رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

وماذا عن قوة العقد الذي بحوزة (ا) من حيث الآولوية في الإشهار العقاري عن عقد الذي بحوزة (ج) ؟ وهل حق (ا) مضمون في حالة إثبات صحة التعدي من (ج) ؟

Re: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

نحن عائلة نحوز على وثيقة عقد امتياز من طرف حاكم فرنسا عام 1857 وهاته العقارات تعود الى جدي الثالث قبل الاستعمار الفرنسي وهاته العقارات اصبحت ملك الدولة وهي غير مؤممة من طرف مصالح الفلاحة بعد الاستقلال

هل نستطيع استرجاع املاكنا
وماهي الاجرات المتخذة في هاذا اسياق

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

بارك الله فيكم و الله هذا الموضوع كنت انتضره بفارغ الصبر و ألف شكر للصاحب الموضوع فجزاه الله كل الخير

القضيتي : أشترينا القطعة الأرض صالحة للبناء تحمل رقم معين من البائع الذي باع أكثر من 24 القطعة
و بعدما أستخرج العقد البيع رسمي من عند المواثق و إستخراج رخصة البناء
فجأنا شخص حيث قام ببناء سياج عن القطعة الأرضية باكملها و قام بمقضاة كل المشتريين للقطع الأرضية معتبر أن الأرض هي أرضه و هو له الحق فيها ..

شيء الذي أدخل في قلوبنا الرعب

و توجهة إلى البائع حول هذه القضية حيث بين لنا أن هذا الشخص معتدي ليس له أي حق من حيث الأدلة هي :

حيث ربح البائع هذا المعتدي في المحكمة بالحكم النهائي أي : ربحه مرة أولى ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثانية ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثالثة و هو الحكم النهائي غير قابل للإستناف و من خلاله تم إستخراج العقود و رخص البناء

و اخبرنا البائع أن هو نفسه سيتصدى له و نحن علينا بالصبر

بعد 3 شهور من هذا السياج نحن لا نستطيع التقدم للأراضي بسبب وجود حراس و جماعة يتصدون لكل الشخص يقترب من الأرض .. برغم من الحصول العقود رسمية من المواثق و مسجلة في المحافظة العقارية

البائع أطمئننا أن بعد الشهر أو شهرين ستحل المشكلة نهائيا

سؤال = هل نحن في مكان صحيح و نحن صابريين و منتظريين حل للقضية بين البائع و المعتدي ؟
وأن لا شيء نقلق عليه ؟

تقبلوا مع فائق الاحترام و التقدير

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

lil hgom mage downlink]

رد: Re: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

trv, hgurhvd, j;^$ td i*h glmhk]

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

[quote=حسان;470465]بارك الله فيكم و الله هذا الموضوع كنت انتضره بفارغ الصبر و ألف شكر للصاحب الموضوع فجزاه الله كل الخير

القضيتي : أشترينا القطعة الأرض صالحة للبناء تحمل رقم معين من البائع الذي باع أكثر من 24 القطعة
و بعدما أستخرج العقد البيع رسمي من عند المواثق و إستخراج رخصة البناء
فجأنا شخص حيث قام ببناء سياج عن القطعة الأرضية باكملها و قام بمقضاة كل المشتريين للقطع الأرضية معتبر أن الأرض هي أرضه و هو له الحق فيها ..

شيء الذي أدخل في قلوبنا الرعب

و توجهة إلى البائع حول هذه القضية حيث بين لنا أن هذا الشخص معتدي ليس له أي حق من حيث الأدلة هي :

حيث ربح البائع هذا المعتدي في المحكمة بالحكم النهائي أي : ربحه مرة أولى ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثانية ثم أستأنف الحكم ثم ربحه المرة الثالثة و هو الحكم النهائي غير قابل للإستناف و من خلاله تم إستخراج العقود و رخص البناء

و اخبرنا البائع أن هو نفسه سيتصدى له و نحن علينا بالصبر

بعد 3 شهور من هذا السياج نحن لا نستطيع التقدم للأراضي بسبب وجود حراس و جماعة يتصدون لكل الشخص يقترب من الأرض .. برغم من الحصول العقود رسمية من المواثق و مسجلة في المحافظة العقارية

البائع أطمئننا أن بعد الشهر أو شهرين ستحل المشكلة نهائيا

]

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

بارك الله فيك و جزاك الله كل الخير اخي العزيز fly1001

العقد الذي سلموه لي هو العقد البيع رسمي ليس العقد الشهرة و هو مسجل و مرقم في المحافظة العقارية و منحو لي رخصة البناء
حتى العقد البائع رأيته هو العقد إجمالي لكل القطع الأرضية مع ذكر أسماء المشترين
كما نفي أن يكون العقده العقد الشهرة
كيف لي ان أعرف ان كانت أصلية الملكية البائع سنده العقد الشهرة ؟

تقبل إحترامي و التقدير لك و بارك الله فيك

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

الاخ الفاضل
مادمت قلت انك تحوز على عقد بيع مشهر ي المحافظة العقارية وتحصلت على رخصة بناء وربما تملك ايضا الدفتر العقاري الخاص بالقطعة الارضية التي اشتريت
اذن وضعك القانون كمالك لهذه الارض صحيح
وان مع راي الاخ fly 1001

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم

نحن لدينا مشكلة في الأرض

أرض ورثناها عن أبي

لديها عقد ملكية حرر عند موثق في 1945

بعد وفاة والدي قامت والدتي باستأجارها لخالي على أساس مبلغ كل نهاية سنة بعد وفاة خالي و امي ابن خالي استلم الأرض و رفض منحنا الايجار
و لا الخروج من الارض
بعد رفع دعوى رفع اليد منح الحيازة على أساس انه حائز للارض لأكثر من 30 سنة و بناءا على شاهد يعمل عنده
المجلس صادق على الحكم
في الطعن بالنقض اثير لاول مرة ان الارض منحت على سبيل الايجار لكن رفض الطعن بالنقض على اساس انه دفع جديد

اليوم هل هناك امكانية لاسترجاع الارض عن طريق التماس اعادة النظر باستدعاء شهود للقول ان الارض كانت مؤجرة

و ايضا بالاعتماد على المادة 39 من قانون التوجيه العقاري ان الاراضي التي لديها عقود ملكية و مشهرة و ممسوحة لا تخضع للحيازة

روح القانون

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

mais jeis toa faid'accord avec notre ami maitremaizi
[/RIGHT]

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

وفقـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــك الله وشكرا .

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

الاخ الفاضل حسان شكرا لك
مع تحايتي

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

فيما يخص قضية الاخ روح القانون فلي بعض الملاحظات عليها
- يقول ان خاله كان يستغل الارض على سبيل الايجار وبعد وفاة خاله اعترض لهم ابنه ببحجة انه كان يحوز الارض منذ 30 سنة .
- ماهو عمر ابن خالك الذي يدعي حيازة الارض مدة 30 سنة
- ان شهادة العامل لابد من التجريح فيها بحكم ان الشاهد يعمل عند المدعي بالحيازة....؟
وهي احدى حالات التماس اعادة النظر لكن سيدي المحترم هناك اجراءات شكلية وهي معياد رفع الطعن بالالتماس وهي شهرين من تاريخ التبيلغ الحكم المطعون فيه طبقا للمادة 196 من ق ا م الذي وجب احترامها.
واعذرني كانت هذه اجابة سريعة وباذن الله سنوف نوافيك بالجديد
السلام عليكم

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

ملاحظة : إذا أدخل المدعي أ مديرية أملاك الدولة في النزاع فإن المحكمة تصبخ غير مختصة ، ............. .
fly1001 icon30
[/quote]
ما هي المحكمة المختصة؟

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

ما هي المحكمة المختصة؟[/quote]

إدخال الإدارة يجعل الغرفة الإدارية لدى المجلس هي المختصة ، لكـــن يستحسن في القضية السالفة أن لا يتم إدخال إدارة أملاك لدولة بل يلتمس المدعي من المحمة أن تأمر الخبير بالتحقق من الوعاء العقاري لدى مصالح أملاك الدولة مصلحة تسير أملاك الدولة و لتقييمات سواء على مستوى المديرية ذاتها أو مفتشية أملاك الدولة أما إذا كان المدعي متأكد أن خطأ أرتكبته مصالح أملاك الدولة عليه مرافعتها أمام القضاء الإداري .
شكرا .........
fly1001

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم

أولا شكرا على المساعدة

بالنسبة للأرض هي ملك لأبي بناءا على عقد كان سنة 1945 أمام موثق فرنسي

بعد وفاة أبي امي من تولت الأرض و أجرت شفاهيا لخالي ، بعد وفاة خالي تولاها ابنه و هو كبير حوالي 60 سنة و قال أنه يحوزها منذ 1960

و جاء بالشاهد و هو يعمل عنده ، كان هناك شكوى ضد الشاهد على أساس التصريح الكاذب لكن صدر أمر بانتفاء وجه الدعوى

عندنا فريضة و عقد ملكية و شهود يشهدون أن الأرض كانت على أساس الايجار ، حتى أن أمي تملك بطاقة فلاح و فيها اسم الأرض و مساحتها و قد صدرت البطاقة في 1979

