكيف خوصص المصنع ولم تتحصل على دينك .
يمكنكا القيـــــــــــــــــــــــــام بملي :
- تقدم طلب للمصفي لشرح الوضعية قبل أن تقوم برفع شكوى محوبة بإدعاء مدني لدى قاضي التحقيق و عليك تقديم مصغوغات قانونية تفيد أن المصفي يتلاعب و يتقاعس سواء عن إكمال التصفية أو تسديد الديون .
-لكل أيضا أن تقدم طلب لرئيس المحكمة يرمي إلى تعين محضر قضائي يتنقل للمصفي لتلقي تصؤريحاته بشأن هذا التأخر و اسبابه قبل تقديم شكوى إلى وكيل الجمهورية .
-يمكنك مع جماعة الدائنين طلب تعين مصفي اخر .
أرجوا أن لا تقدم على اية من الحلول الساابقة إلا في حالة التحقق فعلا بوجود تقاعس و تلاعب من قبل المصفي تفديا للدعاوى التي قد يرفعها المصفى .
fly 1001
لن يضيع حق وراءه طالب icon30

روح القانون
23-03-2009, 05:01 PM
السلام عليكم

شكرا اخي الكريم ، شكرا كثيرا

كأول اجراء نقوم بطلب لدى رئيس المحكمة لتوجيه محضر قضائي للمصفي حتى نعرف الحقيقة لانه الآن يتهرب

لقد اتصلنا بوكيل الجمهورية المقدمة ضد المحضر و قال ان المحضر قدم له كشف للدائنين قدمه المصفي و نحن رقم ثمانية و لكن مبلغنا هو اكبر مبلغ

و حين اخبرناه ان المصفي قال لا يوجد مال بعد قال حاولوا معه و ان لم يكن ارجعوا عندي

هناك استاذ اخبرنا انه يمكا القيام بامر اداء ، و دعوى في الاستعجالي لتعيين حارس قضائي محسابي هل هذا صحيح ؟؟؟

شكرا /روح القانون

FLY1001
23-03-2009, 08:11 PM
salaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaam
===============
هذه الحلول تشبه من يريد الذهاب من الجزائر إلى بومرداس عبر البليدة n_o
لماذا .............نعم يمكن ذلك من أجل الوصول إلى الحالة التي أنت فيها فالمشكل هو التنفيذ ,انت لك سند التنفيذ و باشرت إجراءات التنفيذي ، لماذا تريد أن تضيع وقتك و مالك من أجل الوصول إلى محظة أنت فيها ، فأنت في التنفيذ .
فأمر الإداء يستبعد و لا ينطبق على حالتك .
أما دعوى الإستعجالية لتعين حارس قضائي ففيها كلام .
إنه أمر ممكن و لكن إذا ثبت أن المصفي مهمل و متقاعس و قد يخشي من تصرفاته فالمصفي يعمل على تصفية الشركة أو المؤسسة و يتقاضى أتعاب بإستثناء إذا ثبت ايضا أنه طرف أو له مصلخة مباشرة فيتعطيل عملية التصفية ، في هذه الحالة يمكن لأن جزء من العمل الذي يقوم به الحارس القضائي يقوم به المصفي... أقول لك من باب أني أحب أن يحصل الشخص على حقه بسرعة و بدون مصاريف هامة عليك أن تثبت أولا أن هذا المصفي سيء النية و يعمل على تعطيل التصفية و منه لك رفع دعوى إستعجالية لعين حارس قضائي محاسبي .
سؤال من عين هذا لمصفي هل هو قضاء أم جهة إدارية ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
وفقك الله .
ولا تتعجل فسوف تحصل على حقك إنشاء الله ونعم يجب أن تكون حريص بهذا الشكل .
.................................................. ..................
fly1001 icon30

شكرا /روح القانون[/QUOTE]

روح القانون
24-03-2009, 06:00 AM
السلام عليكم شكرا كثيرا اخي المصفي تم تعيينه من قبل جهة ادارية و ليس قضائية ، كما اخبرتك سابقا هو نفسه المدير السابق للمصنع ، هذا المدير كانت لنا معه خلافات و دخلنا القضاء و ربحناه و بالنسبة له حتى هذا القرار لايريد الخضوع له و لذلك هو يتلاعب بنا ، حقد دفين كما يقال المشكلة اننا لا نعرف له عنوان فقط الهاتف ، على الهاتف لا نأخذ منه حق و لاباطل كيف سأتكد أنا ان النقود لم تدخل فعلا و كيف لي أن اثبت أنه مخادع ؟؟؟ انهم مجموعة من المافيا المختلسة لدينا قضية ضدهم مع البنك أين سحبت أموال باسمنا ، المهم ما يخيفني منهم انهم كالذئاب و لا ا‘رف أية الاعب اخرى سيقومون بها روح القانون

روح القانون
24-03-2009, 08:36 PM
السلام عليكم

أخي الكريم سأستغل الفرصة لأطرح عليك أمرا تقريبا نفس القضية مع نفس المصنع ، حين تابعنا قضائيا المصنع لتسديد ديونه كانت هناك أيضا أربعة شيكات تم تظهيرها من قبل احد موظفي المصنع و سحبت أموال من رصيدنا ، حتى أننا قمنا بأمر على ذيل عريضة لجلب أصول الشيكات و ظهر التلاعب و عرضت على التحقيق أمام الغرفة التجارية حتى أن مدير البنك أكد عدم شرعية المعاملات التي قام بها موظفي البنك بتواطىء مع احد عمال مصنع الخزف الذي صفي الآن
لكن صدر قرار بإلزام المصنع بان يدفع مبالغ الدين معينة أما بالنسبة للشيكات الأربعة فان تم استبعاد قيمتها من مبلغ الدين نتيجة ما تضمنته من غموض ، بعد ذلك وجهنا اعذرا للبنك عن طريق محضر قضائي من اجل دفع مبلغ الشيكات فرفض استلامه و قد قام البنك بمخالصة الشيكات بعد أن قام احد عمال مصنع الخزف بتظهيرها و الإمضاء عليها رغم أنها حررت في الأصل لأمرها و قد قام البنك بدفعها له دون التأكد من الهوية الصحيحة لها كمستفيدة أصلية و هذا ما يثبت تقصير البنك و عدم التزامه بواجباته المهنية و قد تحصلنا على كشف بحركة الرصيد الخاص بالمصنع أين تبين وقوع عدة تجاوزات بالقيام بعمليات مصرفية غير مشروعة خاصة عملتي إيداع و سحب مبالغ مالية بأحد الشيكات
المهم قمنا بعد ذلك برفع دعوى أمام المحكمة القسم التجاري ضد البنك للحصول على حقنا في أربع شيكات التي استبعدت في القرار الممهور بالصيغة التنفيذية الذي صدر قبلا و الذي أمر المصنع بتسديد ديون كانت عليه

دفع محامي البنك بسبق الفصل، و صدر حكم المحكمة يقول: حيث انه مادام القضاء قد فصل في ذات موضوع النزاع المتعلق بالشيكات الأربعة موضوع النزاع و ذات السبب و المحل و بين نفس الأطراف دون أن تتغير صفاتهم بموجب قرار برفض الدعوى لسبق الفصل

كيف ذلك أخي الكريم مع أن هذه الشيكات قد استبعدت من قبل القاضي حسب قوله لما يشوبها من غموض و كانت الدعوى الأولى ضد مصنع الخزف و ضد البنك و ضد احد عمال البنك

أما هذه الدعوى التي رفضت لسبق الفصل فقد كانت ضد البنك فقط و بخصوص الشيكات التي استبعدت

هل القاضي لم يفهم الموضوع ؟؟؟ هل نقوم باستئناف أم ماذا نفعل ؟؟

و أسف على إثقال كاهلكم بمشاكلنا
مع التنويه أننا رفعنا الدعوى في ولاية أخرى أي بالمدينة التي يوجد فيها البنك و المصنع ، أما القرار الذي صدر لصالحنا مع استبعاد الشيكات الأربعة فقد كانت أمام محكمة و مجلس المدينة التي أعيش فيها
روح القانون

FLY1001
24-03-2009, 08:59 PM
السلام عليكم

أخي الكريم سأستغل الفرصة لأطرح عليك أمرا تقريبا نفس القضية مع نفس المصنع ، حين تابعنا قضائيا المصنع لتسديد ديونه كانت هناك أيضا أربعة شيكات تم تظهيرها من قبل احد موظفي المصنع و سحبت أموال من رصيدنا ، حتى أننا قمنا بأمر على ذيل عريضة لجلب أصول الشيكات و ظهر التلاعب و عرضت على التحقيق أمام الغرفة التجارية حتى أن مدير البنك أكد عدم شرعية المعاملات التي قام بها موظفي البنك بتواطىء مع احد عمال مصنع الخزف الذي صفي الآن
لكن صدر قرار بإلزام المصنع بان يدفع مبالغ الدين معينة أما بالنسبة للشيكات الأربعة فان تم استبعاد قيمتها من مبلغ الدين نتيجة ما تضمنته من غموض ، بعد ذلك وجهنا اعذرا للبنك عن طريق محضر قضائي من اجل دفع مبلغ الشيكات فرفض استلامه و قد قام البنك بمخالصة الشيكات بعد أن قام احد عمال مصنع الخزف بتظهيرها و الإمضاء عليها رغم أنها حررت في الأصل لأمرها و قد قام البنك بدفعها له دون التأكد من الهوية الصحيحة لها كمستفيدة أصلية و هذا ما يثبت تقصير البنك و عدم التزامه بواجباته المهنية و قد تحصلنا على كشف بحركة الرصيد الخاص بالمصنع أين تبين وقوع عدة تجاوزات بالقيام بعمليات مصرفية غير مشروعة خاصة عملتي إيداع و سحب مبالغ مالية بأحد الشيكات
المهم قمنا بعد ذلك برفع دعوى أمام المحكمة القسم التجاري ضد البنك للحصول على حقنا في أربع شيكات التي استبعدت في القرار الممهور بالصيغة التنفيذية الذي صدر قبلا و الذي أمر المصنع بتسديد ديون كانت عليه

دفع محامي البنك بسبق الفصل، و صدر حكم المحكمة يقول: حيث انه مادام القضاء قد فصل في ذات موضوع النزاع المتعلق بالشيكات الأربعة موضوع النزاع و ذات السبب و المحل و بين نفس الأطراف دون أن تتغير صفاتهم بموجب قرار برفض الدعوى لسبق الفصل

كيف ذلك أخي الكريم مع أن هذه الشيكات قد استبعدت من قبل القاضي حسب قوله لما يشوبها من غموض و كانت الدعوى الأولى ضد مصنع الخزف و ضد البنك و ضد احد عمال البنك

أما هذه الدعوى التي رفضت لسبق الفصل فقد كانت ضد البنك فقط و بخصوص الشيكات التي استبعدت

هل القاضي لم يفهم الموضوع ؟؟؟ هل نقوم باستئناف أم ماذا نفعل ؟؟

و أسف على إثقال كاهلكم بمشاكلنا
مع التنويه أننا رفعنا الدعوى في ولاية أخرى أي بالمدينة التي يوجد فيها البنك و المصنع ، أما القرار الذي صدر لصالحنا مع استبعاد الشيكات الأربعة فقد كانت أمام محكمة و مجلس المدينة التي أعيش فيها
روح القانون




reponse
salammmmmmmmmmmmmmmmm
ca se vois mon fere que votre affaire est vraiment bizzare et il y'as des batont dans les rous je pense que le probleme viens de la banque est de votre liquidateur est sont complices alors vous devez obligatoirement depose une plainte avec constitution de partie civile au moins pour stopé ces actions en plus il faut aussi depose une palainte devant l'administraton qui a designer le liquidateur
la bonnnnnnnnnnnne solution aussi est de chercher un tres bon avocat
si tu habite ds le centre je peut te consier un bon avocat si non je ne peut pas te repondre ds les jours a venir je trop trop trop de travaille
a+ fly 1001
repond moi ok

روح القانون
25-03-2009, 07:06 AM
السلام عليكم

شكرا اخي الكريم ، انا لا اسكن بالعاصمة بل بعيدا جدا عنها

عموما شكراعلى المساعدة

روح القانون

FLY1001
26-03-2009, 05:49 PM
[quote=روح القانون;551692]السلام عليكم


أخي الكريم سأستغل الفرصة لأطرح عليك أمرا تقريبا نفس القضية مع نفس المصنع ، حين تابعنا قضائيا المصنع لتسديد ديونه كانت هناك أيضا أربعة شيكات تم تظهيرها من قبل احد موظفي المصنع و سحبت أموال من رصيدنا ، حتى أننا قمنا بأمر على ذيل عريضة لجلب أصول الشيكات و ظهر التلاعب و عرضت على التحقيق أمام الغرفة التجارية حتى أن مدير البنك أكد عدم شرعية المعاملات التي قام بها موظفي البنك بتواطىء مع احد عمال مصنع الخزف الذي صفي الآن

لكن صدر قرار بإلزام المصنع بان يدفع مبالغ الدين معينة أما بالنسبة للشيكات الأربعة فان تم استبعاد قيمتها من مبلغ الدين نتيجة ما تضمنته من غموض ، بعد ذلك وجهنا اعذرا للبنك عن طريق محضر قضائي من اجل دفع مبلغ الشيكات فرفض استلامه و قد قام البنك بمخالصة الشيكات بعد أن قام احد عمال مصنع الخزف بتظهيرها و الإمضاء عليها رغم أنها حررت في الأصل لأمرها و قد قام البنك بدفعها له دون التأكد من الهوية الصحيحة لها كمستفيدة أصلية و هذا ما يثبت تقصير البنك و عدم التزامه بواجباته المهنية و قد تحصلنا على كشف بحركة الرصيد الخاص بالمصنع أين تبين وقوع عدة تجاوزات بالقيام بعمليات مصرفية غير مشروعة خاصة عملتي إيداع و سحب مبالغ مالية بأحد الشيكات

المهم قمنا بعد ذلك برفع دعوى أمام المحكمة القسم التجاري ضد البنك للحصول على حقنا في أربع شيكات التي استبعدت في القرار الممهور بالصيغة التنفيذية الذي صدر قبلا و الذي أمر المصنع بتسديد ديون كانت عليه

دفع محامي البنك بسبق الفصل، و صدر حكم المحكمة يقول: حيث انه مادام القضاء قد فصل في ذات موضوع النزاع المتعلق بالشيكات الأربعة موضوع النزاع و ذات السبب و المحل و بين نفس الأطراف دون أن تتغير صفاتهم بموجب قرار برفض الدعوى لسبق الفصل

كيف ذلك أخي الكريم مع أن هذه الشيكات قد استبعدت من قبل القاضي حسب قوله لما يشوبها من غموض و كانت الدعوى الأولى ضد مصنع الخزف و ضد البنك و ضد احد عمال البنك

أما هذه الدعوى التي رفضت لسبق الفصل فقد كانت ضد البنك فقط و بخصوص الشيكات التي استبعدت

هل القاضي لم يفهم الموضوع ؟؟؟ هل نقوم باستئناف أم ماذا نفعل ؟؟
- le magistrat a compirs le litige
- non il faut pas faire un apel parceque il y'a les meme element de la demande a savoir les personnes- la cause- et sujet selon l'article 338 code civile vous avez deux soulution
1- changer au moins deux element
2-depose une plainte avec constitution de partie civile devant le juge d'instruction
(02) element au moins pour ne pas tomber ds les desposition de l'article 338 c.c

fly1001
bon courage
nchalah

FLY1001
27-03-2009, 04:12 PM
المبحث التمهيدي : تعريف المحافظة العقارية :
لغـــة :
المحافظة العقارية تسمية في أصل كلمتين :
- المحافظة : (la conservation) بمعنى حفظ صيانة – أمانة .
- عقارية : (foncière) أصل لكلمة عقار: وهو كل شيء يشغل حيز ثابتا لا يمكن نقله .
التعريف الاصطلاحي :
هي مصلحة عمومية وظيفتها الأساسية حفظ العقود و مختلف المحررات الخاضعة للشهر المتضمنة نقل أو إنشاء أو تعديل حق من حقوق الملكية , الحقوق العينية الأخرى وذلك بعد شهرها وقيدها في مجموعة البطاقات العقارية و تعرف كذلك باسم محافظة الرهن .
الطبيعة القانونية للمحافظة :
من خلال المادة 20 من مرسوم 75/74والمادة 1 من مرسوم 70/ 63 نلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحدد الطبيعة القانونية للمحافظة العقارية و اقتصر على ذكر مختلف المهام المحددة لها غير انه من خلال المادتين : 10/13 من مرسوم 75/74 يمكن تحديد طبيعتها القانونية على أنها مصلحة مكلفة بمسك السجل العقاري .
ومن خلال نص المادة 2 من مرسوم تنفيذي 91/65 يتضح لنا أن المحافظة العقارية هي عبارة عن مصلحة عمومية موضوعة تحت وصاية وزارة المالية و يشرف عليها محافظ عقاري تتبع مديرية الحفظ العقاري على مستوى الولاية ينسق إعمالها مفتشون جهويون لأملاك الدولة و الحفظ العقاري , و أخر الإحصائيات فقد بلغ عدد المحافظات العقارية :183 على مستوى كل التراب الوطني – في ولاية الجلفــة 5 محافظــات –
التنظيم الهيكلي للمحافظة أقسامها ):
بناء على نص المادة الأولى من مرسوم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري والمادة 17من مرسوم 91/ 65 المتضمن المصالح الخارجية للدولة و الحفظ العقاري الذي جاء فيه « يبين التنظيم الداخلي للمتفشيات أملاك الدولة والمحافظات العقارية بشكل أقسام يسيرها بقرار متن وزير المكلف بالمالية »
أقسام المحافظة العقارية :
بالرجوع لنص المادة 4 من القرار المؤرخ في :4/6/1991 الخاص بالتنظيم الداخلي للمتفشيات لأملاك الدولة والمحافظة يتضح أن المحافظات العقارية تتكون من 3 أقسام ,يسير كل قسم من طرف رئيس معين من بين الموظفين الذين يشتغلون في هذه المصلحة .
دور المحافظ العقاري في شهر العقود :
الإيداع القانوني :
عملا بأحكام المواد195,192 من الأمر 76/ 105 فانه يستوجب تسجيل العقود من قبل محررها قبل إيداعها لدى المحافظة العقارية وبعد تحقق هذا الشرط الجوهري الذي بموجبه تكسب الوثائق المحررة تاريخيا ثابتا في هذه الحالة يمكن أن تكون محلا للإيداع على مستوى المحافظة العقارية قصد شهرها مما يكسبها حجية في مواجهة الغير بما يحقق استقرار المعاملات العقارية .
- إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية :
ويتم هذا الإجراء على المستوى المحافظة العقارية و بالضبط على مستوى قسم الإيداع و عمليات المحاسبة مع ضرورة مراعاة الآجال المحددة لذلك حيث تنص المادة 90 من مرسوم رقم 63/76 ما يلي :« ينبغي على الموثقين و كتاب الضبط و السلطات الإدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو القرارات القضائية الخاضعة للإشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم و ذلك ضمن الآجال المحددة في المادة 99 و بكيفية مستقلة عن إرادة الأطراف ».
من خلال هذه المادة يتضح أن القائمين بعملية الإيداع هم الأشخاص الذين تثبت لهم صفة تحريرا لوثائق و العقود الرسمية مثل كتاب الضبط و الموثقون و السلطات الإدارية غير أن الإيداع يمكن أن يتم كذلك من طرف احد المساعدين التابعين لهم و يكون تعينهم بوثيقة رسمية تثبت هذه الصفة يستظهرها عند عملية إيداع الوثائق أو سحبها تجنبا لظاهرة انتحال شخصية الغير .
ولابد من التأكد من أن هذا الإجراء تم لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميا التي يقع العقار محل التصرف في لدائرة اختصاصاتها .
أما فيما يتعلق بأوقات المحددة الإيداع فانه يتم كل أيام الأسبوع طول اليوم مع مراعاة الأوقات الرسمية للعمل علما أن قبول الإيداع يتوقف ساعة واحدة قبل غلق المصلحة و ذلك لإتاحة مهلة للمحافظ العقاري لتسجيل الوثائق المسلمة له في يومها على سجل الإيداع .
وحسب المادة 92 من المرسوم رقم 76/63 تستدعي لزوم إيداع في آن واحد لصورتين رسميتين أو نسخ للعقود أو القرارات موضوع عملية الإشهار حيث ترجع واحدة من هذه الصور أو النسخ إلى القائم بالإيداع بعد أن يؤشر عليها المحافظ العقاري مما يدل على صلاحيتها و عدم وجود أي نقص بها و بالتالي ختمها بختم الإشهار .
أما الصورة الثانية يحتفظ بها لدى المحافظة العقارية العينية و ترتب ضمن الأرشيف بعد كتابة تاريخ شهرها, حجمه,و رقمه في الإطار المخصص لذلك.و يمكن أن يضم الإيداع عدة وثائق ملحقة حتى يتمكن المحافظ العقاري من مراقبة موضوع الإيداع بشكل جيد و دقيق و مطابقتها مع مختلف المعلومات و البيانات التي تتضمنها المحررات محل الإشهار .
- كما انه لابد من احترام آجال محددة قانونية و هي تختلف باختلاف طبيعة العقد و موضوعه هذا ما أكدته المادة 99 من المرسوم رقم 76/63 .
بالنسبة الشهادة التوثيقية نقل الملكية عن طريق الوفاة لابد أن تودع خلال شهرين ابتداء من اليوم الذي قدم الالتماس إلى الموثق و يمدد هذا الأجل إلى أربعة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما بالخارج .
بالنسبة لأوامر نزع الملكية ثمانية أيام من تاريخها .
بالنسبة للقرارات القضائية شهرين من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية .
غير أن هذه الآجال سرعان ما عدلت بموجب المادة31من قانون المالية لسنة 1999أصبحت على النحو التالي :
بالنسبة إلى الشهادات بعد الوفاة لابد أن تودع خلال 3 أشهر ابتداء من تاريخ المحرر وتمدده لآجل الخمسة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما في الخارج .
بالنسبة إلى إيداع الأحكام القضائية يكون خلال ثلاثة أشهر من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية .
بالنسبة لعقود الأخرى و الوثائق ,إيداعها لابد أن يكون خلال مدة شهرين من تاريخ تحريرها و هذه الآجال تعتبر من النظام العام و أن عدم احترامها يعرض مودعي العقود إلى دفع غرامة مالية مدنية 100 دج . حسب المادة 99 سابقة الذكر و أصبحت بعد التعديل 1000 دج . المادة 31 من قانون المالية لسنة 1999 .
يبدأ حسابها من تاريخ التحرير إلى تاريخ الإيداع دون الأخذ بعين الاعتبار للمدة التي قضاها المحرر في مصلحة التسجيل .
التأشير على سجل الإيداع :
التشريع الجزائري ألزم المحافظ العقاري أن يمسك سجل الإيداع يقيد فيه يوم بيوم ذلك حسب الترتيب العددي التسليمات ,العقود و القرارات القضائية أن الغاية من هذا القيد وهو التحقق من الأسبقية في عملية الإيداع خاصة في وجود أكثر من تصرف على عقار واحد كالبيع و الهبة .
نظرا لأهمية هذا الإجراء وضعت له قواعد تحدد عملية مسكه و بهذه الإجراءات - ضرورة توقيفه كل يوم من طرف المحافظ العقاري -
ضرورة التأشير عليه فور إيداع الوثيقة دون ترك بياض أو كتابة بين الأسطر كما يجب أن يرقم و يوقع من طرف قاضي المحكمة التابعة لاختصاص المحافظة العقارية , وإعداده في نسختين حتى تودع في كل سنة النسخة المنتهية و المقفلة أمام قلم كتاب المجلس القضائي المختص إقليميا.ولكي يقبل المحافظ الإيداع لابد أن يتأكد أن الوثيقة المودعة تتضمن مراجع أصل الملكية السابقة عملا بقاعدة الشهر المسبق .
تنفيذ إجراء الشهر العقاري :
خلال 15 يوم من تاريخ الإيداع أن يبلغ للموقع على التصديق يرفض الإيداع في حالة عدم احترام شروطه و إجراءاته أو قبوله و بالتالي إجراء الشهر العقاري على الوثيقة المودعة الذي يأخذ تاريخه ابتداء من ذلك اليوم والآثار المترتبة على الشهر فان وجودها لا تتحقق إلا من يوم تمامه إما قبل ذلك فانه يظل الحق العيني على حاله و بدون شهر لا تنتقل الملكية البيع مثلا, و يظل البائع هو المالك للعقار و في حالة شهر عقد البيع تنتقل الملكية إلى المشتري و بعد كل ذلك تصرف صادر من البائع يعتبر باطلا عديم الأثر , والشهر لا يكفي وحده و إنما لابد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية المخصصة لذلك .
دور المحافظ العقاري في الفحص و الرقابة :
لإيداع غير القانوني و رقابة المحافظ العقاري في ذلك , متى كان المحرر المراد شهره بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا مستوفيا لكافة الشروط ,القواعد السابق ذكرها و مرفقا بالمستندات المطلوبة ,قام المحافظ العقاري بإجراء الشهر مراعي في ذلك مرتبة أسبقية الإيداع .
أما إذا كان المحرر غير مستوفي شروطه ,يتعين على المحافظ العقاري رفض إيداعه في حالة الرفض يقوم المحافظ بعد مدة 15 يوم من تاريخ الإيداع تبليغ الموقع على التصديق و هذا بعد قيامه بمراقبة سريعة و دقيقة للوثيقة المودعة .
إن رفض لإيداع إجراء فوري وكلي يخص الوثيقة المودعة غير أن للقاعدة استثناء حددته المادة 106 من المرسوم رقم 76/63 التي أوضحت كالحالات التي يكون فيها رفض الإيداع جزئي وهي حالة نزع الملكية من اجل المنفعة العامة لان الوثيقة المودعة في مثل هذه الحالة تتضمن إجراءات كثيرة ومتميزة عدد المالكين حيث يمكن أن يكون الرفض على بعضهم دون الآخر .
أسباب الرفض :
يرفض الإيداعات لأسباب منها ما هو متعلق بوجود غياب احد الوثائق أو البيانات المطلوبة في الوثائق المودعة و منها ما يتعلق بوجود نقص أو خلل في تعيين الأطراف و العقارات في المحرر المودع و هذا ما جاء في المادة 100 من المرسوم رقم 76/ 63 يمكن إجمالها في النقاط التالية :
* في حالة عدم تقديم للمحافظ العقاري الدفتر العقاري أو مستخرج مسح الأراضي إذا تعلق الأمر بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة .
* عندما يكون التصديق على هوية الأطراف وعلى الشرط الشخصي مخالفا للشروط و الكيفيات السابقة .
* عند عدم تقديم أي وثيقة واجبة التسليم للمحافظ العقاري لأجل قبول الإيداع .
* عندما تظهر الصورة الرسمية أو النسخة المودعة بان العقد الذي قدم للإشهار و غير صحيح من حيث الشكل .
كيفية رفض الإيداع :
يجسد بواسطة رسالة مكتوبة توجه لمودعي العقود أو المحررات يحدد بموجبها تاريخ الرفض
و أسبابه و النص القانوني الذي يبرره مع توقيع المحافظ و شهادته بذلك و يبلغ قرار الرفض إلى الموقع على التصديق الذي يعتبر في نفس الوقت بمثابة تبليغ موجه للأطراف بطريقة غير مباشرة مع احترام مدة التبليغ وهي 15يوم بالرجوع إلى المادة 107 من المرسوم 76/63 من تاريخ الإيداع .
أما فيما يتعلق بإجراءات التبليغ فإنها تتم إما برسالة موصى عليها مع إشعار بالوصول أو بواسطة التسليم الشخصي للموقع على التصديق مقابل قرار بالاستلام .
رفض الإجراء :
على عكس رفض الإيداع الذي يستوجب فحصا شاملا و سريعا للوثيقة المودعة فان رفض الإجراء يتطلب مراقبة دقيقة فحصا معمقا للوثيقة التي تم قبول إيداعها مع ضرورة مقارنتها بالبيانات المقيدة على مجموعة البطاقات العقارية فإذا تبين من خلال ذلك وجود خلل أو نقص في الوثيقة المقبولة يمكن للمحافظ إصدار قرار يقضي برفض الإجراء يبلغه إلى الموقع على التصديق وفقا للإجراءات و الكيفيات المحددة في رفض الإيداع .
أسباب رفض الإجراء :
تعد من بين الضمانات القانونية التي سنها المشرع حماية للمتعاملين وقد أشار إليها في نص المادة 101 من المرسوم 76/63 ومن بينها :
* عندما تكون الوثائق غير متطابقة .
* عندما تكون صفة المتصرف أو الحائز الأخير و المحددة في الوثائق المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة على البطاقات العقارية .
* عندما يكون التحقيق المنجز بموجب المادة 104من المرسوم رقم 76/ 63 يكشف بان الحق غير قابل للتصرف .
* عندما يظهر التأشير على الإجراء أن الإيداع كان من الواجب رفضه .
* عندما يكون مخالفا النظام العام .

المبحث الأول :دور المحافظ العقاري في مسح الأراضي .
المطلب الأول :دوره في تأسيس السجل العقاري
المشرع الجزائري لم يأت بتعريف للسجل العقاري و يعرفه المشرع المصري بأنه مجموعة من الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار و تبين حالته القانونية و ينص على حقوقه المترتبة له و عليه و تبين المعاملات و التعديلات المتعلقة به .
اكتفى المشرع في نص ما 19 من المرسوم رقم 76/ 63 على بيان كيفية مسك السجل العقاري بالإشارة إلى نص ما 13من الأمر رقم س75/74 التي تفيد بأنه يمسك مجموعة البطاقات العقارية تبين الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية و يجب أن يكون مطابقا للمخطط الفوتوغرافي و وثائق المسح بصورة مطلقة حتى يكون الناطق الطبيعي و الحقوقي فيما يتعلق بالحقوق العينية و الارتفاقات و تعديلات على حالة العقار .
دوره في إعداد البطاقات العقارية :
إجراء الشهر لا يكفي وحده لكي يرتب هذه الآثار و إنما لا بد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية الخاصة هاته الأخيرة ليست تعبير عن السجل التجاري و إنما هي أداة مستحدثة تهدف إلى تنظيم عملية الحفظ العقاري للوصول إلى معرفة الحالة القانونية و المادية للعقار بسهولة .
وطبقا لنص المادة 27 في الامر75/74 : إن العقود و القرارات القضائية التي تكون موضوع إشهار بالمحافظة العقارية و التي تخص العقارات أو الحقوق العينية الريفية الموجودة في بلدية لم يعد فيها بعد مسح الأراضي تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات العقارية المؤقتة تمسك على شكل الفردي طبقا للكيفيات تحدد بموجب المرسوم, و من ثم فان المحافظ طبقا لهذه المادة فانه مكلف بمسك هاته البطاقات العقارية وفقا للترتيب الأبجدي لأصحاب الحقوق التي تتم شهرها و يشترط أن تشمل كل بطاقة على البيانات الكافية لتعيين أصحاب الحقوق
والعقارات محل التصرف عملا بالمادة : 44 من المرسوم 76/63 .
أما عن الشكل الخارجي للبطاقة وهي مقسمة إلى :
قسم علوي :
تقيد فيه كل البيانات الخاصة بهوية أصحاب الحقوق
قسم سفلي :
وهو عبارة عن جدول مخصص لتحديد عناصر العقار تحديدا دقيقا .

كيفية الترتيب و التأشير :
وهناك من البطاقات العقارية يفرض على المحافظ ضرورة مراعاة كل نوع في عملية الترتيب المادة : 20 من المرسوم 76/636 « إن بطاقات العقارات تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة لاختصاص م ع بطاقة قطع الأراضي , بطاقة العقارات الحضارية » .
فبالنسبة إلى بطاقة قطع الأراضي ترتب ضمن مجموعة متميزة حسب كل بلدية و حسب الترتيب الأبجدي للأقسام و ترتيب كل قسم يتم الترتيب التصاعدي لأرقام مخطط مسح الأراضي .
أما بالنسبة إلى ترتيب بطاقات ع الحضارية فانه على المحافظ تميز بين نوعين :
1/ بطاقات عامة :
تنشأ لتشمل كافة البيانات و الإجراءات و التصرفات الواردة على مجموع أجزاء العقار .
2/ بطاقات خاصة بالملكية المشتركة :
تنشأ لتشمل كل جزء منقسم من العقار الكلي أو الجماعي المملوك بهذه الصفة و في انتظار عملية المسح عبر كامل التراب الوطني أورد المشرع الجزائري حكما انتقاليا مفاده ضرورة مسك بطاقات عقارية مؤقتة تخص كل عقارات الريفية الغير الممسوحة .
أما فيما يتعلق بالتأشير و ضبط البطاقات العقارية حددتها المادتين : 33 , 34 من المرسوم 76/63 حيث اشترطت ضرورة أن تشمل كل عملية تأشير خاصة بهذا الإجراء البيانات التالية :
- تاريخ العقود و الوثائق أو القرارات التي تم شهرها .
- تاريخ الاتفاقيات أو الشروط أو التسجيلات التي لم يشهرها .
- اسم الموثق أو السلطة القضائية أو الإدارية الصادرة فيها الوثيقة .
- الثمن الأساسي أو التقديري المعدل .
- مبلغ الدين و مجموع الملحقات المضمونة .
بالإضافة إلى ذلك لا بد أن تحر بكيفية واضحة و مقررة بالحبر الأسود الذي لا يمحي مع ضرورة استعمال المختصرات الجارية في قيد المعلومات و استعمال الأختام و الأرقام المؤرخة و تفادي الكشط أو المحو .
ونذكر بأن التأشير طبقا للكيفيات السابقة تحتوي على أخطاء مادية التي تنسب لأعوان المحافظات غير انه يمكن تصحيحها إما بمبادرة المحافظ أو بناء على طلب الحائز للسجل العقاري الذي اكتشف الخطأ و يشترط أن يكون إلا خطة مادية يعيده عن تواطىء الأعوان و غشهم و العمليات التصحيحية تتم بتاريخها .

موضوع بسيط جدا و منقـــــــــــــــــــــــــــــــول
fly1001

روح القانون
27-03-2009, 04:46 PM
السلام عليكم
اولا شكرا على المساعدة لأني للحظة فقدت الأمل
لم أفهم جيدا تغيير عنصرين ، الا يمكن الاعتماد في الاستئناف على أن قاضي المجلس من قبل لم يفصل في الشيكات الأربعة لقد قال في حيثياته نستبعدها رغم اجراء تحقيق امام الغرفة التجارية بشأنها
- هل تقديم شكوى يساعدنا في الإستئناف ؟؟
لم أفهم جيدا
ام اننا ندخل في الخصام الموظف الذي قام بسحب المال و هو العامل سابقا بالمصنع و الذي ظهر الشيكات و سحب المال
مع ان القضية الاولى لاسترداد ديوننا كانت ضد المصنع و ضد البنك و ضد هذاالموظف كمدخل في الخصام
اما قضية الان فهي ضد البنك فقط و لاسترجاع الشيكات السابقة التي تم استبعادها
روح القانون
اتمنى تحقيق جزء بسيط من العدالة في هذا البلد

FLY1001
27-03-2009, 08:23 PM
[quote=روح القانون;557364]السلام عليكم
اولا شكرا على المساعدة لأني للحظة فقدت الأمل
لم أفهم جيدا تغيير عنصرين
كل عريضة فيها طلب و كل طلب له 3 عناصر :
1- الأشخاص .
2-الموضوع أو المحل .
3-السبب
فعليك أن تغير عنصرين على الأقل لكي تقبل دعاوك مثال :
تغير إسم الإشخاص مثلا إدخال المدير و شخص أخر و تغير الموضوع مثلا حاول أن تخص طلبك شيك واحد فقط وليس أربع شيكات
أو لك أن ترفع دعوى التزوير في الجزائي عن طريق شكوى مصحوبة بإدعاء مدني أمام قاضي التحقيق و تطلب قيمة الشيكات
المهم غير على القل عنصرين .
---------------------------------
ألا يمكن الاعتماد في الاستئناف على أن قاضي المجلس من قبل لم يفصل في الشيكات الأربعة لقد قال في حيثياته نستبعدها رغم اجراء تحقيق امام الغرفة التجارية بشأنها
---------
لا يمكن الإستئناف سيرفض طلبك لسبق الفصل لأن الدعوى أمام المحكمة فصلت في الطلب بنفس الأشخاص و نفس الموضوع و نفس السبب .
------------------------------
- هل تقديم شكوى يساعدنا في الإستئناف ؟؟
لم أفهم جيدا
نعم تقديـــــــــــــــــــــم شكوى + الوثائق يساعدك جدا .