بالنسبة لالتماس اعادة النظر هو شهرين من تاريخ التبليغ ، القرار لم يبلغ و بالتالي الآجال مفتوحة

في الالتماس هل يمكن الاعتماد على نص المادة 39 من قانون التوجيه العقاري على أساس أن الاراضي التي لها عقد ملكية و ممسوحة لا تخضع للحيازة

و أيضا الاعتماد على الشهود الذين سيشهدون ان الأرض كانت على سبيل الايجار منذ عهد خالي
و الشهادة العقارية او التوثيقية كيف نحصل عليها ؟؟ لدينا فقط عقد ملكية مؤرخ بتاريخ 1945

بالنسبة للحيازة العارضة نتمنى شرحها ، ماهي ؟؟؟؟

روح القانون

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

-bonjour
السلام عليكم

أولا شكرا على المساعدة

بالنسبة للأرض هي ملك لأبي بناءا على عقد كان سنة 1945 أمام موثق فرنسي

بعد وفاة أبي امي من تولت الأرض و أجرت شفاهيا لخالي ، بعد وفاة خالي تولاها ابنه و هو كبير حوالي 60 سنة و قال أنه يحوزها منذ 1960

و جاء بالشاهد و هو يعمل عنده ، كان هناك شكوى ضد الشاهد على أساس التصريح الكاذب لكن صدر أمر بانتفاء وجه الدعوى

عندنا فريضة و عقد ملكية و شهود يشهدون أن الأرض كانت على أساس الايجار ، حتى أن أمي تملك بطاقة فلاح و فيها اسم الأرض و مساحتها و قد صدرت البطاقة في 1979
نعم هذا دفع جيد في القضية ولكن أنبهك أنه يجب أن تستعين بمحامي ، لإثبات أن الأرض أجرت يفيد في نفي ارلكن المعنوي للحيازة و بالتالي تصبح له أبن خالتك حيازة عرضية لا تكفي لترتب الأثر أي أن تكون سبب للملكية

بالنسبة لالتماس اعادة النظر هو شهرين من تاريخ التبليغ ، القرار لم يبلغ و بالتالي الآجال مفتوحة

حساب الموعيد يبدأ من تاريخه التبليغ الأجال مفتوحة ولكن إذا علمت بالحكم أو القرار فلماذا الإنظار ؟؟؟؟؟

في الالتماس هل يمكن الاعتماد على نص المادة 39 من قانون التوجيه العقاري على أساس أن الاراضي التي لها عقد ملكية و ممسوحة لا تخضع للحيازة

هل لديك دفتر عقاري ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ قبل ذلك فالأرض ليست ممسوحة إلا إذا كانت قيد المسح فهذا جيد بالنسبة لك قم بمعارض أمام السيد المحافظ العقاري وفقا لنص المادة 15 من المريوم رقم 76/63 .

و أيضا الاعتماد على الشهود الذين سيشهدون ان الأرض كانت على سبيل الايجار منذ عهد خالي
كما سبق وقلت هذه وسلية لنفي قيام الحيازة القانونية في جانب خصمك
و الشهادة العقارية او التوثيقية كيف نحصل عليها ؟؟ لدينا فقط عقد ملكية مؤرخ بتاريخ 1945
تحرر من قبل الموثق أنظر المادة 39 أو 91 من المرسوم رقم 76/63 لكـــــــــــن يمكن تقديم العقد+عقد الفريضة+كشف المعاملات العقارية السالبة والإيجابية+ العقود التي تفيد أن هناك تصرف من قبل والدك لتصبح لك الصفة في رفع الدعوى وفقا لنص المادة 459 قإم .