ام اننا ندخل في الخصام الموظف الذي قام بسحب المال و هو العامل سابقا بالمصنع و الذي ظهر الشيكات و سحب المال
---------------------------
يمكن كما سبق وقلت لك رفع دعوى ضد هذا الشخص و المصفي مثلا و شيكات على أنها لم يتم دفعها أو أنهم يعزمزن أنها مزورة .
----------------------------------------
مع ان القضية الاولى لاسترداد ديوننا كانت ضد المصنع و ضد البنك و ضد هذاالموظف كمدخل في الخصام .
لا في هذه الحالة هناك نفس الأشخاص .
يمكن الطعن في الحكم عن طريق غلتماس إعادة النظر .
--------------------
اما قضية الان فهي ضد البنك فقط و لاسترجاع الشيكات السابقة التي تم استبعادها .
نعـــــــم يمكن أن تقبل هذه الدعوى
فقك الـــــــــاــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــه

diala17
01-04-2009, 06:52 PM
اخواني الكرام ارجو منكم مساعدتي في بحثي الا وهو نزع الملكية من اجل المنفعة العامةhttp://www.echoroukonline.com/montada/images/smilies/36_1_37%5B1%5D.gificon36sant

diala17
01-04-2009, 06:56 PM
اخواني ارجو منكم مساعدتي في بحثي حول منازعات البريد

FLY1001
01-04-2009, 07:21 PM
اخواني الكرام ارجو منكم مساعدتي في بحثي الا وهو نزع الملكية من اجل المنفعة العامةhttp://www.echoroukonline.com/montada/images/smilies/36_1_37%5B1%5D.gificon36sant
salam
you can find what are you loking for at this web site adresse :
http://www.4shared.com/dir/3606424/ec958298/sharing.html

FLY1001
02-04-2009, 12:18 PM
السلام عليكم
إليك الأخت مذكــــــــــــــــــــــــــــــــرة بعنوان نزع الملكية من اجل المنعة العامة icon30

FLY1001
02-04-2009, 01:33 PM
أخر جريدة رسمية تخص تعين المؤهلين لأجراء التحقيق العقاري في إطار النزع الملكية
fly1001bye1

FLY1001
03-04-2009, 10:49 AM
salammmmmmmmmm

fly1001

لعزيزي بوزيد
03-04-2009, 01:19 PM
شكرا على هذه المواضيع القيمة و أريد من القائمين على هذا المنتدى أو الأعضاء الذين لهم دراية بالملكية العقارية أثناء الحقبة الإستعمارية خاصة فيما يخص قانون إصلاح أملاك الدولة لسنة1943 و كذا النصوص التشريعية للتحقيقات الجزئية و الكلية ما بين 1830 إلى 1962 تزويدنا بها و بارك الله في الجميع

FLY1001
03-04-2009, 03:30 PM
شكرا على هذه المواضيع القيمة و أريد من القائمين على هذا المنتدى أو الأعضاء الذين لهم دراية بالملكية العقارية أثناء الحقبة الإستعمارية خاصة فيما يخص قانون إصلاح أملاك الدولة لسنة1943 و كذا النصوص التشريعية للتحقيقات الجزئية و الكلية ما بين 1830 إلى 1962 تزويدنا بها و بارك الله في الجميع

hالســـــــــــــــــــــــــــلام
إليك بعض الروابط المهمــــــــــــــــــــــــــــــة
http://aj.garcia.free.fr/site_hist_colo/livre3/Livre3PageGardeCh3.htm
http://alger-roi.fr/Alger/documents_algeriens/economique/pages/119_propriete_fonciere.htm

ستجد في الشبكة كتب كثيرة تتحدث عن هذخ النصوص لاسيما سناتوس كنسلت و قانون فارني و مرسوم 1955 و غيرها
fly1001icon30

FLY1001
03-04-2009, 04:01 PM
http://www.ph-ludwigsburg.de/html/2b-frnz-s-01/overmann/baf4/colonisation/codeindigenat.doc.

FLY1001
03-04-2009, 04:07 PM
En dehors du Journal officiel et du Bulletin des contributions directes et du cadastre, une grande partie des textes officiels ont été reproduits dans les ouvrages suivants :



– Code des contributions directes,… par Belmondi. 2e édition. – Paris, juillet 1818-août 1819. 2 vol.



– Recueil des lois, décrets,… des contributions directes et du cadastre… – Paris, Paul Dupont, 1910. In-8°, 977 p.



– Recueil méthodique des lois, décrets, règlemens, instructions et décisions sur le cadastre de la France… – Paris, Imprimerie impériale, 1911. Gr. in-4°, 400 p.



– Répertoire pratique de législation,… – Paris, Librairie Dalloz, tome 11, 1925, p. 703-704.



– Fournier (Casimir). – Traité des contributions directes, 2e éd. mise au courant… par Charles Daveluy – Paris, Berger-levrault, 1885. In-18, VIII-496 p. (ch. 3, sect. 1, article 1 : du cadastre, p. 64‑87.)



– Lois-décrets du 21 août-16 août 1791 et 28 août 1791. (Cadastre décrété par l’Assemblée nationale.)



– Décret du 15-23 septembre 1791, qui fixe les règles à suivre pour les plans des territoires des communautés, à faire en vertu du décret du 21 août 1791.



– Décret du 21 mars 1793, relatif aux contributions foncières et mobilières pour 1793 et à l’organisation du cadastre général.



– Loi du 28 mars 1793, art. 2. (Cadastre décrété par la Convention nationale.)



– Circulaire du ministre des contributions publiques (Clavière) aux directoires de département, relativement à l’établissement du cadastre. 10 juin 1793. Voir Bloch, Camille, Recueil… p. 410.



– Décret du 30 vendémiaire an II (10 octobre 1793), concernant les écoles de service public, ordonne l’établissement d’une école de géographes.



– Loi du 22 Brumaire an VI (12 novembre 1797) : mise en place de l’administration des Contributions directes. La Gazette nationale ou le Moniteur universel, no 57, 27 brumaire an VI (17 novembre 1797), p. 229.



– Instruction du 2 pluviôse an IX (22 janvier 1801). Ordonne la refonte des matrices des rôles.



– Arrêté du 11 messidor an X (11 juin 1801). Arrêté « qui ordonne la formation d’une commission [de sept membres] pour s’occuper des moyens de répartir la contribution foncière avec la plus grande égalité. » Elle conclut en faveur d’un cadastre général. (Bulletin des lois, t. 21, 3e série, no 22, p. 450.)



– Loi du 12 brumaire an XI (3 novembre 1802) : ordonne l’établissement d’un « cadastre général par masses de cultures ». Établissement d’un plan (carte figurative et géométrique) à l’échelle de 1/5.000.



– Arrêté du 27 vendémiaire an XII (20 octobre 1803), établissant un cadastre par masses de cultures.



– Loi de finances de l’an XIII (1804), ordonna une imposition d’un centime et demi par addition au principal de la contribution foncière pour subvenir au paiement de la dépense du cadastre.



– Loi du 15 septembre 1807. Titre X, dispositions concernant le cadastre, art. 23 à 33. Ordonne la formation d’un cadastre par parcelle.



– Compte de l’administration des finances de 1807, autorisa pour 1809, l’imposition d’un trentième du principal de la contribution foncière pour subvenir au paiement de la dépense du cadastre.



– Loi du 21 avril 1832, art. 31. [Perfectionnement du cadastre.]



– Loi de finances du 31 juillet 1821. Confection du cadastre à la charge du département, lequel y subvient au moyen de centimes additionnels à la contribution foncière. (Triangulation, division en section, lever de plan.) – Décision applicable dans les départements de la Savoie et de la Haute-Savoie.



– Ordonnance du 3 octobre 1821, sur les opérations cadastrales. Les frais de transcription sont des dépenses communales. (V. Duvergier, Collection des lois, t. 21, p. 369, 380 et suiv.)



– Règlement ministériel du 10 octobre 1821. Complète et modifie la loi du 31 juillet 1821.



– Arrêté ministériel du 25 mai 1823. [Comptabilité cadastrale.]



– Circulaire ministérielle du 17 février 1824. [Triangulation. Détails des plans.]



– Règlement ministériel du 15 mars 1827. Complète et modifie la loi du 31 juillet 1821.



– Règlement ministériel du 15 mai 1827. [Géomètre, vérifications.]



– Circulaire ministérielle du 20 mai 1827. [Arpentage parcellaire.]



– Décision ministérielle du 14 avril 1828. [Géomètre, arpentage, plans.]



– Circulaire ministérielle du 22 avril 1828. [Plans, contenances.]



– Circulaire ministérielle du 30 avril 1828. [Plans, contenances.]



– Circulaire ministérielle du 24 juin 1828. [Détails des plans ; contenances.]



– Instruction ministérielle du 1er mars 1829. [Géomètre, arpentage, plans.]



– Loi du 2 août 1829, art. 4 : Les conseils généraux « sont autorisés,… à voter annuellement, pour l’exécution des travaux du cadastre, des impositions dont le montant pourra excéder cinq centimes du principal de la contribution foncière ». (Prieur, p. 45.)



– Circulaire ministérielle du 24 juin 1832. [Arpentage parcellaire.]



– Circulaire ministérielle du 8 juillet 1832. [Extraits parcellaires.]



– Circulaire ministérielle du 30 mars 1832. [Arpentage parcellaire.]



– Décision ministérielle du 13 septembre 1832. [Arpentage parcellaire.]



– Circulaire ministérielle du 12 octobre 1832. [Arpentage parcellaire.]



– Circulaire ministérielle du 15 février 1833. [Plans, contenances.]



– Circulaire ministérielle du 30 avril 1833. [Bulletins de cadastre.]



– Circulaire ministérielle du 6 mai 1835.



– Instruction ministérielle de 1837.



– Instruction ministérielle de 1838.



– Décision du 16 mars 1840.



– Décision ministérielle, Finances, du 14 novembre 1841. Extraits du cadastre sont exempts de timbre.



– Circulaire ministérielle du 16 juin 1842. Les pièces cadastrales ne doivent pas être déplacées, sauf ordre du préfet, dans l’intérêt du public.



– Circulaire du ministère de l’Intérieur du 7 juillet 1846. [Perfectionnement du cadastre.]



– Loi locale du 31 mars 1850, relative au cadastre d’Alsace-Lorraine.



– Loi de finances du 7-14 août 1850, portant fixation du budget des recettes de l’exercice 1851. Art. 7 : Dans toute commune cadastrée depuis trente ans au moins, il pourra être procédé à la révision et au renouvellement du cadastre… aux frais des communes. (Herbin, p. 337 ; Quennec, p. 30 ; Prieur, p. 53. – Bulletin des lois, série 10, t. VI, p. 279.)



– Projet de loi concernant le renouvellement des opérations cadastrales, déposé le 23 mars 1876. [Léon Say, ministre des Finances.]



– Loi du 30 août 1882, sur le cadastre.



– Circulaire ministérielle du 30 avril 1883. [Plans.]



– Loi du 31 mars 1884. Alsace-Lorraine. Loi concernant le renouvellement du cadastre, de la péréquation de l’impôt foncier et la conservation du cadastre. (Herbin, p. 337 ; Prieur, p. 267-281.)



– Circulaire de la Direction générale de la Comptabilité publique du 15 janvier 1868. 4. Le mandement et le payement des dépenses cadastrales payables sur le budget ordinaire du ministère des Finances (frais d’arpentage et d’expertise), sont fixés aux 31 mars et 30 avril. [Arpentage parcellaire.]



– Loi du 6 mars 1886, concernant l’entrée en vigueur des lois sur l’inscription des droits réels et sur le cadastre.



– Loi du 22 juin 1888, sur le régime des Livres fonciers dans les pays de droit rhénan.



– Loi de Finances pour 1891, exposé des motifs, p. 9 et 27. [Voir Emmanuel Besson, Les Livres fonciers… 1891, p. 415-416.]



– Décret du 30 mai 1891 (J.O. du 1er juin 1891 et Bull. des lois, no 1413, p. ), instituant au ministère des Finances une Commission du Cadastre. (Recueil mensuel des lois, décrets et arrêtés concernant l’administration des Finances, année 1891, Paris, Imprimerie nationale, 1891, p. 105-109 : Rapport au président de la République relatif à l’institution, au Ministère des Finances, d’une Commission du Cadastre, 29 mai 1891 [J.O. du 1er juin 1891], signé : Rouvier, ministre des Finances ; et p. 109-112 : décret du 30 mai 1891.)



– Loi du 22 juin 1891, sur l’institution de Livres fonciers en Alsace-Lorraine.



– Loi du 17 mars 1898 (J.O. du 19 mars 1898, p. 1689 et Bull. des lois, no 1962, p. 138-140), dite « Loi Boudenoot », tendant à rendre plus rapide et plus économique la revision du cadastre. Cette loi permet aux communes de procéder à la réfection de leur cadastre. La faiblesse des crédits fit que peu de communes procédèrent à cette refonte. (Herbin, p. 342 ; Prieur, p. 87-106.)



– Loi du 23 mars 1898 (J.O. du 25 mars 1898 et Bull. des lois, no 1962, p. 141). Loi relative aux mesures à prendre pour assurer la conservation des bornes et autres signes extérieurs destinés à marquer les points trigonométriques nécessaires à l’exécution des levés des cartes et plans du territoire de l’Algérie.



– Décret du 9 juin 1898 (J.O. du 13 juin 1898), portant création au Ministère des finances d’un service spécial dit « Service du renouvellement ou de la revision et de la conservation du cadastre ».



– Décret du 9 juin 1898, relatif au service de la triangulation pour le renouvellement du cadastre. (Prieur, p. 107-108.) Complété pour l’art. 5 par le décret du 26 février 1907.



– Décret du 17 octobre 1898 (Bull. des lois, no 2024, p. 225), portant nomination de trois membres de la Commission du cadastre. (MM. Legeay, Bourgeois et Couderc de Fonlongue.)



– Décret du 18 novembre 1898 (Bull. des lois, no 2029, p. 447-448), qui maintient le général de la Noë et le lieutenant-colonel Defforges en qualité de membres de la Commission du cadastre.



– Décret du 19 décembre 1898 (Bull. des lois, no 2044, p. 1366-1367), relatif au service de la triangulation pour le renouvellement du cadastre.



– Arrêté du 23 mai 1899, relatif à l’organisation et au fonctionnement du comité consultatif du cadastre. (Prieur, p. 109-110.)



– Arrêté du 23 février 1900, instituant un concours pour l’admission d’élèves-géomètres. Modifié par l’arrêté du 13 novembre 1901.



– Loi de finances du 13 avril 1900, articles 1, 19, 20, 21 et 22 : dispositions relatives à la conservation des bornes et repères et aux dommages que peuvent causer aux propriétés certains travaux d’exécution du cadastre. (Prieur, p. 111-113.)



– Loi du 14 juillet 1903. Alsace-Lorraine. Loi complétant et rectifiant la loi du 31 mars 1884. (Prieur, p. 302-304.)



– Règlement du 25 février 1905.



– Décret du 26 février 1907 (J.O. du 28 février 1907, p. 1630). Modification et complément du décret du 9 juin 1898.



– Arrêté du 15 avril 1907, relatif à l’organisation du service des retraites des agents techniques du cadastre.



– Instruction du 30 avril 1907, sur les travaux spéciaux à effectuer dans les Directions en vue de l’application de la loi du 17 mars 1898 relative au renouvellement et à la conservation du cadastre. (Paris, Imprimerie nationale, 1907.) Voir à : CADASTRE, Instruction.



– Arrêté du 30 septembre 1911. Arrêté portant règlement sur la comptabilité des recettes et des dépenses relatives aux organisations cadastrales effectuées sous le régime de la loi du 17 mars 1898. (Prieur, p. 164-171.) Modifié par l’arrêté du 6 août 1913.



– Instruction du 30 décembre 1910, pour l’exécution des travaux de renouvellement du cadastre à effectuer sous le régime de la loi du 17 mars 1898. (Paris, Imprimerie nationale, 1910.) Voir à : CADASTRE, Instruction.



– Instruction du 15 décembre 1911, sur la comptabilité des travaux de renouvellement du cadastre à effectuer sous le régime de la loi du 17 mars 1898. (Paris, Imprimerie nationale, 1911.) Voir à : CADASTRE, Instruction.



– Circulaire du 4 janvier 1912 (no 1171). Faculté pour les notaires de prendre, dans les mairies, des extraits de matrices cadastrales et d’états de section. Consultation par les particuliers des documents cadastraux et délivrance des extraits y relatifs. Déplacement de ces documents par les agents de l’Administration. Restauration et reliure des plans cadastraux. (Paris, Imprimerie nationale, 1912. In-8°, 13 p.)



– Circulaire du 4 juin 1912 (no 1188). Constitution des ressources en vue de la réfection du cadastre sous le régime de la loi du 17 mars 1898. (Paris, Imprimerie nationale, 1912. In-8°, 6 p.)



– Circulaire du 26 juillet 1912 (no 1194). Renouvellement des matrices cadastrales des propriétés non bâties. (Paris, Imprimerie nationale, 1912. In-8°, 60 p.)



– Circulaire du 1er août 1912 (no 1196). Renouvellement des matrices cadastrales des propriétés non bâties. Indemnités. (Paris, Imprimerie nationale, 1912. In-8°, 6 p.)



– Instruction du 20 août 1912 (no 1199), sur la conservation du cadastre. Voir Cadastre, instruction.



– Circulaire du 16 septembre 1912, sur l’organisation du personnel de la conservation du cadastre. (Administration communale et départementale. Bulletin annoté de tous les ministères, Paris, 1912, p. 353 et s. [BnF : 8° F. 18922.])



– Arrêté ministériel du 6 août 1913, modifiant l’arrêté du 30 septembre 1911.



– Décret du 12 septembre 1913, modifiant l’arrêté du 15 avril 1907.



– Circulaire du 12 novembre 1913 (no 1223). Comptabilité cadastrale (frais de déplacement et dépenses imprévues). Frais de rattachement de la triangulation cadastrale au réseau de l’État-Major. Retraites des géomètres. Tarif général de subdivision des indemnités. Devis des opérations. Exécution des travaux cadastraux. (Paris, Imprimerie nationale, 1913. In-8°, 37 p.)



– Loi du 29 mars 1914, art. 14 et 24. Renouvellement : « l’achèvement des travaux d’art sera suivi d’une évaluation générale des propriétés non bâties » et « évaluation du revenu des propriétés bâties ». (Prieur, p. 181-182 et 185-186.)



– Circulaire du 2 avril 1914 (no 1231). Calcul des revenus imposables des propriétés non bâties et report de ces revenus sur les nouvelles matrices cadastrales. (Paris, Imprimerie nationale, 1914. In-8°, 29 p.)



– Arrêté du 20 novembre 1918. Création au ministère des Finances d’une commission chargée d’étudier l’application de la réfection du cadastre de France. (Prieur, p. 204.)



– Loi du 27 novembre 1918, ayant pour objet de faciliter le remembrement de la propriété rurale. (Prieur, p. 205-206.)



– Loi du 4 mars 1919, art. 6 : « Les opérations de remembrement et de lotissement des propriétés foncières seront suivies, dans chaque commune, de la réfection du cadastre. » (Prieur, p. 207.)



– Loi du 17 avril 1919, art. 59 : « Les frais de réfection du cadastre, de délimitation et, s’il y a lieu, de remembrement nécessité par les faits de guerre sont à la charge de l’État. » (Prieur, p. 209.)



– Décret du 20 décembre 1919 (J.O. du 9 janvier 1920, p. 326). Organisation. Recrutement. Avancement. Discipline. Dispositions diverses, transitoires et générales concernant le personnel du service du renouvellement ou de la révision et de la conservation du cadastre.



– Décret du 10 décembre 1920 (J.O. du 12 janvier 1921, p. 670). Modification de l’article 6 du décret du 19 décembre 1920. Rémunération des élèves géomètres.



– Décret du 31 décembre 1920 (J.O. du 12 janvier 1921, p. 671). Service du renouvellement du cadastre. Organisation du cadre de vérification et de contrôle.



– Décret du 9 septembre 1921(J.O. du 6 octobre 1921, p. 11507), modifiant l’art. 4 du décret du 20 décembre 1919, portant organisation du cadre des géomètres du service du renouvellement ou de la revision et de la conservation du cadastre. (Traitement des géomètres principaux et ordinaires.)



– Décret du 1er septembre 1923, art. 1er : « Le service du cadastre dépendant du ministère des Régions libérées est rattaché au département des Finances et placé sous l’autorité du directeur des Contributions directes et du cadastre. » (Prieur, p. 228.)



– Décret du 9 septembre 1923, art 1er : « idem. Il est constitué en service temporaire spécial dit “service d’études pour la réfection ou la mise à jour du cadastre dans les régions libérées” ». (Pireur, p. 229.)



– Décret du 18 septembre 1923 (Prieur, p. 230). Complète les deux décrets précédents.



– Décret du 25 mars 1927. Modification du décret du 31 décembre 1920 et du décret du 25 mars 1926. (J.O. du 29 mars 1927, p. 3492.)



– Décret du 23 juillet 1927, modification du décret du 20 décembre 1919 (J.O. du 24 août 1927, p. 8962). Géomètres. Procédure disciplinaire.



– Décret du 31 décembre 1927. Personnel départemental conditions de recrutement et de titularisation. Cadastre, création, organisation du service. (J.O. du 10 janvier 1928, p. 323.)



– Décret du 1er mars 1929. Modification de la comptabilité des recettes et des dépenses relatives aux opérations cadastrales. Cadastre, révision, travail géodésique, conservation, signal, borne, repère. Abrogation du décret du 26 mai 1928 et de l’arrêté ministériel du 11 septembre 1930. (J.O. du 15 mars 1929, p. 3027.)



– Décret du 5 août 1929. Portant création et organisation d’un service de la revision des évaluations foncières. (J.O. du 13 septembre 1929. Herbin, p. 343.)



– Loi du 16 avril 1930, portant fixation du budget général pour l’exercice 1930-1931. Prescrit une révision exceptionnelle des évaluations des propriétés bâties ; révision qui devait servir de base à l’impôt à partir de 1936. Rénovation du cadastre et tenu annuel des changements de toute nature. (J.O. du 17 avril 1930. Herbin, p. 345.)



– Décret du 27 mai 1931, modifiant le décret du 30 décembre 1927, portant organisation du cadre de vérification et de contrôle du service du renouvellement ou de la revision et de la conservation du cadastre. (J.O. du 31 mai 1931.)



– Décret du 13 août 1931, relatif à l’avancement de classe des inspecteurs vérificateurs des travaux techniques du cadastre. (J.O. du 20 août 1931.)



– Décret du 16 mai 1934, portant suppression de directions départementales des contributions directes et du cadastre, de l’enregistrement, des domaines et des contributions indirectes. (J.O. du 20 mai 1934.)



– Décret du 30 octobre 1935, modifiant et abrogeant la loi du 27 novembre 1918 sur le remembrement de la propriété rurale. Article 7, résultats incorporés dans les documents cadastraux. (J.O. du 31 octobre 1935.)



– Décrets du 22 novembre 1935, relatifs au mode de rémunération des géomètres du cadastre. (J.O. du 25-26 novembre 1935, p. 12412.)



– Décret du 1er septembre 1936, portant règlement d’administration publique pour l’application du décret-loi du 30 octobre 1935 sur le remembrement de la propriété rurale. Chapitre IV, cadastre, paragraphes 16, 17, 18 et 19. (J.O. du 5 septembre 1936, p. 9510.)



– Loi du 9 mars 1941, sur la réorganisation de la propriété foncière et le remembrement. (J.O. du 18 avril 1941. Herbin, p. 346.)



– Loi no 5221 du 17 décembre 1941, portant unification des conditions d’exécution des opérations cadastrales et fusion des différents services chargés de leur exécution. Réfection totale du cadastre. Abrogation de l’article 7 de la loi du 7 août 1850. (J.O. du 16 janvier 1942, p. 238. Herbin, p. 348.)



– Décret no 37 du 7 janvier 1942 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 9 mars 1941 sur la réorganisation de la propriété foncière et le remembrement. (J.O. du 29 janvier 1942. Herbin, p. 348.)



– Arrêté ministériel du 23 novembre 1942, relatif à l’exécution des opérations de réfection du cadastre. Triangulation et opérations géodésiques, permettant la délimitation et les sectionnements du territoire communal, délimitation des immeubles publics et privés et détermination de leur contenance, attribution à chacun d’eux de désignations cadastrales, confection du plan et des états de section. (J.O. du 17 décembre 1942.)



– Décret no 715 du 23 mars 1943 (J.O. du 14 avril 1943), portant règlement d’administration publique relatif à l’organisation des cadres et au statut des fonctionnaires du service du cadastre. Modifié par ceux des 16 janvier et 11 avril 1946 (J.O. des 19 février et 14 avril 1946) cadre de l’administration des contributions directes. (Herbin, p. 351-358.)



– Arrêté interministériel du 1er juillet 1943, relatif à la coordination des travaux de remembrement rural et des travaux cadastraux. (Herbin, p. 358-359.)



– Loi no 374 du 6 juillet 1943 (J.O. du 15 juillet 1943, p. 1881), relative à l’exécution des travaux géodésiques et cadastraux. Cadastre, révision, travail géodésique, conservation, signal, borne, repère. Abroge les articles 19 à 22 inclus de la loi de finances du 13 avril 1900. (Herbin, p. 359-360.)



– Décret du 15 juillet 1943, relatif à l’exécution des travaux géodésiques et cadastraux et à la conservation des signaux, bornes et repères. (J.O. du 15 juillet 1943, p. 1881.)



– Arrêté interministériel du 20 avril 1945, relatif à la coordination des travaux de reconstruction et d’urbanisme et des travaux cadastraux. (Herbin, p. 360.)



– Décret no 45-1600, du 18 juillet 1945. Allocation d’une indemnité exceptionnelle de fonctions aux agents techniques du service du cadastre qui participent aux opérations topographiques servant de base aux travaux de reconstruction et d’urbanisme. (J.O. du 20 juillet 1945, p. 4469)



– Décret no 215 du 16 février 1946, modifiant l’acte dit « décret no 715 du 23 mars 1943 » relatif à l’organisation des cadres et au statut des fonctionnaires du Service du Cadastre. (Herbin, p. 361-363.)



– Arrêté du 15 avril 1946, relatif au recrutement des adjoints principaux du Service du Cadastre. (Herbin, p. 364-366.)



– Arrêté interministériel du 11 octobre 1946, relatif à la constitution et au fonctionnement des associations syndicales de remembrement urbain. Art. 46. (J.O. des 12 octobre et 27 novembre 1946 ; Herbin, p. 366.)



– Arrêté interministériel du 20 mai 1948, fixant les conditions d’exécution et de publication des levés de plans entrepris par les Services publics. (J.O. du 2 juin 1948 ; Herbin, p. 366-367.)



– Décret no 46-1200, du 27 mai 1946. Montant de l’indemnité de technicité allouée aux ingénieurs des travaux cadastraux, adjoints principaux et techniciens du service du cadastre. (J.O. du 28 mai 1946, p. 4638.)



– Arrêté du 20 mai 1950, relatif à l’agrément des géomètres privés pour l’exécution des travaux cadastraux, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. (Herbin, p. 367-368.)



– Arrêté interministériel du 24 février 1951, fixant les tolérances applicables aux levés à grande échelle entrepris par les Services publics. (J.O. du 14 mars 1951 ; Herbin, p. 368-376.)



– Arrêté du 19 juillet 1951, fixant le programme du concours pour l’emploi de technicien stagiaire du cadastre. (J.O. du 21 juillet 1951 ; Herbin, p. 376-383.)



– Décret no 87 du 15 janvier 1952, portant règlement d’administration publique pour la fixation des règles transitoires de recrutement et des conditions provisoires de stage des techniciens du cadastre. (J.O. du 22 janvier 1952 ; Herbin, p. 383-384.)



– Décret no 88 du 15 janvier 1952, portant règlement d’administration publique pour la fixation de certaines règles relatives au statut particulier des inspecteurs élèves du cadastre. (J.O. du 22 janvier 1952 ; Herbin, p. 385-387.)



– Arrêté du 11 juin 1952, fixant le programme du concours pour l’emploi de technicien stagiaire du cadastre. (J.O. du 13 juin 1952 ; Herbin, p. 387-388.)



– Arrêté du 11 juin 1952, fixant le programme du concours pour l’emploi d’inspecteur élève du cadastre. (J.O. du 13 juin 1952 ; Herbin, p. 388.)



– Arrêté du 11 juin 1952, fixant le programme du concours pour l’emploi de technicien stagiaire du cadastre et l’organisation de ce concours. (J.O. du 13 juin 1952 ; Herbin, p. 388-391.)



– Arrêté du 11 juin 1952, fixant le programme du concours pour l’emploi d’inspecteur élève du cadastre et l’organisation de ce concours. (J.O. du 13 juin 1952 ; Herbin, p. 391-393.)



– Décret no 55-1 du 4 janvier 1955.



– Décret no 55-1 du 30 avril 1955. Rénovation et conservation du cadastre.



– Décret no 70-1 du 22 juin 1955. Modifie le décret no 55-1 du 14 octobre 1955.





– Décret no 55-1350 du 14 octobre 1955. (Sur la publication des procès-verbaux du cadastre ancien par les hypothèques.)



– Loi no 57-391, du 28 mars 1957 (J.O. du 29 mars 1957, p. 3267), validant la loi no 374 du 6 juillet 1943 relative à l’exécution des travaux géodésiques et cadastraux et à la conservation des signaux, bornes et repères et rendant cette loi applicable dans les départements d’Outre-mer.



– Loi du 30 décembre 1967. Plan d’occupation des sols qui utilise les plans cadastraux et les plans de l’Institut national géographique.



– Loi du 18 juillet 1974. Elle autorise une nouvelle rénovation du cadastre, appelée « remaniement ».



– Loi no 85-1404 du 30 décembre 1985 (J.O. du 31 décembre 1985, p. 15493), de finances rectificative pour 1985. Article(s) : 19, 20 et 21.



– Loi no 90-669 du 30 juillet 1990 (J.O. du 1er août 1990, p. 9271), relative à la révision générale des évaluations des immeubles retenus pour la détermination des bases des impôts directs locaux. (Nouvelle révision générale des évolutions cadastrales.)



– Loi no 92-1441, du 31 décembre 1992 (J.O. du 1er janvier 1993, p. 9), portant ratification des ordonnances prises en application de la loi no 91-1380 du 28 décembre 1991 d’habilitation relative à l’adaptation de la législation applicable dans la collectivité territoriale de Mayotte.



– Décret en Conseil d’État, no 93-1088, du 9 septembre 1993 (J.O. du 16 septembre 1993, p. 12944), relatif à l’établissement et à la conservation d’un cadastre parcellaire à Mayotte.



– Loi no 94-342 du 29 avril 1994. Prévoit l’informatisation du livre foncier d’Alsace-Moselle.



– Décret no 94-460, du 03 juin 1994 (J.O. du 7 juin 1994, p. 8190), fixant les conditions d’indemnisation de frais de déplacement des personnels du cadastre de la direction générale des Impôts. (BUDP9300604D.)



– Loi no 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire, article 68 : incorporation au plus tard le 1er janvier 1997 dans les rôles des résultats de la révision.



– Loi no 95-1346, du 30 décembre 1995 (J.O. du 31 décembre 1955), de finances pour 1996, art. 18, 19 et 20.



– Décret no 98-553, du 03 juillet 1998 (J.O. du 4 juillet 1998, p. 10231), modifiant, notamment pour l’application de la loi no 98-261 du 6 avril 1998, portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière et du décret no 98-516 du 23 juin 1988, pris pour son application, le décret no 55-1350 du 14 octobre 1955.





– Loi no 98-1266, du 30 décembre 1998 (J.O. du 31 décembre 1998, p. 20050), de finances pour 1999, art. 115.



– Loi no 99-1172, 1999-12-30, de finances pour 2000 (no 99-1172 du 30 décembre 1999).



– Loi no 2001-602, du 9 juillet 2001 (J.O. du 11 juillet 2001, p. 11001), d’orientation sur la forêt, art. 57.



– Loi no 2002-306, du 4 mars 2002 (J.O. du 5 mars 2002, p. 4166), portant réforme de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, dans ses dispositions relatives à la publicité foncière.



fly1001

م.ابراهيم
03-04-2009, 05:42 PM
ســــــــــــــــــــلام

نشكر الاخ fly1001
على المجهود المميــــــــــــــــــــــــــز
و الفقرة الرائعة جــــــــــــــــــــــــــدا

لكن يؤسفني ان اقول لك اخي ان مجهودك المميز
منقول لمنتدى اخر حرفيــــــــــــــــــــــــــــــــــا
دون ذكر على الاقل ان الموضوع منقـــــول.

المهم يا اخي ياخذوا من عندنــــــــــــــــــــــــــا
و هذا دليل على نوعية منتدانا و تخصصـــه

اكرر شكري

FLY1001
03-04-2009, 06:40 PM
شكرا الأخ مــــــــــــــــاني إبراهيم
ولكن أرجوا أن يكتبوا المصدر فقط و دعهم ينقلوا المهم أن لا يظام أحد بسبب جهله لنقطة بسيطة في القانون ، كما أن ذاك منعني من وضع في منتدي مجموعة من الأعمال التي أنجزها وأنجزها خوفا من سرقت الأعمال .
أشكرا عن ذلك أخ ماني ، أتركهم ينفلون ما يردون فقط يشيرون إلى منتدى الشـــــــــــــــــــــروق لأمانة فقط .
fly1001

FLY1001
05-04-2009, 05:14 PM
La loi Warnier

La détermination affichée par l'individu algérien à ne pas renoncer à sa terre en dépit des mesures répressives ayant accompagné les lois françaises citées précédemment a poussé les autorités françaises à promulguer la loi Warnier et la loi sur la colonisation. Cette loi est considérée comme la mesure législative la plus grave prise par la 3ème République française aux dépens des Algériens. Sa gravité réside dans le changement radical qu'elle introduira dans la campagne algérienne, en ouvrant grand la porte aux opérations de cession et de spéculation sur les terres algériennes au profit des Européens et des Juifs en spoliant les Algériens de leurs biens par des voies dont le moins qu'on puisse dire c'est qu'elles sont tortueuses.
Dans son article premier, la loi Warnier stipule: "L'établissement et la conservation de la propriété foncière en Algérie ainsi que le transfert contractuel des biens et droits immobiliers sont soumis à la législation française quels qu'en soient les propriétaires. En conséquence, tous les droits réels, accords et fondements des décisions basés sur la législation musulmane ou tribale qui seraient en contradiction avec le droit français sont annulés."
Il a résulté de cette loi le fait que les indigènes durant la période de 1877-1898, soit en 21ans, ont vendu aux colons environ 432,388 hectares, indépendamment des ventes effectuées auprès des notaires.
Au cours de la période située entre 1885 et 1889, il a été recensé 1086 opérations de vente et achat de terres relevant des tribus, 666 opérations de dépossession et 343 opérations de vente par autorisation délivrée sur la base de l'article 822 du code civil français, lequel stipule : "S'il s'avère impossible de procéder au lotissement du bien immobilier de manière convenable, il est nécessaire de promulguer une décision autorisant la cession.".
C'est ainsi que grâce à ces deux lois ainsi que les lois évoquées précédemment, les colons européens sont devenus en 1930 propriétaires de 2720 000 Ha, représentant 27% environ des terres agricoles, toutes ces terres étant situées dans des zones extrêmement fertiles.
Les indigènes quant à eux s'ils possédaient avant 1830 environ 14.000.000 Ha de terres agricoles, ils ont vu ce chiffre réduit, en 1930, à 7.560.000 Ha.


Fly1001 document reproduit du site : http://www.1novembre54.com/Dossiers/d61.htm

bravo
07-04-2009, 11:32 PM
السلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته
لدى إستفسار في المجال العقاري أردت طرحه على الإخوة والزملاء قصد مناقشته ملخصه كالتالي:
* إشترى -أ- قطعة أرضية في العهد الفرنسي بعقد موثق ومشهر سجل فيه أن المساحة 10.000 م
* بعد سنوات من الإستقلال باع نصف القطعة الأرضية ( 5000 م )إلى أخيه - ب -
* في سنة 2009 شرع في عملية مسح الأراضي فتبين أن القطعة التي اشتراها - أ- مساحتها الفعلية 8000 م وليس 10.000 م
الأسئلة :
1*أيهما اقوى حجة العقد أم قرار لجنة مسح الأراضي؟
2* من سيتحمل تعويض الفارق في المساحة؟الدولة أم من ؟
3* ما مصير عقد البيع إعتبار أن محل البيع قد تغيرت مساحته؟

في انتظار مشاركاتكم تقبلو تحياتي الأخوية وشكرا جزيلا على المجهود الجبار الذي تبدله أخي الكريم بارك الله فيك

FLY1001
08-04-2009, 09:31 PM
الســـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ لام
الأسئلة :
1*أيهما اقوى حجة العقد أم قرار لجنة مسح الأراضي؟
2* من سيتحمل تعويض الفارق في المساحة؟الدولة أم من ؟
3* ما مصير عقد البيع إعتبار أن محل البيع قد تغيرت مساحته؟
جــــــــــــــــــــــــــــــــــــواب
- هناك فرق في الحجية ، فالعقد المشهر هو الذي له الحجية القانونية في مواجهة أطراف العقد وفي مواجهة الغير ،في حين أن قرار المسح وهو قرار إداري يتم إتخاذه قبيل إيداع وثائف المسح لدى البلدية ثم المحافظة العقارية ومادام أن لديك عقد فالترقيم يصبح نهائي لأن الحقوق العقارية ثابتة بسند رسمي و مشهر، لكـــــــــــــــــــــــــــن المشكل ليس في مصالح المسح ، بل يعود اساسا كون أن العقود القديمة كانت لا تعطي المساحة بدقة في حين أن المساحة تحدد لدى مصالح المسح بواسطة الليزر و التقنية التثليث triangulation بمعنى أن الخطأ أقل من 1 ملمتر .
المشكل في المساخة الفعلية و ليس النظرية و بالتالي فإن الدفتر العقاري سيحرر على أساس مساحة 8000 م2
2- لماذا تتحمل الدولة الفارق في المساحة ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ إن المشتري في العقد يصرح أنه على علم يالعقار المبيع فهو من يتحمل الخطأ و يعود على البائع .
2- إجراء شهر أولي يصبح الدفتر العقاري محل هذا العقد م19 من الأمر رقم 75/74 .
fly1001

bravo
09-04-2009, 09:32 PM
شكرا جزيلا لك أخي على التنوير

FLY1001
16-04-2009, 04:20 PM
لاشكر على واجب ....... يا bravo .
إليك قرارات المحكمة العليا الجديد


fly1001icon30

chaoukikh03
19-04-2009, 08:59 PM
السلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته من فضلكم اشيروا علي فان مشكلتي من يسمعها يجدها ليست مشكلة لكنها في الواقع قضيتي تعطلت وتسير ببطء شديد وموضوعه انني ورثة انا واخي منزلا تربينا فيه بني في الستينات وله عقد شهرة مساحته 150متر مربع طول واجهته 10 متر وطوله في الداخل 15 متر قدمنا مشروع قسمة للبلدية ثم la duchفوجئنا ان مشروع القسمة رفض في la duchكون ان المنزل قسم الى قسمين فاصبح كل قسم له واجهة ب5متر فقالوا لنا ان هذا مخالفا للقانون فسالنا الموثق فقال ان القانون يخضع له من اراد ان يبني منزلا على ارض جديدة اما حالتكم ان المنزل ورثناه وانا شخصيا كان نصيبي من الميراث قسم من هاتين القسمتين فقال الموثق ان المنازل المبنية منذ الستينات لا تخضع للقانون الجديد فماذا افعل وانا استاجر منزلا ادفع كراءه واريد ان ابني منزلا لاولادي فاقابل بهذه القانون ومما زاد الطين بلة انني عندما استخرجت الدفتر العقاري واخذته وجدت ان مساحة المنزل 145مترا مربعا بدل 150 مترا مربعا يا سادتي الكرام نوروني نوركم الله اصبحت لا استطيع التفكيرماذا افعل وهل استطيع تعديل ا لمعلومات على الدفتر العقاري ام ان الامر فات وما هي عواقبه المهم اخواني نوروني ما هي الخطوات التي افعلها وما هي الجهات التي اذهب اليها جزاكم الله عني كل خيراعلمكم وانتم اعلم مني ان القانون يقول ان من اراد ان يبني بيتا يجب ان تكون واجهته اقل شيئ 6 متر شكرا جزيلا

FLY1001
19-04-2009, 09:30 PM
السلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته من فضلكم اشيروا علي فان مشكلتي من يسمعها يجدها ليست مشكلة
-------------------
نعم ليست مشكل عليك رفع دعوى قضائية تطلب فيها القسمة و بالتالي تتخلص من البيروقراطيـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــة وعلى من يقول لك لا تبني أو أن ذلك مخالف للقانون عليه أن يبين هذا القانون
قانون التهيئة و التعمير لا يشير لهذا ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ فاين لك ذلك .


لكنها في الواقع قضيتي تعطلت وتسير ببطء شديد وموضوعه انني ورثة انا واخي منزلا تربينا فيه بني في الستينات وله عقد شهرة مساحته 150متر مربع طول واجهته 10 متر وطوله في الداخل 15 متر قدمنا مشروع قسمة للبلدية ثم la duchفوجئنا ان مشروع القسمة رفض في la duchكون ان المنزل قسم الى قسمين فاصبح كل قسم له واجهة ب5متر فقالوا لنا ان هذا مخالفا للقانون فسالنا الموثق فقال ان القانون يخضع له من اراد ان يبني منزلا على ارض جديدة اما حالتكم ان المنزل
---------------------------------
جواب الموثق صحيح لسبب بسيط أن القوانين غير رجعية الأثر .
أما عقد الشهرة فإنتهى لك دفتر عقاري وهو سند الملكية الجديد وفقا لنص المادة 19 من الأمر رقم 75/74

ورثناه وانا شخصيا كان نصيبي من الميراث قسم من هاتين القسمتين فقال الموثق ان المنازل المبنية منذ الستينات لا تخضع للقانون الجديد فماذا افعل وانا استاجر منزلا ادفع كراءه واريد ان ابني منزلا لاولادي فاقابل بهذه القانون ومما زاد الطين بلة انني عندما استخرجت الدفتر العقاري واخذته وجدت ان مساحة المنزل 145مترا مربعا بدل 150 مترا مربعا يا سادتي الكرام نوروني نوركم الله اصبحت لا استطيع التفكيرماذا افعل وهل استطيع تعديل ا لمعلومات على الدفتر العقاري
-----------------------------------
نعم تستطيع تغير المعلومات إلا عن طريق رفع دعوى قضائية ، ولكن المشكل هو :
1- هل فعلا عقد الشهرة يخص مساخة 150 م2
2-قد يكون هناك خطأ في الوافع وليس فس السند قد يكون الدفتر 145م2 ولكن في الواقع هي 150 م2 قبل رفع أية دعوى عليك إتصال بخبير متمكن للإعادة قياس الأرض بدقة و تحقق أين يكون عجز في المساحة .

ام ان الامر فات وما هي عواقبه المهم اخواني نوروني ما هي الخطوات التي افعلها وما هي الجهات التي اذهب اليها جزاكم الله عني كل خيراعلمكم وانتم اعلم مني ان القانون يقول ان من اراد ان يبني بيتا يجب ان تكون واجهته اقل شيئ 6 متر شكرا جزيلا
-------------------------------
شخصيا لا أعلم هذا القانون أرجوا إعطائي مراجعه .............لكن صرحة أقول لك لا يــــــــــــــــــــــــوجد أية مشكل في قضيتك ولا تكترث لمشاكل الحياة بهذه الدرجة فالمرض يتربص بنا في حالة الغضب الشديد عفانا الله وإيك فتمهل وإصبر وحل موجود كما وضحت لك .
كما أن هناك 1/21 وهي نسبة الخطأ في الحساب المسموح بها لدى مصالح المسح وقد يكون هنا الخطأ فقط أي أمر مادي .
bye1
بfly1001

chaoukikh03
20-04-2009, 12:30 PM
اخي fly1001 اشكرك جزيلا على توضيحاتك القانون لا علم لي به هم اخبروني به ومؤخرا قالوا لي انهم سيقدمون مشروع القسمة للسيد المدير على شكل قسمة لتصبح محلات تجارية حتى يوافق عليها ويمضيها من ذلك فهمت انه يصادق عليها اذا كانت محلات تجارية ولا يصادق عليها اذا كانت تؤدي الى منزلين كل واحد له واجهة 5مترشكرا جزيلا وجزاك الله كل خير

FLY1001
20-04-2009, 09:20 PM
لاشكر على واجب ........بتوقيق
fly10001

abdenour36
21-04-2009, 07:48 PM
حكمت المحكمة بإمكانية حماية شخص لحيازته لقطعة أرض من نوع عرش رغم أن من المعروف أن هذه الأملاك صنفها الأمر 95.26 ضمن أملاك الدولة الخاصة ,,,,,,,كيف؟؟؟؟؟؟

FLY1001
21-04-2009, 09:42 PM
السلام
حكم في محله فهي الأملاك العمومية الخاصة قابلة لأن تكسب بالحيازة كسبب من أسباب الملكسة أما الأملاك العمومية العامة فلا يمكن إكتسابها عن طريق التقام أو الحيازة ...
fly1001

abdenour36
22-04-2009, 06:44 PM
ولكن التعديل الأخير لقانون 90/30المتضمن ق.الأملاك الوطنية (ق..14/08)صنف الأملاك الخاصة للدولة ضمن الأملاك التي لا يمكن إكتسابها بالتقادم مثلها مثل الأملاك العامة للدولة أليسى كذلك ؟ فما جدوي حماية القاضي لهذه الحيازة بإعتبار هذه الأخيرة تمهيد للملكية بالتقادم ....ثم فالمنطقة المتواجد فيها العقار صدر في شأنها قرار من الوالي يعلن فيه افتتاح عملية المسح العام ، فمن المفروض أن القاضي يأخذ هذه المعطايات في الحسبان . زيادة علي ذلك المدعي للحيازة لم يقدم أي سند يثبت بها حيازته ما عدا محظر إثبات حالة وشهادة من البلدية فحواها ان أب المدعي كان في وقت ما يشغل هذه الأرض.لم تشهرفي المحافظة العقارية طبقا لما نصت عليه القوانين المعمول بها ....

FLY1001
23-04-2009, 02:54 PM
شكــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــرا
fly1001

FLY1001
23-04-2009, 02:56 PM
ولكن التعديل الأخير لقانون 90/30المتضمن ق.الأملاك الوطنية (ق..14/08)صنف الأملاك الخاصة للدولة ضمن الأملاك التي لا يمكن إكتسابها بالتقادم مثلها مثل الأملاك العامة للدولة أليسى كذلك ؟
----------------------------
نعم فهي غير قابلة للتقادم بمفهوم المادة 4 من القانون رقم 14/08 (جريدة رسمية رقم44 لسنة 2008) .

فما جدوي حماية القاضي لهذه الحيازة بإعتبار هذه الأخيرة تمهيد للملكية بالتقادم ...
------------------------
ليست القاعدة لأن الحيازة تكون سبب من أسباب الملكية بشروط و يسمى التقادم لأن المادة طويلة (الطويل و القصير) ، لكن يحمي أيضا القانون الحيازة لمدة سنة ، فحماية احيازة لذتها بدن النظر لمصدر الحق ، فهو منطق القانون المدني غير أن قوانين المسح العام و الخاص (الأمر 75/74 و قانون 07/02 ) و المراسيم المطبقة لها تحضر التقادم كسبب من أسباب الملكية لأن الشهر عيني .

.ثم فالمنطقة المتواجد فيها العقار صدر في شأنها قرار من الوالي يعلن فيه افتتاح عملية المسح العام ، فمن المفروض أن القاضي يأخذ هذه المعطايات في الحسبان .
----------------
لا تنسى أن النزاع المدني ملك لأطراف فضلا أن الفصل في اية نزاع يخضع لقواعد الإثبات و كذا للدوفع و اتلطلبات بأنزاعها فلا يمكن الفصل في نقطة معينة مثل إفتتاح أعمال المسح إلا إذا تمت إثارتها من الخصم صاحب المصلحة وأن يثبتها .

زيادة علي ذلك المدعي للحيازة لم يقدم أي سند يثبت بها حيازته ما عدا محظر إثبات حالة وشهادة من البلدية فحواها ان أب المدعي كان في وقت ما يشغل هذه الأرض.
------------------------
الحيازة واقعة مادية تثبت بأية وسيلة كانت ، وإن كان القانون 90/25 يلزم الحائز على إعداد شهادة الحيازة م39 .

لم تشهرفي المحافظة العقارية طبقا لما نصت عليه القوانين المعمول بها ....

كل نزاع وله خصوصياته ولكن عموما ما قلته هو المعمول به في أغلب الدول التي أخذ بنظام الشهر العيني لكن الجزائر لا تزال في مرحلة إنتقالية وهذا ما جعل هناك قوانين متناقضة منها ما أشرت له .
fly1001

abdenour36
23-04-2009, 06:41 PM
merci fly 1001 d'avoir accorder une suite a ma requête et je manquerai pas bien sur de vous exprimer toutes mes gratitudes pour cette brèche que vous avez ouvert spécialement pour le droit foncier dont les spécialiste sont rares .... continue monsieur fly1001

abdenour36
23-04-2009, 09:30 PM
أستفاد شخص بقرار من مديرية الفلاحة لإستغلال قطعة أرض فلاحية في إطار قانون 18/83 الخاص بالإستصلاح ، وقام بغرسها و إزالة الصخور و الأحجار منها لإعطائها وجهة فلاحية . فجأة تأتي الوكالة العقارية و تقيم عليها تجزئة سكنية وتبيع حصص لخواص . فما هي الوسيلة الناجعة لهذا المستصلح لحماية الأرض التي أستفاد بها و أستصلحها . و من هي الهيئات الأدارية التي يخاصمها في حالة لجوئه للقضاء وما هي الجهاة المختصة في مثل هذه القضايا ، وما هي أهم الطلبت التي يجب أثارتها ؟؟؟

رمز السلام
24-04-2009, 02:06 PM
السلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته
شكرا لكم جميعا على هذه الجدية الملموسة في عملكم ، ودمتم متألقين في مشاركاتكم

FLY1001
30-04-2009, 04:13 PM
شكرا...................................لك يا رمز الإسلام

رمز السلام
06-05-2009, 04:53 PM
شكرا جزيلا لكم جميعا

FLY1001
07-05-2009, 05:45 PM
doc sur code de procedure civile est administrative relatif au droit foncier

FLY1001
17-05-2009, 03:52 PM
السلام عليكم :
إليكم ملف مرفق يخص أحكام رخصة البناء .
إستفادة طيبة
fly1001icon30

FLY1001
17-05-2009, 03:58 PM
readyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyy now

FLY1001
05-06-2009, 06:49 PM
نظرا لأهمية هذأ الموضوع أرفق هذا الملف لإستفادة طيبة

FLY1001
05-06-2009, 06:54 PM
إجتهاد محكمة النقض المصرية :

FLY1001
05-06-2009, 07:02 PM
QUOTE]

refaiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiis

h2o
06-06-2009, 05:17 PM
merci mon fere

روح القانون
08-06-2009, 06:57 PM
السلام عليكم

أخي fly لا اعلم ان كنت تذكر قضيتي الخاصة بالحيازة

اين استأجرنا ارض لابن خالي و عند رفع دعوى ضده لاخراجه من ارضنا حكم له بالحيازة و صدر قرار بالتأييد مع ان لدينا عقد ملكية

و لدينا شهود لكن لم يقدموا و قدم فقط شاهد من طرفه يقول انه يحوزها منذ زمن

لقد اخبرتني قبلا انه لابد من نقل الملكية للابناء و للام

ثم يمكننا القيام باستئناف باسم الام على اساس انها لم تستأنف لان الاستئناف كان باسم الابناء فقط

او يمكننا القيام بالتماس اعادة النظر

المشكلة ان نقل الملكية تأخر و صدر القانون الجديد الذي قلص التماس اعادة النظر و زاد مبلغ الكفالة

اما الاستئناف باسم الام فلم يعد ممكنا لان الام توفيت

ماهو الحل الان لاستعادة الارض و الغاء االقرار بالحيازة
عندنا عقد ملكية و عندنا شهود و حتى شهادة رئيس البلدية

لكن ماهو الطريق الامثل

جزاك الله كل خير مسبقا

روح القانون

FLY1001
10-06-2009, 07:03 PM
السلام عليكم

روح القانون
12-06-2009, 08:21 AM
السلام عليكم

شكرا كثيرا على المساعدة و جعلها الله في ميزان حسناتك

و كل الشكر على المواضيع القيمة و حقيقة الكل يدخل الى الفقرة العقارية لرؤية جديدك و الاستفادة منه

روح القانون

faouzim
12-06-2009, 09:57 AM
السلام عليكم

نسكن نحن الإخوة التسعة مع الأم في سكن أحد المعمرين مند الإستقلال و لا نملك أية وثيقة لإثبات دلك بنى أحد الإخوة داخل فناء المنزل غرفتين مستوليا على أكثر من ثلث فناء المنزل ثم قام ببيعهما رغم رفضنا للبيع، و كادت أن تحدث جريمة قتل بين الإخوة،و نحن الآن في المحكمة العقارية و يقوم الأخ البائع بمساعدة المشتري حيث دعمه بوثيقة كتبها بخط يده يقول فيها أنه تنازل عن هاتين الغرفتين للمشتري( أي لم يدكر البيع)، و فاتورة سونالغاز حيث زودت سونالغاز الحي بالكهرباء الصيف الفائت فقط ، و حيث أننا قدمنا دعوى الحيازة باسم الأم الطاعنة في السن 82 سنة فقد تقدم هو و المشتري و المحامي قائلا أن الأم فاقدة لعقلها (ليست فاقدة للعقل بل تنسى بعض الأمور و هدا طبيعي لكبر سنها).و ادعى أن الغرفتان مستقلتان تماما عن المنزل رغم أنهما كانتا تتزودان بالكهرباء من نفس المنزل الرئيسي( أما الآن فيزودها بالكهرباء أحد الجيران) و دورة مياه واحدة داخل الفناء و مايزال بابهما ظاهرا قبل سده من طرف المشتري( و الدي في الواقع يقوم بالبزنسة بالسكنات الفوضوية) حيث يشتري و يعيد بيعها بثمن أغلى.

قام محامينا بطلب تحقيق، لكن القاضية طلبت سماع الأم لوحدها ربما لتتأكد أنها فاقدة للعقل كما ادعى أخي البائع، حتى تأمر بالتحقيق.

أرجو ممن لهم خبرة في هدا النوع من القضايا توجيهنا التوجيه الأنسب لإستعادة الأرض التي بنيت عليها الغرفتان لأن الغرفتان لا تهمنا في شيءـ وتخرج عنا زوجة المشتري لأنها دات أخلاق سيئة و بديئة اللسان.

إن خسرنا القضية باسم الأم هل يمكن رفع قضية باسم أحد الأبناء،علما أن أخوين من بين التسعة قد رفضا المتابعة القضائية خوفا على الأخ البائع و تفريطا في حقهم مقابل دلك. الدي قام كي لا يتورط في البيع دون وثائق بالإعتراف أنه متنازل. ويبدو لحد الآن أن المشتري( البزناس) متماسكا في قضيته.

FLY1001
12-06-2009, 05:09 PM
[QUOTE=faouzim;685088]السلام عليكم


وفقكم الله icon30

faouzim
13-06-2009, 02:42 PM
شكرا سيد fly سنعمل إن شاء الله بنصيحتك

FLY1001
13-06-2009, 07:16 PM
لا شكر على واجب وإسمحلي لقد كتبت الإيجابة بسرعة و قد تداركت ذلك وفقكم الله .

روح القانون
13-06-2009, 07:47 PM
السلام عليكم

أخي الكريم fly لقد قلت : الجواب : راجع المادة 530 قانون الإجراءات المدنية و الإدارية
نعــــــــــــــــــــــــــــــــــــم يمكنك إسترجاع حقوقك بمرافعة القضائية عن طريق دعوى الإستحقاق في الملكية أي دعوى الملكية بشرط تنفيذ الحكم الذي صدر ضدكم بخصوص الحيازة
عليك قبل ذلك إعداد الشهادة التوثيقية أو تقديم سند الملكية و شهادة العقارية لأثبات عدم تصرفكم في العقار المتنازع عليه


ما الذي تقصده بتنفيذ الحكم ، لقد صدر حكم و قرار و هناك طعن بالنقض رفض على اساس اننا تقدمنا بطلبات جديدة

ابن الخال يحتل الارض و لهذا رفعنا دعوى باخراجه فدفع بالحيازة على اساس الشاهد الزور و بالتالي هو بالارض يحتلها يعني كان الحكم منفذ

هذا الحكم و القرار لم يبلغان من طرفه لنا ، بالنسبة للشهادة التوثيقية الموثق بصدد انجازها

لم افهم جيدا تنفيذ الحكم ؟؟

روح القانون

FLY1001
13-06-2009, 10:54 PM
[quote=روح القانون;687973]السلام عليكم 111111111111111111111111111

روح القانون
14-06-2009, 05:24 PM
السلام عليكم

شكرا اخي fly

و جزاك الله كل خير

ان شاء الله ننجح في استرداد الارض
روح القانون

روح القانون
18-06-2009, 06:22 PM
السلام عليكم
اخي fly عفوا و لكن قلت أن تنفيذ الحكم يكون بتبليغه و القيام بتحرير محضر إثبات حالة و لا حرج في أن تدعم المعاينة الميدانية بخبرة عقارية بسيطة لتعين موقع العقار تفاديا لدفوع التي قد يثيرها الطرف الأخر
معناه هل نقوم بتبليغ الحكم و القرار ام نحرر محضر اثبات حالة نثبت فيه انه يستغل الأرض ام أننا نقوم بالاثنين معا \و الخبرة العقارية تكون لتحديد موقع الارض و حدودها ؟؟؟
و اذا بلغنا كم من الوقت ننتظر لرفع الدعوى لم افهم جيدا

و جزاك الله كل خير

FLY1001
18-06-2009, 10:53 PM
السلام عليكم
اخي fly عفوا و لكن قلت أن تنفيذ الحكم يكون بتبليغه و القيام بتحرير محضر إثبات حالة و لا حرج في أن تدعم المعاينة الميدانية بخبرة عقارية بسيطة لتعين موقع العقار تفاديا لدفوع التي قد يثيرها الطرف الأخر
معناه هل نقوم بتبليغ الحكم و القرار ام نحرر محضر اثبات حالة نثبت فيه انه يستغل الأرض ام أننا نقوم بالاثنين معا
les deux en meme temps ok

\و الخبرة العقارية تكون لتحديد موقع الارض و حدودها ؟؟؟
لتأكيد أن خصمكم يشغل العقار موضوع النزاع و بالتالي يثبت أنكم بلغتم الحكم و نفذتموه لكي يمكن رفع دعوى الملكية ,

و اذا بلغنا كم من الوقت ننتظر لرفع الدعوى لم افهم جيدا
بلغ الحكم وتحصل على شهادة عدم المعارضة و عدم الإستئناف و إرفع الدعوى ربما شهرين من تاريخ التبليغ حسب القانون الجديد

و جزاك الله كل خير

شكــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــرا

روح القانون
19-06-2009, 09:49 AM
السلام عليكم

اجل و لكن الحكم فيه استئناف و هناك ايضا طعن بالنقض من قبلنا و قد رفض على اساس ان الطلبات جديدة و لم تذكر بالاستئناف

لا افهم هل لا زال هناك مجال للتبليغ ام ان محضر اثبات حالة كافي

و الخبرة العقارية كيف لها ان تحدد انه يستغل الارض اظن ان الخبرة هي فقط لتحديد معالم الارض و حدودها

جزاك الله كل و معذرة لكني اريد فهم الامر جيدا

روح القانون

جماعي ميلود
28-06-2009, 06:17 PM
السلام عليكم

اجل و لكن الحكم فيه استئناف و هناك ايضا طعن بالنقض من قبلنا و قد رفض على اساس ان الطلبات جديدة و لم تذكر بالاستئناف

لا افهم هل لا زال هناك مجال للتبليغ ام ان محضر اثبات حالة كافي

و الخبرة العقارية كيف لها ان تحدد انه يستغل الارض اظن ان الخبرة هي فقط لتحديد معالم الارض و حدودها

جزاك الله كل و معذرة لكني اريد فهم الامر جيدا

روح القانون
السلام عليكم
الحقيقة لم انتبه لوجود هذا القسم الا اليوم فالمعذرة
بالنسبة لسؤالك عن الخبرة فهي تتعدى الحدود فهي تسمى-خبرة عقارية -يقوم بها صاحب مكتب خاص -او موظف بمديرية املاك الدولة له شهادة خبرة عقارية ولعلمك هذه الشهادة لاتمنح له االا اذا كان قد مارس 20 عاما بأملاك الدولة اي انه يعرف دوره جيدا
كما اني اردت من الاخ( فلاي )لم افهم اسمه حقيقة ان يشرح لك معنى الشهادة التوثيقية
في القانون الجديد لتكون على بينة
شكرا

h2o
29-06-2009, 05:16 PM
إبحث في صفحات هذه الفقرة تجد حديث عن شهادة التوثيقية ........

FLY1001
24-07-2009, 07:21 PM
alors pas de nouveau

روح القانون
27-07-2009, 06:54 PM
السلام عليكم

اخي fly1001 صدقني الجميع ينتظر جديدك

استفدنا منك كثيرا

جزاك الله كل خير

FLY1001
01-08-2009, 05:50 PM
merci .......................................

يمينا
11-08-2009, 06:42 PM
شكرا لقد وجدت ظالتي في هذا المنتدى بارك الله فيكم

h2o
14-08-2009, 12:12 PM
pourqouoi y'a pas de doc sur le cadastre sur cette rubrique ??????

FLY1001
19-08-2009, 09:12 PM
السلام عليكم
نعم موضوع المسح جد مهم و إنشاء الله سأقدم معلومات عنه ووثائق إن شاء الله .

ملاحظــــة :
وأنا أبحر في الشبكة وجدت من ينقل الموضيع من هذه الفقرة بدون أن يذكر المرجع وهو أمر أغضبني بعض الشيء .

إليكم اليوم ملف حول أزمة العقار في الجزائر .
icon30

FLY1001
19-08-2009, 09:14 PM
إليكم موضوع في مجلة عن الفروض العقارية :
http://www.alrroya.com/node/26324

FLY1001
19-08-2009, 09:21 PM
مجلس الحكومة يدرس اليوم الثلاثاء، مشروع مرسوم تنفيذي يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي رقم 90-51 الذي يضبط كيفيات استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية ويحدد حقوق المنتجين وواجبات

موضوع صدر بجريدة: http://www.echoroukonline.com/ara/national/40955.html

FLY1001
26-08-2009, 08:59 AM
مشروع المسح العام استهلك 30 مليون دولار ولم يتحقق في الواقع بعد 20 سنة
أكثر من 900 ألف جزائري محرومون من الدفتر العقاري





نددت مصادر جد مطلعة بالفشل الذريع الذي مُني به مشروع المسح العام للعقار في الجزائر، رغم الاعتمادات المالية الضخمة التي استهلكها بتمويل من البنك العالمي بقيمة 30 مليون دولار، حيث إنه ''من مجمل أكثـر من مليون جزائري أصحاب ملكية خضعوا للمسح، لم تسلّم المحافظات العقارية سوى أقل من 10 في المائة من الدفاتر العقارية لأصحابها''.
''الكارثة الكبيرة التي تتهدد هذا المشروع الإستراتيجي تكمن في الخطر الحقيقي الذي يتهدد المساحات العقارية الهائلة التي تمكنت الفرق التقنية من مسحها في الميدان خلال العقدين الماضيين، باعتبار أن 90 بالمائة من أصل 5,7 ملايين هكتار خضعت للمسح، باتت عرضة للتلف على مستوى مختلف المحافظات العقارية الموزعة عبر الوطن، في ضوء عدم مسايرة هذه الأخيرة للمخططات موضوع الإنجاز ''. مستدلة ''بحرمان أكثر من 900 ألف جزائري من الدفاتر العقارية الخاصة بممتلكاتهم لحد الآن، رغم أنها كانت موضوع مسح منذ مدة طويلة''.
وتسجل هذه التطورات في الوقت الذي أشرفت فيه المدة المحددة لإنجاز المشروع على الانتهاء والمقررة بنهاية .2010 وهو الأمر الذي جعل رئيس الجمهورية يعطي توصيات صارمة لوزارة المالية، بصفتها الهيئة الوصية على القطاع، من أجل إتمام المساحة المتبقية في أجل الخمس سنوات القادمة على أقصى تقدير، علما أن المساحة المتبقية تصل إلى حدود خمسة ملايين هكتار.
وفي هذا الإطار، تؤكد جهات عليمة، على مستوى الوكالة الوطنية لمسح الأراضي، على استحالة إتمام عمليات المسح المبرمجة في الرزنامة الزمنية الجديدة، بالنظر إلى العراقيل الكبيرة التي تعترض المشروع على أكثر من جبهة، أهمها نقص الموارد البشرية التي تملك الكفاءة اللازمة، باعتبار أن عدد التقنيين المؤهلين لا يتجاوز الألف في كل الوطن ''رغم أن التعداد المطلوب لتغطية العملية يقدر بضعفي هذا العدد''، زائد مشكل عدم مسايرة المحافظات العقارية للعمل المنجز في إطار المسح العام.. مما جعل أغلب الخرائط التي أنجزت دون جدوى، على غرار ما نددت به النقابة في وقت سابق، حيث استنكرت هذه الأخيرة وجود زهاء 750 خريطة محل ضياع وتلف على مستوى المحافظة العقارية بوهران لوحدها، مما انتهى بإيفاد لجنة تحقيق لم يتمخض عنها أي شيء لحد الآن.
وتحمّل نفس المصادر هذا الوضع الخطير على الجهات المسؤولة، كون أن جميع التوصيات التي أصدرها خبراء البنك العالمي خلال مرافقتهم للمشروع خلال سنوات 93 و96، والقاضية بالتوحيد بين الوكالة الوطنية للمسح والمحافظات العقارية في هيئة واحدة لم تؤخذ بعين الاعتبار، الأمر الذي رهن مصير مئات المخططات الموجودة محل تلف وضياع حاليا.
وعلى صعيد آخر، لا يزال التضارب قائما على أشده حول موضوع إدراج عمليات المسح في المناطق الصحراوية، حيث في الوقت الذي تتمسك فيه بعض الأطراف بالعملية ترى أطراف أخرى عدم جدوى إجراء هذا المسح، خاصة وأن الصور الفوتوغرافية عبر الساتيل التي تحتاجها العملية تكلّف حوالي 80 مليار سنتيم.
المصدر :وهران: محمد درقي

http://www.elkhabar.com/quotidien/?ida=170519&idc=30

FLY1001
02-09-2009, 11:43 AM
تعريف حق الانتفاع : هو حق عيني أصلي، ويشمل الاستعمال والاستغلال ويرد على شيء مملوك للغير، وبذلك يتجزأ حق الملكية، فيكون التصرف لشخص ويسمى ملكية الرقبة، ويكون الاستعمال والاستغلال لآخر فيسمى حق الانتفاع، والاستغلال هو الحصول على غلة الشيء أو ثماره، وحق الانتفاع مؤقت فينقضي بالأجل المحدد له أو بوفاة صاحبه ولو وقعت الوفاة قبل حلول الأجل المعين. ويكتسب حق الانتفاع بالعقد أو الوصية، أو الشفعة، أو بالتقادم أو بالقانون، طبقا لنص المادة 844 من القانون المدني، وقد يكون العقد الذي اكتسب به حق الانتفاع، بيعا، أو هبة، أو مقايضة، أو وفاء بمقابل. وينتهي حق الانتفاع، بانقضاء الأجل المعين، فإن لم يعين أجل عدَ مقررا لحياة المنتفع، وينتهي على أي حال بمـوت المنتفـع حتى قبـل انقضاء الأجل المعين، وهذا طبقا لنص المادة 852 من القانون المدني ، كما قد ينتهي حق الانتفاع بهلاك الشيء بنص المادة 853، وينتهي أخيرا بعدم الاستعمال مدة 15 سنة، بنص المادة 854 من القانون المدني.

FLY1001
02-09-2009, 11:44 AM
شهــر حــق الإنتفــاع: يترتب على التصرف في حق الانتفاع، انتقاله كحق عيني عقاري إلى المتصرف إليه، وحتى يتحقق هذا الأثر فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير، يجب شهر هذا التصرف الوارد على هذا الحق عملا بنص المادة 15 و16 من الأمر 75/74، والمواد 165 و793 من القانون المدني.
وينتقل حق الانتفاع إلى المنتفع من تاريخ شهره بالمحافظة العقارية، ويصبح مستقلا عن حق الرقبة، ويصبـح كلا منهما منفصلا عن الآخر ولشخصين مختلفين، ويبقى هذا الوضع كما هو حتى انتهاء حق الانتفاع، فيعود حق الانتفاع مندمجا من جديد مع ملكية الرقبة، توحيدا لحق الملكية.

فإذا تصرف المالك في حق الرقبة وحق الانتفاع كلا عن انفراد، وأبرم تصرفا لاحقا متضمنا الحقين معا، فإن المفاضلة تكون للأسبق شهرا، بحيث إذا تم شهر التصرف المتضمن حق الانتفاع قبل شهر التصرف المتضمن الحقين معا، اكتسب صاحب التصرف الاول حق الانتفاع، وأصبح التصرف الثاني متعارضا مع التصرف الاول بالنسبة لحق الانتفاع، وحينئذ يخضع لأحكام التصرفات المتعارضة، فلا يجوز شهره إلا بعد رفع هذا التعارض بقصر التصرف على حق الرقبة، أما إذا كان شهر التصرف المتضمن عنصري الملكية هو الأسبق، اكتسب صاحبه ملكية العقار وامتنع شهر التصرف المتضمن أيا من العنصرين.

FLY1001
02-09-2009, 11:45 AM
حق الاستعمال و حق السكنى
نصت على حق الاستعمال وحق السكنى المواد 855، 856 و857 من القانون المدني، وهو من الحقوق العينيـة الأصليـة إذا ورد على عقار. ويتفرع عن حق الانتفاع حق الاستعمال وحق السكنى. وحق السكنى ما هو إلا نوع من أنواع الاستعمال، فالاستعمال أوسع نطاقا من السكنى، ويسري على حقي الاستعمال والسكنى كقاعدة عامة ما يسري على حق الانتفاع من أحكام، بالإضافة إلى أن حق الاستعمال والسكنى يتحددان بما يحتاج إليه صاحب الحق وأسرته الخاصة . وبما أن حق الاستعمال وحق السكنى من الحقوق العينية الأصلية، فإنه طبقا لنص المادة 16 من الأمر 75/74 فإنهما يخضعان للشهر في حال التصرف فيه بأي من التصرفات القانونية من بيع، أو مبادلة، وتسري على أحكام شهره نفس أحكام شهر حق الانتفاع.

FLY1001
02-09-2009, 11:47 AM
حق الحكر
نصت المادة 26 مكرر2 من القانون 01/07 المؤرخ في 22/05/2001 المعدل والمتمم للقانون91/10، بأنه يمكن أن تست ث مر عند الاقتضاء الأرض الموقوفة العاطلة بعقود الحكر الذي يخصص بموجبه جزء من الأرض العاطلة للبناء، أو للغرس لمدة معينة مقابل دفع مبلغ يقارب قيمة الأرض الموقوفـة وقت إبرام العقد، مع التزام المستثمر بدفع إيجار سنوي يحدد في العقد مع مراعاة أحكام المادة 25 من القانون 91/10، وعليه فقد منح المشرع إ مكانية استثمار الأرض الموقوفة العاطلة بعقد الحكر . أولا: تعريف حق الحــكر: مصدره الشريعة الإسلامية، وهو بمثابة عقد إيجار يقصد به استبقاء الأرض الموقوفة العاطلة من أجل البناء أ و الغرس، ويعد المحكر هو المؤجر، والمحتكر هو المستأجر، ويدفع هذا الأخير أجرة معينة، تحدد في العقد، فيحتفظ المحكر بحق الرقبة، في حين يتمتع المحتكر بحق الانتفاع طيلة مدة عقد الحكر، ومن شروط إبرام عقد الحكر:
- أن تكون الأرض عينا موقوفة .
- أن توجد مصلحة وضرورة في التحكير، كأن تكون الأرض عاطلة أو بحاجة إلى الإصلاح .
- تحديد مدة عقد الحكر، وأجرته في العقد ذاتـه.