بالنسبة للحيازة العارضة نتمنى شرحها ، ماهي ؟؟؟؟

دورس سألحقهـــــــــــــــــــــــــــــــــــا بالموضوع
fly1001

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

تعريفه وأنواعه
التقادم: هو مضي المدة. وهو في القانون الوضعي على نوعين: مسقط ومكسب، فالأول يؤدي إلى سقوط الحق، والثاني سبب لكسبه. وإذا كانت الحقوق الشخصية (الالتزامات) لا يمكن أن تكون إلا محلاً للتقادم المسقط، فإن الحقوق العينية كما يجوز سقوطها (إلا حق الملكية) عن طريق التقادم، فإنه يجوز اكتسابها بالتقادم المكسب. وعلى حين أن التقادم المسقط يفترض وضعاً سلبياً هو عدم مطالبة الدائن بحقه أو عدم استعمال الحق، فإن التقادم المكسب يستلزم وضعاً إيجابياً هو الحيازة. وإنما يشترك النظامان في عنصر مضي الزمن.
أولاً ـ التقادم المسقط (المبرئ).
1ـ مدد التقادم المختلفة:
آ ـ القاعدة العامة والاستثناءات: يتقادم الالتزام ـ قاعدة عامة ـ بانقضاء خمس عشرة سنة في معظم القوانين العربية، وذلك فيما لم يرد فيه نص خاص يقرر مدة أطول أو أقصر. من ذلك سقوط الحق في طلب إبطال العقد بسبب نقص الأهلية أو عيب الإرادة بثلاث سنوات. وسقوط دعوى التعويض عن العمل غير المشروع وعن الإثراء بلا سبب بثلاث سنوات، وإلى جانب النصوص القانونية الخاصة بعض الاستثناءات من القاعدة العامة، فقد أورد التقنين المدني بعد القاعدة العامة التي وضعها استثناءات أخرى. فثمة حقوق تتقادم بخمس سنوات، وهي الحقوق الدورية المتجددة كأجرة المباني والأراضي الزراعية ومقابل الحكر، والفوائد والإيرادات المرتبة والمهايا والأجور والمعاشات. كما تتقادم بخمس سنوات أيضاً حقوق الأطباء والصيادلة والمحامين والمهندسين والخبراء ووكلاء التفليسة والسماسرة والأساتذة والمعلمين، على أن تكون هذه الحقوق واجبة لهم جزاء عما أدوه من عمل من أعمال مهنتهم وما تكبدوه من مصروفات. وتتقادم بسنة واحدة حقوق التجار والصناع عن أشياء ورّدوها لأشخاص لا يتجرون في هذه الأشياء، وحقوق أصحاب الفنادق والمطاعم عن أجر الإقامة وثمن الطعام وكل ما صرفوه لحساب عملائهم، وكذلك حقوق العمال والخدم والأجراء من أجور يومية وغير يومية ومن ثمن ما قاموا به من توريدات. على أنه يجب على من يتمسك بهذا التقادم الحولي أن يحلف اليمين على أنه أدى الدين فعلاً.
ولا يجوز الاتفاق على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون.
ب ـ كيفية حساب مدد التقادم: تحسب مدة التقادم بالأيام لا بالساعات، ولا يحسب اليوم الأول، وتكتمل المدة بانقضاء آخر يوم منها. ولا يبدأ التقادم فيما لم يرد فيه نص خاص، إلا من اليوم الذي يصبح فيه الدَّين مستحق الأداء. وبخاصة لا يسري التقادم بالنسبة إلى دين معلَّق على شرط واقف إلا من الوقت الذي يتحقق فيه الشرط، وبالنسبة إلى ضمان الاستحقاق إلا من الوقت الذي يكتب فيه الاستحقاق، وبالنسبة إلى الدين المؤجل إلا من الوقت الذي ينقضي فيه الأجل.
ج ـ وقف التقادم: لا يسرى التقادم كلما وجد مانع يتعذر معه على الدائن أن يطالب بحقه ولو كان المانع أدبياً. وكذلك لا يسرى التقادم بين الأصيل والنائب. وأيضاً لا يسرى التقادم الذي تزيد مدته على خمس سنوات في حق من لا تتوافر فيه الأهلية أو في حق الغائب أو في حق المحكوم عليه بعقوبة جناية إذا لم يكن له نائب يمثله قانوناً. ويترتب على وقف التقادم في هذه الحالات أن المدة التي يقف التقادم خلالها لا تحسب ضمن مدة التقادم، وتحسب المدة السابقة والمدة التالية.
د ـ انقطاع التقادم: ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية ولو رفعت الدعوى إلى محكمة غير مختصة، وبالتنبيه أو بالحجز، وبالطلب الذي يتقدم به الدائن لقبول حقه في تفليس أو توزيع، وبأي عمل يقوم به الدائن للتمسك بحقه في إحدى الدعاوى. كما ينقطع التقادم إذا أقر المدين بحق الدائن إقراراً صريحاً أو ضمنياً. ومن قبيل الإقرار الضمني أن يترك المدين تحت يد الدائن مالاً مرهوناً رهناً حيازياً تأميناً لوفاء الدين، ووفاء المدين بقسط من الدين أو فوائده، وطلبه مهلة للوفاء. ويترتب على الانقطاع سقوط المدة السابقة على قيام سببه والمدة التي تمضي خلال قيامه. فإذا زال السبب بدأ تقادم جديد مماثل في طبيعته ومدته للتقادم الأصلي. على أنه إذا انقضى السبب الذي قطع التقادم بحكم نهائي تكون مدة التقادم الجديد خمس عشرة سنة، أياً كانت مدة التقادم. وكذلك إذا انقطع التقادم الحولي بإقرار من المدين كانت مدة التقادم خمس عشرة سنة.
2ـ إعمال التقادم المسقط وأثره:
آ ـ الدفع بالتقادم: يجب على صاحب المصلحة أن يتمسك بالتقادم، ولا يجوز للقاضي أن يقضي به من تلقاء نفسه. ومعنى ذلك أن التقادم ليس من النظام العام. وصاحب المصلحة هو المدين والكفيل وحائز العقار المرهون ضماناً لذات الدين والمدين المتضامن بقدر حصة شريكه ودائن المدين. ويجوز التمسك بالتقادم في أي حالة كانت عليها الدعوى. ولكن لا يجوز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض.
ب ـ النزول عن التقادم: لا يجوز النزول عن التمسك بالتقادم قبل ثبوت الحق فيه أي قبل اكتمال مدته. أما إذا اكتملت هذه المدة كان للمدين أن ينزل عن التمسك به. ويكون النزول صريحاً بتعبير صادر من المدين باللفظ أو بالكتابة. ويخضع إثبات النزول الصريح للقواعد العامة في إثبات التصرفات القانونية.
وقد يكون النزول ضمنياً إذا أمكن استخلاصه من مسلك للدائن يقطع حتماً بقصد النزول، كأن يطلب المدين بعد التقادم مهلة لوفاء الدين أو يقدم كفيلاً أو رهناً. وعند الشك لا يفترض النزول. والأهلية اللازمة لصحة النزول هي أهلية التصرف، فلا تكفي أهلية الإدارة، ولا تلزم أهلية التبرع. ـ هذا ولا يسري النزول في حق دائن المدين إذا صدر إضراراً بهم.
ج ـ أثر التقادم المسقط: إذا اكتملت مدة التقادم ولكن لم يتمسك به المدين بعد فإن الالتزام يبقى التزاماً مدنياً لا تتغير طبيعته. ويترتب على ذلك صحة الوفاء به ولو كان الموفي جاهلاً اكتمال مدة التقادم، وصحت كفالته وجازت المقاصة به. فإذا تمسك المدين بالتقادم سقط الالتزام مدنياً ولكن تخلف عنه التزام طبيعي لا يجوز جبر المدين على الوفاء به، ويسقط مع الدين توابعه من كفالة أو رهن أو اختصاص أو امتياز. كذلك يسقط مع الدين ملحقاته كالفوائد، حتى ولو كانت تلك الملحقات لم يمض عليها مدة التقادم الخاص بها. ويستند سقوط الدين بالتقادم إلى الوقت الذي بدأ فيه التقادم. على أن سقوط الالتزام بالتقادم عن طريق الدعوى لا يمنع من التمسك بوجوده عن طريق الدفع.
ثانياً ـ التقادم المكسب
التقادم المكسب: هو سبب من أسباب كسب الملكية والحقوق العينية الأصلية قائم على حيازة ممتدة فترة من الزمان يحددها القانون.
1ـ مجال التقادم المكسب:
آ ـ الحقوق الجائز كسبها بالتقادم: الحقوق العينية هي وحدها الجائز كسبها بالتقادم، دون الحقوق الشخصية التي لا تقبل الحيازة (وذلك عدا السندات لحاملها)، والحقوق العينية الأصلية جميعاً يجوز كسبها بالتقادم، سواء كانت ملكية أو حقوقاً متفرعة عن الملكية كالانتفاع والارتفاق وحق الاستعمال وحق السكن. على أنه يلاحظ أنه في البلاد التي يؤخذ فيها بنظام السجل العيني (العقاري) لا يجوز أن يتملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت بالسجل.
ب ـ الأشياء التي يرد عليها التقادم المكسب: يرد التقادم المكسب على جميع الأشياء المادية، سواء أكانت عقاراً أم منقولاً. ويلاحظ أن المنقولات لا يرد عليها التقادم الخمسي، فهو تقادم خاص بالعقارات وحدها، ولأن شروطه إذا اجتمعت بالنسبة للمنقول اكتسبت الملكية أو الحق العيني بمجرد الحيازة.
ويخرج عن دائرة التقادم المكسب الأموال العامة، وتحظر قوانين بعض الدول تملك أموال الدولة الخاصة بالتقادم أيضاً. كما تمنع بعضها كسب أموال الأوقاف الخيرية بالتقادم. ومن ذلك نص القانون السوري على عدم جواز اكتساب أي حق على العقارات المستغلة مسجداً أو كنيسة أو معبداً أو مستشفيات أو معهداً تعليمياً أو المخصصة لاستعمال العموم عن طريق التقادم. كما أن تشريعات الدول التي تأخذ بنظام السجل العيني تمنع اكتساب الحقوق المقيدة في السجل العقاري بالتقادم.
2ـ شروط التقادم المكسب:
آ ـ وجوب توافر الحيازة القانونية الخالية من العيوب: لاكتساب الحق بالتقادم يجب أن تكون هناك حيازة قانونية تجمع إلى التسلط المادي عنصراً معنوياً هو قصد مباشرة الحيازة لحساب الحائز نفسه، أي بقصد كسب ومباشرة حق ملكية أو حق عيني. فالحيازة العرضية أي الحيازة لحساب الغير كحيازة المستأجر لا تصلح أساساً للتقادم المكسب. ويجب فضلاً عن هذا أن تخلص الحيازة من العيوب، بأن تكون هادئة ظاهرة لا غموض فيها.
ب ـ شرط المدة: هناك مدتان للتقادم: فهناك التقادم الطويل ومدته خمس عشرة سنة، والتقادم القصير ومدته خمس سنوات. أما التقادم الطويل فهو: تقادم يسري على العقار وعلى المنقول، ولا يشترط فيه فوق الحيازة والمدة السبب الصحيح أو حسن النية. فمن حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة. ومن هذا التقادم أيضاً ما نصت عليه المادة 919 من القانون المدني السوري التي تقضي بأنه يكتسب حق تسجيل التصرف في الأراضي الأميرية غير الخاضعة لإدارة أملاك الدولة بمرور عشر سنوات من تاريخ الحيازة بسند أو بغير سند، بشرط أن يكون الحائز قائماً بزراعة الأرض.
وثمة تقادم قصير مدته خمس سنوات، وهو تقادم خاص بالعقار فقط دون المنقول، ويشترط فيه فضلاً عن المدة السبب الصحيح وحسن النية.
وأياً كانت مدة التقادم المكسب فإنها تخضع من حيث حسابها ومن حيث وقفها وانقطاعها للأحكام التي سبق بيانها في خصوص التقادم المسقط. على أنه يلاحظ أن هناك صورة للانقطاع ينفرد بها التقادم المكسب، وهو الانقطاع الطبيعي الناشىء عن تخلي الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير. فتخلي الحائز عن حيازته وفقدها بفقد عنصريها أو أحدهما يقطع التقادم. أما إذا فقدت الحيازة بفعل الغير وكان المال عقاراً فإن الحائز لا يفقد الحيازة إلا إذا لم يستردها أو لم يرفع الدعوى باستردادها خلال سنة.
ج ـ شرطان خاصان بالتقادم الخمسي: حسن النية والسبب الصحيح:لا يسري التقادم الخمسي إلا إذا توافر للحائز حسن النية والسبب الصحيح.
(1) حسن النية: هو جهل الحائز أنه يعتدى على حق الغير أو هو اعتقاده انه تلقى الحق عن صاحب حق، وبشرط ألا يكون هذا الجهل ناشئاً عن خطأ جسيم. ولا يشترط حسن النية إلا وقت تلقي الحائز لحق، فإذا ساءت نيته بعد ذلك لم يمنعه هذا من إتمام التقادم الخمسي. وحسن النية مفترض ما لم يثبت العكس.
(2) السبب الصحيح: هو السند القانوني الذي يستند إليه الحائز في حيازته والذي كان من شأنه أن ينقل الملكية لو أن الحائز كان قد تلقاه عن مالك أو صاحب حق. وهو في القانون المصري وقوانين أخرى تصرف قانوني acte Juridique من شأنه نقل الملكية أو الحق العيني، كعقد أو وصية، فالبيع أو الهبة أو المقايضة أو تقديم حصة في شركة أو الوفاء بمقابل يعتبر سبباً صحيحاً. كذلك حكم رسو المزاد بعد الحجز. وقد توسع القانون السوري في فكرة السبب الصحيح إذ أدخل فيه الاستيلاء على الأرض الموات والإرث. وإثبات السبب الصحيح يقع على الحائز.
3ـ إعمال التقادم المكسب وأثره:
يخضع التقادم المكسب من حيث وجوب التمسك به وجواز النزول عنه بعد تمامه للأحكام التي يخضع لها التقادم المسقط. ويترتب على التقادم المكسب اكتساب الملكية والحق العيني، وجواز التمسك بهذا الاكتساب عن طريق الدفع والدعوى. ويرجع تاريخ الكسب إلى وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم. ويترتب على ذلك عدم إلزام الحائز برده وسقوط الحقوق التي قررها المالك السابق خلال سريان التقادم، ونفاذ الحقوق التي رتبها الحائز.
موضوع منقول : fly1001
http://www.arab-ency.com/index.php?m...y_term&id=8090