FLY1001
02-09-2009, 11:49 AM
شهــادة الملكيـة
تعتبر شهادة الملكية سندا رسميا يثبت حق الملكية الزراعية الخاصة، في حالة عدم وجود وثيقة لدى الحائز تثبت هذه الملكية، وذلك في انتظار إجراء المسح العام للأراضي، وتسلم هذه الشهادة من مصلحة أملاك الدولة المختصة محليا بناءا على قرار الوالي، وفق شـروط، وكيفيـات حددهـا المرسوم 73/32 المؤرخ في 05/01/1973 والمتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة، ونتعرض لدراسة هذه الشروط في نقطـة أولى، وبتحرير شهادة الملكية في نقطة ثانية.
أولا: شروط إعداد شهادة الملكية: لقد نصت المادة 12 من المرسوم 73/32 المذكور أعـلاه مجموعة من الشـروط وهي:
يجب على كل مستغل لأرض خاصة زراعية أو محددة للزراعة وغير مثبتة بالسندات الرسمية، تقديم تصريح إلى المجلس الشعبي البلدي الموسع يوضح فيه بأي صفة يقوم باستغلال الأرض.
أن يكون هذا التصريح مشتملا على جميع المعلومات المتعلقـة بالموقع الحقيقي للأرض ونوعها، ومساحتها، وما تشتمل عليه من منشآت، آبار، أغراس.
تقديم الأوراق المثبتة للحالة المدنية للمصرح.
تقديم الشهادات المكتوبة، والجبائية، والتي ينوي الاحتجاج بها لإثبات حقه في استغلال الأرض.
تقوم بعدها اللجنـة التقنية بإجراء التحقيق، مع تحرير محضر مؤقت يتضمن ما قامت به، ويعلق هذا الأخير في مقر المجلس الشعبي البلدي طيلة 15 يوما، وتسجل كافة المطالب والاحتجاجات.
تحرر اللجنة محضرا نهائيا، بعد انتهاء مدة 15 يوما، وتبدي رأيها بشأن طلبات المصرح، والاحتجاجات.
يوجه الملف للوالي من أجل التصديق عليه، ويمكن الاعتراض عليه خلال 30 يوما، من تاريخ نشر القرار، بممارسة حق الطعن في القرار أمام اللجنة الولائية للطعن.

FLY1001
02-09-2009, 11:50 AM
الهيئة المكلفة بإعداد مسح الأراضي العام
تدخل مهمة المسح العقاري ضمن مهام واختصاص المديرية العامة للأملاك الوطنية، حسبما أسماها المرسوم التنفيذي رقم 95/54 المؤرخ في 15 فيفري 1995، والمرسوم التنفيذي رقم 95/55 الصادر أيضا بنفس التاريخ، الذي تضمن تنظيم الإدارة المركزية على مستوى وزارة المالية، فتضم المديرية العامة للأملاك الوطنية مديريتين، الأولى خاصة بعمليات أملاك الدولة والعقارية، والثانية إدارة الوسائل، وتشمل مديرية أملاك الدولة والعقارية أربع مديريات فرعية من بينها: المديرية الفرعية للحفظ العقاري ومسح الأراضي، وهي المديرية التي يعنيها نشاط المسح العقاري، حيث تشكل أعلى هيئة إدارية مركزية مكلفة بالقيام وبمتابعة مراقبة عمليات المسح، وإعداد المخطط العام له، ومن بين مهامها اقتراح وتحضير النصوص القانونية التي تدخل ضمن مهامها، ومتابعة وتفتيش ومراقبة المحافظات العقارية عبر شكاوى المواطنين والتقارير التي تصلها من المتعاملين، وكذلك متابعة عمليات مسح الأراضي، ومراقبتها ومراعاة مدى تطابقها مع القانون، والتنسيق مع الوزارات التي لها علاقة في إطار عملها كوزارة العدل والفلاحة والمالية.
وبموجب المرسوم التنفيذي 89/234 المؤرخ في 19 ديسمبر 1989، تم إنشاء وكالة وطنية لمسح الأراضي، وهي مؤسسة عمومية ذات طابع إداري، وتتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي، تحت وصاية وزارة الاقتصاد ( وزارة المالية حاليا ).
وهي مكلفة بإنجاز العملية التقنية الرامية إلى إعداد مسح الأراضي العام في جميع أنحاء التراب الوطني.
وتتلخص مهامها حسب المادة 5 من المرسوم التنفيذي 89/234 المعدل بالمرسوم التنفيذي 92/63 المؤرخ في 12 فبراير 1992 بما يلي في إطار إعداد مسح الأراضي العام:
- تنفيذ أعمال التحقيق العقاري الخاصة برسم الحدود والطبوغرافيا بأساليب أرضية.
- ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري.
- تحضير العقود والملفات المتعلقة بأشغال لجان مسح الأراضي ورسم الحدود المنصوص عليها في إطار التنظيم الذي يخضع له إجراء إعداد مسح الأراضي العام وتتولى الكتابة لها.
- القيام بتحرير مخططات مسح الأراضي العام والوثائق الملحقة بها وضبطها باستمرار.
- إنشاء البطاقات العقارية التي تسمح بتكوين السجل العقاري.
- تطبيق عمليات تطابق مسح الأراضي مع السجل العقاري الذي تمسكه إدارات الحفظ العقاري.
- تنظيم الأرشيف والاستشارة ونشر الوثائق المتعلقة بمسح الأراضي بوسائل الإعلام الآلي.
- مراقبة الأشغال المنجزة من طرف المسَا ح ين ومكاتب الدراسات الطبوغرافية التابعة للخواص لفائدة الإدارات العمومية.
هذه المهام كانت من اختصاص إدارة أملاك الدولة والأملاك العقارية، وتم تحويلها بموجب نص المادة 30 من المرسوم 89/234 إلى الوكالة الوطنية لمسح الأراضي، وترتب على هذا التحويل:
- حلول الوكالة محل مفتشيات أقسام مسح الأراضي التابعة للولاية والأقسام التقنية لمسح الأراضي التابعة للإدارة المركزية في وزارة الاقتصاد ( المالية )، وانتهاء الصلاحيات التي تمارسها إدارة شؤون أملاك الدولة والأملاك العقارية في هذه المهام، وهو ما نصت عليه المادة 31 من المرسوم 89/234 .

FLY1001
12-09-2009, 12:04 PM
إليكم رابط يخص العقار و رابط يخص القانون بصفة عامة
إستفادة طيبة و صح رمضانكم
هذا هو الملب به الرابطين .icon30

FLY1001
18-09-2009, 04:21 PM
صدور الجريدة رسمية رقم 50 لسنة 2009 الخاصة بحفظ عقود التعمير bye1

FLY1001
02-10-2009, 10:34 PM
سؤال :
رفع أب دعوى ضد إبنه من أجل الرجوع في الهبة العقارية المنجزة ، فصل القضاء بإجراء خبرة من أجل البحث في تغيرات على العقار ، لكن أثناء ذلك توفى الوالد فأعاد الورثة السير في الدعوى بعد الخبرة ؟
هل لهم الحق في ذلك ؟
وهل يمكن إبطال أم لا الهبة بعد وفاة الواهب ؟
سؤال طرح في مسابقة وأطرحه للنقاش ؟
أرجوا إعطاء حلول مدعم بأسس قانونية

wisards2004
03-10-2009, 12:53 AM
سؤال :
رفع أب دعوى ضد إبنه من أجل الرجوع في الهبة العقارية المنجزة ، فصل القضاء بإجراء خبرة من أجل البحث في تغيرات على العقار ، لكن أثناء ذلك توفى الوالد فأعاد الورثة السير في الدعوى بعد الخبرة ؟
هل لهم الحق في ذلك ؟
وهل يمكن إبطال أم لا الهبة بعد وفاة الواهب ؟
سؤال طرح في مسابقة وأطرحه للنقاش ؟
أرجوا إعطاء حلول مدعم بأسس قانونية

السلام عليكم //
محاولة :
نستهلها بالمادة 206 من قانون الأسرة : " تنعقد الهبة بالإيجاب و القبول ، و تتم بالحيازة ، و مراعاة أحكام قانون الثوثيق في العقارات و الإيجارات الخاصة بالمنقولات ، و إذا اختل أحد القيود السابقة بطلت الهبة "
هنا نرى أن الحيازة شرط من شروط الهبة إضافة إلى شروط المحل في عقد الهبة ، السبب و الإيجاب و القبول و شكلها ( الرسمية في هبة العقارات ) ،،،
لكن المادة 208 من نفس القانون تستغني عن ركن الحيازة بقولها " إذا كان الواهب ولي الموهوب له أو زوجه أو كان الموهوب مشاعاً فإن الثوثيق و الإجراءات الإدارية " تُغني عن الحيازة " ،،،
إذن نفهم أنه في العقارات فإن الهبة يكفيها عقد الثوثيق الرسمي ،،،
الفقرة الأخيرة من المادة 206 تنص على بطلان الهبة بقولها : ( و إذا اختل أحد القيود السابقة بطلت الهبة )

ما يهمنا في السؤال هو الرجوع في الهبة ،
حيث يجوز للواهب الأب الرجوع في الهبة بالتقاضي دون رضاء الموهوب له الإبن ،،،
حيث تنص المادة 211 من قانون الأسرة : " للأبوين حق الرجوع في الهبة لولدهما مهما كانت سنه إلا في الأحوال التالية ...................."

في الأخير اختلطت عليّ كثيراً الأمور ، النصوص و الحالات هل لديك شرح أو تدقيق أكثر ؟

لي عودة إن شاء الله ،،،

تحاياي ...

FLY1001
04-10-2009, 02:49 PM
السلام عليكم ربما السؤال لم يكن واضح :
أشرح :
تمت الهبة وحرر عقد من قبل الموثق و تم شهره في المحافظة العقارية ، وبعد مدة مثلا سنتين 2 قام الوالد برفع دعوى على إبنه يريد من خلالها إبطال عقد الهبة ، لكن الإبن أشار أنه قام بإحداث تغيرات على العقار و بالتالي لا يمكن رجوع والده في الهبة التي تمت ، أجرت خبرة لتحقق من هذه التغيرات ، ولكن الوالد أ] المدعي توفي فقام الورثة بإعادة السير في الدعوى بعد الخبرة
س: هل للورثة الحق في طلب رجوع عن الهبة بعد وفاة الواهب وهو مورثهم أم لا ؟ مع التعليل ؟


وشكرااااااااا لــــــــــــــــــ wisards2004 على المشاركة ، مقدمة في محلها لكن لم تجيب عنه ، ومع ذلك أشركرك جدااااااا
تحياتي الخالصة يـــــا : wisards2004

wisards2004
04-10-2009, 04:28 PM
السلام عليكم ربما السؤال لم يكن واضح :
أشرح :
تمت الهبة وحرر عقد من قبل الموثق و تم شهره في المحافظة العقارية ، وبعد مدة مثلا سنتين 2 قام الوالد برفع دعوى على إبنه يريد من خلالها إبطال عقد الهبة ، لكن الإبن أشار أنه قام بإحداث تغيرات على العقار و بالتالي لا يمكن رجوع والده في الهبة التي تمت ، أجرت خبرة لتحقق من هذه التغيرات ، ولكن الوالد أ] المدعي توفي فقام الورثة بإعادة السير في الدعوى بعد الخبرة
س: هل للورثة الحق في طلب رجوع عن الهبة بعد وفاة الواهب وهو مورثهم أم لا ؟ مع التعليل ؟


وشكرااااااااا لــــــــــــــــــ wisards2004 على المشاركة ، مقدمة في محلها لكن لم تجيب عنه ، ومع ذلك أشركرك جدااااااا
تحياتي الخالصة يـــــا : Wisards2004

شكراً لك أخي الكريم ، بعد هذا التدقيق سأتجنب الوقوع في الفخ أقصى ما يُمكن ( خاصة الشكليات ) ، لهذا تحفظت في الإجابة ،،،
سأحاول الإجابة في الليل إنشاء الله ،،،
تحاياي ...

FLY1001
06-10-2009, 10:27 AM
أشكرك و أحي فيك روح المثابرة ....... ستجد الحل

abdenour36
09-11-2009, 06:03 PM
هل يمكن لمدير الحفظ العقاري أن يرفع دعوى قضائية لإلغاء عقد توثيقي مشهر، وما هو الأساس القانوني لذلك؟

FLY1001
17-11-2009, 06:54 PM
هل يمكن لمدير الحفظ العقاري أن يرفع دعوى قضائية لإلغاء عقد توثيقي مشهر، وما هو الأساس القانوني لذلك؟

السلام عليكم :
الجواب : نعم يمكن لمدير الحفظ العقاري رفع دعوى لألغاء سند ملكية ولكن فقط السند المحرر في إطار القانون رقم 07/02 و المتعلق بإثبات الملكية عن طريق التحقيق العقاري وهناك مادة صريحة تشير لذلك عند القيام بتصريخ الكاذب مع إيداع شكوى من أجل تحريك الدعوى العمومية

أما في غير هّذه الحالات فمن يرفع الدعوى يكون سواء طرف في العقد من الخلف الخاص أو العام لطرفي العقد طبع هذا جواب عام لأن رفع الدعوى لأبطال العقد التوثيقي يتوقف أيضا على طبيعة العقد ذاته ، فلو كان الأمر يتعلق بعقد شهرة فلصاحب الحق الأصلي رفع دعوى مع نفي توافر شروط وأركان الحيازة ، وإذا تم تحرير العقد على أملاك الدولة فمصالحها الممثلة في مديرية أملاك الدولة تتولى رفع دعوى قضائية .....إلخ
ارجوا أن أكون قد أجبتك .
fly1001

FLY1001
18-11-2009, 08:39 PM
تحيا الجزائر و نقول لأخواننا في مصرicon28 فرصة أخرى
http://www.dieteparsms.com/img/flag_dz.jpg


clap

FLY1001
18-11-2009, 08:51 PM
السلام عليكم .
إليكم مكتبة قانون وجدتها :
http://www.4shared.com/dir/19979822/e348c598/sharing.html
إستفادة طيبة
http://www.4shared.com/dir/13752063/cd8b8bed/___.html

fly1001icon30

FLY1001
02-12-2009, 07:56 PM
السلام عليكم :
أقدم لكم في هذه الساعة موضوع يخص الحجز في القانون الجديد .

التنفيذ الجبري إما أن يكون تنفيذا عينيـا مباشرا و إما أن يكون تنفيذا بطريـق الحجز, فبالتنفيذ العيني المباشر يتمكن الدائن من استيفاء حقه بالحصول عليه مباشرة كطرد ساكن أو تهديم بناء أو غلق نافذة ... شريطة أن يكون هذا التنفيذ ممكنا و مقبولا دون أي تدخل شخصي من المدين لأن أي إجبار للمدين على هذا التدخل يعد مساسا بحريته .
كما ذكرنا أنه إذا استحال التنفيذ العيني المباشر و لم يجد التهديد المالي لقهر المدين على الوفاء عينا تحول الالتزام إلى تعويض يحدده القضاء.
و إذا كان الالتزام في الأصل بمبلغ من النقود فإن التنفيذ في الحالتين يكون بإتباع إجراءات الحجز على أموال المدين و استيفاء الدين من المال ذاتـه أو من ثمنه بعد البيع .
مفهوم الحجز و تنوعه :حجز المال معناه قانونا وضعه تحت تصرف القضاء تمهيدا لبيعه و استيفاء الدائن لدينه من ثمنه .
و الحجز نوعان : تحفظي يؤدي إلى ضبط المال بوضعه تحت يد القضاء فهو إجراء تحفظي لا يقصد من ورائه بيع المال المحجوز و إنما الضغط على المدين للوفاء بالتزامه بتجميد هذه الأموال و منع المدين من التصرف فيها تصرفا من شأنه الإضرار بحقه , و يجوز إيقاعه بدون سند تنفيذي , و يكون الحجز هنا تحت مسؤولية الدائن أما الحجز التنفيذي فهو بالإضافة إلا أنه يرمي إلى ضبط المال المحجوز فإنه يؤدي إلى بيع المال المحجوز كي يحصل الدائن على حقه من ثمنه , و لا يجوز إيقاع هذا الحجز إلا إذا كان بيد الدائن سند تنفيذي .
و الحجوز التنفيذية أنواع و هي تختلف باختلاف طبيعة المال المراد الحجز عليه كما تختلف بكونه في حيازة المدين أم في حيازة الغير و هي :
- 1حجز المنقول لدى المدين:
و يقع هذا الحجز على الأموال المنقولة إذا كانت مملوكة للمدين و موجودة في حيازته.
- 2حجز ما للمدين لدى الغير:
و يقع على ما يكون للمدين لدى الغير من منقولات مملوكة للمدين أو ما يكون له من حقوق لدى هذا الغير .
- 3حجز الأسهم و السندات و الإيرادات و الحصص و يعمل في شأنه بالأوضاع المقررة في حجز المنقول لدى المدين أو في حجز ما للمدين لدى الغير , حسب طبيعة المال المحجوز .
- 4التنفيذ على العقار أي حجزه ثم بيعه .
و الدائن مجبر على إتخاذ الطريق المناسب الذي رسمه القانون حسب طبيعة المال المراد الحجز عليه كونه عقار أم منقول مادي أو معنوي كونه في حيازة المدين أو لدى الغير و إلا كانت الإجراءات باطلة .
آثار الحجز:
تحكم آثر الحجز القواعد التالية :
- 1القاعدة الأولى :أن الحجز لا يخرج المال المحجوز من ملك صاحبه وإنما يبقى مالكا له إلى أن يباع , و كل ما يترتب على الحجز أن المدين المحجوز عليه يمنع من التصرف في المال المحجوز بما يتعارض أو يضر بحق الدائن الحاجز في تحويل الحجز إلى مبلغ من النقود لإستيفاء حقه, وكل تصرف من المدين في الأموال المحجوزة يقع باطلا و عديم الأثر , ويترتب على ذلك أن المال المحجوز , يظل داخلا في الضمان العام لسائر الدائنين إذ يجوز لأي دائن آخر أن يوقع الحجز على ذات المال و يشترك مع الحاجز الأول في إقتسام حصيلة التنفيذ على وجه المساواة , ما لم يكن له حق التقدم بناء على أفضلية موضوعية ( رهن أو إمتياز أو تخصيص).
– 2القاعـدة الثانيـة :أن للمحجوز عليه أن يتخذ الإجراءات و التصرفات التي لا تضر بالدائن الحاجز كرفع دعاوى الحيازة أو مطالبة الغير بالوفاء بشرط إيداع الوفاء بخزانة المحكمة
3القاعدة الثالثة : إن الحجز نسبي الأثر فلا يفيد إلا الدائن الحاجز و لا يمتد أثره إلى مال آخر لم يشمله الحجز .
- 4القاعدة الرابعة : أنه يشمل كل المال المحجوز عليه حتى فيما زاد عن قيمة دين الحاجز , إلا أنه عند البيع لا يجوز أن يجاوز البيع القدر الضروري لوفاء حق الدائن و تغطية المصروفات .
- 5القاعدة الخامسـة :هي أن قواعد الحجز من النظام العام فلا يجوز الإتفاق على ما يخالفها كإتفاق الدائن و المدين على أنه في حالة حلول أجل الدين و عدم قيام المدين بالوفاء يتملك الدائن المرتهن المال المرهون , أو أن أن يكون للدائن أن يبيع مالا معينا من أموال المدين و أن يستوفي حقه من ثمنه دون إتباع إجراءات البيع الجبري غير أنه بعد حلول الدين أو قسط منه يجوز الإتفاق على أن يتنازل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه المادة 903 ق م .
- 6القاعدة السادسـة :هي أن الحجز يقطع التقادم المادة 317 ق م .
- 7القاعدة السابعـة : أن الحجز إذا لم يتم الإنتهاء منه في يوم واحد جاز إتمامه في اليوم الموالي و على المحضر القضائي إتخاذ الإجراءات التي تحفظ الأمور المحجوزة و المطلوب حجزها لغاية تحرير محضر الجرد و الحجز .
و يمكن للمحضر القضائي الإستمرار في الحجز بعد أوقات العمـل الرسميـة أو صادف اليوم الموالي عطلة رسمية دون ترخيص من رئيس المحكمة مع وجوب التنويه في محضر الحجز عن تاريخ و ساعة بدايته و ساعة إنتهائه تحت طائلة القابلية للإبطال المادة 644 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
- 8القاعدة الثامنـة : أنه لا يجوز أن يتقدم للمزاد العلني المدين و القضاة الذين نظروا القضية و المحضرون القضائيون و محافظو البيع المعنيون بالتنفيذ و أمناء الضبط الذين شاركوا في الإجراءات و المحامون الممثلون للأطراف و الوكلاء الذين باشروا الإجراءات بإسم المدين أو بواسطة غيرهم و إلا كان البيع بالمزاد العلني قابلا للإبطال .
أما الدائن فيجوز له المشاركة في المزاد العلني المادة 645 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
لمحكمة المختصة في مواد الحجز و التوزيع و إشكالات التنفيذ : وفقا لأحكام المادة 40/7 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية فإن الإختصاص يؤول للمحكمة التي تم في دائرة إختصاصها الحجز سواء بالسنبة للإذن بالحجز أو الإجراءات التالية و بالنسبة للإشكال في التنفيذ يؤول للمحكمة مكان الشكل التنفيذي .

* إبطال إجراءات الحجز : بإمكان المحجوز عليه أو ذي مصلحة إذا رأى أن إجراء من إجراءات التنفيذ أو الحجز قابلا للإبطال أن يرفع دعوى إستعجالية ضد الحاجز و المحضر القضائي للمطالبة بإبطال الإجراء و زوال ما ترتب عنه من آثار خلال مهلة شهر من تاريخ الإجراء و إلا سقط هذا الحق و إعتبر الإجراء صحيحا.
و إذا ما تبين لقاضي الإستعجال أن طلب الإبطال تعسفي جاز له الحكم على المدعي بغرامة مدنية لا تقل عن عشرين ألف دينار المادة 643 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
الحجز التنفيذي على المنقول
إذا لم يقم المدين بالوفاء بعد إنقضاء أجل خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بالوفاء وفقا لأحكام المادة 612 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية أجازت المادة 687 من القانون المذكور للدائن أو المستفيد من السند التنفيذي الحجز على أي منقول مادي مملوك للمدين في حيازته أو في حيازة من يمثله أو الاسهم أو حصص الأرباح في الشركات أو السندات المالية للمدين بقصد وضع هذه الأموال المحجوزة تحت يد القضاء بغرض بيعها و إستيفاء حق الحاجز من ثمنها , و يمكن أن يمتد حجز المنقول لدى المدين إلى ثمـار الأشجــار
و المزروعات قبل جنيها أو حصدها كما يمكن أن يقع على الحيوانات .
إجراءات الحجز :
1)يتم الحجز بموجب أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة الواقع في دائرة إختصاصها الأموال المراد حجزها و عند الإقتضاء رئيس محكمة موطن المدين بناء على طلب الدائن أو ممثله القانوني أو الإتفاقي.
و في حالة وجود صعوبات أو إشكالات لتنفيذ أمر الحجز يمكن الإستعانة بالقوة العمومية المادة 687 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
2)يقوم المحضر القضائي بالتبليغ الرسمي لأمر الحجز إلى المحجوز عليه شخصيا أو إلى أحد أفراد عائلته البالغين المقيمين معه إذا كان شخصا طبيعيـا و يبلغ إلى الممثل القانوني أو الإتفاقي إذا كان شخصا معنويا .
و يقوم بعدها المحضر القضائي بجرد الأموال المراد حجزها في مكان تواجدها و تعيينها تعيينا دقيقا مع وصفها و تحرير محضر في ذلك المادة 688 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و كل حجز يجريه المحضر القضائي خارج مكان المنقولات يقع باطلا.
و يجب على المحضر القضائي أن يسلم نسخة من محضر الحجز و الجرد إلى المحجوز عليه في أجل أقصاه ثلاثة أيام و في حالة رفض الإستلام ينوه بذلك في المحضر و إذا تم الحجز في غياب المدين أو لم يكن له موطن معروف يتم التبليغ الرسمي بالحجز وفقا لأحكام المادة 412 من قانون الإجراءات المدنيــة و الإدارية .
و إذا كان المحجوز عليه مقيما خارج الوطن وجب تبليغه بأمـر الحجــز و محضر الحجز و الجرد في موطنه بالخارج حسب الأوضاع المقررة في البلد الذي يقيم فيه مع مراعاة الآجال المنصوص عليها في هذا القانون و لا يتم البيع في هذه الحالة إلا بعد إنقضاء مدة عشرة أيام من تاريخ التبليغ.
3)يجب أن يتضمن محضر الحجز و الجرد فضلا عن البيانات المعتادة في المحاضر البيانات التالية : المنصوص عليها في المادة 691/1-2-3-4-5 من قانون الإجرءات المدنية والإدارية
- بيان السند التنفيذي و الأمر الذي بموجبه تم الحجز .
- مبلغ الدين المحجوز من أجله.
- إختيار موطن للدائن الحاجز في دائرة إختصاص المحكمة التي يوجد في دائرة إختصاصها مكان التنفيذ.
-بيان مكان الحجز و ما قام به المحضر القضائي من إجراءات أو ما لقيه من صعوبات أو إعتراضات أثناء الحجز و ما إتخذه من تدابير .
- تعيين الاشياء المحجوزة بالتفصيل مع تحديد نوعها و أوصافها و مقدارها ووزنها و مقاسها و قيمتها بالتقريب.

جزاء تخلف أحد البيانات المذكورة :
إذا خلا محضر الحجز و الجرد من احد هذه البيانات كان قابلا للإبطال خلال عشرة أيام من تاريخه يطلب من صاحب المصلحة بموجب دعوى إستعجالية يتم الفصل فيها خلال أجل خمسة عشر يوما المادة 691/7 و8 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
أ)الحجز على الثمار : إذا وقع الحجز على الثمار المتصلة أو المزروعات القائمة قبل نضجها يجب أن يتضمن محضر الحجز موقع البستان و الأرض و إسمها و رقم المسح إن وجد و مساحة الأرض التقريبية على وجه التقريب , وفقا لاحكام المادة 692 التي تنص " يجوز الحجز على الثمار المتصلة أو المزروعات القائمة قبل نضجها.
و يجب أن يتضمن محضر الحجز , موقع البستان و الأرض و إسمها و رقم المسح إن وجد و مساحة الأرض التقريبية وحدودها و نوع الثمار و المزروعات أو نوع الاشجار المثمرة و عددها و المقدار التقريبي لما يمكن أن يحصد أو يجنى أو ينتج منها و قيمته على وجه التقريب" .
و يتم الشروع في جني الثمار أو حصاد المزروعات و بيعها بموجب أمر على ذيل عريضة بناءا على طلب الحارس أو الحاجز أو المحجوز عليه.
كما يمكن بيع الثمار أو المزروعات قبل جنيها إذا كان من شأن ذلك تحقيق أفضل فائدة وفقا لنفس الإجراء المذكور .
ب- الحجز على المصوغات و المعادن النفيسة : إذا وقع الحجز على مصوغات أو سبائك ذهبية أو فضية أو حلي أو أحجار كريمة أو معادن نفيسة أخرى وجب على المحضر القضائي أن يبين في محضر الحجز نوع المعدن و الوزن الحقيقي و أوصافه و تقدير قيمته بمعرفة خبير يعين بأمر على عريضة أو من طرف الإدارة المكلفة بدمغ المعادن الثمينة و هذا بحضور المدين أو ممثله القانوني أو بعد صحة التكليف بالحضور , و في كل الأحوال يرفق تقرير الخبير الخاص بالتقدير و الوزن بمحضر الحجز و بعد الوزن و التقييم يجب أن توضـع في حرز مختــوم و مشمع و أن يذكر ذلك في محضر الحجز مع وصف الأختام و إيداعها بأمانة ضبط المحكمة مقابل وصل المادة 693 من قانون الإجراءات المدنيــة و الإدارية .
ج- الحجز على اللوحات الفنية :
إذا وقع الحجز على لوحات فنية أو أشياء ذات قيمـة خاصـة وجـب وصفهـا و تقييمها بمعرفة خبير يعين بموجب أمر على عريضة – المادة 694 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
د- الحجز على المبالغ المالية : إذا وضع الحجز على مبالغ مالية موجودة في مسكن المدين أو في محله التجاري يجب على المحضر القضائي أن يبين مقدارها في محضر الحجز و يقوم على الفور بالوفاء بقيمة الدين للدائن الحاجز مقابل وصل – المادة 695 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
و إذا وقع الحجز على مبالغ مالية بعملة أجنبية قابلة للتداول يجب على المحضر القضائي أن يبين نوعها و مقدارها , و يقوم بتحويلها في بنك الجزائر مقابل قيمتها بالدينار , و يفي بقيمة الدين و المصاريف للحاجز – المادة 695/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
هـ-الحجز على الحيوانات : إذا وقع الحجز على حيوانات , يجب تعيين نوعها و فصيلتها و عددها ووصف سنها و قيمتها التقريبية و تبقى في حراسة المحجوز عليه – المادة 696 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
* سقوط أمر الحجز :
إذا لم يبلغ أمر الحجز أو بلغ و لم يتم الحجز في أجل شهرين من تاريخ صدوره إعتبر الأمر لاغيا بقوة القانون المادة 690 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , إلا أنه يمكن تجديد طلب الحجز بعد هذا الأجل.
حراسـة الأموال المحجوزة
توضع الأموال المحجوزة بعد قيام المحضر القضائي بعملية الجرد و الحجز في عهدة المحجوز عليه كحارس عليها إذا كانت في مسكنه أو في محله التجاري أو في حقله .
و إذا كانت الأشياء المحجوزة في غير المحل أو المسكن و لم يجد في مكان الحجز من يقبل الحراسة و لم يأت الحاجز و لا المحجوز عليه بشخص يمكن تعيينه كحارس وجب تكليف المحجوز عليه بالحراسة مؤقتا إن كـان حاضـرا و لا يعتد برفضه .
و إن لم يكن المحجوز عليه حاضرا وقت الحجز كلف الحاجز بالحراسة مؤقتا للمحافظة على الأموال المحجوزة , و في هذه الحالة يقوم المحضر القضائي برفع الأمر إلى رئيس المحكمة المختص لإستصدار أمر على عريضة إما بنقل الأشياء المحجوزة و إيداعها لدى حارس يختاره الحاجز أو المحضر القضائي و إما تعيين الحاجز أو المحجوز عليه حارسا عليها_ المادة 697 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
و إذا كان الحارس موجودا وقت الحجز و سلمت له الأشياء المحجوزة في مكان حجزها يوقع على محضر الجرد و تسلم له نسخة منه , أما إذا كان غائبا وقت الحجز أو عين فيما بعد وجب على المحضر القضائي إعادة الجرد أمامه ثم يوقع بالإستلام و يعد ذلك بمثابة تبليغ ببدء الحراسة .
و يكون للحارس بإستثناء الحاجز و المحجوز عليه الحق في الحصول على أجر يقدر بموجب أمر على عريضة صادر عن رئيس المحكمة , و في هذه الحالة يمنع على الحارس إستعمال أو إستغلال الأموال المحجوزة إلا بموجب أمر مخالف صادر عن القضاء و إلا تعرض للعقوبة .
أما إذا كان الحارس هو المحجوز عليه المالك أو صاحب حق الإنتفاع فإنه يجوز له حق الإستعمال فيما خصصت له دون الإستغلال و يتعرض للعقوبة في حالة التبديد .
و إذا تعلقت الحراسة بحيوانات أو أدوات عمل أو آلات لازمة للإستغلال يمكن للحاجز أو المحجوز عليه إستصدار أمر على عريضة من رئيس المحكمة يسمح للحارس بإستغلال الأموال المحجوزة بشرط إثبات أن من شأن ذلك تحقيق زيادة في قيمة الحجز _ المادة 699 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
إجراءات بيع المنقولات المحجوزة
- 1يجري البيع بعد مضي عشرة أيام من تاريخ تسليم نسخة من محضر الحجز و تبليغه رسميا إلا في حالة وجود إتفاق بين الحاجز و المحجوز عليه على تحديد ميعاد آخر لا تزيد مدته القصوى عن ثلاثة أشهر , بعد إعادة جرد الأموال المحجوزة , سواء بالتجزئة أو بالجملة وفقا لمصلحة المدين .
بيد أنه إذا كانت الأموال بضائع قابلة للتلف أو عرضة لتقلب الأسعار أو على وشك إنقضاء مدة صلاحية إستهلاكها أمكن لرئيس المحكمة الأمر بإجراء البيع بمجرد الإنتهاء من الحجز و الجرد و في المكان الذي يراه يضمن أحسن عرض و هذا بموجب أمر على عريضة يتقـدم به الحاجـز أو المحجـوز عليه أو المحضر القضائي أو الحارس .
و الحكمة من العشرة أيام الممنوحة الغرض منها تمكيـن المديـن من الوفــاء أو الإعتراض على الحجز هو أو غيره ورفع الأمر إلى القضاء .
- 2يتم البيع بالمزاد العلني سواء من طرف المحضر القضائي و يجوز له التخلي عن ذلك لفائدة محافظ البيع دون أن يتحمل الدائن الحاجز المصاريف الناتجة عن التخلي – المادة 705 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .

- 3يجري البيع سواء في المكان الذي توجد فيه الأموال المحجوزة أو في أقرب مكان عمومي أو محل مخصص لذلك و يجوز إجراء البيع في مكان آخر بموجب أمر على عريضة إذا كان يضمن أحسن عرض .

- 4يجب الإعلان عن البيع بالمزاد العلني بكل وسائل النشر و يتضمن الإعلان على الخصوص إسم المحجوز عليه – تاريخ البيع – ساعة و مكان إجراء البيع- نوع الأموال المحجوزة و مكان وجودها و أوقات معاينتها و شروط البيع و الثمن الأساسي للبيع الذي لا يقل عن قيمة الدين – المادة 706 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

- 5ينشر إعلان البيع وفقا لأحكام المادة 707 من قانون الإجراءات المدنيــة و الإدارية بكل وسائل النشر التي تتناسب و أهمية الأموال المحجوزة لا سيما :
1. لوحة الإعلانات بالمحكمة التي وقع في دائرة إختصاصها الحجز .
2. لوحة الإعلانات بكل من البلدية و مركز البريد و قباضة الضرائب التي توجد في دائرة إختصاصها الأموال المحجوزة .
3. في جريدة يومية وطنية إذا كانت قيمة الأموال المحجوزة تتجاوز مائتي ألف دينار( 200.000 دج) .
كما يجوز أن يعلق الإعلان في الساحات و الأماكن العمومية.
يثبت تعليق الإعلان حسب الحالة بتأشيرة رئيـس أمناء الضبـط و رئيس المجلس الشعبي البلدي أو أحد أعوانه و أحد الأعوان من الإدارات الأخرى , و يثبت النشر بنسخة من الجريدة .

6)لا يجري البيع إلا بالمزاد و بعد إعادة جرد الأموال و تحرير محضر بذلك و ضرورة حضور عدد من المزايدين يزيد عن ثلاثة أشخاص و إلا أجل البيع لتاريخ لاحق – المادة 708 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .

7) بخصوص بيع المصوغات أو السبائك من الذهب أو الفضـة أو الحلــي أو الأحجار الكريمة أو المعادن النفيسة الأخرى لا يجوز بيعها بأقل من قيمتها الحقيقية حسب تقدير الخبرة.
و إذا لم يتقدم أحد لشرائها و إمتنع الدائن عن إستيفاء دينه منها عينا بهذه القيمة أجل البيع إلى تاريخ لاحق مع إعادة نشر الإعلان عن البيع و هذه الحالة تباع لمن يقدم أعلى عرض و لو بثمن أقل مما قدرت به المادة 709 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
8) إذا لم يحصل البيع في التاريخ المعين في الإعلان سواء لضعف العروض أو قلة المزايدين يؤجل البيع لمدة خمسة عشر يوما مع إعادة التعليق و النشر وفقا لأحكام المادة 707 أعلاه و إخطار المحجوز عليه بتاريخ البيع , و في هذا التاريخ تباع الأموال لمن يقدم أعلى عرض و بأي ثمن دون التقيد بعدد المزايدين المنصوص عليه في المادة 708 أعلاه و وفقا للمادة 712 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
9) يرسو المزاد على من تقدم بأعلى عرض و لا يسلم له الشيء المباع إلا بعد دفع الثمن , ولا يجوز مواصلة البيع إذا ترتب عن بيع جزء من الأموال المحجوزة مبلغ كاف للوفاء بالديون المحجوز من أجلها و المصاريف وفي هذه الحالة يتوقف المحضر القضائي عن مواصلة البيع و الكف عن البيع عن باقي المحجوزات التي يرفع عنها الحجز بقوة القانون .
و إذا لم يدفع الراسي عليه المزاد الثمن فورا أو في الأجل المحدد في شروط البيع وجب إعادة البيع بالمزاد على نفقته بأي ثمن و يلزم في هذه الحالة بفرق الثمن بين الذي عرضه و ثمن إعادة البيع و ليس له الحق في طلب الزيادة في الثمن إذا بيع بثمن أعلى – المادة 713 من قانون الإجــراءات المدنيــة و الإدارية .
محضر رســو المــزاد و آثــاره

يثبت رسو المزاد بمحضر لمن تقدم بأعلى عرض بعد المناداة ثلاث مرات متتالية يفصل بين كل منها دقيقة على الأقل و يتضمن وفقا للمادة 715 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فضلا عن البيانات المعتادة ما يأتي :
1- السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز و الإجراءات التي تلته لا سيما تاري خالتبليغ الرسمي و التكليف بالوفاء و تاريخ إعلان البيع .
2- أسماء و ألقاب الأطراف .
3- إجراءات البيع بالمزاد العلني .
4- مبلغ الديــن .
5- الأموال المباعة بالتفصيل مع تحديد نوعها .
6- حضور المحجوز عليه أو غيابه.
7- الثمن الراسي به المزاد و تاريخ الدفع و الهوية الكاملة لمن رسى عليه المزاد شخصا طبيعيا أو معنويا .
و يعتبر محضر البيع بالمزاد العلني سندا تنفيذيا بالثمن بالنسبة للراسي عليه المزاد كما يعتبر سندا تنفيذيا بفرق الثمن تجاه الراسي عليه المزاد المتخلف عن دفع ثمن الشيء المباع .

آثـــار البيـــع

بالنسبة للمحضر القضائي أو محافظ البيع:
يترتب على البيع إلتزامه بإستيفاء الثمن فورا من المشتري و إلا إلتزم بالثمن إذا لم يبادر إلى إعادة البيع في أجل أقصاه خمسة عشر يوما من تاريخ البيع.
بالنسبة للمال المحجوز :يترتب على البيع إنتهاء الحجز على الأموال المحجوزة سواء بيعت كلها أو جزء منها لكفاية ثمن الجزء المبيع للوفاء بحقوق الحاجز .
بالنسبة للحاجز :يترتب على البيع إختصاص الحاجز قبل البيع بالثمن المتحصل من البيع دون حاجة إلى أي إجراء آخر و تصبح له الأولوية في إستيفاء دينه من الثمن.
بالنسبة للمشتري:يشمل أثر البيع بالنسبة إليه في الإلتزام بدفع الثمن الذي الذي رسا به المزاد فورا فإن لم يدفع أعيد البيع على ذمته بأي ثمن و يكون ملزما بفارق الثمن ,ويعد محضر البيع سندا تنفيذيا على المشتري المتخلف بالفرق بين الثمن الذي عرضه و ثمن إعادة البيع دون أن يكون له الحق في طلب الزيادة في الثمن إن وجدت و يترتب على البيع كذلك أن يصبح المشتري مالكا للأشياء المبيعة بمجرد رسو المزاد ودفع الثمن

* ما يتفرع عن الحجز :
أولا :
تدخل دائنين آخرين :المادتين 700 و 701 من قانـون الإجراءات المدنيــة و الإدارية .
القاعدة أنه لا يجوز توقيع حجز ثان على شيء سبق حجزه أي لا يجوز تكرار إجراءات الحجز على المال المحجوز و إنما يجوز للدائن الآخر التدخل في إجراءات الحجز و البيع و يكون عن طريق تقديم إعتراض على الحجز إلى المحضر القضائي و يكون هذا الإعتراض بمثابة حجز جديد من جانب دائن آخر أو دائنين المادة 700 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و يترتب على ذلك:
- 1أن المعترض يملك الإستمرار في إجراءات الحجز و السير فيها في حالة تراخي الحاجز الأصلي سواء عن إهمال أو عن تواطؤ مع المدين المحجوز عليه .
و يجب أن يبين في هذا الإعتراض سبب الدين و مبلغه و أن يكون المعترض قد سبق له القيام بإعلان مدينه بسنده التنفيذي و كلفه بالوفاء .
و طالما أن الإعتراض على الحجز هما بمثابة حجز جديد فإنه يجب أن يتوفر فيه كافة الشروط الواجب توافرها في الحجز سواء من حيث السند أو الحق الذي يتم التنفيذ إقتضاء له و المقدمات الواجب إتخاذها في أي حجز .
- 2إذا تناول الحجز الثاني منقولات أخرى لم يسبق حجزها فإنه يعتبر حجزا مستقلا عن الحجز السابق و لصالح الحاجز الثاني وحده بالنسبة للمنقولات .
3- بالإعتراض على الحجز يعد الحارس مسؤولا قبل الحاجز الأول و المعترض على الحجز .
- 4بالإعتراض لا يلتزم المحضر القضائي بالكف عن البيع إلا إذا أصبح حاصل التنفيذ كافيا لديون الحاجز الأصلي و المعترض على الحجز و المصاريف.
* حالة عدم علم الدائنين بالحجز الأول :
إذا لم يعلم الدائنون الآخرون بالحجز الأول جاز لهم إجراء حجوز أخرى على أموال المدين , و في هذه الحالة و أثناء مباشرة الحجز الثاني وجب على الحارس المعين في الحجز الأول أن يظهر نسخة من محضر هذا الحجـز و الأموال المحجوزة .
و على المحضر القضائي هنا جرد هذه الأموال في محضر و يحجز الأموال التي لم يسبق حجزها و يعين حارس الحجز الأول حارسا عليها إذا كانت كانت في نفس المحل أو حارسا آخر إذا خاف أن الحارس الأول لا يمكنه المحافظة عليها , ويجب أن يبلغ الحجز الثاني إلى كل من الحاجز الأول و المحجوز عليه و الحارس و إشعار المحضر القضائي الذي قام بالحجز الأول في أجل أقصاه عشرة أيام و إلا كان قابلا للإبطال , و إذا أبطل الحجز الأول فلا يؤثر ذلك على الحجوز اللاحقة على نفس المنقولات إذا كانت صحيحة.
ثانيــا :
الإعتراض على الحجز :
إذا كان المدين بإمكانه الإعتراض على الحجز لسبب يتعلق بالشكل و المطالبة ببطلان الحجز وفقا لأحكام المادة 643 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن القانون منح الغير حق الإعتراض على الحجز إذا إدعى ملكيته للمنقولات الواقع عليها الحجز فمنحه الحق في رفع دعوى إسترداد المنقولات و منح الإختصاص بشأنها لقاضي الإستعجال وفقا لأحكام المادة 717 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .

إجراءات رفع دعوى الإسترداد :
/ 1من ناحية الخصوم : فالمدعي دائما هو الغير الذي يدعي ملكية المنقولات المحجوزة و لم يكن طرف افي خصومة التنفيذ , و بالتالي فلا تقبل هذه الدعوى من المدين الذي يريد التخلص من الحجز بدعوى أن المنقولات ليست ملكا له .
/ 2أما المدعى عليهم : فهم المحجوز عليه و الدائن الحاجز و الحاجزين المتدخلين إن وجدوا .
و إذا كان المال تحت حراسة الغير وجب إدخال الحارس ليكون الحكم في مواجهته كما يجب إحضار المحضر القضائي أو محافظ البيع المكلف بالبيع .
/ 3يترتب على رفع الدعوى وقف إجراءات البيع وجوبيا المادة 716 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
/ 4يجب أن تشمل عريضة إفتتاح الدعوى على بيان واف لسندات الملكيـة و ترفق بالوثائق المؤيدة لها إذ يجب على الغير رافع دعوى الإسترداد إثبات ما يدعيه بالطرق التي رسمها القانون لأنه يدعي خلاف الظاهر كون القاعدة أن الحيازة في المنقول سند الملكية .
و الصعوبة لا شك أنها تثور حينما تكون حيازة المنقول مشتركة بين المدين و الغير كالزوجة – الإبن – الشريك ....... ودائما فإن مناط عبء الإثبات هو الإدعاء خلاف الظاهر.
فالزوجة مثلا إذا إدعت ملكيتها للأثاث الموجود بمنزل الزوجية مما جرى العرف على انه من الأشياء التي تشتريها الزوجة فإنها لا تدعي خلاف الظاهر بل هي تتمسك بالظاهر و يكون الحاجز هنا هو الذي يدعي خلاف الظاهر لذلك يقع عليه عبء إثبات ملكية المدين للأموال المحجوزة , و هذه القرينة المستمدة من العرف على ملكية الزوجة للمنقولات تخضع لتقدير المحكمة و تستفيد منها الزوجة فقط في حالة المنازعة من طرفها.

* أثر رفع دعوى الإسترداد :
إذا رفع الغير دعوى الإسترداد وجب على المحضر القضائي أو محافظ البيع وقف عملية البيع وفقا لأحكام المادة 716 من قانون الإجـراءات المدنيــة و الإدارية , و يتوقف بالتالي التنفيذ القانونـي في أي مرحلـة كان عليهـا و لو كان في مرحلة الحجز و يستمر هذا التوقف لغاية الفصل في الدعوى .

* الحكم في دعوى الإسترداد :
يفصل قاضي الإستعجال في الدعوى في أجل خمسة عشر يوم من تاريخ رفعها , و يصل بالنتيجة إما إلى الحكم لصالح طالب الإسترداد ( المسترد) فيحكم له بأحقيته في ملكية المنقولات المحجوزة و يجب عليه تبعا لذلك أن يحكم ببطلان الحجز على أساس أنه وقع على مال مملوك للغير.
أما إذا تبين لقاضي الإستعجال عدم أحقية المدعي ( المسترد) في دعواه لعدم إثباته ملكية الأموال المحجوزة فإنه يقضي برفض الدعوى دون حاجة للبحث في صحة الحجز من عدمه و يكون للدائن في هذه الحالة الحق في الرجوع على المدعي بطلب التعويض عما لحقه من ضرر أمام قاضي الموضوع, وفقا لأحكام المادة 718 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية ويكون الحكم الإستعجالي قابلا للإستئناف .

* حجز و بيع الأسهم :
السهم ورقة مالية تصدرها الشركة إلى المساهم لقاء إشتراكه في رأس المال و هي إما أن تصدر لإسم شخص معين أو لحاملها.
أما السند فهو أيضا ورقة مالية تصدرها الشركة إلى الدائن لقاء ما أقرضه لها من المال و أجازت المادة 719 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية حجز و بيع السندات التجارية سواء كانت لحاملها أو قابلة للتطهير و يتم حجزها وفقا للأحكام المقررة للحجز التنفيذي على المنقول تحت يد المدين.
أما القيم المنقولة و إيرادات الأسهم الإسمية و حصص الأرباح المستحقة الموجودة في ذمة الأشخاص المعنوية فيتم حجزها وفقا للأحكام المقررة لحجز ما للمدين لدى الغير و يترتب على ذلك الحجز على ثمارها و فوائدها إلى تاريخ البيع .
بيع القيم المنقولة و الأسهم
يتم بيع القيم المنقولة و الاسهم بواسطة أحد البنوك أو أية مؤسسة مؤهلة قانونا يتم تعيينها بأمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة بناء على طلب الدائن الحاجز و يجب أن يتضمن الأمر الإجراءات الواجب إتخاذها كالنشر و التعليق – المادة 720 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
حجز ما للمدين لدى الغير :
تناوله قانون الإجرءات المدنية و الإدارية في المواد من 667 إلى 686
و هو الحجز الذي يوقعه الدائن على ما يكون لمدينه لدى الغير من حقوق كالأموال المادية المنقولة أو الأسهم أو حصص الأرباح في الشركات أو السندات الماليــة أو الديون و لم يحل أجل إستحقاقها يقصد منع هذا الغير من الوفاء للمديــن أو تسليمه ما في حيازته من منقولات و ذلك تمهيدا لإقتضاء حق الحاجز من المال المحجوز أو من ثمنه بعد بيعه.
و يفترض في هذا الحجز و جود ثلاثة أشخاص :
أ . الدائن – ب. مدينه – ج. مدين المدين أو من في حيازتـه منقولات المديـن و الأول هو الحاجز و الثاني هو المحجوز عليه و الثالث هو المحجوز لديه .

صور حجز ما للمدين لدى الغير :
الصورة الأولى : أن يكون للمدين المحجوز عليه حق لدى دائنيه كحق المؤجر على الآجرة في ذمة المستأجر ولا يشترط في الحق المحجوز أن يكون معين المقدار أو حال الإدلاء فيمكن الحجز عليه و لو كان غير معيـن المقـدار أو كان حقا إحتماليا و كل ما يشترط أن يكون المحجوز لديه مدينا مباشرا للمحجوز عليه و إلا إمتنع الحجر .
الصورة الثانية : هي أن يكون للمدين منقولات مادية مملوكة له وموجودة وقت الحجز في حيازة الغير مثل المنقولات المودعة في مخزن الودائع أو الطرود أثناء نقلها لدى شركة النقل أو منقول معين إشتراه المدين و ما زال في حيازة البائع .
تحديد معنـى الغيـر : الغير هنا هو من لا يخضع للمدين خضوع التابع للمتبوع أي من لا تربطه به علاقة تبعية, فالوكيل و المستأجر و المودع لديه و المحضر و الحارس يعتبرون من العير أما الصراف و الخادم و البواب و السائق فلا يعدون من الغير .
طبيعة حجز ما للمدين لدى الغير : هل حجز ما للمدين لدى الغير يعتبر حجزا تحفظيا أو تنفيذيا وفقا لأحكام المادتين 667 و 668 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن هناك نوعيـن من حجـز ما للمدين لدى الغير أحدهما تحفظـي و الثاني تنفيذي .
فتسري على النوع التحفظي أحكام الباب الخاص بالحجز التحفظي بحيث لا يكون إلا بأمر من رئيس محكمة مقر الأموال المطلوب حجزها و يذكر فيه سند الدين إن وجد فإن لم يوجد فالمقدار التقريبي للدين الذي من أجله صرح بالحجز , و ليس له من أثر غير وضع أموال المدين تحت تصرف القضاء و منع المدين من التصر ففيها , و يكون على الدائن أن يقدم طلب تثبيت الحجز التحفظي في ميعاد خمسة عشر يوم على الأكثر من تاريخ صدور الأمر و إلا أعتبر الحجز باطلا -المادتان 662-668 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
أما الحجز ما للمدين لدى الغير الذي يكون تنفيذيا فدائما لا يصدر إلا إذا كان بيد الدائن سند تنفيذي.
و إذا كانت دعوى الدين مرفوعة أمام قاضي الموضوع فإنه يجوز للدائن إجراء هذا الجزء , و في هذه الحالة يقدم مذكرة إضافية في ملف الموضوع لتثبيت الحجز أمام نفس قاضي الموضوع ليفصل فيهما معا و بحكم واحد و لا يعتد بالأجل المقدر بـ15 يوم المادة 668/3 من قانون الإجراءات المدنية و الجزائية.
أما الحجز ما للمدين لدى الغير الذي يكون تنفيذيا فدائما لا يصدر إلا إذا كان بيد الدائن سند تنفيذ .
إجراءات حجز ما للمدين لدى الغير :
1)صدور الأمر : لا يقع حجز ما للمدين لدى الغير إلا بموجب أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة التي توجد بدائرة إختصاصها الأموال بناء على طلب يتقدم به الدائن .
2)تبليغ الأمر : يقوم المحضر القضائي بتبليغ أمر الحجز إلى الغير المحجوز لديه شخصيا إذا كان شخصا طبيعيا و إذا كان شخصا معنويا يبلغ إلى الممثل القانوني مع تسليمه نسخة من أمر الحجز و التنويه بذلك في محضر التبليغ.
3)جرد الأموال: يتولى المحضر القضائي بعد التبليغ فورا بجرد الأموال المراد إيقاع الحجز عليها و تعيينها تعيينا دقيقا في محضر الحجز و الجرد و يعين المحجوز لديه حارسا عليها و على ثمارها إلا إذا فضل هذا الأخير تسليمها للمحضر القضائي فينوه في هذه الحالة عن ذلك في المحضر كما يجب التنويه في المحضر على إعذار المحجوز لديه بعدم التخلي عن الأموال المحجوزة و عدم تسليمها إلى المدين أو غيره إلا بموجب أمر مخالف , و إذا كانت للمدين أموال تحت يد الدولة أو إحدى الجماعات الإقليمية أو مؤسسة عمومية أو هيئة عمومية وطنية وجب عليها أن تسلم للدائن الحاجز أو المحضر القضائي بناءا على طلبه شهادة تثبت ما لديها من أموال للمدين المحجوز عليه .
4)تبليغ محضر الحجز : يجب أن يبلغ محضر الحجز إلى المحجوز عليه خلال أجل ثمانية أيام التالية لإجراء الحجز مرفقا بنسخة من أمر الحجز و التنويه على ذلك في محضر التبليغ و إلا كان الحجز قابلا للإبطال و إذا كان المدين المحجوز عليه مقيما خارج الوطن وجب تبليغ أمر الحجز لشخصه أو إلى موطنه في الخارج حسب الأوضاع المقررة في البلد الذي يقيم فيه , و يكون من حق المحجوز عليه المطالبة برفع الحجز كليا أو جزئيا وفقا لأحكام المادة 663 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
5)إختيار الدائن للموطن : يجب على الدائن إختيار موطن له في دائرة إختصاص المحكمة التي يوجد في دائرة إختصاصها الأموال المحجوزة .
6)تقديــم التصريـح :يعتبر التبليغ الرسمي لأمر الحجز إلى المحجوز لديه بمثابة إنذار له لتقديم تصريح مكتوب عن الأموال المملوكة للمدين و المودعة لديه و يسلمه إلى المحضر القضائي أو إلى الدائن الحاجز خلال أجل أقصاه ثمانية ايم التالية للتبليغ الرسمي لأمر الحجز مرفقا بالمستندات المؤيدة له و يبين فيه جميع الحجوز الواقعة تحت يده إن وقعت مرفقا بنسخ منها و في حالة عدم التصريح خلال المدة المذكورة يرتب المسؤولية المهنية و المدنية للمحجوز لديه بما تسبب فيه من ضرر مادي لحق بالدائن .
و إذا كان الحجز متعلقا بأموال منقولة مادية وجب أن يبين في التصريح المكتوب قائمة المنقولات الموجودة لديه الخاصة بالمحجوز عليه.
و إذا كان الحجز متعلقا بدين للمحجوز عليه في ذمة المحجوز لديه وجب أن يبين في التصريح مبلغ الدين ومحله و أسباب إنقضائه إذا كان قد إنقضى .
و إذا كان الحجز متعلقا بمبلغ مالي مودع في حساب جاري أو بنكي أو وديعة وجب أن يبين التصريح مقدار المبلغ المالي الموجود أو إنعدامه.
و إذا كان الحجز متعلقا بالأسهم أو حصص الأرباح أو السندات المالية وجب أن يبين التصريح قيمتها و مكان إصدارها و تاريخ إستحقاقها.
و إذا توفي المحجوز لديه أو فقد أهليته أو زالت صفته أو زالت صفة من يمثله وجب على الحاجز أن يبلغ نسخة من محضر و أمر الحجز إلى ورثة المحجوز لديه أو إلى ممثلهم الإتفاقي أو القانوني و يكلفهم بتقديم تصريح بما في حيازتهم , إن لم يكن تم إعداده من قبل خلال أجل أقصاه عشرة أيام من تاريخ التبليغ الرسمي .
7)أثر تقديـم التصريـح: إذا لم يقدم المحجوز لديه التصريح المكتوب وفق ما هو مبين أعلاه أو قدم تصريحا بغير الحقيقة أو أخفى الأوراق الواجب إيداعها لتأييد التصريح جاز الحكم عليه بالمبلغ المحجوز من أجله لصالح الدائن الحاجز الذي حصل على سند تنفيذي و ذلك بموجب دعوى إستعجالية , كما يحمل بالتعويضات المترتبة على تقصيره أو تأخيره في تقديم التصريح فضلا عن تحمله المصاريف القضائية . و في جميع الأحوال يكون من حق المحجوز لديه المطالبة بخصم ما أنفقه من المصاريف و يتم هذا الخصم و تقدير المصاريف المستحقة بموجب أمر على عريضة مسبب يصدره رئيس المحكمة التي توجد في دائرة إختصاصها مكان التنفيذ , و هذا الأمرلا ينفذ إلا بعد التبليغ الرسمي للمحجوز عليه و الحاجز و هو غير قابل للإعتراض أمام قاضي الإستعجال .
8)بيـع المنقـول:إذا كان الحجز تنفيذيا يتعلق بمنقولات مادية أو سندات مالية أو اسهم أو حصص الأرباح المستحقة و لم يحصـل الوفـاء بأصـل الديـن و المصاريف خلال عشرة أيام التالية للتبليغ الرسمي للحجز إلى المحجوز عليه تباع الأموال المحجوزة وفقا لإجراءات بيع المنقول بالمزاد العلني .
9)إصدار أمر التخصيص :عندما يباشر الحجز على أموال المدين لدى الغير بسند تنفيذي على مبلغ مالي أو دين , يكلف الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الغير المحجوز لديه بالحضور أمام رئيس المحكمة في أجل أقصاه عشرة (10) أيام من تاريخ التبليغ الرسمي, لأجل الفصل في المبلغ المالي المحجوز .
إذا كان تصريح المحجوز لديه يؤكد وجود مبلغ الدين, أصدر رئيس المحكمة أمرا بتخصيص المبلغ المطلوب في حدود أصل الدين و المصاريف المترتبة عليه و أمر برفع الحجز عما زاد عن ذلك.
إذا كان المبلغ المحجوز أقل من مبلغ الدين بقي المدين المحجوز عليه ملزما بتكملة باقي المبلغ .
إذا كان تصريح المحجوز لديه يؤكد عدم وجود مبلغ مالي للمدين , يصرف الدائن الحاجز إلى ما يراه مناسبا .
إذا لم يقدم المحجوز لديه التصريح بما في ذمته بعد التبليغ الرسمي و إلى غاية جلسة التخصيص , يلزم بدفع المبلغ المطلوب من ماله و له في هذه الحالة حق الرجوع على المدين بما دفعه .
تعدد الدائنين

إذا تقدم دائنون آخرون بعد حجز ما للمدين لدى الغير و كانت لهم سندات تنفيذية و قبل أن يصدر أمر التخصيص , فيتم قيد هؤلاء الدائنين مع الحاجــز الأول و يقوم المحضر القضائي بالتبليغ الرسمي للحاجز و المحجوز عليه و المحجوز لديه بذلك و تؤجل جلسة التخصيص إلى غاية حضور جميـع الأطــراف أو إنقضاء الأجل المحدد في التبليغ الرسمي , فإذا كانت المبالغ المالية المحجوزة كافية للوفاء بحقوق جميع الدائنين يتم الوفاء بموجب أمر التخصيص بين الدائنين كل حسب قيمة دينه .
و إذا كانت المبالغ المالية غير كافية يجري تقسيمها بين الدائنين قسمة غرماء أي حسب نسبة حصصهم .
الحجز على الأجور و المداخيل و المرتبات
المواد من 775 إلى 782 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية

يقصد بالأجور و المداخيل و المرتبات كل مرتب دوري دائم أو مؤقت حيث يشمل جميع أنواع المعاشات و الإستحقاقات الدورية التي تترتب للناس سواء على الدولة أو المؤسسات العامة أو الخاصة أو للناس على بعضهم .
و غالبا ما تكون هذه الأجور و المداخيل و المرتبات في حيازة الغير فيكون الحجز عليها عن طريق حجز ما للمدين لدى الغير , وهذا الحجز يخضع لإجراءات خاصة نتناولها فيما يلي :

* شروط إيقاع هذا النوع من الحجز:
وفقا لنص المادة 775 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية لا يجوز إيقاع الحجز إلا بتوافر الشرطين التاليين :
1- أن يكون المدين حائزا للسند التنفيذي مستوفيا لكافة الشروط المقررة في السند .
2- أن يقع الحجز في حدود النسب المنصوص عليها في المادة 776 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المتمثلة في :
*10 % إذا كان المرتب الصافي يساوي أو يقل عن قيمة الأجر الوطني الأدنى المضمون.
* 15 % إذا كان المرتب الصافي يفوق قيمة الأجر الوطني الأدنى المضمون و يساوي أو يقل عن ضعف قيمته .
*20 % إذا كان المرتب الصافي يفوق ضعف الأجر الوطني الأدنى المضمون و يساوي أو يقل بثلاث مرات عن قيمته .
*25 % إذا كان المرتب الصافي يفوق ثلاث (3) مرات قيمة الأجر الوطني الأدنى المضمون و يساوي أو يقل بأربع (4) مرات عن قيمته .
*30 % إذا كان المرتب الصافي يفوق أربع (4) مرات قيمة الأجر الوطني الأدنى المضمون و يساوي أو يقل بخمس (5) مرات عن قيمته .
*40% إذا كان المرتب الصافي يفوق خمس (5) مرات قيمة الأجر الوطني الأدنى المضمون و يساوي أو يقل بست(6) مرات عن قيمته .
*50 % إذا كان المرتب الصافي يفوق ست (6) مرات قيمة الأجر الوطني الأدنى المضمون.

تستثنى المنح العائلية عند حساب الدخل الصافي في النسب المذكورة أعلاه و لا يجوز الحجز عليها .

و في جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز الحجز نصف الأجر أو المرتب إذا كان الحجز يخص الأجر أو المرتب بقيمة النفقة الغذائية متى كان الدين المحجوز من أجله يتعلق بنفقة غذائية للقصر أو الوالدين أو الزوجة أو كل من تجب نفقتهم قانونا - المادة 777 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
الإجــــراءات
1)إستصدار أمر على عريضة: يقع الحجز على الأجور و المداخيل و المرتبات بموجب أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة الواقع في دائرة إختصاصها الموطن أو المقر الإجتماعي للمحجوز لديه أو مركز دفع الأجر أو المرتب للمحجوز عليه بناء على طلب يتقدم به الدائن أو الزوجة أو الوصي أو الحاضن حسب الحالة .
2)التبليـــــغ : يتم التبليغ الرسمي لأمر الحجز إلى المحجوز عليه شخصيا أو إلى أحد أفراد عائلته البالغين المقيمين معه في موطنه الحقيقي , أو يتم في موطنه المختار , ويبلغ إلى المحجوز لديه شخصيا إذا كان شخصا طبيعيا ,ويبلغ إلى الممثل القانوني أو الإتفاقي أو المفوض إذا كان شخصا معنويا , مع تسليمه نسخة من أمر الحجز و التنويه بذلك في محضر التبليغ الرسمي .
3)حالة تعدد الحاجزيــن : إذا ظهر دائنون آخرون بيدهم سندات تنفيذية بعد إيقاع الحجز الأول فإنهم يشتركون بحصص متساوية في نسبة الحجز المشار إليها في المادة 776.
ويتم قيد بقية الحاجزين مع الحاجز الأول بأمانة الضبط بموجب أمر على عريضة بمجرد إثبات صفتهم .
و تكون للديون المتعلقة بالنفقة الغذائية حق الأولوية على باقي الديون عند الإستيفاء وفقا للترتيب المنصوص عليه في القانون المدني – المادة 779 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
4)دعوة الدائن والمدين للحضور أمام رئيس المحكمة : يقوم المحضر القضائي بدعوة الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه للحضور أمام رئيس المحكمة في أجل أقصاه ثمانية أيام من تاريخ التبليغ الرسمي لأمر الحجز المادة 780/1 .
5)محاولــة الصلــح :يقوم رئيس المحكمة بمحاولة الصلح بين الطرفين في أجل أقصاه شهر واحد و يحرر في ذلك محضرا يثبت فيه حضورهما أو غيابهما المادة 178/2 فإذا ما وقع صلح يحرر رئيس المحكمة محضرا يتضمن البنود المتفق عليها و يأمر برفع الحجز تلقائيا المادة 780/3 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
6)أمر التحويـــــل : إذا لم يحصل صلح يثبت ذلك في محضر و يصدر أمر بالتحويل لفائدة الدائن الحاجز يحدد فيه فضلا عن البيانات المعتادة ما يأتي :
1- إسم ولقب المدين المحجوز عليه.
2- إسم و لقب المدين المحجوز عليه.
3- إسم و لقب و صفة المحجوز لديه و عنوانه.
4-مبلغ الدين المحجوز من أجله.
5- تحديد النسبة المحجوزة و تقدير المبلغ المقتطع من المرتب أو الأجر.
6- أمر المحجوز لديه بتسليم المبلغ المقتطع إلى الدائن الحاجز نقدا مقابل وصل أو دفعه في حساب جار أو بحوالة بريدية.
إذا كان مبلغ الدين محددا بصفة نهائية في السند التنفيذي فإن أمر التحويل يقتصر وجوبا على مبلغ الدين .
و إذا كان مبلغ الدين نفقة غذائية فإن أمر التحويل يتضمن الإستمرار في الدفع شهريا إلى الدائن الحاجز إلى غاية إنقضائه قانونا أو صدور أمر مخالف - المادة 781 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
7)التبليغ الرسمي لأمر التحويل : يتم التبليغ الرسمي لأمر التحويل إلى المدين المحجوز عليه و إلى المحجوز لديه.
و يجب على المحجوز لديه تنفيذ أمر التحويل لفائدة الدائن الحاجز إبتداءا من الشهر التالي لتاريخ التبليغ الرسمي – المادة 782 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

الحجز التنفيذي على العقار

المقصود بالحجز العقاري , التنفيذ على عقارات المدين عن طريق بيعها بالمزاد العلني لتسديد دين الحاجز و ديون باقي الدائنين المشتركين في الحجز من قيم هذه العقارات و يتناول الحجز عقارا واحد أو أكثر , و قد يلاحظ أن إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني طويلة و معقدة , إلا أن مرد ذلك يعود إلى أهمية العقارات في إقتصـاد البلاد و ضرورة حمايتها و حماية أصحاب الحقوق عليها , وقد تناول المشرع الجزائري في الفصل الخامس من الباب الرابع الأحكام المتعلقة بالحجز التنفيذي على العقـارات و الحقوق العينية العقارية المشهرة في المواد من 721 إلى 774 من قانون الإجراءات المدنيـة و الإدارية .

* شروط الحجز العقاري :
وهذه الشروط تتناول المال المحجوز و الحاجز و المحجوز عليه.

أ‌)الشروط المتعلقة بالمال المحجوز :
يشترط في المال المحجوز أن يكون عقارا سواء أكان عقارا بطبيعته أو عقارا بالتخصيص و يشمل العقار بطبيعته الأرض و البناء و الأشجار و الأغراس بأنواعها و ثمارها شريطة أن تحجز الثمار مع الأرض.
و يشمل العقار بالتخصيص الأشياء المنقولة التي رصدها المالك لخدمة أو إستغلال العقار الذي يملكه كالسيارات المعدة لنقل منتجات الأرض أو الحيوانات التي تستخدم في الفلاحة شريطة أن تحجز كذلك مع العقار الذي أعدته لخدمته و إذا حجزت لوحدها فذلك من قبيل الحجز على المنقول .
كما تحجز بطريق الحجز العقاري الحقوق العينية العقارية كحقوق الرهن الواقعة على العقار.
ويقع الحجزعلى العقارات أو الحقوق العينية العقارية للمدين سواء كانت مفرزة أو مشاعة.
ب) الشروط المتعلقة بالحاجز:
1/ لا يقبل الحجز التنفيذي على العقار إلا من قبل الدائن الذي يحمل سند تنفيذي .
2/ أن يقدم الدائن ما يثبت عدم كفاية المنقولات أو عدم وجودها بموجب محضر يحرره المحضر القضائي.
3/ أن تتوافر في الحاجزة ذات الشروط المشار إليها في طالب التنفيذ .

ج) الشروط المتعلقة بالمحجوز عليه :
لا شك أن المحجوز عليه في الحجز العقاري هو المدين , و في الغالب هو صاحب العقار أو صاحب الحق العيني المحجوز , و يمكن أن يكون صاحب العقار شخصا ثالثا غير المدين و هذا حينما يقوم مالك العقار المرهون أو الجاري عليه التأمين بالتصرف به إلى الغير فيكون هنا للدائن أن يحجز على العقار و ينفذ عليه مهما كانت اليد التي إنتقل إليها , المادة 721/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
كما قد يكون الشخص الثالث كفيلا عينيا قدم عقاره ضمانات للدين المترتب على المدين .
إجراءات الحجز العقاري
1)تقديم الطلب :
يتقدم الدائن أو ممثله القانوني أو الإتفاقي بطلب الحجز على العقار أو على الحقوق العينية العقارية للمدين إلى رئيس المحكمة التي يوجد في دائرة إختصاصها العقار و يجب أن يتضمن الطلب على الخصوص البيانات المشار إليها في الفقرات 1 و 2 و 3 من المادة 722 من قانـون الإجـراءات المدنيـة و الإدارية .
و إذا تعذر على الدائن معرفة البيانات اللازمة لوصف العقار و مشتملاته يجوز له إستصدار أمر على عريضة يقـوم بموجبـه المحضـر القضائـي بالدخول إلى العقـار و الحصول على هذه البيانات , و هذا الأمر غير قابل لأي طعن .

2)الوثائق المرفقة بالطلب :
يرفق طلب الحجز بالوثائق التالية :
1. نسخة من السند التنفيذي المتضمن مبلغ الدين, و نسخة من محضر التبليغ الرسمي و التكليف بالوفاء .
2. محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها بالنسبة للدائن العادي.
3. مستخرج عقد الرهن أو أمر التخصيص على عقار أو مستخرج من قيد حق الإمتياز بالنسبة لأصحاب التأمينات العينية .
4. مستخرج من سند ملكية المدين للعقار.
5. شهادة عقارية.

و يترتب على عدم إرفاق الطلب بإحدى هذه الوثائق رفض طلب الحجز , بيد أنه يمكن تجديد طلب الحجز حال إستكمال الوثائق المطلوبة.

3)إصدار أمر الحجز :
بعد تأكد رئيس المحكمة المختص من إستيفاء الطلب للشروط المذكورة يصدر أمر على عريضة في أجل أقصاه ثمانية أيام من تاريخ إيداع الطلب و يتضمن الحجز على العقار أو على الحق العيني العقاري للمدين .
و إذا كان طلب الحجز يتضمن الحجز على عدة عقارات أو حقوق عينية عقارية تقع في دوائر إختصاص مختلفة كان لأي رئيس محكمة , مختص إيقاع الحجز عليها بموجب أمر واحد.
ويجب أن يتضمن أمر الحجز فضلا عن البيانات المعتادة ما يأتي :
1. نوع السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز و تاريخه و الجهة التي أصدرته و مبلغ الدين المطلوب الوفاء به.
2. تاريخ التبليغ الرسمي للسند التنفيذي , و تاريخ تكليف المدين بالوفاء بقيمة الدين.
3. تعيين العقار و/أو الحق العيني العقاري المحجوز , تعيينا دقيقا , لا سيما موقعه وحدوده و نوعه و مشتملاته و مساحته و رقم القطعة الأرضية و إسمها عند الإقتضاء, مفرزا أو مشاعا , وغيرها من البيانات التي تفيد في تعيينه , و إذا كان العقار بنايـة , يبين الشارع و رقمه و أجزاء العقارات .

و إذا خلا الأمر من أحد هذه البيانات الثلاثة كان قابلا للإبطال.

4)التبليغ الرسمي لأمر الحجز :
يقوم المحضر القضائي بالتبليغ الرسمي لأمر الحجـز إلى المديـن , وإذا كان العقـار أو الحق العيني العقاري مثقلا بتأمين عيني للغير وجب تبليغ هذا الأخير بأمر الحجز مع إخطار إدارة الضرائب بالحجز .
و إذا كان الدائن الحاجز دائنا ممتازا له تأمين عيني على العقارات المراد حجزها وجب التبليغ الرسمي لأمر الحجز إلى حائز العقار المرهون و إلى الكفيل العيني إن وجد ويجب أن يتضمن التبليغ الرسمي بإنذار المدين بأنه إذا لم يدفع مبلغ الدين في أجل شهر واحد من تاريخ التبليغ الرسمي فإنه يباع العقار أو الحق العيني العقاري جبرا عليه.
و يكون للمدين و كذا لحائز العقار المرهون أو الكفيل العيني بهذا الإنذار الخيار بين الوفاء بالدين أو التخلي عن العقار و قبول إجراءات الحجز و البيع .
و يلاحظ أن هذا الإنذار المنوه عنه في المادة 725/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية لم ينص المشرع على الجزاء الذي يترتب على تخلفه مما يتعين معه تطبيق القواعد العامة في البطلان و بالتالي فهناك من يرى أن تخلفه يؤدي إلى البطلان و هناك من يرى عكس ذلك .