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

أعدك أنني سأكتب موضوع بسيط حول الحيازة في بحر هذا الأسبوع كون بحث في الشبكة ولم أجد معلومات كما أحب أن أقدمها لك ، فأرجوا منحي مدة فأنأ جد مشغول
تقبل إعتذاري ..................
وفقك الله ................
أنبهك يجب أن تستعين برجل قانون ........لكي لا تضيع حقك .....نعم لك الحق في أنتفهم قضيتك ولكن أمام القضاء يجب محامي أحسن لاسيما إذا كان متمك في المادة العقارية
fly1001 لست محامي فقط أريد أن لا تضيع حقك و شكرا

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

التأمينات Les Suretés بصورة عامة، هي في مختلف النظم القانونية التي تهدف إلى حماية الدائن من مخاطر عدم الوفاء بالدين وتكفل له في جميع الأحوال استيفاء حقوقه الشخصية. ومن شأن هذه النظم تعزيز الثقة في التعامل وتشجيع الأشخاص على الإقراض، مما ينعكس إيجابياً على تطور مؤسسة الائتمان التي تعد الشريان الأساسي لكل المشاريع الاقتصادية كبيرة كانت أم صغيرة.
وإذا كان كل حق يحتاج إلى حماية، فإن وسائل هذه الحماية تختلف باختلاف طبيعة هذه الحقوق، ففي الحقوق العينية، تكون الحماية بتمكين صاحب الحق من مباشرة السلطة على محل هذه الحقوق من غير معارضة أحد. أما حماية الحقوق الشخصية (الالتزامات) فإنها تثير بعض الصعوبات على الصعيد العملي، لأن الدائن لا يستطيع مباشرة السلطة على حقه إلا عن طريق شخص آخر يسمى المدين. وإذا كانت شرائع الرومان تسمح للدائن باسترقاق المدين، وأن يباشر عليه الإكراه الجسدي، وأن يقتله من أجل استيفاء دينه، فإن الشرائع في العالم المعاصر لم تعد تسمح بذلك، لأن التنفيذ الجبري يكون فقط على أموال المدين ولا على شخصه. وقد وضع المشرع قاعدة عامة هي: إن جميع أموال المدين ضامنة للوفاء بدينه وإن الدائنين متساوون في هذا الضمان، وإن كل دائن يستوفي دينه من أموال مدينه بنسبة الدين الذي بذمته دون تفضيل لأحد من الدائنين على غيره، عند عدم كفاية الدين. إلا أن هذه القاعدة العامة في الضمان لا تكون سليمة من الناحية العملية، فقد يهمل المدين إدارة أمواله، أو يعمل على تبديدها، وقد يقترض أموالاً من عدد من الدائنين، مما يجعل الدائن مهدداً بعدم إمكانية الحصول على دينه في موعد الاستحقاق، وقد يلجأ هذا الدائن إلى مجموعة من الوسائل القانونية من أجل حماية الضمان العام، مثل إقامة الدعوى غير المباشرة، والدعوى البوليسية، والدعاوى الصورية والدعاوى الإجرائية والتحفظية، ويمكن أن يلجأ إلى دعوى الإعسار المدني، أو دعوى الإفلاس التجاري، إلا أن جميع هذه الوسائل قد لاتكون كافية لضمان الوفاء بالدين كاملاً في موعد الاستحقاق.
من أجل ذلك تم اللجوء إلى فكرة التأمينات. وتتجلى هذه الفكرة بحصول الدائن على ضمان خاص، إضافة إلى الضمان العام، غايته ضمان الوفاء بالالتزامات من دون مخاطر أو بأقل المخاطر. والتأمينات الخاصة نوعان:
التأمينات الشخصية: ومثالها الكفالة[ر]: وهي التي تعطي الدائن حقاً شخصياً، ويكون من شأنها ضم ذمة إلى ذمة المدين عند المطالبة بالدين، فإذا أعسرت إحداهما يكون له في يسار الأخرى ما يضمن له الوفاء بدينه. وإن هذا النوع من التأمينات لايعطي الدائن ضماناً أكيداً بالوفاء بدينه، إنما يجعل الفرصة أمامه أكبر، والمخاطر التي يتعرض لها أقل.
التأمينات العينية:Les Suretés reeles: وهي التي يتم اللجوء إليها عند عدم الثقة بالتأمينات الشخصية، وتعني تخصيص مال يملكه المدين أو شخص آخر لضمان الوفاء بالدين في موعد الاستحقاق، ويكون بموجبها للدائن الحق بتتبع هذا المال في أي يد ينتقل إليها والتنفيذ عليه عند عدم الوفاء بالدين حجزاً أو بيعاً، ويكون له الأولوية على غيره من الدائنين في استيفاء دينه منه. وأهم التأمينات العينية المعروفة في القوانين العربية هي الرهن الحيازي والرهن العقاري وحق الامتياز.
الرهن: عقد يلتزم بمقتضاه الراهن أن يخصص عقاراً أو منقولاً مملوكاً له لضمان الوفاء بالدين، ويضعه تحت يد الدائن أو في يد شخص ثالث متفق عليه، ويكون من حق الدائن حبس المال المرهون حتى يستوفي دينه كاملاً، وله الحق في تتبعه والتنفيذ عليه جبراً في أي يد واستيفاء دينه من ثمنه بالتقدم على غيره من الدائنين. من هذا التعريف تتحدد خصائص الرهن بما يلي:
1ـ إن الرهن رضائي لا ينشأ إلا بالعقد، ويسري عليه ما يسري على العقود من أحكام.
2ـ إن الرهن حق عيني يمنح صاحبه مزيتي التتبع والتقدم، وبمقتضى ذلك فإنه من حق المرتهن أن ينفذ على المال المرهون في أي يد ينتقل إليها، وأن يستوفي حقه منه قبل غيره من الدائنين.
3ـ إن الرهن حق عيني تابع، فهو لا يوجد مستقلاً بذاته، إنما يوجد من أجل ضمان الوفاء بالتزام أصلي، بمعنى أنه تابع للدين الذي يضمنه من حيث النشوء، والصفات والعيوب، والانتقال، والانقضاء.
4ـ إن الرهن يرد على عقار كما يرد على منقول من غير تفريق.
5ـ إن الرهن لايقبل التجزئة، بمعنى أن المال المرهون وكل جزء منه يعد ضامناً للوفاء بالدين كاملاً، ولكل جزء منه ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
إنشاء الرهن: ينشأ الرهن بالعقد، وعليه فإنه يتوجب أن تتوافر فيه الأركان والشروط التي يتطلبها القانون في جميع العقود من رضا وأهلية ومحل وسبب، إضافة إلى الشروط الخاصة المميزة له.
الشكلية في عقد الرهن: إن الشكلية ركن في عقد الرهن، إذ لا يكتفي أن تتوافر فيه الأركان السابقة، وإنما يجب أن يراعى في تنظيمه شكلية معينة، من أجل حماية حقوق الغير من جهة، ومن أجل ترتيب حق الأفضلية من جهة أخرى، لهذا فإن الرهن الذي يكون محله عقاراً يجب أن يسجل في السجل العقاري، وكذلك تسجيل كل ما يطرأ عليه من تعديلات، وإن الرهن الوارد على عقار لايعد موجوداً بالنسبة للغير إلا من تاريخ التسجيل في السجل العقاري، لذلك فإن رهن العقارات غير المحددة وغير المحررة غير صحيح، لعدم إمكانية تسجيل الرهن في القيود العقارية.
أما رهن المنقول الذي تكون قيمته أكثر من مئة ليرة سورية فيتوجب إفراغه بسند رسمي أو سند عادي ثابت التاريخ، ويجب أن يتضمن السند مقدار الدين المضمون، والأشياء المرهونة من حيث النوع والماهية، حتى يتمتع المرتهن الدائن بحق الامتياز على المال المرهون.
انتقال حيازة المال المرهون: إن الرهن لاينشأ صحيحاً إلا إذا انتقلت حيازة المال المرهون من الراهن إلى الدائن، أو إلى شخص آخر متفق عليه، أو وضعه تحت الحراسة، ويتوجب استمرار الحيازة للمال المرهون طيلة مدة الرهن، كي لا يتعرض الدائن لفقدان امتيازه عليه، وإنه من حق الحائز للمال المرهون أن يطالب باستعادته من تحت أي يد عملت على نزع حيازته، وأن يقيم بشأنه دعاوى الحيازة إذا كان عقاراً، ودعوى الاستحقاق إذا كان منقولاً.
آثار الرهن: يرتب الرهن الصحيح آثاراً قانونية للمتعاقدين وللغير.
أ ـ آثار الرهن فيما بين المتعاقدين:
ينشئ عقد الرهن التزامات وحقوقاً فيما بين المتعاقدين وفقاً للآتي:
1ـ التزامات الراهن وحقوقه: يترتب على الراهن بمجرد إنشاء عقد الرهن أن يسلم المال المرهون إلى الدائن، أو إلى الشخص المتفق عليه بالعقد، وإذا كان المال المرهون عقاراً، وجب فوق ذلك تسجيل الرهن في السجل العقاري، كما يتوجب عليه ألاّ يتعرض للدائن في حيازة المال المرهون، سواء أكان هذا التعرض قانونياً، أم كان تعرضاً مادياً، وعليه ألاّ يقوم بأي تصرف يترتب عليه إخراج المال المرهون من تحت يد الحائز المرتهن، وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه نزع الحيازة، أو القيام بأي عمل يترتب عليه الإنقاص من الضمان. كما يلتزم ضمان هلاك أو تعيب المال المرهون، لأن المال المرهون يكون تحت يد الدائن وبعهدة الراهن، فإذا ما تعرض المال المرهون إلى الهلاك أو التلف فعندئذ يكون من حق الدائن أن يطالب بدينه أو أن يطالب بضمان آخر.
مع ذلك يبقى الراهن مالكاً للمال المرهون، وله عليه جميع سلطات المالك ما عدا ما يتعارض منها مع حق الدائن، إلا أنه لا يملك الحق بالتصرف بالمال المرهون طيلة عقد الرهن إلا باتفاق الطرفين، ويعد كل عقد يتم خلاف ذلك باطلاً، لأن إعطاء الحق بالتصرف يعطل الحق بالحبس المعطى للدائن.
2ـ التزامات الدائن وحقوقه: يتعين على الدائن أن يعتني بالمال المرهون من حيث الصيانة وإجراء الإصلاحات المفيدة والضرورية، وعليه أن يبذل في ذلك عناية الرجل العادي، وإذا ما قصر في ذلك يكون مسؤولاً تجاه الراهن عمَّأ يصيب المال المرهون واستغلاله وفقاً لطبيعة المال المرهون ووفق الغاية التي أعد من أجلها، إلا أنه لا يجوز له أن ينتفع به لمصلحته الشخصية من دون موافقة الراهن، ويلزم في هذه الحال بأن يحسم ما يعادل المنفعة من النفقات التي صرفها على المال المرهون، من الفوائد إذا كان الدين المضمون بفائدة، وإذا ما بقي شيء فإنه يحسم من رأس المال. ويجوز أن يتفق الراهن والدائن على أن يأخذ الدائن غلة المال المرهون مقابل الفائدة على رأس المال، ويكون هذا الاتفاق صحيحاً إذا كانت الغلة لاتزيد على 9%، أما إذا زادت الغلة على 9% فإن الاتفاق لايكون صحيحاً بالزيادة.
وإذا أساء الدائن الإدارة أو الاستعمال أو الاستغلال، فإن من حق الراهن أن يطالب بوضع المال المرهون تحت إدارة حارس قضائي، وإذا ما أصاب المال المرهون عيبٌ أو إذا نقصت قيمته فأصبح الدائن يخشى أنه لم يعد كافياً لضمان الوفاء بالدين، فإن هذا يستطيع أن يقيم الدعوى بطلب بيع المال المرهون بالمزاد العلني، أو بسعر البورصة أو السوق، وإذا ما أذن القضاء بذلك وجب إيداع الثمن في مصرف رسمي ويبقى مخصصاً للوفاء بالدين، إلا أنه يمكن للراهن في هذه الحالة أن يعترض على البيع، وأن يطالب باسترداد المال المرهون، ويعرض تقديم مال آخر يجد القاضي أنه كاف لضمان الوفاء بالدين.
كما يحق للراهن إذا وجد أن بقاء المال المرهون تحت يد الدائن يؤدي إلى تعيُّبه أو نقص قيمته أن يقيم الدعوى بمواجهة الدائن مطالباً ببيع المال وإيداع الثمن في مصرف رسمي يخصص للوفاء بالدين، وله أن يطالب باسترداده على أن يقدم تأميناً آخر يراه القاضي كافياً لضمان الوفاء بالدين.
ويتوجب أيضاً على الدائن أن يرد المال المرهون إلى الراهن عند انتهاء الرهن، وبعد استيفاء دينه كاملاً، وكل مايتصل به من فوائد ونفقات. ويشتمل الرد على المال ذاته بالإضافة إلى ما لحقه من نماء أو زيادات، وإذا كان المال المرهون قد هلك واستوفى الدائن تعويضاً عنه وجب عليه أن يرده إلى الراهن مع فوائده إذا كان له فوائد.
أما حقوق الدائن فإنها تتجلى في الامتياز المترتب له على المال المرهون، إذ يكون له الحق في حبسه حتى استيفاء دينه وملحقاته، وله أيضاً امتياز عام ـ بوصفه دائناً عادياً ـ على جميع أموال مدينه، وذلك عند عدم كفاية المال المرهون المخصص للوفاء بالدين.
ب ـ آثار الرهن فيما بين الدائن المرتهن والغير: يرتب عقد الرهن للدائن حقوقاً بمواجهة الغير هي:
1 ـ حق التتبع: ويعني أن للدائن المرتهن تتبع المال المرهون في أي يد ينتقل إليها، وإذا خرج المال المرهون من حيازته فله الحق بطلب استرداده سواء بوساطة دعاوى الحماية، أو دعوى الاستحقاق.
2ـ حق الحبس: للدائن الحق بحبس المال المرهون حتى يستوفي دينه كاملاً إضافة إلى الفوائد والنفقات، ويبقى له هذا الحق ولو انتقلت الملكية إلى الغير، ولو كان المال المرهون تحت يد شخص ثالث.
3ـ حق التقدم: ويعني أنه إذا لم يقم المدين بالوفاء بالدين في موعد الاستحقاق، فإنه من حق الدائن أن يتخذ إجراءات نزع الملكية والبيع الجبري للمال المرهون، وله الحق في التقدم على غيره من الدائنين في استيفاء دينه أولاً، ويشتمل الدين على رأس المال، والفوائد الاتفاقية حتى تاريخ البيع، وكذلك النفقات التي دفعها الدائن من أجل الحفاظ على المال المرهون وصيانته إذا كانت ضرورية أو مفيدة، ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
ج ـ آثار الرهن فيما يتعلق بتزاحم المرتهنين: يمكن إنشاء أكثر من رهن واحد على العقار أو المنقول الواحد إلا أنه يتوجب في هذه الحالة إمَّا تسليمه إلى شخص ثالث، أو أن يتم تسليمه إلى أحد الدائنين ليضع يده عليه لحساب نفسه، ولحساب بقية الدائنين، ويكون التقدم والأولوية على العقار بحسب تاريخ تسجيل رهوناتهم في السجل العقاري، ويكون التقدم والأولوية على المنقول بحسب التاريخ الثابت لرهوناتهم، إذ يتقدم الأسبق في التاريخ على من يليه.
انقضاء الرهن: ينقضي الرهن إمَّا تبعاً لانقضاء الالتزام المضمون وإما بصورة أصلية وفقاً لما يلي:
أـ انقضاء الرهن تبعاً لانقضاء الالتزام المضمون: إن الرهن حق تابع للالتزام الذي يضمنه، ويدور معه وجوداً وعدماً، وبذلك ينقضي بانقضاء الالتزام، وينقضي الالتزام إمَّا بالوفاء أو بالإبراء أو بالإسقاط أو بالإبطال، إلا أن الالتزام المضمون برهن لايسقط بالتقادم، لأن حيازة المال المرهون من قبل الدائن تعد كالإقرار الضمني من المدين بوجود الدين، والإقرار يقطع بالتقادم.
ومن أجل انقضاء الرهن تبعاً لانقضاء الدين (الالتزام)، يتوجب أن يقع الانقضاء على الدين كله، فإذا ما بقي جزء منه فإن الرهن يبقى بتمامه، لعدم جواز تجزئة الرهن. وأن قاعدة عدم جواز تجزئة الرهن ليست من النظام العام، يمكن الاتفاق في عقد الرهن على أن يحرر جزء من المال المرهون كلما تم الوفاء بجزء من الدين.
ب ـ انقضاء الرهن بصورة أصلية: ينقضي الرهن على وجه الاستقلال في الحالات التالية:
1ـالانقضاء بالتنازل: يحق للدائن المرتهن أن يتنازل عن المال المرهون بإرادته المنفردة، من دون موافقة الراهن، وإن التنازل يمكن أن يكون صريحاً، ويمكن أن يكون ضمنياً، وعلى من يدعي التنازل أن يقدم الدليل، وقد وضع المشرع قرينتين قانونيتين بسيطتين (قابلتين لإثبات العكس) على قيام التنازل هما إرجاع المال المرهون وموافقة المدين على التصرف بالمال المرهون من دون تحفظ، كما لو وقع شاهداً على عقد البيع.
2ـ الانقضاء بالهلاك: ينقضي الرهن إذا هلك المال المرهون هلاكاً كلياً، أما إذا كان الهلاك جزئياً، فلا ينقضي الرهن، ويبقى ما بقي أي جزء منه، والهلاك الكلي يمكن أن يكون مادياً، كما لو تلف، أو تهدم، ويمكن أن يكون قانونياً، كما لو تم استملاك العقار، أو الاستيلاء على المنقول من قبل الدولة. ففي هذه الحالة ينتقل الرهن إلى مبلغ التعويض الذي سيدفع بسبب الاستملاك، أو الاستيلاء.
3ـ الانقضاء باتحاد الذمة: ينقضي الرهن إذا اجتمعت في شخص واحد صفة الراهن وصفة الدائن، كما لو اشترى الدائن المال المرهون، أو آل إليه إرثاً.
4ـ الانقضاء بالبيع: ينقضي الرهن إذا بيع المال المرهون، سواء تم نتيجة التنفيذ الجبري عليه من قبل الدائن، أو تم بناء على طلب الراهن، أو طلب الدائن، وينتقل الرهن في هذه الحالة إلى ثمن المال المرهون.
التأمين العقاري
التأمين العقاري هو حق عيني على العقارات المخصصة لضمان الوفاء بالتزام، وهو لايقبل التجزئة، ويقع بكامله على العقارات المخصصة له، وعلى كل عقار منها، وعلى كل جزء فيها، ويتبعها في أية يد تنتقل إليها.
أنواع التأمين العقاري: للتأمين العقاري نوعان: فهو رضائي أو جبري.
أ ـ التأمين الرضائي: ينشأ التأمين الرضائي بالعقد، لذلك فإنه يتوجب أن تتوافر في عقد إنشائه الأركان والشروط الواجب توافرها في أي عقد من رضا وأهلية ومحل وسبب، ويجب أن يكون الرضا سليماً خالياً من العيوب، وفقاً للقواعد العامة. والتأمين الرضائي إما أن يكون نهائياً، أو مؤقتاً.
1ـ التأمين الرضائي النهائي: يكون التأمين نهائياً إذا تم وفقاً للإجراءات العادية، ومن دون افتراض لمدة محددة، ينقضي بها، إذ يبقى مابقي الالتزام المضمون من دون وفاء، ويخضع لقواعد الشهر بالتسجيل في السجل العقاري. ولما كان هذا التأمين لايرد إلا على العقارات فإنه يتوجب في عقد التأمين بيان رقم محضر العقار ومنطقته، لذلك فإن التأمين لايصح على العقارات غير المحددة وغير المحررة، لعدم إمكانية تسجيل التأمين عليها بسبب عدم وجود صحيفة عقارية لها، أو لأنه لايوجد بها أسناد ملكية.