5)تسجيل أمر الحجز في المحافظة العقارية :
يقوم المحضر القضائي على الفور أو في اليوم الموالي للتبليغ الرسمي كأقصى أجل بإيداع أمر الحجز في مصلحة الشهر العقاري التابع لها العقار لقيد أمـر الحجـز و يعد العقار أو الحق العيني العقاري محجوزا من تاريخ القيد.
ووفقا لأحكام المادة 728 فإنه يجب على المحافظ العقاري قيد أمر الحجز من تاريخ الإيداع و تسليم شهادة عقارية إلى المحضر القضائي أو إلى الدائن خلال أجل ثمانية أيام و إلا تعرض للعقوبات التأديبية المنصوص عليها في التشريع الساري المفعول وتتضمن الشهادة العقارية جميع القيود و الحقوق المثقلة للعقار أو الحق العيني العقاري و كذا أسماء الدائنين و موطن كل منهم .
كما يجب على المحافظ العقاري أثناء قيد أمر الحجز أن يذكر تاريخ و ساعة الإيداع و ينوه بهامشه و بترتيب ورود كل أمر حجز سبق قيده مع ذكر إسم و لقب و موطن كل الدائنين و الجهة القضائية التي أصدرت أمر الحجز.
و لا شك الغاية من تسجيل أمر الحجز حماية الغير الذين يتعاملون مع صاحب العقار المحجوز بعد الحجز , إذ يمكن للغير بفضل تسجيل أمر الحجز في المحافظة العقارية أن يعرف وضع العقار و المنازعات الواقعة بشأنه و أن أي شراء له من شأنه ألا يكون نافذا إذا نفذ على العقار في النهاية و بيع بالمزاد العلني .

* حالة إنتقال العقار أو الحق العيني للعقار المثقل بتأمين عيني بعقد مشهر :
وفقا لأحكام المادة 734 من قانون الإجراءات المدنيـة و الإداريـة فإن العقـار أو الحق العيني العقاري إذا كان مثقلا بتأمين عيني و إنتقلت ملكيته بعقد رسمي مشهر إلى الغير قبل قيد أمر الحجز وجب توجيه إنذار إلى الحائز و تكليفه بدفع مبلغ الدين أو تخليه عن العقار و إلا بيع جبرا عليه.
و يجب أن يشتمل الإنذار فضلا عن البيانات المعتادة على ما يأتي :
1- بيان السند التنفيذي و الإجراءات التالية له.
2- بيان أمر الحجز و تاريخ القيد.
3- إنذار الحائز و تكليفه بالوفاء بمبلغ الدين خلال أجل شهر من تاريخ التبليغ الرسمي و إلا بيع العقار جبرا .

*حالة تعد الدائنين أو تعدد الحجوز على العقار :
إن الحجز على المال لا يمنع من إيقاع حجوز أخرى عليه , و تتم الحجوز اللاحقة بنفس الإجراءات , إلا أن المادة 728 من قانون الإجـراءات المدنيـة و الإدارية , نظمت مثل هذه الحالة و أكدت بأنه في حالة ظهور دائن آخر بيده سند تنفيذي حائز لقوة الشيء المقضي به بعد قيد أمر الحجز وجب على المحضر القضائي تسجيله مع الدائنين الحاجزين و إستصدار أمر على عريضة يتضمن قيده بالمحافظة العقارية مع بقية الدائنين و يصبح من تاريخ التأشير به طرفا في إجراءات التنفيذ , و لا يجوز شطب التسجيلات و التأشيرات إلا بصدور أمر مخالف.

6)وضع اليد على العقار المحجوز :
بعد إنقضاء ميعاد الإخطار المحدد بشهر كما تقدم و عدم قيام المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بالوفاء يشرع المحضر القضائي في إعداد قائمة شروط البيع أما إذا قام المدين المحجوز عليه أو حائز العقار أو الكفيل العيني بإيداع مبلغا كافيا للوفاء بأصل الدين و المصاريف المترتبة عليه للدائنين المقيدين في الشهادة العقارية و الحاجزين سواء لدى أمانة الضبط أو بين يدي المحضر القضائي فإن إجراءات البيع توقف و تصير كل التصرفات الواردة على العقار نافذة, المادة 736 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و يستمر هذا الحكم إلى ما قبل جلسة المزايدة .
الآثار المترتبة على الحجز
* أولا : عدم نفاذ التصرف في العقار المحجوز :
الحجز على المال كما ذكرنا لا يؤدي إلى إخراجه من ذمة المدين و لا من الضمان العام لدائنيه و بالتالي فرغم وقوع الحجز ووضع المال المحجوز تحت يد القضاء فإن ملكية هذا المال تبقى للمدين , غير أن أي تصرف يجريه المالك أو الحائز أو الكفيل العيني على هذا المال لا يعد نافذا في مواجهة الدائن الحاجز إبتداءا من تاريخ قيد الحجز بالمحافظة العقارية سواء أكانت هذه التصرفات بعوض أو بدون عوض, كما تشمل إنشاء الحقوق العينية على العقار كحق الإنتفاع أو الإرتفاق أو الرهن , لأن من شأن هذه الحقوق إنقاص قيمة العقار و الإضرار بالحاجز و باقي الدائنين .
و المقصود بعدم نفاذ التصرف أن هذا التصرف لا يعتبر باطلا في الأصل إلا أنه لا يعد نافذا في مواجهة من أراد المشرع حمايتهم و بالتالي تستمر إجراءات التنفيذ على العقار في مواجهة المدين المحجوز عليه لا في مواجهة المتصرف إليه .

* ثانيـا: تقييد سلطة المحجوز عليه في إستعمال العقار و إستغلاله:
يترتب على إيقاع الحجز و تسجيله إستمرار المدين حائزا للعقار بصفته حارسا لغاية إتمام إجراءات البيع مالم يؤمر بخلاف ذلك.
و إذا كان المدين ساكنا فيه إستمر فيه دون أجرة , و إذا كان العقار مؤجرا وقت تسجيل الحجز إعتبرت الأجرة المستحقة محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تبليغه الرسمي بأمر الحجز و يمتنع عليه الوفاء للمالك , كما تبقى عقود الإيجار نافذة في حق الحاجزين إذا كانت ثابتة التاريخ قبل قيد أمر الحجز إلا إذا أثبت الدائن أو الراسي عليه المزاد و لو بعد البيع وقوع غش من المدين المحجوز عليه أو المستأجر في هذا الإيجار , و هنا يمكن فسخ الإيجار , أما عقود الإيجار التي ليس لها تاريـخ ثابـت أو تلك المبرمة بعد قيد الحجز لا تكون نافذة في حق الدائن الحاجز , و يجوز للمدين المحجوز عليه طلب الترخيص بإيجار العقارات أو الحقوق العينية العقارية إذا كان ذلك يزيد من إيرادات العقار و لا يضر بمصالح أطراف الحجز , و هذا بموجب أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة المختصة , دون الإخلال بالأحكام المتعلقة بعقود الإيجار الواجبة الشهر.

*ثالثا: إلحاق الثمار و الإيرادات بالعقار المحجوز :
تلحق بالعقار أو الحق العيني العقاري ثماره و إيراداته من تاريخ قيد الحجز بالمحافظة العقارية , كما يكون للمدين المحجوز عليه أن يبيع ثمار العقار الملحق به متى كان ذلك من أعمال الإدارة الحسنة على أن يودع الثمن بأمانة ضبط المحكمة .
و أي إختلاس أو إتلاف لهذه الأموال سواء من طرف المدين أو حائز العقار أو الكفيل العيني فإنه يتعرض للعقوبات المقررة في قانون العقوبات للجرائم المتعلقة بالأموال المحجوزة فضلا عن التعويضات المدنية عند الإقتضاء.

الإجراءات التمهيدية لبيع العقار
لأجل الوصول إلى مرحلة بيع العقار أوجب المشرع إعداد قائمة شروط البيع و تمكين أصحاب المصلحة من الإعتراض على هذه القائمة .

*أولا :
إعداد قائمة شروط البيع و إيداعها بأمانة ضبط المحكمة:
بعد إجراء وضع اليد على العقار يصار إلى إعداد قائمة شروط البيع و الغاية من هذا الإجراء هو التمهيد لبيع العقار .
فهي عبارة عن ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف الكامل و الدقيق بالعقار المطلوب بيعه إضافة إلى شروط البيع التي تتضمنها عادة عقود البيع .
ووفقا لأحكام المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن المدين إذا لم يقم بالوفاء خلال الأجل المحدد بثلاثين يوم من تاريخ التبيلغ الرسمي لأمر الحجز وجب على المحضر القضائي إعداد قائمة شروط البيع للعقار المحجوز و إيداعها بأمانة ضبط المحكمة الواقع في دائرة إختصاصها العقار المحجوز و في حالة تعدد العقارات المحجوزة أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة فإن القائمة تودع في أمانة ضبط أي محكمة يتواجد فيها أحد هذه العقارات و فضلا عن البيانات المعتادة أوجبت المادة 737 المذكورة تضمن قائمة شروط البيع للبيانات التالية :

1)إسم و لقب كل من الدائنين المقيدين و الحاجز و المدين المحجوز عليه و موطن كل منهم .
2)السند التنفيذي الذي تم الحجز بمقتضاه و مبلغ الدين.
3)أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده , و تاريخ إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
4)تعيين العقار و/أو الحق العيني العقاري المحجوز , تعيينا دقيقا , لا سيما موقعه و حدوده و نوعه و مشتملاته و مساحته و رقم القطعة الأرضية و إسمها عند الإقتضاء , مفرزا أو مشاعا , و غيرها من البيانات التي تفيد في تعيينه و إن كان العقار بناية , يبين الشارع و رقمه و أجزاء العقارات .
5)تحديد شاغل العقار وصفته و سبب الشغل , أو أنه شاغر.
6) شروط البيع و الثمن الأساسي و المصاريف.
7) تجزئة العقار إلى أجزاء , إن كان في ذلك فائدة أفضل عند البيع مع تحديد الثمن الأساسي لكل جزء , و توضيح الترتيب الذي سيجري فيه البيع , عند الإقتضاء و إذا كان محل الحجز وحدة إستغلال إقتصادية أو مجموعة فلاحية لا يجوز تجزئتها.
8) بيان المحكمة التي سيتم أمامها البيع.

* جزاء مخالفة القائمة للبيانات المذكورة :
إذا خلت قائمة شروط البيع من أحد البيانات المذكورة كانت قابلة للإبطال وفقا لنص المادة 737 المذكورة بناء على طلب كل ذي مصلحة خلال أجل أقصاه جلسة الإعتراضات و إلا سقط هذا الحق .

و في حالة إلغاء قائمة شروط البيع أعيد تجديدها على نفقة المحضر القضائي.

* المستندات الواجب إرفاقها بالقائمة :
أوجبت المادة 738 من قانون الإجراءات المدنية إرفاق قائمة شروط البيع بالمستندات التالية :
1)نسخة من السند التنفيذي الذي تم الحجز بمقتضاه.
2)نسخة من أمر الحجز.
3) نسخة من محضر التبليغ الرسمي للمحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .

بعد إيداع القائمة و مرفقاتها بأمانة ضبط المحكمة يؤشر رئيس المحكمة على المحضر المتضمن إيداع القائمة الذي يعده المحضر القضائي و يحدد فيه جلسة للإعتراضـات و جلسة لاحقة للبيع و تاريخ و ساعة إنعقادها.

* تحديد الثمن الأساسي : المادة 739 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
ويقصد به الثمن الذي تنطلق به المزايدة في جلسة البيع , و يتم تحديد هذا الثمن عن طريق طلب يتقدم به المحضر القضائي إلى رئيس المحكمة لأجل تعيين خبير عقاري يتولى تقدير الثمن التقريبي للعقار.
و بعد إيداع أتعاب الخبرة بأمانة الضبط من طرف المحضر القضائي وفقا لتقدير رئيس المحكمة يصدر هذا الأخير أمر على عريضة بتعيين الخبير المطلوب الذي يجب عليه إيداع تقرير التقييم في أجل لا يتجاوز 10 أيام من تاريخ تعيينه و إلا إستبدل بغيره .
* التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع
بعد قيام المحضر القضائي بإيداع قائمة شروط البيع لدى أمانة الضبط و تحديد الثمن التقريبي لإنطلاق المزايدة أوجبت المادة 740 من قانون الإجراءات المدنية على المحضر القضائي القيام بإجراءات تبليغ القائمة خلال خمسة عشر يوم الموالية لإيداعها إلى الأشخاص الآتية :
1. المدين المحجوز عليه.
2. الكفيل العيني و الحائز للعقار و / أو الحق العيني العقاري إن وجدا.
3. المالكين على الشيوع إن كان العقار و/ أو الحق العيني العقاري مشاعا.
4. الدائنين المقيدين كل بمفرده .
5. بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به إن وجد.

و في حالة الوفاة يكون التبليغ الرسمي إلى ورثة هؤلاء بصفة جماعية دون تحديد الأسماء و الصفات في موطنهم فإن لم يكن لهم موطن معروف ففي موطن المتوفى.

و الغاية من إخبار من أوجبت المادة المذكورة إخبارهم تمكينهم من الإطلاع على القائمة لإبداء ما لديهم من ملاحظات عليها أو إعتراضات .

* بيانات محضر التبليغ :
فضلا عن البيانات المعتادة في المحاضر أوجبت المادة 741 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية تضمن محضر التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع على البيانات التالية :

1. تاريخ إيداع قائمة شروط البيع.
2. تعيين العقارات و/أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة بالإجمال.
3. الثمن الأساسي المحدد جملة أو لكل جزء.
4. تاريخ و ساعة الجلسة المحددة للنظر في الإعتراضات المحتملة ,و تاريـخ و ساعة جلسة البيع بالمزاد العلني.
5. إنذار المبلغ لهم بالإطلاع على قائمة شـروط البيـع لإبداء الملاحظـات و الإعتراضات المحتملة , و إلا سقط حقهم في التمسك بها .


* إطلاع العموم على قائمة شروط البيع :
أوجبت المادة 748 من قانون الإجراءات المدنية على المحضر القضائي بعد إيداع قائمة شروط البيع على القيام بنشر مستخرج من هذه القائمة في جريدة يوميـة وطنيـة و التعليق في لوحة الإعلانات بالمحكمة خلال ثمانية أيام التالية لآخر تبليغ رسمي بإيداع القائمة و ترفق صورة من الإعلان في الجريـدة و نسخة من محضر التعليق في ملف التنفيذ .
كما أن كل شخص بإمكانه الإطلاع على القائمة سواء في مكتب المحضر القضائي أو بأمانة ضبط المحكمة .
الإعتراض على قائمة شروط البيع و طلب وقف البيع
* ماهية الإعتراض :
بعد إيداع القائمة و تبليغ من وجب إبلاغهم قصد المشرع بذلك تطهير الإجراءات من كل العيوب التي تكون قد شابتها سواء تعلقت بالشروط الموضوعية اللازم توافرها لصحة التنفيذ أم تعلقت بشروط البيع و بالتالي تصفية كل ذلك بقصد الوصول إلى مرحلة البيع.
و الإعتراض بذلك على قائمة شروط البيع هو منازعة في التنفيذ من شأنها وقف إجراءات التنفيذ لغاية البت فيها نهائيا .

من يحق له تقديم الإعتراض :
يمكن للأشخاص المبلغين بقائمة شروط البيع المشار إليهم في المادة 740 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و هم :
1. المدين المحجوز عليه.
2. الكفيل العيني و الحائز للعقار أو الحق العيني العقاري إن وجد.
3. المالكين على الشيوع إن كان العقار أو الحق العيني العقاري مشاعا .
4. الدائنين المقيدين كل بمفرده.
5. بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به إن وجد .
6. ورثة هؤلاء في حالة الوفاة أن يتقدموا بإعتراضاتهم على قائمة شروط البيع أو طلب وقف البيع و يقبل الإعتراض من هؤلاء أو ورثتهم و لو لم يتم إبلاغهم بقائمة شروط البيع سهوا.

* الجهة المختصة بالبت في الإعتراضات :
تقدم الإعتراضات بموجب عريضة من طرف الأشخاص المذكورين أو ورثتهم في أجل قبل ثلاثة أيام من جلسة الإعتراضات و إلا سقط حقهم , و تسجل هذه العريضة في سجل خاص بعد دفع الرسوم حسب تاريخ ورودها.
و بعد تبليغ العريضة للأطراف الأخرى و تقديم ملاحظاتهم يفصل رئيس المحكمة وفقا لأحكام المادة 742 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية في غرفة المشورة بحضور المعترض و الحاجز و المحضر القضائي بأمر غير قابل لأي طعن في أجل أقصاه ثمانية أيام .
و إذا لم يقدم أي إعتراض بالجلسة المحددة يؤشر أمين الضبط بذلك في السجل الخاص به و يشرع بعدها المحضر القضائي في إجراءات الإعلان عن البيع بالمزاد العلني .

* أمثلة عن الإعتراضات :
إن الإعتراض المقدم ممن له الحق في تقديمه يهدف إلى بطلان قائمة شروط البيع لعدم تضمنها أحد البيانات المنصوص عليها في المادة 737 أو إلى إلغاء بعض الشروط المخالفة للنظام العام , أو تضمنت إقصاء بعض الناس من المزايدة مع أنهم غير ممنوعين قانونا, أو المطالبة بإعادة تقييم العقار لوقوع خطأ في التقييم الأول .
كما أن الإعتراض قد يتناول الإجراءات سواء لعيب في الشكل أو في الموضوع و من أمثلة العيوب الشكلية العيب في التبليغ الرسمي للقائمة.
أما العيوب التي تتناول الناحية الموضوعية في الإجراءات : عدم توافر الأهلية للحاجز أو أحد الدائنين المشتركين في الحجز أو عدم توافر الصفة أو أن الدائن لا يحوز على سند تنفيذي قابل للتنفيذ الجبري أو أن العقار غير قابل للتنفيذ عليه بطريق الحجز .

* أمثلة للإعتراضات التي تناول طلب وقف بيع العقار :
1) حالة المادة 743 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي أجازت للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أن يطلب بطريق الإستعجال وقف إجراءات البيع مؤقتا على العقار أو على الحق العيني العقاري أو أكثر من العقارات المحجوزة إذا أثبت أن قيمة إحدى هذه العقارات أو الحق العيني العقاري كاف للوفاء بديون جميع الدائنين و يحدد الأمر الإستعجالي للعقارات محل التوقيف المؤقت .

2)حالة المادة 744 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية : التي تجيز للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني المطالبة بطريق الإستعجال بتأجيل إجراءات البيع إذا أثبت أن الإيرادات السنوية لهذا العقار لسنة واحدة كافية للوفاء بديون جميع الدائنين .

3)حالة المادة 745 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي تجيز طلب وقف إجراءات البيع لغاية الفصل في دعوى الفسخ المرفوعة وفقا لأحكام المادة 746 من القانون المذكور .

* أثر الإعتراض :
طالما أن الإعتراض على قائمة شروط البيع يشكل منازعة في صحة الإجراءات يترتب عن تقديمه وقف إجراءات البيع لغاية البت فيه .
و بالبت في هذه الإشكالات و الإعتراضات يصبح العقار مهيأ للبيع بالمزاد العلني .
إجراءات البيع بالمزاد العلني
* تحديد يوم البيع والمكان :
تحديد يوم البيع يكون كما أسلفنا من طرف رئيس المحكمة في محضر إيداع قائمة شروط البيع و في حالة عدم تحديد هذه الجلسة يتقدم المحضر القضائي أو أي دائن طرف في الحجز بطلب إلى رئيس المحكمة الذي يصدر أمر على عريضة بتحديد تاريخ و مكان جلسة البيع بالمزاد العلني.
ويصدر الأمر بعد التحقق من البت في جميع الإعتراضات المقدمة.
و الأصل أن البيع يجري بمقر المحكمة , إلا أنه قد يكون من المصلحة إجراء البيع في مكان آخر , و هنا يجب أن يتضمن أمر رئيس المحكمة هذا المكان بناء على طلب المدين أو الدائن الحاجز أو كل ذي مصلحة .

* إخطار الدائنين :
توجب المادة 747/2 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية على المحضر القضائي إخطار جميع الدائنين المقيدين و المدين المحجوزعليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد بتاريخ و ساعة و مكان جلسة البيع بالمزاد العلني في مهلة ثمانية أيام قبل إنعقاد جلسة المزايدة على الأقل .
و لم ينص القانون على البطلان بسبب عدم الإخبار , لذا يتوجب في هذه الحالة الرجوع إلى القواعد العامة للبطلان .

* الإعلان عن البيــع :
بعد أن يتم إخبار ذوي الشأن بيوم البيع و مكانه يجب أن يتم الإعلان عن البيع للجمهور لكي يزيد عدد المشتركين في المزايدة و يقع التنافس بقصد الوصول إلى أعلى سعر للبيع , وقد ألزمت المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المحضر القضائي بتحرير مستخرج من مضمون السند التنفيذي و قائمة شروط البيع موقعا منه في أجل ثلاثين يوم قبل جلسة المزايدة على الأكثر و عشرين يوما على الأقل و يقوم بنشره على نفقة طالب التنفيذ .

و يجب أن يتضمن المستخرج المراد إعلانه فضلا عن البيانات المعتادة ما يلي :
1. إسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد و موطن كل منهم .
2. تعيين العقار كما ورد في قائمة شروط البيع .
3. الثمن الأساسي لكل جزء من العقار و/أو الحق العيني العقاري .
4. تاريخ و ساعة البيع بالمزاد العلني .
5.تعيين المحكمة التي يجري فيها البيع أو أي مكان آخر للبيع.

* الأمكنة الواجب نشر الإعلان فيها :
حددت المادة 750 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الأمكنة الواجب تعليق و نشر الإعلان فيها عن البيع بالمزاد العلني و هي :
1. في باب أو مدخل كل عقار من العقارات المحجوزة أرضا أو مباني .
2. في جريدة يومية وطنية أو أكثر حسب أهمية العقار المحجوز .
3. في لوحة الإعلانات بالمحكمة التي يتم فيها البيع .
4. في لوحة الإعلانات بقباضة الضرائب و البلدية التي يوجد فيها العقار .
5. في الساحات و الأماكن العمومية .
6. و في أي مكان آخر يحتمل أن يضمن جلب عدد من المزايدين .

* بطلان الإعلان عن البيع :
لم ينص القانون صراحة على البطلان إذا لم يراعي في الإعلان ما أوجبه القانون, ومع ذلك فإذا شاب إجراءات الإعلان عيب ترتب عليه عدم تحقق الغاية منه و تم إثبات ذلك أجازت المادة 751 من قانون الإجراءات المدنية للدائنين الحاجزين و الدائنين المتدخلين في الحجـز و المديـن المحجـوز عليـه و الحائز و الكفيل العيني التقدم بعريضة إلى رئيس المحكمة لطلب إلغاء النشر و التعليق لأي سبب و هذا في أجل ثلاثة أيام قبل جلسة البيع على الأقل و إلا سقط الحق في ذلك .
و يفصل رئيس المحكمة في طلب الإلغاء يوم البيع و قبل إفتتاح الجلسة المقررة للبيع بالمزاد العلني بأمر غير قابل لأي طعن .

*أثر قرار إلغاء النشر :
إذا قرر رئيس المحكمة في أمره إلغاء إجراءات النشر و التعليق أجل البيع إلى جلسة لاحقة و أمر إعادة هذه الإجراءات على نفقة المحضر القضائي.
و إذا رفض طلب الإلغاء أمر بإفتتاح البيع بالمزاد العلني فورا .

* تحديد مصاريف التنفيذ قبل إفتتاح المزاد :
أوجبت المادة 752 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على ضرورة تقدير مصاريف إجراءات التنفيذ بما فيها أتعاب المحضر القضائي و التي يجب التنويه عنها في حكم رسو المزاد فيما بعد .
و يقدم طلب تقدير المصاريف المذكورة من طرف المحضر القضائي أو أحد الدائنين إلى رئيس المحكمة الذي يفصل فيه بموجب أمر على عريضة قبل إفتتاح المزاد العلني.
جلسة البيع بالمزاد العلني

* الجلسة الأولى :
يجري البيع بالمزاد العلني وفقا لأحكام المادة 753 من قانـون الإجــراءات المدنيــة و الإدارية في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة أو القاضي الذي يعينه لهذا الغرض بمقر المحكمة التي أودعت فيها شروط البيع في التاريخ و الساعة المحدديـن لذلك و تكون بحضور المحضر القضائي و أمين الضبط و حضـور الدائنيـن المقيديـن و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد أو بعد إخبارهم بثمانية أيام على الأقل قبل تاريخ الجلسـة و حضور عدد من المزايدين لا يقل عن ثلاثة أشخاص .
بعد إفتتاح جلسة البيع يقوم الرئيس بالتحقيق من حضور أو غياب أطـراف الحجـز و إتمام إجراءات التبليغ الرسمي و النشر و التعليق و مدى توفر النصاب من المزايدين .

* تأجيـل البيـع :
يمكن تأجيل البيع لأحد الأسباب منها :
1) بناء على طلب أطراف الحجز لأسباب جدية كقلة المزايدين و ضعف العروض .
2) إذا لم يتوفر النصاب من المزايدين أو كان العرض أقل من الثمن الأساسي للمزايدة أو لم يتقدم أحد بأي عرض خلال خمسة عشر دقيقة أثبت الرئيس ذلك في سجل الجلسة و قرر تأجيل البيع إلى جلسة لاحقة بذات الثمن الأساسي.

و يجب أن يكون التأجيل بموجب أمر مكتوب يتضمن تحديد جلسة لاحقة للبيع خلال فترة لا تقل عن ثلاثين يوما و لا تزيد عن خمسة و أربيعن يوما من تاريخ التأجيل.

* أثر التأجيل :
يترتب على التأجيل إعادة النشر و التعليق عن البيع بالكيفية المنصوص عليها في المادتين 749 -750 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .

* في الجلسة الجديدة الثانيــة :
بعد إفتتاح الجلسة و التأكد من صحة الإجراءات ينوه الرئيس بشروط البيع و نوع العقار أو الحق العيني العقاري المعروض للبيع و الثمن الأساسـي و الرسـوم و المصاريف ثم يحدد مبلغ التدرج في المزايدة حسب أهمية العقار أو الحق العيني العقاري و في جميع الأحوال لا يقل عن عشرة آلاف دينار في كل عرض .
ومعنى ذلك أن الرئيس يحضر تقرير يتضمن البنود المذكورة .
فإذا تبين من العروض أنها أقل من قيمة الثمن الأساسي و غير كافية لقيمة الدين و المصاريف قرر الرئيس تأجيل البيع و إنقاص عشر الثمن الأساسي مع إعادة النشر و التعليق وفقا لأحكام المادة 750 المذكورة .

* الجلسة المواليـة ( الثالثــة):
في الجلسة الموالية يباع العقار أو الحق العيني العقاري لمن تقدم بأعلى عـرض و لو كان أقل من الثمن الأساسي إلا إذا قبل الدائن الحاجز أو أحد الدائنين المتدخلين في الحجز إستيفاء الدين عينا بالعقار أو الحق العيني العقاري بالثمن الأساسي المحدد له .

حالة تناول البيع عدة عقارات أو عدة حقوق عينية عقارية :
إذا تعلق الحجز بعدة عقارات أو بعدة حقوق عينية عقارية فإن البيع يتم وفقا لأحكام المادة 756 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بالتتابع و حسب تتابع قيد الحجز المنصوص عليه في المادة 724 من هذا القانون, و إذا كان الثمن الناتج عن بيع عقار واحد أو حق عيني عقاري واحد أو أكثر كافيا للوفاء بأصل الدين و المصاريف القضائية وجب على الرئيس المشرف على البيع التوقف عن بيع باقي العقارات أو الحقوق العينية العقارية المحجوزة ورفع الحجز عنها تلقائيا .

رســـو المــزاد :
وفقا لأحكام المادة 757 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن المزاد يرسو على من تقدم من المزايدين بأعلى عرض و كان آخر مزايد.
و يعتمد الرئيس على العرض الذي لا يزاد عليه بعد النداء به ثلاث مرات متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة .

إلتزامات المشتري الراسي عليه المزاد :
يجب على الراسي عليه المزاد أن يدفع حال إنعقاد جلسـة المزايدة خمس الثمـن و المصاريف و الرسوم المستحقة حتى يحق له المشاركة في المزايدة و بعد أن يرسو عليه المزاد يدفع المبلغ الباقي في أجل أقصاه ثمانية أيام بأمانة الضبط و إذا لم يودع باقي الثمن كاملا خلال هذه المدة يتم إعذاره بالدفع خلال خمسة أيام و إلا أعيد البيع بالمزاد العلني على ذمته .


إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد :
تجرى إعادة البيع وفق إجراءات المذكورة أعلاه على ذمة الراسي عليه المزاد المتخلف عن الوفاء بإلتزاماته بدفع باقي الثمن كاملا في المدة المحددة بثمانية أيام بأمانة الضبط .
كما يلزم بفرق الثمن إذا بيع العقار بثمن أقل من الثمن الراسي به المزاد و لا يكون له الحق في الزيادة إذا تم البيع بثمن أعلى .
و في هذه الحالة يتعين على الرئيس الإشارة في منطوق الحكم الصادر برسو المزاد للبيع الثاني إلى إلزام المزايد المتخلف بفرق الثمن إن وجد .

الحالة التي يكون فيها الراسي عليه المزاد دائنا :
إذا كان من رسا عليه المزاد دائنا و كان مبلغ دينه و مرتبته مع بقية الدائنين تبرران إعفاءه من دفع ثمن المبيع وفقا للمادة 757 من قانون الإجـراءات المدنيـة و الإدارية فإن الرئيس يقرر إعتبار دينه ثمنا للبيع.

إعادة البيع بالمزاد العلني لزيادة السدس
رغبة من المشرع في إيجاد فرصة ثانية لرفع ثمن العقار الذي رسا في المرة الأولى على الشاري مستهدفا بذلك تحقيق مصلحة المدين و الحاجز و سائر الدائنين المشتركين في الإجراءات لذا سمح بموجب المادة 760 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية لكل شخص تتوافر فيه أهلية الشراء و غير ممنوع من دخول المزايدات من التقدم بعريضة موقعة منه أمام أمانة الضبط للمطالبة بإعادة البيع بالمزاد العلني بشرط توافر الشروط التالية :
1) أن تتوافر في الطالب أهلية الشراء .
2) أن يكون غير ممنوع من دخول المزايدات .
3) أن يكون العقار أو الحق العيني العقاري محل المزايدة قد بيع بأقل من الثمن الأساسي المحدد في قائمة شروط البيع.
4) أن يتعهد في العريضة التي يتقدم بها بزيادة السدس 1/6 عن الثمن الراسي به المزاد على الأقل .
5) أن يودع بأمانة الضبط الثمن الكامل مع المصاريف القضائية و الرسوم المستحقة مقابل وصل .
6) أن يتحمل جميع النفقات المتعلقة بإعادة البيع بالمزاد العلني.
7) أن يقدم الطلب خلال أجل ثمانية أيام التالية لتاريخ حكم رسو المزاد.


* تبليغ عريضة عرض البيع للزيادة :
لم ينص قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على تبليغ العريضة المذكورة إلا أننا نرى القيام بإجراءات التبليغ للراسي عليه المزاد الأول و إلى الدائن و المدين و جميع الدائنين الذين أصبحوا أطرافا فيها.


* الإعلان عن البيع و إجراء المزايدة :
يتم الإعلان عن البيع الجديد بنفس القواعد و الإجراءات التي تم بها الإعلان عن البيع الأول وفقا لأحكام المواد من 749 إلى 757 من قانون الإجـراءات المدنيــة و الإدارية .
كما يمكن للراسي عليه المزاد الأول و الدائن و المدين و بقية الدائنين الذين أصبحوا أطرافا في هذه الإجراءات الحق في الإعتراض و إثارة الأسباب التي تدعو إلى البطلان وفق الإجراءات المقررة .
و تجري المزايدة الثانية بنفس الطريقة التي جرت بها المزايدة الأولى و يكون لكل شخص مؤهل غير ممنوع من المزايدة بالدخول فيها .

لكن ما الحكم إذا تخلف عارض الزيادة عن حضور جلسة المزايدة و لم يتقدم أحد بعرض أكبر من عرضه أو لم يحضر مزايدين ؟
القانون لم ينص على ذلك لكن يبدو أنه لا يعتد بتخلف عارض الزيادة أو عدم حضور عدد كاف من المزايدين طالما أن القانون لم يرتب أي أثر على ذلك و بالتالي يعتبر المزاد راسيا على عارض الزيادة .

هل يجوز لعارض الزيادة العدول عن العرض ؟
وفقا لأحكام المادة 761 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإنه يجوز له المطالبة بإيقاف إعادة البيع المقرر على ذمته قبل الحكم برسو المزاد الجديد بالشروط التالية :
1) أن يتم العدول و تقديم الطلب قبل تمام البيع و تحرير حكم رسو المزاد .
2) أن يودع بأمانة الضبط المصاريف الإضافية المترتبة عن تراجعه .
3) أن يقدم الطلب في شكل عريضة مرفقة بوصل إيداع المصاريف الإضافية إلى رئيس المحكمة .
4) أن يفصل في ذلك رئيس المحكمة بأمر غير قابل لأي طعن
حكم رسو المزاد

بعد رسو المزاد وفقا لأحكام المادة 757 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و بعد أن يقوم المشتري بدفع كامل الثمن يصدر رئيس المحكمة أو القاضي المعين المشرف على البيع بالمزاد العلني حكم رسو المزاد وهو النتيجة الطبيعية للمزايدة , و هو ليس حكما بالمعنى المفهوم للأحكام الفاصلة في الخصومات و إنما هو بمثابة عقد بيع ينعقد جبرا بين مالك العقار المنفذ عليه و بين المشتري الذي تم إيقاع البيع عليه .
و هو في حقيقته محضر يحرره القاضي بإستيفاء الإجراءات و البيانات التي يتطلبها القانون بالرغم من إصطلاح كلمة حكم عليه .


* البيانات الواجب توافرها في حكم رسو المزاد :
فضلا عن البيانات الواجب توافرها في الأحكام كأسماء وألقاب الأطراف والمحكمة و إسم القاضي و إسم المحضر القضائي و التاريخ , فإن المادة 763 من قانون الإجراءات المدنية أوجبت تضمن حكم رسو المزاد للبيانات التالية :
1) السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز و الإجراءات التي تلته لا سيما تاريخ كل من التبليغ الرسمي و التكليف بالوفاء و إعلان البيع.
2) تعيين العقار و/ أو الحق العيني العقاري المباع و مشتملاته و الإرتفاقات العالقة به إن وجدت , كما هو معين في قائمة شروط البيع.
3) تحديد الثمن الأساسي للعقار و/أو الحق العيني العقاري المباع.
4) إجراءات البيع بالمزاد العلني.
5) الهوية الكاملة للراسي عليه المزاد شخصا طبيعيا أو معنويا.
6) الثمن الراسي به المزاد و تاريخ الدفع .
7) إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس , حسب الاحوال , بتسليم العقار و/أو الحق العيني العقاري لمن رسا عليه المزاد .

هل يبلغ حكم رسو المزاد ؟
نصت المادة 764 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على عدم تبليغ حكم رسو المزاد لأطراف الحجز و أكدت على تنفيذه جبرا على الأشخاص المذكورين في المادة 763/7 .

* تسجيل حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية :
أوجبت المادة 762/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على المحضر القضائي بضرورة قيد حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية لأجل إشهــاره و هذا خلال أجل شهرين من تاريخ صدوره , و تتم إجراءات الشهر هذه لحكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية الواقع في دائرة إختصاصها موقع العقار وفقا لأحكام المادة 774 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية دون مراعاة أصل الملكية .
الآثار القانونية لحكم رسو المزاد
أولا :

نقل الملكية إلى الراسي عليه المزاد :
يؤدي البيع الجبري إلى نقل ملكية العقار أو الحقوق العينية العقارية المباعة بالمزاد العلني من المدين إلى الراسي عليه المزاد و كذلك كل الإرتفاقات العالقة بها .
و وفقا لأحكام المادة 762 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن نقل الملكية بين المدين و الراسي عليه المزاد يبدأ من تاريخ صدور حكم رسو المزاد الذي يعتبر سند ملكية .
أما بالنسبة للغير فإن الملكية لا تنتقل إلا من تاريخ قيد الحكم المذكور بالمحافظة العقاريةو نقل الملكية يتم بصورة نهائية و لا تقبل دعاوي البطلان بسبب النقائص أو العيوب التي قد تشوب إجراءات التنفيذ , إقرارا بذلك للثقة في هذه البيوع .

ثانيا :

الحالة التي تنقل بها ملكية العقار :
بالنظر إلى أن الراسي عليه المزاد يعد خلفا للمدين في ملكية العقار فإنه لا ينقل إليه من الحقوق سوى ما كان للمدين أو للحائز في العقار المبيع .