2ـ التأمين المؤقت «المؤجل»: هو الذي يرتبط بالتزامات مصرفية، كما لوفتح المصرف اعتماداً لأحد الأشخاص وتكون عادة لمدة قصيرة، لايمكن إجراء معاملات التسجيل للتأمين الذي يطلبه المصرف لضمان الوفاء بالالتزامات المترتبة على الاعتماد لذلك فقد أجاز القانون إنشاء تأمين مؤقت لاتتجاوز مدته تسعين يوماً.
ب ـ التأمين الجبري: يسجل التأمين الجبري حكماً بقوة القانون في أحوال معينة، وذلك برضاء صاحب العقار أو بدون رضاه، والتأمين الجبري لا يكون إلا لضمان حقوق معينة ومحددة وردت على سبيل الحصر، ولا يتم إلا باسم معين. والحقوق التي يضمنها التأمين الجبري هي:
1ـ حقوق فاقدي الأهلية وناقصيها وديونهم على عقارات أوليائهم وأوصيائهم، وقوّامهم.
2ـ حقوق المرأة المتزوجة والتي في العدة، وديونها على عقارات الزوج من أجل البائنة، والحقوق الزوجية، والتعويض عن الالتزامات المترتبة على الزوج بسبب الزواج.
3ـ حقوق الدولة والإدارات العامة وديونها على عقارات المحاسبين والمدينين.
4ـ حقوق البائع والمقايض والمتقاسم وديونهم على العقار المبيع أو المقايض عليه أو المقسوم لضمان ثمن المبيع، أو التعويض المعادل للمقايضة أو القسمة.
5ـ حقوق الدائنين أو الموصى لهم بتركة، وديونهم على عقارات التركة، لتأكيد فصل تركة المورّث عن أموال الوارث.
ج ـ الفرق بين التأمين الرضائي والتأمين الجبري:
يختلف التأمين الرضائي عن التأمين الجبري بالوجوه التالية:
1ـ إن التأمين الرضائي لا يتم إلا برضا صاحب العقار، في حين يسجل التأمين الجبري حكماً، من دون رضا صاحب العقار.
2ـ إن التأمين الرضائي يضمن أي حق ومهما يكن صاحبه، في حين لايضمن التأمين الجبري إلا حقوقاً معينة ولأشخاص معينين حددهم المشرع على سبيل الحصر.
3ـ إن التأمين الرضائي يمكن أن يبرم باسم الدائن، ويجوز أن يبرم لأمره، في حين لايكون التأمين الجبري إلا إسميّاً.
4ـ إن التأمين الرضائي مقرر لجميع الأشخاص بغض النظر عن صفتهم، في حين روعي في التأمين الجبري صفة الدائن المستفيد منه.
آثار التأمين العقاري: إذا نشأ عقد التأمين صحيحاً بأركانه وشروطه، فإنه ينشئ حقوقاً والتزامات فيما بين الدائن والمدين، وبين الدائن والغير، وفق الآتي:
1ـ آثار التأمين العقاري فيما بين الدائن والمدين:
أـ حقوق الدائن والتزاماته: يصبح الدائن بمجرد نشوء التأمين عيناً ساهرة على العقار المؤمن به، فإذا ما وجد أن العقار قد تعرض لتلف أو تخريب، وكان من شأن ذلك أن يجعل العقار غير كاف لضمان الوفاء بالدين، فإن من حقه أن يطالب المدين قضاءً، إما بتقديم تأمين إضافي، أو باستيفاء دينه فوراً، لأن من شأن ذلك إسقاط أجل الدين.
وإذا تعرض العقار المؤمن به لحريق وكان العقار مؤمناً عليه إزاء الحريق، فإن من حق الدائن المطالبة بصرف التعويض الموصوف لقاء ذلك لإعادة العقار كما كان، ويتم الإشراف على الترميم والإنفاق وفق الاتفاق الذي يجري بين الدائن والمدين، وفي حال عدم كفاية التعويض لإعادة العقار كما كان، أو إذا عزف المدين عن الترميم، فإن الدين يعد حالاً بمقدار التعويض، ويوزع على الدائنين المؤمنين كل بحسب مرتبة دينه.
كما أن للدائن أن يعارض في كافة الأعمال التي يترتب عليها إضعاف التأمين، فله أن يطالب قضاء بوقف أعمال الهدم للبناء، وله أن يطلب منع قطع الأشجار القائمة في العقار، وله أن يطالب بتعيين حارس قضائي[ر].
وعندما يحل موعد استحقاق الدين، فإذا لم يقم المدين بوفاء الدين المضمون بالتأمين، فإنه يستطيع أن ينفذ جبراً على العقار المؤمن به ويطالب بنزع الملكية والبيع بالمزاد العلني حتماً، وإذا لم يف الثمن بالدين المضمون، فله أن يطالب بالتنفيذ على بقية أموال المدين على أساس الضمان العام بقرار من رئيس التنفيذ.
ومع ذلك، فإن الدائن صاحب التأمين لا يستطيع التنازل عنه إلا بموافقة المدين الصريحة، مالم يوجد اتفاق في العقد يسمح له بذلك، وما لم يكن التأمين لأمره، وليس باسمه الشخصي، عندئذ يجوز له التنازل عن التأمين ضمن مفهوم حوالة الحق، وإن التنازل يكون بالتسجيل في السجل العقاري، أو عن طريق التظهير ووفقاً لقانون السجل العقاري.
ب ـ حقوق المدين والتزاماته: يبقى العقار المؤمن به في حيازة المدين، يديره ويستغله ويتصرف فيه، إلا أن هذا الحق ليس مطلقاً، إنما هو مقيد بالمحافظة على حقوق الدائن، الذي يمتنع عليه القيام بأي عمل يمس هذه الحقوق، أو ينقص ضمانات الدين، وعلى هذا فإن للمؤمن بيع العقار وإيجاره وإجراء المقايضة عليه، وأن يقرر إنشاء حق انتفاع[ر] عليه، أو إنشاء حق ارتفاق[ر]، وله أن ينشئ عليه تأميناً آخر، أو أن يرهنه رهناً حيازياً ما دامت جميع هذه الحقوق لاتؤثر في حق الدائن الذي يستطيع أن يتتبع العقار في أي يد.
ولكن المدين لايستطيع أن يتصرف في العقار المؤمن به تصرفاً مادياً من شأنه الإضرار بسلامته، ولا يستطيع أن يغير من الوجه الذي أعد لاستعماله إذا كان من شأن هذا التغيير الإنقاص من قيمته الشرائية. فللمدين الحق بالبناء والغرس، ولكن ليس من حقه الهدم والتخريب والقطع.
2ـ آثار التأمين العقاري فيما بين الدائن والغير: عندما ينعقد التأمين بوجه صحيح، ويسجل في السجل العقاري فإنه ينشئ للدائن مراكز قانونية بمواجهة الغير تتجلى في حقي التتبع والتقدم.
ـ حق التتبع: قد يتصرف المدين في العقار المؤمن به إلى الغير، عند ذلك فإن الدائن لايستطيع أن ينفذ عليه إذا لم يقم المدين بوفاء دينه إلا بعد أن يتتبعه تحت يد الحائز الجديد. وذلك باتخاذ إجراءات نزع الملكية وفق القواعد المقررة في القانون، وإذا كان العقار المؤمن به قد بيع بالمزاد العلني، فإن حق صاحب التأمين ينتقل إلى الثمن، لأن البيع بالمزاد العلني يطهر العقار من كافة الحقوق والإشارات، وعليه فإن حق التتبع يزول ولا يبقى إلا حق التقدم.
كما أنه من حق الدائن أن يرجع على المالك الجديد بدعوى الضمان إذا قام بإجراء تغيير في العقار المؤمن به، أو إذا قام بتخريبات أو إذا قام بإهمال العقار، مما يترتب عليه إلحاق الضرر به، وبالتالي إنقاص ضمانات الدين، ومع ذلك فإن المالك الجديد يستطيع أن يتخلص من إجراءات نزع الملكية بوساطة حق التتبع، إذا قام هو بوفاء الدين المترتب للدائن مع ملحقاته.
ـ حق التقدم: يقوم حق التقدم عند وجود عدد من الدائنين المؤمنين، أو المرتهنين أو أصحاب حق امتياز على العقار نفسه، عندئذ يتقدم الدائن على غيره من الدائنين بحسب مرتبة دينه، إذ تكون العبرة في الأسبقية لتاريخ القيد في السجل العقاري باليوم والساعة. وبموجب حق التقدم يقوم الأسبق بالقيد باستيفاء دينه أولاً من ثمن العقار، وإذا ما بقي شيء من الثمن، فإنه يكون من نصيب التالي في القيد وهكذا. وإن الدين المشمول بحق التقدم هو رأس المال وفوائده إذا كانت مذكورة في عقد التأمين، بشرط ألا تزيد على فوائد سنتين سابقتين على تاريخ التنفيذ.
انقضاء التأمين العقاري: ينقضي التأمين العقاري إما تبعاً لانقضاء الدين المضمون بالوفاء أو الإبراء أو المقاصة..الخ، أو بصفة أصلية مستقلة عن الالتزام المضمون بالتنازل أو باتحاد الذمة أو بهلاك العقار.
حقوق الامتياز
حق الامتياز[ر] أفضلية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفة هذا الحق، ولاينشأ إلا حيث ينص القانون على ذلك، ويخول صاحبه سلطتي التتبع والتقدم. يتبين من هذا التعريف أن الامتياز مقرر لحماية حق معين، وليس لدائن معين أو لصفة معينة في دائن معين، كما هو عليه الأمر في التأمين الجبري. كما أن الامتياز ومرتبته بين غيره من الامتيازات، إنما يقررها القانون وحده دون غيره. وهو يرد على جميع الأموال سواء أكانت عقارات أم منقولات مادية أو معنوية.

محمد واصل
fly1001 موضوع منقول sly

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم

شكرا على المعلومات و على المساعدة

أنا أكيد سأرى محامي ، من قبل كان هناك 4 محامين بالقضية ، قالوا لأمي و أخي لا تقلقوا و ناموا براحة و بعد ذلك صدر حكم بالحيازة و بعده قرار و بعده قرار للمحكمة العليا يرفض الطعن على اساس ان المحامي قدم اشياء جديدة لم تقدم امام المجلس و التي كان من المفروض يعلم المحامي جيدا هذا الاجراء و خصوصا اذا كان ذو خبرة

في انتظار دروس في الحيازة و خصوصا معلومات عن الحيازة العارضة

بارك الله فيكم

روح القانون

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم أرفق الآن ملف عن الحيـــازة أركانها و شروطهــــــاsly

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم

شكرا على المساعدة ، فعلا مفيدة جدا

جعله الله في ميزان حسناتك ، خيركم من تعلم علما و علمه

حتى العلم صدقة

روح القانون

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

- ما هي شروط و إجرءات شهر عقد الحيازة في المحافظة العقارية و ما الفرق بينها و بين عقد الشهرة ؟ مع العلم أن العقار يقع في إقليم بلدية غير ممسوحة .
أرجوا الإجابة من أهل الإختصاص في المادة العقارية.

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

إيجابة بسيطة :
لا يوجد في القانون الجزائري عقد الحيازة بل شهادة الحيازة وفقا للمادة 39 من القانون رقم 90/25 المتضمن التوجيه العقاري و هي شهادة تسلم من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي بناء على طلب الحائز و حدد المرسوم رقم 91-254 كيفيات إعداد هذه الشهادة وهي إسمية و تدوم مدة سنتين قابل للتجديد .
أما عقد الشهرة فهو عقد أوجده المرسوم رقم 83/352 وهو مرسوم ملغى بالقانون رقم 07/02 ، وهو عقد يفيد في تكريس الملكية عن طريق التقادم المكسب اي أن الحيازة القانونية و بفوات مدة 15 سنة تشكل سبب من ايباب الملكية يتم تكرسها عمليا بتحرير هذا العقد
fly1001sly

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

merci pour l'intérêt que vous accordez à mes requêtes et je vous promet d'apporter ma contribution incessamment

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم

أريد أن أسأل الدعوى التي كانت بخصوص الأرض و النزاع عليها ، حيث صدر حكم بالحيازة و قرارمجلس و قرار محكمة عليا

الدعوى رفعت من طرف الورثة الا أن الأم لم تذكر في جميع مراحل الدعوى

يعني الدعوى كانت لفائدة ورثة فلان و ذكر الأولاد دون الأم رغم أنها على قيد الحياة ، في التماس اعادة النظر كيف يتم تصحيح هذا الخطأ

روح القانون

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

[QUOTE=روح القانون;487065]السلام عليكم

أريد أن أسأل الدعوى التي كانت بخصوص الأرض و النزاع عليها ، حيث صدر حكم بالحيازة و قرارمجلس و قرار محكمة عليا

الدعوى رفعت من طرف الورثة الا أن الأم لم تذكر في جميع مراحل الدعوى

يعني الدعوى كانت لفائدة ورثة فلان و ذكر الأولاد دون الأم رغم أنها على قيد الحياة ، في التماس اعادة النظر كيف يتم تصحيح هذا الخطأ
جاب بسيط
إن عدم إدخال والدتك في النزاع يمكنكها من رفع دعوى جديدة قد تنتهي لصالحها لأنها لم تكن طرف في النزاع و لإنها ستفدم دفوع جديدة ، أما عن التصحيح ذلك عم طريق إلتماس إعادة النظرا فلا أضن أن التصحيح يتم بهذ الطريق فتصحيح الخطأ المادي يتم برفع دعوى أمام نفس الجهة المصدرة للحكم أو القرار القضائي فهذا خطأ مادي أما في القضية كما اشرت فلا يوجد خطأ مادي أي شيء يجب تصحيحه لأن الأخوة لهم الحيازة ووالدتك لها الحيازة وهم في الشيوع وأن لكل صاحب حق في الشياع أن يطالب به بغض النظر عن البقية
fly 1001 sly

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم

شكرا أخي الكريم على المساعدة

سنقوم بالتماس اعادة النظر باسم ورثة فلان بذكر الاولاد فقط دون الام كما ورد في قرار المجلس و قرار المحكمة العليا

لقد اطلعت على حكم المحكمة الام موجودة مع الأبناء لكن أثناء الاستئناف لم تذكر

هل يمكن القيام باستئناف لفائدة الأم بحضور اولادها على أساس أن القرار لم يبلغ و بالتالي فالآجال مفتوحة و هذا يعطينا فرصة جديدة للتقاضي
هل نترك ذلك لحين صدور قرار الالتماس ام نقوم بالدعوتين بالتوازي

روح القانون

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم
شكرا أخي الكريم على المساعدة
سنقوم بالتماس اعادة النظر باسم ورثة فلان بذكر الاولاد فقط دون الام كما ورد في قرار المجلس و قرار المحكمة العليا
لقد اطلعت على حكم المحكمة الام موجودة مع الأبناء لكن أثناء الاستئناف لم تذكر
هل يمكن القيام باستئناف لفائدة الأم بحضور اولادها على أساس أن القرار لم يبلغ و بالتالي فالآجال مفتوحة و هذا يعطينا فرصة جديدة للتقاضي
هل نترك ذلك لحين صدور قرار الالتماس ام نقوم بالدعوتين بالتوازي

نعم قم بإلتماس إعادة النظر
نعم يمكن القيام بإستئناف لفائدة الأم لأنها كما قلت لم تبلغ وهي فرضة كما قلنا سابقا لذكر دفوع جديدة
لا تترك لحين صدور قرار بإلتماس إعادة النظرا غالبا ما يرفض لأنه محصور بحالات دقيقة كما قلنا سابقا أنظر المادة 194 ق.إ.م
المهم لا تترك فرصــــــــــــــــــة تضيع وطالب بحقك وهذه المرة إختر محامي جيد وأطلب منه نسخة من كل مذكرة أو عريضة يكتبها وإعرضها في هذه الفقرة ربما أساعدك لو يكن عندي الوقت المهم أن تسرتجع حقك .
وفقــــــــــــــــــــــــــــــــك الله
flyicon301001

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم أرفق هذه المرة رسالة ماجيستير بعنوان " حق الإرتفاق في القانون الجزائري "................. إستفادة طيبة إن شاء الله