ثالثا :

تطهير العقار أو الحق العيني العقاري :
يترتب على قيد حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية تطهير العقار من جميع التأمينات العينية وفقا لأحكام المادة 764/2من قانون الإجراءات المدنيةو الإدارية.
طبيعة حكم رسو المزاد
وفقا لأحكام المادة 765 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن حكم رسو المزاد غير قابل لأي طعن.
طبيعة حكم رسو المزاد
وفقا لأحكام المادة 765 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن حكم رسو المزاد غير قابل لأي طعن.


في الحجز على العقارات غير المشهرة
المواد من 766 إلى 773 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية

* إصدار أمر الحجز:
أجازت المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية للدائن الحجز على عقارات مدينه غير المشهرة شريطة أن يكون لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ طبقا لأحكام القانون المدني .
و تتم إجراءات الحجز في هذه الحالة وفقا لأحكام المواد 721-722 -723 من قانون الإجراءت المدنية والإدارية و يجب أن يرفق مع طلب الحجز الوثائق التالية :
1. نسخة من السند التنفيذي المتضمن مبلغ الدين .
2.محضر عدم كفاية الاموال المنقولة أو عدم وجودها.
3.مستخرج من السند العرفي أو المقرر الإداري للعقار المراد حجزه .

* تبليغ أمر الحجز : المادة 767 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
يبلغ أمر الحجز إلى المدين و إلى حائز القعار إن وجد وفقا للأوضاع المقررة في المادة 688 و ما يليها من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

* قيد الحجز ( المادة 768 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
يقيد الحجز في السجل الخاص المفتوح على مستوى أمانة ضبط المحكمة التي يوجد في دائرة إختصاصها العقار و المخصص لقيد الحجوز العقارية و قيد الدائنين الحاجزين و الدائنين الذين لهم سندات تنفيذية في مواجهة المدين المحجوز عليه .

* تحرير قائمة شروط البيع ( المادة 770/1 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية):
تحرر قائمة شروط البيع من طرف المحضر القضائي وفقا لأحكام المادة 737 وترفق بالمستندات المحددة في المادة في المادة 766.

* تحديد الثمن الأساسي ( المادة 770/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ):
يحدد الثمن الأساسي و تبلغ قائمة شروط البيع و تقدم الإعتراضات وفقا للأوضاع المقررة في المواد من 739 إلى 742.

* نشر الإعلان( المادة 770/3 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
يخضع نشر الإعلان عن البيع بالمزاد العلني وفقا لأحكام المادتين 748 و 750 .
* إلغاء النشر ( المادة 771 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
تطبق على طلب إلغاء النشر الأحكام المحددة في المادتين 751-752 .

* إجراءات البيع ( المادة 771 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) :
تتم إجراءات البيع بالمزاد العلني للعقار غير المشهر وفقا لأحكام المواد من 753 إلى 759 و في حالة إعادة البيع بالمزاد العلني تطبق أحكام المادتين 760 و 761.
أهم منازعات التنفيذ على العقار


دعوى الإستحقاق الفرعية :
نظم هذه الدعوى قانون الإجراءات المدنية و الإدارية في المواد من 772 إلى 747 و تعرف بأنها الدعوى التي يرفعها الغير الذي لا يعتبر طرفا في إجراءات التنفيذ مدعيا ملكية العقار الذي بدئ بالتنفيذ عليه للمطالبة بإثبات ملكيته للعقار و إبطال إجراءات التنفيذ عليه.
و أطلق على هذه الدعوى إصطلاح إستحقاق فرعية بالرغم من أنها أصلية لأنها ترفع في إطار التنفيذ على العقار و ليس بعد الإنتهاء من إجراءات التنفيذ و تهدف هذه الدعوى إلى طلب ملكية العقار موضوع التنفيذ سواء على كامل العقار أو جزء منه , و تواجه هذه الدعوى الوضع التالي :
أ – إجراءات التنفيذ على العقار تتم تجاه المدين.
ب- العقار الذي يجري التنفيذ عليه يدعي الغير أنه غير مملوك للمدين.
ج- يأتي الغير سواء كان حائزا للعقار بسند ملكية أم يحوز سند ملكية فقط و يرفع هذه الدعوى أثناء إجراءات التنفيذ للمطالبة بملكية العقار و بطلان الحجز.

* طرفـا الدعوى :

المدعـــي : و هو الغير الذي يدعي ملكية العقار و ينبغي ألا يكون طرفا في إجراءات التنفيذ .

المدعــى عليه : هو الحاجز و باقي الدائنين الذين إعتبروا أطرافا في الإجراءات و المدين أو الحائز أو الكفيل العيني و بحضور المحضر القضائي.



* المحكمة المختصـة :
يؤول الإختصاص لقاضي الإستعجال للمحكمة التي أصدرت أمر الحجز على العقار و المشرفة على بيع العقار بالمزاد العلني .
و يلاحظ هنا أنه بالرغم من الطبيعة الموضوعية لهذه الدعوى فإن المشرع أناط إختصاص البت فيها لقاضي الإستعجال وفقا لأحكام المادة 772 من قانون الإجراءت المدنية و الإدارية .

* الوقت الذي يجب أن ترفع فيه هذه الدعوى :
إعتبارا إلى أنه من بين أهداف هذه الدعوى وقف إجراءات التنفيذ فإن آجال رفعها ممتد من بداية إجراءات التنفيذ و قبل نهايـته و بالتالي فإن رفعها و لو بعد إنتهاء الآجال المحددة للإعتراض على قائمة شروط البيع و إذا حل التاريخ المعين للبيع و لم يتم الفصل في الدعوى من طرف رئيس المحكمة فيمكن للمدعي المطالبة بوقف البيع بموجب أمر على عريضة يقدم قبل جلسة البيع بثلاثة أيام على الأقل بشرط إيداع كفالة لدى أمانة الضبط يحددها الرئيس بموجب أمر على عريضة تغطي مصاريف النشر و التعليق عند الإقتضاء المادة 772/3.

* آجال الفصل في الدعوى :
أوجبت المادة 772/2 على رئيس المحكمة الفصل في الدعوى الإستعجالية في أجل أقصاه ثلاثون يوما من تاريخ رفع الدعوى .

* أثر رفع الدعوى :
يترتب على رفع دعوى الإستحقاق الفرعية وقف التنفيذ و إذا إقتصرت هذه الدعوى على جزء من العقار المحجوز فلا يمتد أثر وقف البيع إلى باقي الأجزاء الأخرى المادة 773 .

* إثبـات الدعــوى :
يقع عبء الإثبات على عاتق المدعي الذي عليه أن يقدم ما يثبت ملكيته للعقار بالأدلة المقبولة قانونا , و في غالب الأحوال يجب أن يكون الدليل عقدا مشهرا في المحافظة العقارية قبل قيد أمر الحجز لأنه لا يحتج بالملكية تجاه الغير إلا إذا كان مشهرا عملا بقواعد نظام الشهر العقاري .

* الحكم في الدعــوى :
في حالة عدم تقديم المدعي لما يثبت إدعاؤه بالطرق المقررة قانونا فإن رئيس المحكمة يقضي برفضها و هنا تعاد إجراءات النشر و التعليق.
و إذا قبلت الدعوى و اثبت المدعى أحقيته للعقار فإن رئيس المحكمة يحكم للمدعى بملكيته للعقار, ويقضي تبعا لذلك ببطلان الحجز على أساس أنه وقع على مال مملوك للغير .
الحجــزالتحفظـي

تناوله المشرع الجزائري في المواد من 646 إلى 666 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

* تعريف الحجز التحفظي :
إذا كان الأصل أنه لا تنفيذ بدون سند تنفيذي , يقع الحجز بمقتضاه و هو مفهوم الحجز التنفيذي كما أسلفنا.
فإن الدائن قد يجد نفسه في بعض الأحوال بصدد خطر عاجل يهدد حقه لدى مدينه بحيث إذا إنتظر الحصول على سند تنفيذي وإعلان مدينه و تكليفه بالوفاء قبل الحجز لكان من شأن ذلك ضياع حقه , إذ قد يحدث أن يقدم المدين على تهريب أمواله سواء بالتصرف فيها أو بإخفائها, ولذا أجاز القانون للدائن مباغتة المدين بتوقيع الحجز على أمواله المنقولة و العقارية قبل تهريبها بما أسماه الحجز التحفظي و بذلك يمكن تعريف الحجز التحفظي بأنه إجراء وقائي يلجأ إليه الدائن سواء كان بيده سند تنفيذي أو لم يكن بيده أي سند بقصد وضع أموال المدين المنقولة و العقارية تحت يد القضاء لمنع المدين من التصرف فيها بأي عمل قانوني أو مادي من شأنه أن يؤدي إلى إستبعادها من دائرة الضمان العام للدائن الحائز و لا يصدر إلا في حالة الضرورة و بموجب أمر على عريضة , و عرفته المادة 646 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بأنه : وضع أموال المدين المنقولة المادية و العقارية تحت يد القضاء و منعه من التصرف فيها و يقع الحجز على مسؤولية الدائن .

خصائصــه :
من خلال التعريف المذكور و ما ورد في نص المادتين 646 و 647 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , يتبين أن الحجز التحفظي يتميز بخصائص :
1- أن الدائن بإمكانه إيقاع الحجز التحفظي سواء كان بيده سند تنفيذي أم لم يكن بيده ذلك بل يجوز إيقاع مثل هذا الحجز و لم يكن بيد الدائن أي سند رسمي أو عرفي بل يكفي في ذلك وجود مسوغات ظاهرة للدين.
2- لا بد لإيقاع الحجز التحفظي من صدور أمر بتوقيعه من القاضي الذي يتعين عليه التأكد من قيام حالة الضـرورة أي إذا كان ثمـة إستعجـال و خطر يهددان الضمان العام و هو ما عبرت عليه المادة 647 بالخشية من فقدان الضمان.
3- يمكن إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات والعقارات سواء كانت في حيازة المدين أو تحت حيازة شخص غير المدين لأن الغرض منه ضبط المال بإجراءات مادية لمنع المحجوز عليه من تهريبه إلى أن يحصل الدائن على سند تنفيذي .
4- أن الحجز التحفظي يكون للدائن بمبلغ من النقود إذا كان دينه محقق الوجود و حال الآداء و هذان الشرطـان يجب توافرهما في الحق المطالب به في جميع أنواع الحجوز إلا أنه لا يشترط أن يكون معين المقدار إذ يكفي في ذلك المقدار التقريبي للدين الذي من أجله صرح بالحجز.
* حالات الحجز التحفظي :
أولا :
الحالــة العاديــة:
خشية الدائن من فقدان الضمان لدينه: إستنادا إلى القاعدة العامة يجوز للدائن توقيع الحجز التحفظي على منقولات وعقارات مدينه في كل حالة يخشى فيها فقدانه لضمان حقه أي أن المشرع يصرح أن للدائن أن يوقع الحجز التحفظي في أي حالة طالما توافر شرط محدد و هو خشية فقدان الدائن لضمان دينه وهذا الشرط المرن إنما يعبر عن حاجة الإستعجال , إذ يجعل من الحجز التحفظي وسيلة يحافظ بها الدائن على ضمان حقه من خطر تأخير الحماية التنفيذية ( الحجز التنفيذي ) و يتمثل هذا الخطر في إحتمال تهريب المدين لأمواله المكونة لهذا الضمان و بالتالي فحيث يتهدد ضمان حق الدائن يجوز له طلب توقيع الحجز التحفظي و بالتالي فتقدير حالة الخشية المنصوص عليها في المادة 647 من قانون الإجراءات المدنيـة و الإدارية هنا هو خشية فقدان الضمان العام لحق الدائن و يترك للقاضي الآمر بالحجز الذي يقدرهذه الخشية على ضـوء ظـروف المديـن الماليـة و الشخصية و ظروفه الاجتماعية و سهولة تهريبه لأمواله .
و يتعين على القاضي حين التوقيع على الأمر بالحجز الموازنة بين هذه الظروف و بين التبريرات التي قدمها الدائن للإذن بالحجز وهذا التقدير الموضوعي من القاضي مسألة واقع, ومن الأمثلة التي تتوافر فيها حالة الضرورة.
- إذا خشي الدائن فرار مدينه و كان لذلك أسباب جدية.
- إذا كانت تأمينات الدين مهددة بالضياع .
- إذا كان المدين تاجرا و قامت أسباب جديـة يتوقع معها تهريـب أموالـه أو إخفائها .

ثانيــا:
الحالات الأخرى بالحجز التحفظي المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
الحجز التحفظي على الحقوق الصناعية و التجارية

أجازت المادة 650 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية لكل من له إبتكار أو إنتاج مسجل و محمي قانونا أن يحجز تحفظيا على عينـة من السلـع أو نماذج من المصنوعات المقلدة.
و يحرر في ذلك محضر ا من طرف المحضر القضائي يبين فيه المنتـوج أو العينة أو النموذج المحجوز ويضعه في حرز مختوم و مشمع و إيداعه مع نسخة من المحضر بأمانة ضبط المحكمة المختصة إقليميا.
كما أجازت المادة 651 للدائن أن يحجز تحفظيا على القاعدة التجارية للمدين و على أن يقيد أمر الحجز بالإدارة المكلفة بالسجل التجاري خلال أجل خمسة عشر يوما من تاريخ صدوره كما يتم نشره في النشرة الرسمية للإعلانات القانونية و إلا إعتبر الحجز باطلا .
و على طالب الحجز في هذه الحالة تقديم ما يثبـت الصفـة و المصلحـة و على رئيس المحكمة التأكد من ذلك قبل توقيع أمر الحجز.
الحجز التحفظي على العقارات

أجازت المادة 652 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية للدائن أن يحجز تحفظيا على عقارات مدينه على أن يقيد أمر الحجز التحفظي على العقارات بالمحافظة العقارية التي يوجد بدائرة إختصاصها العقار خلال أجل خمسة عشر يوم من تاريخ صدوره و إلا كان الحجز باطلا.
ويلاحظ هنا أن القانون الجديد أجاز الحجز التحفظي على العقارات خلافا للقانون القديم الذي كان يحصره في المنقولات.
الحجز التحفظي على أموال المستأجـر
* حجز المؤجر على منقولات المستأجر : و هو نوع من الحجز التحفظي نص عليه المشرع في المواد من 653 إلى 656 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و بموجبها يجوز لملاك المباني والأراضي الزراعية و مستأجريها الأصليين أن يباشروا حجز المؤجر على المنقولات و الأثاث و الثمار الموجودة في هذه العقارات وفاء للأجرة المستحقة عن إيجارها.
كما يجوز للمؤجر إيقاع الحجز التحفظي على منقولات المستأجرين الفرعيين للمباني أو الأراضي الزراعية أو الحقول أو البساتين الموجودة في الأمكنة التي يشغلونها.
كما يجوز إيقاع الحجز التحفظي على ثمار تلك الأراضي وفاء للأجرة المستحقة.
* الشروط الموضوعية :
1- الدائن الحاجز :
يشترط فيه أن يكون مالكا للعقار أو مؤجرا له من الباطن.

2- المدين المحجوز عليه:
هو مستأجر العقار بعقد إيجار صحيح و قائم قانونا وقت الحجز سواءا إستأجره من المالك أو من المستأجر الأصلي أو من المنتفع أو واضع اليد.
3-المال محل الحجز :
هي المنقولات الموجودة في العين المؤجرة و إذا نقلت من مكانها بغير رضاء المؤجر و كان له عليها حق الإمتياز المنصوص عليه في القانون فيمكن للمؤجر إيقاع الحجز عليها تحفظيا ما لم يكن قد مضى على نقلها ستين يوما.


* الشروط الشكليـة:
تجرى إجراءات الحجز بالأوضاع نفسها الخاصة بالحجز التنفيذي بعد إستصدار إذن من القاضي بذلك في الأحوال المنصوص عليه في القانون , ويجوز للمستأجرين الحصول على حكم برفع الحجز إذا أثبتوا أنهم دفعوا الأجرة المستحقة عليهم كما يكون إذن القاضي بالحجز بموجب أمر على عريضة و يبلغ للمدين.


* الحجز على منقولات المدين المتنقل :
و هو نوع من الحجـز التحفظـي و بمقتضاه يجوز لكل دائن و لو لم يكن بيده سند أن يحصل على إذن من القاضي لمباشرة الحجز على المنقولات الموجودة في المنطقة التي يقيم فيها الدائن و المملوكة لمدينه المتنقل و يجوز إقامة الحاجز حارسا على هذه المنقولات إن وجدت تحت يديه و إلا عين غيره حارسا عليها – المادة 657 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بناءا على طلبه.
الحجـز الإستحقاقـي

أجازت المادة 658 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية لمالك المنقـول أو من له حق الحبس عليه قبل رفع دعوى إسترداد المنقول أن يحجز تحفظيا على ذلك المنقول عند حائزه و هنا يجب أن يعين المنقـول في الطلـب و في أمر الحجز .
و إذا إعترض حائز المنقول المراد حجزه على الحجز وجب على المحضر القضائي وقف إجراءات الحجز و تحرير محضر إشكال يسلمه للأطراف لعرضه على رئيس المحكمة في أجل أقصاه ثلاثة أيام من تاريخ الإعتراض .
و هو بذلك نوع من الحجز التحفظي أجازه القانون لمالك منقول معين أو صاحب حق عيني عليه يخوله التتبع أو لصاحب الحق في الحبس إذا أراد ضبطه ووضعه تحت يد القضاء و منع حائزه من التصرف فيه لحين رفع دعوى الإستـــرداد أو لحين الفصل فيها إذا كانت مرفوعة , و بالتالي فهو نتيجة لما للمالك من الحق في تتبع منقولاته تحت يد حائزها و من ثم يمتنع الحجز الإستحقاقي كلما إمتنع على المالك تتبع المال و من أمثلة الحجز الإستحقاقي الحجز الذي يوقعه المؤجر على المنقولات التي تنقل من العين المؤجرة دون رضاه و الحجز الذي توقعه الزوجة على منقولات الزوجية فور تركها لمنزل الزوجية و هذا كله يفرض وضع المنقولات تحت يد القضاء مخافة تهريبها لغاية الفصل في ملكيتها.
ولا يجوز مباشرة هذا الحجز إلا بإذن القاضي المختص وفقا للإجراءات اللاحقـة و يبلغ للمدين و يحرر في ذلك محضرا.
و على الحاجز بعد توقيع الحجز الإستحقاقي رفع دعوى صحة الحجز أمام قاضي الموضوع و كذا المطالبة بإستردادها.
وإذا حصل الحاجز على حكم بثبوت ملكيته للمال المحجوز فإنه يستردها و بالتالي لا يتحول حجزه الإستحقاقي إلى حجز تنفيذي كالحجز التحفظي العادي.
إجراءات الحجز التحفظي
1- المحكمة المختصـة :
لا يمكن إيقاع الحجز التحفظي إلا بموجب أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة التي يوجد في دائرة إختصاصها موطن المدين أو مقر الأموال المطلوب حجزها و يجب على رئيس المحكمة الفصل في طلب الحجز في أجل خمسة أيام إبتداءا من تاريخ إيداع العريضة بأمانة الضبط – المادة 649 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.

2- تقديم طلب الحجز :
يقدم طلب إيقاع الحجز التحفظي من طرف الدائن إلى رئيس المحكمة المختص و يذكر فيه سند الدين أو ما يبرره من مسوغات ظاهرة و ما يثبت الخشية من فقدان الضمان لحقوقه .

3- صدور الأمر :
يتأكد رئيس المحكمة من إستيفاء العريضـة للشروط الشكلية و الموضوعيـة و بخاصة التأكد من توافر الصفة لدى الطالب و متى إطمأن إلى وجود حالة الضرورة أصدر أمره بإيقاع الحجز في ذيل العريضة .

4- تبليغ أمر الحجز :
يبلغ رسميا أمر الحجز التحفظي إلى المدين وفقا لأحكام المادة 688 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و يرجع لرئيس المحكمة فيما يثار من إشكالات و لم ينص القانون على مدى قابلية أمر الحجز للإعتـراض أو المعارضـة أو الإستئناف خلافا للقانون القديم الذي كانت تنص المادة 346 على قابلية الأمر للمعارضة و الإستئناف .
5- إيقــاع الحجــز:
يقوم المحضر القضائي فورا بإيقاع الحجز و تحرير محضر حجز و جرد للأموال الموجودة تحت يد المدين و إلا كان الحجز باطلا و يسلم منه نسخة للمدين و يعنيه حارسا عليها و في حالة وجود مقاومة يمكن الإستعانة بالقوة العمومية لتنفيذ أمر الحجز.
و إذا تعلق الحجز بسندات تجارية محررة لفائدة المدين يجب أن تعين في محضر الحجز و تودع في أمانة ضبط المحكمة مع أصل المحضر مقابل وصل.
و إذا وقع الحجز على مصوغات أو سبائك ذهبية أو فضة أو معادن نفيسة أخرى أو حلي أو أحجار كريمة وجب على المحضر القضائي أن يبين في محضر الحجز, نوع المعدن و الوزن الحقيقي و أوصافه و تقدير قيمته بمعرفة خبير يعين بأمر على عريضة أو من طرف الإدارة المكلفة بدمغ المعادن الثمينة , وهذا بحضور المدين أو ممثله القانوني أو بعد صحة تكليفه بالحضور.

و في كل الأحوال يرفق تقرير الخبير الخاص بالتقدير و الوزن بمحضر الحجز.

و يجب بعد الوزن و التقييم , أن توضع في حرز مختوم و مشمع , و أن يذكر ذلك في محضر الحجز مع وصف الأختام و إيداعها بأمانة ضبط المحكمة مقابل وصل.
و إذا كانت المنقولا ت المحجوز عليها في حيازة الغير فيتولى المحضر القضائي تبليغ الأمر إلى كل من المحجوز عليه و المحجوز لديه الحائز و يحرر محضر حجز للمنقولات .
و يعين المحجوز لديه حارسا عليها , وهذا التبليغ للمحجوز لديه يعد بمثابة إنذار له لتقديم تصريح عن الأموال المملوكة للمدين و المودعة لديه و إذا كانت ثمة حجوز أخرى وقعت تحت يده من قبل و لا يزال أثرها قائما و يحرر محضرا بأقواله و في حالة عدم التصريح في الآجال المنصوص عليها في المادة 677 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإنه يترتب عن ذلك المسؤوليـة المهنيـة و المدنية للمحجوز لديه بما تسبب فيه من ضرر مادي يلحق بالدائن
آثــــار الحجـــز التحفظــي

الغاية من إيقاع الحجز التحفظي وهو وضع المال المحجـوز تحت يد القضـاء و منع المدين المحجوز عليه من التصرف في هذا المال إضرارا بالدائن و كل تصرف من المدين في الأموال المحجوزة لا يكون نافذا و يترتب على التصرفات القانونية أو الأعمال المادية المضرة بالحاجز تعرضه للعقوبات المتعلقة بجرائم الأموال المحجوزة المنصوص عليها في قانون العقوبات.
و لكن يظل المدين المحجوز عليه حائز للمال المحجوز لغاية تثبيت الحجز بحكم أو صدور أمر برفعه.
وله حق الإنتفاع و تملك الثمار و المحافظة عليها , كما يجوز للمدين أن يؤجر الأموال المحجوزة بترخيص من رئيس المحكمة الآمر بالحجز و ذلك بموجب أمر على عريضة.

* إبطال إجراءات الحجـز :
وفقا لأحكام المادة 643 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية يجوز للمحجوز عليه أو لكل ذي مصلحة أن يرفع دعوى إستعجالية للمطالبة ببطلان الحجز و ما ترتب عليه من أثر خلال المهلة المحددة في هذه المادة.

* رفــع الحجــز:
أجازت المادة 663 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المطالبة برفع الحجز بموجب دعوى إستعجالية في الحالات التالية :
1- إذا لم يسع الدائن إلى رفع دعوى تثبيته في الأجل المنصوص عليه في المادة 662 أعلاه.
2- إذا قام المدين بإيداع مبالغ مالية بأمانة ضبط المحكمة أو بمكتب المحضر القضائي لتغطية أصل الدين و المصاريف.
3- في كل حالة يثبت فيها المستأجر أو المستأجر الفرعي أنه دفع الأجرة المستحقة في حالة حجز المؤجر على منقولات المستأجر.
تثبيـــت الحجـــز

يجب على الدائن الحاجز أن يرفع دعوى تثبيت الحجز في أجل أقصاه خمسة عشر يوم من تاريخ صدور أمر الحجز و إلا كان الحجز و الإجراءات التالية له باطليــن – المادة 662 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
و دعوى تثبيت الحجز هي دعوى موضوعية ترفع أمام قاضي الموضوع للنظر في موضوع الدين و صحة الحجز معا و ترفع وفق الإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة نوعيا و محليا و الحكم الصادر فيها يحسم النزاع حول أصل الحق.

و إذا وقع الحجز التحفظي بعد رفع الدعوى أمام قاضي الموضوع حول أصل الحق فإن طلب تثبيت الحجز يقدم أمام نفس قاضي الموضوع المرفوعة أمامه الدعوى المذكورة و هذا بموجب مذكرة إضافية تضم إلى أصل الدعوى للفصل فيهما معا و بحكم واحد دون مراعاة الآجال المنصوص عليها في المادة 662, المادة 648 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
وفي الحالتين إذا فصلت المحكمة في دعوى تثبيت الحجز التحفظي بإثبات الدين قضت بصحة الحجز التحفظي و تثبيته و بالتالي فإن الحاجز يستوفى حقه ببيع الأموال المحجوزة و إقتضاء حقه من ثمنها, إلا انه وفقا لأحكام المادة 666 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية يمكن القضاء برفع الحجز كليا أو جزئيا إذا برر المدين طلبه بأسباب جدية و مشروعة .

و إذا قضت المحكمة برفض الدعوى لعدم إثبات الدين فإنه يجب عليها رفع الحجز لأن الحجز في هذه الحالة يكون قد وقع دون مبرر .
كما يمكنها الفصل في التعويضات المدنية عند الإقتضاء.

و أجازت المادة 666 للمحكمة الحكم على الحاجز بغرامة مدنية لا تقل عن عشرين ألف دينار .

* تحويل الحجز التحفظي إلى تنفيذي :
خلافا لما كان منصوصا عليه في المادة 369/1 من قانون الإجراءات المدنية القديم من ضرورة إستصدار أمر على عريضة من رئيس المحكمة لتحويل الحجز التحفظي إلى تنفيذي فإن المشرع لم ينص في قانون الإجراءات المدنية والإدارية على الطريقة التي يتم بها تحويل الحجز التحفظي إلى تنفيذي و بالتالي فإنه متى قضت المحكمة بإثبات الدين و بصحة الحجز التحفظي و تثبيته وحاز هذا الحكم على قوة الشيء المقضي به و إتبعت بشأنه مقدمات التنفيذ و بخاصة التبليغ الرسمي للسند التنفيذي و التكليف بالوفاء وفقا لأحكام المادتين 612 و 613 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و حرر المحضر القضائي محضر إمتناع عن الوفاء فإن الحجز التحفظي بذلك يتحول إلى حجز تنفيذي و يتم بعدها بيع الأموال المحجوزة تحفظيا بذات الطريقة التي تباع بها الأموال المنقولة منها و العقارية في الحجز التنفيذي .

توزيع المبالغ المتحصلة من التنفيذ :

لا شك أن الغاية النهائية من التنفيذ الجبري هي توزيع قيمة الأموال المباعة على الدائنين و بعد التوزيع المرحلة الأخيرة من مراحل التنفيذ و به يحصل الدائن الذي بيده سند تنفيذي على حقه .
و الأصل أن جميع الدائنين متساوون في إستيفاء حقوقهم من أموال المدين إلا من كان له منهم حق التقـدم وفقا للقانـون وهذا التقـدم يكون لسبـب موضوعـي أو إجرائي.
و التقدم لسبب موضوعي تنظمه القوانين التي تبحث القواعد الموضوعية و أهمها القانون المدني, وبالتالي فالأصل أن الدائنين يتساوون في إستيفاء ديونهم من اموال المدين إلا من كان له حق التقدم طبقا للقانون المادتان 907 و 982 من القانون المدني.
و التقدم إما أن يكون مستندا إلى رهن أو إلى تأمين أو إلى إمتياز على المال المباع .
أما التقدم لسبب إجرائي فهو الذي نصت عليه قواعد قانون الإجـراءات المدنيـة و الإدارية, و الدائن صاحب الأفضلية بسبب التقدم الإجرائي لا يتمتع بأي تأمين عيني على مال المدين ومع ذلك يتقدم على باقي الدائنين بسبب الإجراء الذي قام به ومن حالات التقدم الإجرائي :
* حالة الإيداع و التخصيص وفقا لأحكام المادة642 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي تنص فقرتها الأخيرة على أن الدائن الذي تقرر قصر الحجز لصالحه له الأولوية على غيره من الدائنين عند إستيفاء حقه من الأموال التي يقصر الحجز عليها .
ومحل الإستيفاء هو ثمن المال المحجوز بعد بيعه أو المال المحجوز نفسه إذا كان نقدا مضافا إليه الفوائد التي لا يقف سريانها بالحجز .
أولا :
الإتفاق الرضائي على التقسيم :
أ- إذا كانت المبالغ كافية :
1 - حالة وجود دائن واحد :
إن إستيفاء الدائن لحقه في هذه الحالة أمر سهل طالما لا يوجد من يشاركه في الإستيفاء وفقا لأحكام المادة 790/1 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن الحجز سواء وقع على مبالغ مالية لدى المدين أو تم بيع الأموال المحجوزة فإن الدائن الحاجز يستلم من المحضر القضائي او محافظ البيع مبلغ الدين المتحصل من التنفيذ مباشرة .
2- حالة تعدد الدائنين :المادة 791 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية
إذا كان الدائنون متعددين فالأمر سهل أيضا إذا كان ثمن المال المتحصل من التنفيذ كاف للوفاء بحقوق جميع هؤلاء الدائنين سواء الحاجزين أو المتدخلين في الحجز , وهنا يجب على المحضر القضائي أو محافظ البيع أو من تكون لديه المبالغ أن يؤدي لكل دائن دينه بعد تقديم السند التنفيذي .
كما يجوز الوفاء بالدين لجميع الدائنين الذين ليست لهم سندات تنفيذية إذا كانت هناك مبالغ متبقية بشرط الموافقة الكتابية للمدين المحجوز عليه و بعد سداد الديون و المصاريف ترد المبالغ المالية المتبقية إلى المدين المحجوز عليه.

ب – إذا كانت المبالغ غير كافية :

1- حالة وجود دائن واحد :
في هذه الحالة لا توجد صعوبة في توزيع حصيلة التنفيذ لأن الدائن إذا كان واحدا فإنه يستفيد من حصيلة التنفيذ سواء كانت كافية للوفاء بدينه أم غير كافية , إذ يكون له في الحالة الأخيرة مواصلة التنفيذ بموجب سنده على أموال أخرى للمدين.


2- حالة تعدد الدائنين :
و في حالة وجود عدة حجوز على أموال نفس المدين المحجوز عليه أمام جهات قضائية مختلفة فإنه وفقا لأحكام المادة 793 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية يجب على المحضرين القضائيين أو على محافظي البيع و على كل من كانت لديه المبالغ المتحصلة من التنفيذ إيداعها بأمانة ضبط المحكمة التي تم في دائرة إختصاصها الحجز الأول أو البيع الأول للأموال المحجوزة .
إعداد قائمة التوزيع المؤقتة :
يقوم رئيس المحكمة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إخطاره بإعداد قائمة مؤقتة لتوزيع المبالغ المالية المتحصلة من التنفيذ بين الدائنين المقيدين و يأمر بإيداعها بأمانة الضبط و تعليق مستخرج منها بلوحة إعلانات المحكمة لمدة ثلاثين يوم المادتان 794 و 795/1 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .

طلــب القيــد :
وفقا لأحكام المادة 795/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإنه يجوز لكل دائن بيده سند دين أن يتقدم خلال عشرة أيام من تاريخ إنتهاء أجل التعليق إلى أمانة الضبط لطلب قيده مع بقية الدائنين و إلا سقط حقه في الإنضمام إلى القائمة المشار إليها في المادة 794 أعلاه .

جلسـة التسويـة الوديـة:المادة 796 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية
يقوم المحضر القضائي بناء على طلب من يهمه التعجيل بتكليف الدائنين الحاجزين و الدائنين المتدخلين في الحجز بالحضور إلى جلسة التسوية الودية أمام رئيس المحكمة.
و في الجلسة المحددة يتحقق الرئيس من صفة الدائنين و صحة تكليف الأطراف بالحضور و صحة التوكيلات و صحة طلبات التسجيل , ثم يقرر قيد من تثبت صفته في قائمة التوزيع و شطب من لم تثبت صفته .
إذا حضر الأطراف و حصل الإتفاق على قائمة التوزيع المؤقتة , بتسوية ودية أثبت الرئيس إتفاقهم في محضر يوقعه و أمين الضبط و الحاضرون و يكون لهذا المحضر قوة السند التنفيذي .
إذا تخلف جميع الدائنين عن حضور الجلسة المحددة للتسوية الودية , أشر الرئيس على القائمة المؤقتة و تصبح بذلك نهائية .
و في الحالتين يصدر الرئيس أمرا ولائيا إلى رئيس أمانة الضبط بمنح المبالغ المستحقة لكل دائن حسب القائمة .

و في حالة غياب أحد الأطراف عن حضور جلسة التسوية الودية أجازت المادة 797 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية توزيع المبالغ المتحصلة على الدائنين الحاضرين مع حفظ حقوق الدائن المتخلف في القائمة المؤقتة, ولا يجوز لهذا الدائن المتخلف تقديم أي طعن في قائمة توزيع التسوية الودية التي أشر عليها الرئيس .

ثانيـا:
في حالـة عـدم الإتفـاق :
إذا لم يحدث إتفاق بين الدائنين على طريق التقسيم و لم تتم بذلك التسوية الودية بسبب إعتراض أحد الدائنين على قائمة التوزيع المؤقتة فإن الرئيس يأمر بتثبيت الإعتراض في محضر و يفصل فيه بأمر خلال أجل ثمانية أيام .
و يكون هذا الأمر قابلا للإستئناف أمام رئيس المجلس خلال عشرة أيام إذا كان المبلغ المتنازع عليه يزيد عن مائتي ألف دينار .
و لا يخضع هذا الإستئناف للتمثيل الوجوبي للمحامي , كما أن الإستئناف ليس له أثر موقف ولا يمنع الرئيس من تسليم أوامر توزيع المبالغ المالية إلى مستحقيها من الدائنين المادة 798 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , و إذا كان القانون لم ينص على الطريقة التي يتم بها التوزيع في حالة عدم الإتفاق فإنه وفقا للقواعد المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية و الإدارية كحكم المادة 686 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن المبالغ المتحصلة من التنفيذ تخصم منها المصاريف و يقسم الباقي بالمحاصة و يكون التوزيع بحسب درجات الدائنين , ويراد بالتقسيم بالمحاصة : تقسيم الثمن بين الدائنين قسمة غرماء أي بطريقة التوزيع النسبي و بنسبة مقدار كل دين .
حيث يأخذ كل دائن نصيبه بدون أولوية لدائن على آخر , وكل دائن يشترك في تحمل جزء من خسارة الدين.
و المحاصة هنا من الحصة أي حصة الدائن تحمل خسارة قسم من الدين.
و لا يطبق التقسيم بالمحاصة إلا في حالة عدم وجود دائنين لهم الأفضلية لأن أصحاب الديون المضمونة برهن أو تأمين أو إمتياز لهم الأولوية على أصحاب الديون العادية .
كما أن التوزيع بين أصحاب الديون المضمونة يراعى فيه أفضلية كل دين.
و بالتالي فتطبيق التقسيم بالمحاصة يفترض وجود عدة دائنين بنفس المرتبة و لم تكف حصيلة التنفيذ للوفاء بديونهم فتستوفي أولا النفقات التنفيذية التي صرفها الدائن و يقسم الباقي قسمة غرماء بالكيفية المذكورة مثال :

إذا كانت المبالغ المتحصل عليها هي : 12000 دج
مصاريـف التنفيـذ : 2000 دج
الدائنـــون : ثلاثـــة
أ- الدائن الأول 4000 دج
ب- الدائن الثاني 6000 دج
ج- الدائن الثالث 10000 دج

لأجل تقسيم المبلغ المتحصل عليه بطريق المحاصة :


أولا :
إنقاص مصاريف التنفيذ : 12000 – 2000 = 10000 دج.
يسلم المبلغ المقدر بـ 2000 دج كمصاريف التنفيذ للدائن الذي صرفـه .

ثانيــا :
تقسيم المبلغ الباقي 10000 دج على الدائنين الثلاثة حسب النسبة :

100
ــــــــــــــ x 4000 = 2000 دج تمنح للدائن الأول .
4000 + 6000 +10000



100
ــــــــــــــ x 6000 = 3000 دج تعطى للدائن الثاني .
4000 + 6000 +10000

100
ــــــــــــــ x 10000 = 5000 دج تمنح للدائن الثالث .
4000 + 6000 +10000
ثالثــا :

حالــة وجود تعدد للدائنين و كانت ديونهم مختلفة :
تفترض هذه الحالة وجود ديون عادية و أخرى ممتازة أو أنها جميعها ممتازة و لكنها بمرتبات مختلفة ففي مثل هذه الحالة ينقص من المبلغ المراد توزيعه مصاريف التنفيذ و يسلم لمن دفعه من الدائنين أولا و يوزع المبلغ الباقي على أصحاب الديون الممتازة حسب ترتيبهم.
و إذا كان أصحاب الديون في مرتبة واحدة من الإمتياز و كانت الأموال غير كافية فتقسم بينهم قسمة غرماء .
و إذا زادت الأموال الموجودة على الديون الممتازة فيقسم ما زاد عنها بين أصحاب الديون العادية قسمة غرماء .



إشكالات التنفيـذ
المواد من 631 إلى 635 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية

عرفنا أنه لأجل تمكين الدائن من إستيفاء حقه جبرا خوله المشرع الحق في إتباع إجراءات التنفيذ الجبري طالما أن بيده سند تنفيذي يؤكد أن له حقا محقق الوجود- معين المقدار حال الآداء .
و أن يكون هذا الطالب هو صاحب الحق الثابت في السند تجاه الملتزم في ذات السند و أن يتم التنفيذ على مال يجوز التنفيذ عليه قانونا و أن تسبق عمليات التنفيذ مقدمات التنفيذ .

و مراعاة لهذه الإعتبارات و تحقيقا للعدالة و الموازنة بين المصالح المعقـدة و المتشابكة بين أطراف التنفيذ فرض المشرع رقابة على ممارسة طالب التنفيذ لحقه للتأكد من مدى توافر الشروط الواجب توافرها لإجراءات التنفيذ الجبري سواء من ناحية السنـد التنفيذي أو الحق الذي يتم إقتضـاء له أو المـال محل التنفيذ أو أطراف التنفيـذ و مقدمات التنفيذ و إجراءاته ,فإذا تخلف شرط من هذه الشروط أو تمت مخالفة للقانون في أي أمر من تلك الأمور أمكن للمنفذ ضده أن يتمسك بعدم صحة التنفيـذ و المطالبة بوقف إجراءات التنفيـذ و يتم ذلك عن طريـق ما يعرف بمنازاعات أو إشكالات التنفيذ.
و لتفادي هذه الإشكالات التي تعترض التنفيذ من واجب المحضر القضائي حين إستلامه الملف من طالب التنفيذ التأكد :

أ – من الشروط الواجب توافرها في الدائن و في المدين :
الصفــــة - الأهليـــة مثلا .

ب- السند التنفيذي : صحته – الصيغة التنفيذية .
نهائي - صادر بالإلزام - إستثناء النفاذ المعجل التأكد من شروطه.
المقصود بمنازعات التنفيذ :
المشرع لم يعرف منازعات التنفيذ , و أن الراجح في الفقه أنها تتعلق بكل ما يثار من منازعات بمناسبة عملية التنفيذ القضائي.
و هي تشمل : ما يسميه الفقه بمنازعات التنفيذ الموضوعية و منازعات التنفيذ الوقتية و بهذا التقسيم يتحدد الإختصاص .
* منازعات التنفيذ الموضوعية :هي التي يطلب فيها حسم موضوع المنازعة كالحكم بصحة التنفيذ أو الحكم ببطلانه و من أمثلتها دعوى إسترداد المنقولات المحجوزة – دعوى الإستحقاق الفرعية - دعوى رفع الحجز .
* أما المنازعة الوقتية :فهي التي يطلب فيها الحكم بإجراء وقتي لغاية الفصل في موضوع المنازعة , كالحكم بالإستمرار في التنفيذ لغاية الحكم بصحته أو الحكم بوقف التنفيذ حتى يحكم ببطلانه و يطلق على هذه المنازعة الوقتيــة إسم إشكالات التنفيــذ و التي يترتب على مجرد رفعها وقف التنفيذ مؤقـتا أو الإستمرار فيه.
تعريف إشكــالات التنفيــذ :
القانون لم يعرف المقصود بإشكالات التنفيذ لكن الراجح في الفقه أنها منازعات قانونية تنشأ بمناسبة التنفيذ يبديها أحد أطراف التنفيذ في مواجهة الآخر أو يبديها الغير في مواجهتهما وتوجه إلى إجراءات التنفيذ الجبري بهدف المنازعة في صحتها أو طلب وقف أو إستمرار هذه الإجراءات .
و من هذا التعريف تتميز إشكالات التنفيذ بما يلي :
أولا :أنها عقبات أو عوارض قانونية و ليست عقبات مادية التي تستهدف المشاغبة و الحيلولـة دون إجراء التنفيذ كغلق الأبواب أو المقاومة عند الدخول لتوقيع الحجز,وهذه لا تعد إشكالا في التنفيذ كونها تذلل عن طريق الإستعانة بالقوة العامة .
ثانيا :أنها منازعات قد تطرح على محكمة الموضوع ليصدر فيها حكم موضوعيا قطعيا بصحـة إجراءات التنفيذ أو ببطلانها .
أو أنها تطرح على قاضي الإستعجال للفصل فيها بحكم وقتي دون المساس بأصل الحق سواء بوقف إجراءات التنفيــذ أو بالإستمرار فيها .
شروط قبول الإشكال في التنفيذ الوقتـي:
- 1الصفة و المصلحـة : تخضع إشكالات التنفيذ الوقتية من حيث قبولها لحكم القواعد العامة في قبول الدعاوى القضائية فهي بحكم أنها دعوى قضائية مستعجلة فإنه يجب أن يتوافر في رفعها شروط الصفة و المصلحة و هما شرطان لازمان لقبول الدعاوى المستعجلة.
i.المصلحــة :لكي تستقر الحماية القضائية في المنازعة الوقتية لا بد أن يكون لرافع الدعوى مصلحة يعتد بها القانون.
و المصلحة التي تهدف المنازعة الوقتية إلى حمايتها هي المصلحة الوقائية التي تهدف إلى تدارك الأخطار المحدقة بالحقوق متى كان وجودها مرجحا بحسب الظاهر,و أن تكون هناك خشية جدية من وقوع هذه الأخطـار في أيـة لحظـة و تكون الغاية من قبول الإشكال الوقتي هي تفادي وقوع الخطر الذي يكون التنفيذ الجبري مصدره و بالتالي يكون حينها لأطراف التنفيذ أو الغير مصلحة في دفع الخطر .
Ii.الصفـــة : تتوافر الصفة في الإشكال الوقتي لأطراف التنفيذ فيكون للمدين المحجوز عليه و للدائن الحاجز بهذه الصفة المنازعة مؤقتا في التنفيذ سواء يطلب وقف التنفيذ من المدين المحجوز عليه أو طلب إستمراره من الدائن الحاجز.
و في حالة تعدد الملتزميـن في السنـد التنفيـذي فإنه يجب إختصامهم جميعـا و تمكينهم من إبداء ما لديهم من وسائل الدفاع و تصفية كافة المنازعات المتعلقة بالتنفيذ في خصومة واحدة.
كما تتوافر الصفة للغير في الإشكال الوقتي في التنفيذ يطلب وقف إجراءات التنفيذ رغم أنه ليس طرفا في السند التنفيذي و هذا إذا كان من شأن التنفيذ المساس بحق من حقوقه كالحجز على ماله .
و قد نصت المادة 632/1 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية على أن :
" ترفع دعوى الإشكال في التنفيـذ من طرف المستفيـد من السنـد التنفيـذي أو المنفذ عليه أو الغير الذي له مصلحة , بحضور المحضر القضائي المكلف بالتنفيذ ".
- 2أن يكون الإجراء المطلوب إجراءا وقتيا لا يمس أصل الحق .
أي أن يكون المطلوب في الإشكال مجرد إجراء وقتي تحفظي لا يمس موضوع الحقوق المتنازع عليها كأن يطلب المنفذ ضده وقف التنفيذ مؤقتا على أساس أن الحكم غير جائز تنفيذه لإنعـدام التبليغ أو أنه موضوع معارضة أو إستئناف أو أن الحق الذي يجري التنفيذ لإستيفائـه قد إنقضى بالوفاء أو المقاصة أو الإبراء .
بعض أنواع إشكالات التنفيذ الوقـتيـة:
- رفع الإشكال لأن الحكم غير قابل للتنفيذ ( حكم إبتدائي غير مشمول بالنفاذ المعجل) .
- رفع الإشكال لأن الحكم المراد تنفيذه و المشمول بالنفاذ المعجل هو محل معارضة في التنفيذ المعجل المادة 324 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
- رفع الإشكال إذا صدر حكم يقضي بمنح مهلة للمدين , فهنا يجوز للمدين قبل تمام التنفيذ أن يرفع إشكالا للمطالبة بوقف التنفيذ حتى يحل الأجل المحدد في الحكم .
- رفع الإشكال بهدف وقف البيع لحين إنقضاء المهلة .
-رفع الإشكال يطلب وقف التنفيذ لغاية الفصل في دعوى التفسير للحكم المنفذ به .
- رفع إشكال لوجود تعارض بين منطوق الحكم و الأسباب الجوهرية لغاية صدور حكم تفسيري .
- رفع إشكال بهدف وقف التنفيذ للمنازعة في مدى جواز الحجز على مال معين .
- يمكن رفع الإشكال في حالة عدم توافر الشروط القانونية الواجب توافرها في الحاجــز – أو المحجــوز عليــه – أو المحجوز لديـــه .
- يمكن رفع الإشكال في حالة إستمرار المحضر في التنفيذ بالرغم من إلغاء السند التنفيذي ( قرار إستعجالي).
*و لا يقبل الإشكال الذي يرفع بطلب موضوعي و مثال ذلك :
- طلب الحكم بعدم جواز التنفيذ .
- بطلان إجراءات التنفيذ .
- سقوط حق الدائن في التنفيذ .
- إلغاء الحجز .
لأنها طلبات موضوعية تتعلق بالحق الذي يجري التنفيذ لإقتضائه تخرج عن نطاق الإشكال الوقتي و يؤول البت فيها وفق الطرق المقررة قانونا إذ بعض هذه المنازعات الموضوعية أناط قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الإختصاص بشأنها لقاضي الإستعجال كدعوى إسترداد المنقولات و دعوى إستحقاق العقار .
هل يمكن للمحضر القضائي رفض التنفيذ لوجود مانع ؟
من واجب المحضر القضائي إجراء التنفيذ بناء على طلب صاحب الشأن متى سلمه السند التنفيذي و ليس له الإمتناع من تلقاء نفسه إلا في حالة وجود مانع قانوني و من أمثلة ذلك :
1- كون الحكم غير مشمول بالنفاذ المعجل .
2- كون المال محل التنفيذ لا يصح التنفيذ عليه قانونا .
3- عدم إستيفاء السند التنفيذي لمقدمات التنفيذ .
4- المال المراد التنفيذ عليه يقع خارج دائرة إختصاص المجلس.
هل يمكن لطالب التنفيذ التظلم في ذلك أمام رئيس المحكمة ؟
يمكن لطالب التنفيذ الإلتجاء أمام رئيس المحكمة لرفع الأمر إليه وفقا لنص المادة 18/2 من قانون 06-03.
و يكون الأمر الذي يصدره رئيس المحكمة المختص نهائي ملزم للمحضر القضائي.
3- الإستعجال :
لم ينص القانون على ضرورة توافر شرط الإستعجال في إشكالات التنفيذ إلا أنه من المتفق عليه أن شرط الإستعجال مفترض في هذه الإشكالات و لا حاجة إلى إثباته ,إذ أن إشكالات التنفيـذ مستعجلة بطبيعتها فهي ترمي إلى دفع ضرر محدق بالمستشكل و بالتالي فإن هذا الشرط يعتبر متوافر و لا حاجة لبحثــه أو التدليل عليه.

4- أن يرفع الإشكال قبل تمام التنفيذ :
لأن الهدف من الإشكال هو وقف التنفيذ مؤقتا أو الإستمرار فيه مؤقتا فإذا كان التنفيذ قد تم فإنه لا معنى للمطالبة بوقفه أو بإستمراره و متى رفع الإشكال بعد تمام التنفيذ فإنه يكون غير مقبول .
لكن هل يجوز رفع الإشكال قبل بداية التنفيذ ؟
هناك رأيان :
* رأي يرى عدم الجواز و القاضي يحكم بعدم الإختصاص .
* و الرأي الثاني يرى جواز رفع الإشكال الوقتي و البت فيـه و لو قبل بداية التنفيذ و هو الرأي الراجح على ما يبدو .
5-أن يفصل في الإشكال قبل تمام التنفيذ :
مما يعني أن الإشكال يجب رفعه قبل تمام التنفيذ فإذا رفع الإشكال قبل تمام التنفيذ و تم التنفيذ قبل صدور الحكم في الإشكال فإنه يجب حسب الرأي الراجح الحكم بعدم قبول الإشكال لإستحالة تنفيذ حكم الإشكال بعدم تمام التنفيذ , و إن كان هناك من يرى عكس ذلك كون مناقشة شرط عدم تمام التنفيذ يكون حين رفع الإشكال .
6- أن يحكم في الإشكال قبل صدور الحكم الموضوعي الحائز لقوة الشيء المحكوم به حول ذات الإشكال من ناحيته الموضوعية .
7- يجب أن يكون الإشكال مؤسسا على وقائع لاحقة للحكم المستشكل فيه :
لا يجوز أن يؤسس الإشكال على وقائع سابقة على الحكم المستشكل فيه لأن مثل هذه الوقائع كان من الواجب إبداءها أمام المحكمة التي أصدرت الحكم المستشكل فيه , كأن يبنى الإشكال على الوفاء بالدين قبل صدور الحكم .
فإن مثل هذا الإشكال لا يقبل لأنه كان من الواجب التمسك بهذا الوفاء أمام المحكمة التي أصدرت الحكم .
أما إذا ادعى أن الوفاء بالدين وقع بعد صدور الحكم فإن الإدعاء يصلح أن يكون أساسا للإشكال طالما أن واقعة الوفاء لاحقة على صدور الحكم .

و يستثنى من هذا الشرط حالة الإستشكال في أوامر الآداء لأن أمر الآداء يصدر في غيبة المدين.
هل يجوز للغير الإستناد إلى وقائع سابقة ؟
لا يجوز للخصم الذي يعتبر الحكم حجة عليه أن يبني إشكاله على وقائع سابقة , أما الغير فإنه يمكنه الإستناد إلى وقائع سابقة على صدور الحكم لبناء إشكاله كونه لم يكن طرفا فيه .
8- ألا يتضمن الإشكال طعنا في الحكم المستشكل فيه :
أي أن الإشكال لا يكون الغرض من رفعه التظلم من الحكم المراد التنفيذ بمقتضاه :
كأن يبنى الإشكال على أساس :
* أن المحكمة أخطأت في تطبيق القانون.
* أن المحكمة غير مختصــة .
* أن المحكمة أخطأت في تقدير الوقائع .
* أن المحكمة لم تراع الإجراءات التي أوجب القانون التقيد بها.
و العلة في ذلك أن الإشكال ليس طريقا من طرق الطعن في الأحكام .
كما لا يعتبر من قبيل الإشكال في التنفيذ :
* تفسير الحكم - المادة 633/2 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
كل أمر يتناول أساس الحق موضوع التنفيذ كالإدعاء ببطلان السند لمخالفته النظام العام , و قاضي الإستعجال حين يتعرض للفصل في إشكالات التنفيذ لا يعتبر محكمة عليا و لا درجة ثانية من درجات التقاضي و بالتالي لا يملك نقضا أو تعديلا لهذه الأحكام .
ممن يرفع الإشكال :
يجوز لكل ذي مصلحة أن ينازع في إجراءات التنفيذ سواء كان صاحب المصلحة هو الدائـن أو المدين أو الغير الذي لا يعتبر طرفا من أطراف خصومة التنفيذ و هذا الغير يجب أن يبني إشكاله على أسباب جدية : كالإدعاء بملكيته للعين محل التنفيذ ( أرض – دار ...) أو أنه صاحب الحق في حيازتها أو أنه المستأجـرالحقيقي للعين موضوع الإخلاء و أهم إشكال يمكن رفعه هو دعوى إسترداد المنقـولات و دعوى الإستحقاق الفرعية التي يختص بالبت في موضوعهما قاضي الإستعجال وفقا لأحكام المادتين 717 و 772 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و رفع كلا الدعويين بوقف الإستمرار في التنفيذ لغاية الفصل فيهما.
كيفية رفع الإشكال :
هناك طريقتان لرفع إشكالات التنفيذ الوقتية وفقا لأحكام المادتين:
631 و 632 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
أ- الطريقة الأولى :
و هي الطريقة التي تتم بإبداء الإشكال أمام المحضر عند إجراء التنفيذ طبقا لنص المادة 631 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية حيث يحرر المحضـر و يرفع بموجبه الإشكال – و يسجل بإسم المستشكل ضد المستشكل ضده- و تسدد الرسوم – و تحدد الجلسة و يدعو المحضر القضائي الخصوم للحضور أمام رئيس المحكمة.
ب- الطريقة الثانية :
و هي الطريقة العادية المتبعة في رفع الدعاوى المستعجلة بتقديم عريضة أمام كتابة ضبط المحكمة و تتبع بشأنها الإجراءات الخاصة بالقضـاء المستعجـل من ساعة إلى ساعة وفقا لأحكام المادة 632 /2 من قانون الإجـراءات المدنيـة و الإدارية , وهذا في الحالة التي يرفض فيها المحضر القضائي تحرير محضر إشكال و يتم تكليف المحضر القضائي و باقي الأطراف بالحضور أمام رئيس المحكمة.
المحكمة المختصة :
المحكمة المختصة بالبت في إشكالات التنفيذ هي المحكمة التي يباشر في دائرة إختصاصها التنفيذ – المادة 631 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , وتوجب المادة 633 من نفس القانون الفصل في الإشكال بموجب أمر في أجل أقصاه خمسة عشر يوما من تاريخ رفع الدعوى.
طبيعة الأمر الصادر في الإشكال الوقتي :
الآثار المترتبة على رفع الإشكال :
وفقا لأحكام المادة 632/3 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإن مجرد رفع الإشكال الوقتي يؤدي إلى وقف التنفيذ سواء رفع هذا الإشكال أمام المحضر أثناء التنفيذ أو رفع بموجب دعوى أمام قاضي الإستعجال و يستمر الوقف لغاية الفصل في الإشكال, ومتى سبق الفصل في الإشكال في التنفيذ فإنه لا يجوز لنفس الأطراف رفع دعوى ثانية حول نفس الموضوع , المادة 635 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
و متى رفع فإن إجراءات التنفيذ تستمر عاديا و لا توقف نتيجة لرفع إشكال ثاني من نفس الأطراف .
* بخصوص الإشكال الموضوعي في التنفيذ:
فإن الشروط العامة لقبول الطلب القضائي يجب توافرها فيه كشرط المصلحة التي تكون قانونية و شخصية و مباشرة و قائمة و حالة و يرفع بدعوى عادية أمام قاضي الموضوع أو أمام قاضي الإستعجال حسب الإختصاص وفقا لقانون الإجراءات المدنية و الإدارية سواء قبل بدء التنفيذ الجبري أو في أثنائه أو بعد تمامـه مع إحترام الميعاد إذا إشترطه القانون.
و تكييف المنازعة بأنها منازعة موضوعية في التنفيذ يكون من إختصاص القاضي المختص.

و لا يترتب على مجرد رفع المنازعة وقف التنفيذ ما لم ينص القانون على ذلك .
و سلطة القاضي المختص هنا تكون محدودة بعدم التعرض للحق الموضوعي كون هذا الحق ثابتا بموجب حكم قضائي لا يجوز المساس بحجته .

و الحكم الصادر في منازعة التنفيذ الموضوعية شأنه شأن سائر الأحكام من حيث مدى قبوله للمعارضة أو الإستئناف , كما لا يجوز تنفيذه إلا إذا كان نهائيا .

و نشير أخيرا إلى الخصائص المشتركة لمنازعات التنفيـذ الوقتية و الموضوعية و أولها أن هذه المنازعات هي عقبـات أو عوارض قانونية و ثانيا أنها تتعلق دائما بإجـراءات التنفيذ أي بما أوجب القانون من إجراءات
وشروط يتعين توافرها لإجراء التنفيذ و ثالثا أن منازعات التنفيذ بنوعيها تبنى على وقائع لاحقة على إنشاء السند الذي يجرى التنفيذ بمقتضاه .

موضوع منقول من :
http://www.djelfa.info/vb/showthread.php?t=155959
icon30 دائما نحترم من يقدم و يساعد لأمانة العلمية الموضوع منقول و لم أعدل فيه n_o... fly1001

FLY1001
17-12-2009, 02:02 PM
نقطة قانونية
إشهار عريضة افتتاح الدعوى ، فقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة 17 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ، على اعتبار شهر عريضة افتتاح الدعوى شرطا شكليا لقبول الدعوى ، إذا تعلق النزاع بعقار و / أو حق عيني عقاري كان مشهرا مسبقا طبقا للقانون ، وهذا الشرط يوجب على المدعي شهر نسخة من عريضة افتتاح الدعوى لدى المحافظة العقارية، مباشرة بعد تسجيل الدعوى ، واوجب تقديمها أمام القاضي في أجل أقصاه أول جلسة ينادي فيها على القضية ، إلا إذا قدم المدعي مات يثبت أنه أودعها بالمحافظة العقارية من أحل الإشهار و ذلك بتقديم وصل الإيداع، أـو تأشيرة المحافظ العقاري بالإيداع (مرجع سجل الإيداع) و لا يقصد بها شهر العريضة وفقا للشكل الذي تشهر به العقود .
و الغاية من هذا الإجراء هي حماية الغير حسن النية .
وقد حدد المشرع الجزائر نوع العرائض الواجب شهرها ، وفقا لنص المادة 519 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ، بنصها "مع مراعاة الأحكام الخاصة بشهر دعاوى الفسخ أو الإبطال أو التعديل أو نقض حقوق قائمة على عقود تم شهرها " .
يمكن للغير الحسن النية كالمشتري و قبل إبرام عقد شراء حقوق عقارية معينة ، الإطلاع لدى المحافظة العقارية المختصة و كائن بدائرة اختصاصها العقار المراد شراؤه ، من مدى وجود نزاع بشأنه منشور أمام القضاء ، حتى يتصرف على بينة من أمره .
السؤال : هل عريضة افتتاح الدعوى الرامية لفض حالة الشياع تشهر أم لا ؟
الجواب ، نعم يجب شهر هذه العريضة، لأن الحكم الصادر فيها يقوم بتعديل قيمة الحقوق العقارية من الأشخاص –الشرط الشخصي – و من حيث السعة (المساحة) ، كما أنه لو كان العقار محل دعوى القسمة ممسوح ، فإن عملية تحين محتوى وثائق المشهرة ووثائق المسح يكون عن طريق شهر الحكم المتضمن القسمة ، طبعا بعد تحرير محاضر وضع معالم الحدود .

Fly1001

FLY1001
22-12-2009, 08:15 PM
السلام عليكم .....
اليوم أقدم لكم كتــــــــــــــــــــــاب عن الإثبات .
إستفادة طيبة وأرجوا منكم الدعاء لـــي .
fly1001

FLY1001
22-12-2009, 08:22 PM
فـــــــــــــــــــــــــــــــــــــي نفس المنوال و الموضوع تقريبات إليكم التنفيذ على عقود بيع العقارات غير المشهرة ............
fly1001كـمـبـيـوتـرالـنـوم

FLY1001
03-01-2010, 08:02 PM
السلام عليكم ......
أقدم لكم اليوم مذكرة لنيل شهادة ماستر "القرض العقاري" لسنة 2007
إستفادة طيبة ................
fly1001

abdenour36
04-01-2010, 05:27 PM
merci beaucoup

FLY1001
05-01-2010, 01:20 PM
السلام عليكم :
شكرا يا صديقي عبد النور ...المهم أن نساعد بعضنا البعض...و نتعلم .. أكثر من كل عضو .

FLY1001
05-01-2010, 06:55 PM
السلام عليكم : إليكم عنوان موسعة قانونية رائعة للتحميل
http://www.4shared.com/file/120507966/fc492318/_online.html?cau2=403tNull

أو

http://dvd4arab.maktoob.com/redirectLink.php?link=http%3A%2F%2Fwww.4shared.com %2Ffile%2F120507966%2Ffc492318%2F_online.html

FLY1001
06-01-2010, 07:25 PM
الســـــــــــــــــــــلام عليكم ، إليكم اليوم برنامج لحساب المواريث 2010


http://www.maknoon.com/download/mawareethXP.zip
icon30

FLY1001
08-01-2010, 06:59 PM
الدفتر العقاري - الشهر العقاري-المحافظ العقاري
السلام عليكم إليكم بعض الوثائق الإدارية تخص العقار و بعض المداخلات و دروس و إجراءات رقممنة السجل العقاري في لبنان .
إستفادة طيبة :
http://www.4shared.com/file/196673805/b7b4af96/_____.html

FLY1001
14-01-2010, 09:48 AM
السلام عليكم اليوم أقدم لكم :
جدول بسيط لحفظ المواريث وهو مفيد جدا مادام أن العقار في القسمة تتم على أساس اصغر نصيب .....
كـمـبـيـوتـر

FLY1001
02-03-2010, 12:15 PM
السلام عليكم كيفية حساب درجة القرابة

الأقارب ينقسمون إلى قسمين أساسيين الأول:
أقارب بالنسب وهم الذين يشتركون في أصل واحد ويستوى أن يكون الأصل من جهة الأب أو من جهة الأم .. فكل الذين يتصل بهم الشخص عن طريق آبائه أو عن طريق أمهاته هم من أقاربه

الثاني: أقارب بالمصاهرة وهي التي تنشأ عن الزواج فكل واحد من الزوجين قريب لأهل الزوج الآخر.

بالنسبة لقرابة النسب فإنها تنقسم إلى قسمين أيضاً القسم الأول:
قرابة مباشرة وهي التي تكون بين الأصول والفروع مثل الصلة بين الابن وأبيه وأمه وأبي الأب وأم الأب وأبي الأم وأم الأم وآبائهم وأمهاتهم.. فكل هؤلاء قرابتهم مباشرة.

القسم الثاني: قرابة غير مباشرة وتسمى أيضاً قرابة الحواشى وهم الذين يجمعهم أصل مشترك دون أن يكون أحدهم فرعاً للآخر مثل الإخوة والأخوات.. فالأصل المشترك بينهم هو الأب أو الأم.. ومثل الأعمام والعمات والأخوال والخالات فالأصل المشترك بينهم هو الجد أو الجدة ومن الحواشي أيضاً أولاد العم وأولاد الخال.




أما حساب درجة القرابة كالآتي:

-1- تتحدد درجة القرابة المباشرة باعتبار كل فرع درجة دون حساب الأصل.

-2- وتتحدد درجة قرابة الحواشي بعد الفروع صعوداً من الفرع إلى الأصل المشترك ثم نزولاً منه إلى الفرع الآخر بغير حساب ذلك الأصل.

-3- وتتحدد درجة المصاهرة بدرجة القرابة للزوج.

الأصل :
من هذا يتضح أنه فيما يتعلق بالقرابة المباشرة وهم أصول الشخص وفروعه فإنه يتم احتساب كل شخص درجة مع إسقاط الأصل فمثلاً الابن مع أبيه أو أمه قرابة من الدرجة الأولى.. فالابن درجة والأم أو الأب كونه الأصل لا يحسب أما الابن مع جده فيعتبر قريباً له من الدرجة الثانية فيحسب الابن درجة والأب أو الأم درجة ولا يحسب الأصل وهو هنا الجد.
الحواشي:
بالنسبة للحواشي فيحسب كل شخص درجة ولا يحسب الأصل المشترك فمثلاً الأخ مع أخيه قرابة من الدرجة الثانية على أساس احتساب الأخ درجة وشقيقه درجة والأب كونه الأصل المشترك لا يحسب، وإذا أردنا حساب درجة ابن العم نجده قريباً من الدرجة الرابعة فالشخص درجة وأبوه درجة، والأصل المشترك الجد لا يحسب ثم العم درجة وابن العم درجة إذاً تكون القرابة من الدرجة الرابعة.

المصاهرة:
وفيما يتعلق بحساب درجة المصاهرة فإن أقرباء الزوجة يكونون أقارب للزوج بحسب درجتهم للزوجة والعكس كذلك فمثلاً أبوالزوجة يعتبر قريباً للزوج من الدرجة الأولى بذات درجة الزوجة لأبيها وأشقاء الزوجة أقرباء للزوج من الدرجة الثانية أي بنفس درجة قرابة الزوجة مع أشقائها.

وقرابة المصاهرة لا تكون إلا بين أحد الزوجين وأقارب الزوج الآخر فعلى سبيل المثال أخت الزوج تعتبر قريبة لزوجته أما أخ الزوجة فلا يعتبر قريباً لأخت الزوج..

هذه آية من آيات الله تعالى ، وصدق الله العظيم إذ يقول : { وَهُوَ الَّذِي خَلَقَ مِنَ الْمَاء بَشَرًا فَجَعَلَهُ نَسَبًا وَصِهْرًا وَكَانَ رَبُّكَ قَدِيرًا } سبحان الله وبحمده ، سبحان الله العظيم.

موضوع منقول .

FLY1001
02-03-2010, 07:21 PM
السلام عليكم اليوم لا أقدم لكم موضوع في القانون بل موضوع فيه أحكام الدعاء أرجوا أن يكون في عونكم .هـديـة

nacim
09-03-2010, 12:05 PM
شكرا جزيلا

selmi
12-03-2010, 09:44 PM
السلام عليكم
أرجوا منكم المساعدة
إشترى ط قطعة أرض من الوكالة العقارية التي أنحلت جراء سوء التسيير في هذه الأونة باع القطعة ل ع و بعد أن قام ع بجميع الإجراءات أستفادة من قرض بنكي و رهن القطعة و حين نهاية بناية السكن (07 سنوات) ظهر صاحب القطعة المجاورة الحائز على عقد ملكية فقط للقطعة و أقحم ع في نزاع و الأن عين خبير ليطلب من ع محضر تحديد الأرض و إلا تكون العواقب وخيمة.
1- ما هي القرارات التي من المكن أن يتخذها القضاء تجاه كل فرد.
2- و هل ع ملزم بإحضار هذه الوثيقة التي ضياعها أ و لم يستخرجها ع لأن الوكالة العقارية حلت؟

و شـــــــــــــــكرا

FLY1001
20-03-2010, 04:54 PM
جواب سريع لأن شرح النزاع غير دقيق أرجوا إعادة طرح السؤال بأكثر دقة ؟؟
ممكن ع مشتري حسن النية وهي واقعة ثابتة من خلال العقد و قرض المبرم وبما أنه شيد سكن على الوعاء العقاري الذي يزعم صاحب القطعة أنه مالك لها أن يطلب كسب الملكية عن طريق اللتصاق الصناعي لأنه شيد السكن على العقار محل النزاع بحسن نية ، كما أنه حائز بحسن نية و له سند .
هذه إجابة أولية .......... أرجوا دقة و تواريخ ووصف سندات أصحاب القضية
بالتوفيق ....... كما أن لصاحب الأرض طلب فقط التعويض .

FLY1001
25-03-2010, 10:50 AM
السلام عليكم
اليوم أقدم لكم بعد أحكام النقض تخص المنزاعات العقارية في القسمة و الشيوع الحيازة والهبــــــــــــــــــــــــــة
إستفادة طيبة .

FLY1001
25-03-2010, 10:56 AM
السلام عليكم
اليوم أقدم لكم بعد أحكام النقض تخص المنزاعات العقارية في القسمة و الشيوع الحيازة والهبــــــــــــــــــــــــــة
إستفادة طيبة .

nacim
28-03-2010, 07:49 PM
من فضلكم احتاج الى قانون تسوية الوضعية بالنسبة للملكية العقارية الذي اصدر عام1971 وشكرا

selmi
29-03-2010, 06:09 PM
السلام عليكم
أرجوا منكم المساعدة
إشترى ط قطعة أرض من الوكالة العقارية التي أنحلت جراء سوء التسيير في هذه الأونة باع القطعة ل ع و بعد أن قام ع بجميع الإجراءات أستفادة من قرض بنكي و رهن القطعة و حين نهاية بناية السكن (07 سنوات) ظهر صاحب القطعة المجاورة الحائز على عقد ملكية فقط للقطعة و أقحم ع في نزاع و الأن عين خبير ليطلب من ع محضر تحديد الأرض و إلا تكون العواقب وخيمة.
1- ما هي القرارات التي من المكن أن يتخذها القضاء تجاه كل فرد.
2- و هل ع ملزم بإحضار هذه الوثيقة التي ضياعها أ و لم يستخرجها ع لأن الوكالة العقارية حلت؟

و شـــــــــــــــكرا

السلام عليكم
شكرا أخي على الرد و هذا توضيح أكثر.
1- المسمى ط إشترى أرض رقم 622 من الوكالة العقارية التي كانت تتخبط في مشاكل حتى الأن و ذلك في سنة بعقد ملكية .1998
2- حدد ط قطعته بحفر حدود القطعة رقم 622.
3-قام ببيع القطعة رقم 622 ل ع بموجب عقد بيع عند الموثق و تم إشهار العقد و ذلك في 2001.
4- قام ل بالبدأ في البناء في سنة 2002 برخصة بناء و قام برهن لدى البنك حيث أخرج خبير عقاري لمعاينة و تقويم القطعة رقم .622
5- في سنة 2009 يأتي صاحب القطعة رقم 624 المجاورة للقطعة رقم 622 ليقول ل ل أنك بنيت على قطعتي.
6- تعين المحكمة خبير ليتأكد من الإعتداء الذي هو واقع على كل القطعة 622 بحكم أن القطعة 624 أكبر مساحة من 622 .
فما الحكم في هذه القضية التي يطالب فيها صاحب القطعة رقم 622 بالتهديم.
و شكرا

FLY1001
31-03-2010, 03:44 PM
السلام عليكم
شكرا أخي على الرد و هذا توضيح أكثر.
1- المسمى ط إشترى أرض رقم 622 من الوكالة العقارية التي كانت تتخبط في مشاكل حتى الأن و ذلك في سنة بعقد ملكية .1998
2- حدد ط قطعته بحفر حدود القطعة رقم 622.
3-قام ببيع القطعة رقم 622 ل ع بموجب عقد بيع عند الموثق و تم إشهار العقد و ذلك في 2001.
4- قام ل بالبدأ في البناء في سنة 2002 برخصة بناء و قام برهن لدى البنك حيث أخرج خبير عقاري لمعاينة و تقويم القطعة رقم .622
5- في سنة 2009 يأتي صاحب القطعة رقم 624 المجاورة للقطعة رقم 622 ليقول ل ل أنك بنيت على قطعتي.
6- تعين المحكمة خبير ليتأكد من الإعتداء الذي هو واقع على كل القطعة 622 بحكم أن القطعة 624 أكبر مساحة من 622 .
فما الحكم في هذه القضية التي يطالب فيها صاحب القطعة رقم 622 بالتهديم.
و شكرا
أي بعد 7 سنوات ظهر المالك المجاور و يزعم أن هناك إعتداء من قبل الغير ، من المفروض على "ل" أنه حسن النية كونه إشترى العقار من الوكالة و له رخصة بناء و سند مشهر منذ مدة وأنه باشر أعمال البناء منذ مدة ، فواقعة التعدي فإن وجدت فلا تقتضي هدم ما تم بناؤه بل تقتضي التعويض من "ل" طبعا و الذي يجب عليه أن يدخل في النزاع الضامن في البيع فهذا تعرض من الغير و إستحقاق و هي من إلتزمات البائع إتجاه المشتري و للخبير تقييم حجم الضرر فقط ويعوض صاحب الأرض خاصة إذا تبين أن عملية إرجاع الحال لما كان عليه مستحيلة أو من شأنها إضعاف هيكل البناء المنجز من قبل "ل" أو كان ذلك من شأنه تكبيد "ل" خسائر بالغة أكثر من الفائدة المرجوة من صاحب الأرض المزعوم و للـ "ل" الرجوع على الوكالة .