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

السلام عليكم

شكرا جزيلا اخي الكريم

اذن ساتوكل على الله و اقوم بالالتماس و بالموازاة استئناف الأم

و ان شاء الله خير و يعود الحق لاصحابه

شكرا مرة اخرى و سأحاول وضع المذكرات لمناقشتها و منحنا النصيحة

روح القانون

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية ////////// foncier
 

قانون الأملاك الوطنية تعديل + مناقشة الأمر المتعلق بمنح حق الإمتياز
have a fun
fly1001

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية ////////// foncier
 

ســــــــــــــــــــــــــــلام

اشتقنـــــــــــا اليك اخ fly1001
و الى مشاركتك المميــــــــــــــــــــزة
و اثرائك لموضـــــــــــــــــــــــــــوع
دائما ننتظر في جديـــــــــــــــــــــدك
احي لا تبخل علينـــــــــــــــــــــــــا

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

شكـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــر ا لك يا سيد/ mani

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

[حق الامتياز ]



الامتياز privilege قانوناً أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفته. وحقوق الامتياز هي من الحقوق العينية التبعية ونوع من أنواع التأمينات العينية[ر] التي يتم بموجبها تخصيص مال معين للوفاء بالتزام معين، وليظل هذا المال مخصصاً للوفاء بالالتزام مثقلاً بالتأمين[ر]، حتى لو تصرف فيه المدين. وتمنح هذه التأمينات الدائن حق تتبع المال في أي يد كان والتنفيذ عليه، كما تمنحه حق التقدم في استيفاء دينه من المال المؤمن قبل غيره من الدائنين العاديين.
يتمتع حق الامتياز بعدة خصائص هي:
ـ الامتياز حق مصدره إرادة المشرع: فلا يكون للحق امتياز إلاَّ بمقتضى نص في القانون، فحيث لا يوجد نص لا يمكن أن يوجد امتياز، ومن ثم ليس للأفراد ولا للقضاء عدَّ حقّ ما ممتازاً.
ـ الامتياز حق عيني تبعي: فهو يوجد لضمان الوفاء بالدين المضمون به، ويلازم الدين نشوءاً وانتقالاً وانقضاءً.
ـ الامتياز حق غير قابل للتجزئة: فهو يبقى كاملاً على الشيء المثقل به حتى ينقضي الدين المضمون به بكامله.
ـ الامتياز حق يتقرر لصفة في الدين: فالمشرع عندما يعطي الامتياز لدين معين إنما ينظر إلى صفة في هذا الدين تكون جديرة بأفضلية تكفل للدائن استيفاءه مقدماً على غيره من الدائنين حتى على أصحاب التأمينات. والقانون في تقديره لصفة الدين ينطلق من عدة اعتبارات مختلفة:
أ ـ المصلحة العامة، كما هي الحال في امتياز الديون المستحقة للخزانة العامة.
ب ـ اعتبارات إنسانية، كما هي الحال في امتياز المبالغ المستحقة للخدم والكتبة والعمال، حيث تقضي الرحمة بأن يؤثر الأجير في استيفاء ديونه اللازمة لمعيشته على غيره من الدائنين.
ج ـ العدالة، كما هي الحال في امتياز البائع حيث يقضي العدل بتمكين البائع الذي أدخل مالاً في ملك المشتري من استيفاء الدين من ثمن المبيع قبل غيره من الدائنين.
ـ الرهن الضمني، كما هي الحال في امتياز دين المؤجر وصاحب الفندق، اللذين يتمتعان بامتياز على أمتعة المستأجر أو النزيل، الموجودة في المأجور أو الفندق.
تصنيف حقوق الامتياز
تصنف حقوق الامتياز من حيث الأموال التي ترد عليها ومن حيث وجوب شهرها في السجل العقاري كالآتي:
1ـ من حيث الأموال التي ترد عليها وتنقسم إلى ثلاثة أنواع:
ـ حقوق الامتياز العامة: وهي التي تقع على جميع أموال المدين من منقولات وعقارات.
ـ حقوق الامتياز الخاصة على منقول: وهي التي تقع على منقول معين.
ـ حقوق الامتياز الخاصة على عقار: وهي التي تقع على عقار معين.
2ـ من حيث وجوب شهرها في السجل العقاري وتنقسم إلى نوعين:

ـ حقوق امتياز لا يجب شهرها وهي تشمل حقوق الامتياز الخاصة على منقولات وحقوق الامتياز العامة التي أعفاها المشرع من التسجيل.
ـ حقوق امتياز يجب شهرها وتشمل حقوق الامتياز الخاصة على عقار و حقوق الامتياز العامة (ما كان منها يقع على عقار).
حقوق الامتياز العامة
وهي في القانون السوري على عدة أنواع كالتالي:
1ـ امتياز المبالغ المستحقة للخزانة العامة: وهو امتياز يقرره القانون لمصلحة الأموال العامة. ففي سورية تعد مطالب الدولة أياً كان مصدرها أو نوعها من الديون الممتازة (سواء أكانت مستحقة عن ضرائب ورسوم، أم ناتجة من بيع أو إجارة أو توريد أو قرض) وتحصّل قبل أي حق من المدين الأصيل أو من كفيله، أو من الأشخاص الثالثين واضعي اليد وفقاً لقانون جباية الأموال العامة (المرسوم التشريعي رقم 70 لعام 1949). ويقوم هذا الامتياز على كون هذه المبالغ المصدر الأوفر لموارد الدولة لتنفيذ مشروعات الميزانية، فإذا لم يتيسر استيفاؤها بأقرب طريق تعطلت إدارة المرافق العامة في البلاد.
إن امتياز حقوق الدولة يتنوع محله وفقاً لما تقضي به القوانين الخاصة التي تقرر أحكامه التفصيلية. فهو قد يرد على جميع أموال المدين من عقار ومنقول كامتياز ديون المصرف الزراعي وامتياز الديون الممنوحة من المصارف وامتياز ديون التأمينات الاجتماعية، وامتياز ديون المصرف العقاري وامتياز الرسوم المذكورة في المادة/44/ من قانون تحديد وتحرير العقارات وامتياز الرسوم ونفقات نقل الملكية والغرامات التي تفرض على البيانات الكاذبة بثمن المبيع. وقد يرد امتياز حقوق الدولة على عقار معين كامتياز ضريبة العقارات والعرصات وامتياز بدلات المبالغ المستحقة لمؤسسة الإسكان وامتياز ضريبة التركات، إذا تعلقت بعقار، وامتياز ضريبة تكاليف مشروعات الري وامتياز رسوم التحسين العقاري.
وقد يرد الامتياز على منقول كامتياز رسوم المركبات وقد يرد على جميع أموال المدين المنقولة كامتياز رسوم الجمارك.
2ـ امتياز المصروفات القضائية: إن المصروفات القضائية تأتي بعد ديون الدولة في المرتبة. وتشمل المصروفات التي أنفقت في إجراءات قضائية لمصلحة الدائنين المشتركة في حفظ أموال المدين وبيعها ولا يدخل في هذا الامتياز ما كان منها لمصلحة خاصة لدائن معين.
ويرجع سبب إقرار هذا الامتياز إلى أن المصروفات التي ينفقها أحد الخصوم في سبيل دعوى ويستفيد منها باقي الدائنين تكون جديرة بالحماية ليستردها من أنفقها قبل أن يأخذ أي واحد من الدائنين شيئاً، لأن مقتضيات العدالة تستوجب حماية مثل هذا الدين ما دام قد أنفق في مصلحة الجميع. ويعد من الديون الممتازة ما يصرفه الخصم في سبيل تلك الدعوى من قيمة طوابع ورسوم وتأمينات وأجور كشف وخبرة، كما تشمل مصروفات وضع الأختام على أموال المدين وجردها ومصروفات الحجز الاحتياطي والتنفيذي ومصروفات البيع بالمزاد العلني ومصروفات إدارة الأموال الخاضعة للحراسة وأتعاب الحارس القضائي ومصروفات إدارة أموال المفلس وأتعاب وكيل التفليسة في حالة الإفلاس[ر]، ومصروفات تصفية التركة وأتعاب المصفي في حالة تعيين مصف للتركة.
إن امتياز المصروفات القضائية يقع على ثمن أموال المدين لاعلى الأموال نفسها. وعلى هذا يكون هذا الامتياز من الامتيازات الواقعة على منقول ولو كان المال المبيع عقاراً، ويستتبع ذلك عدم إخضاع هذا الامتياز للتسجيل في السجل العقاري.
3ـ امتياز حقوق الأجراء: ينص القانون على امتياز المبالغ المستحقة للخدم والكتبة والعمال من أجورهم ورواتبهم من أي نوع عن آخر ستة أشهر.
ويرجع أساس تقرير هذا الامتياز إلى اعتبارات إنسانية لأن هذه الفئة من الناس تعيش في الغالب من أجورها ولذلك رأى القانون ضمان الوفاء لها بهذه الحقوق.
ويسري حكم هذا الامتياز على كل من يؤجر خدماته للغير، بصرف النظر عن نوع عمله أو طبيعته، فيستوي في ذلك أن يؤجر الشخص خدماته في المنزل أو في خارجه وسواء أكانت هذه الخدمة تتعلق بأعمال زراعية أم تجارية أم صناعية. وعلى هذا الأساس يستفيد من هذا الامتياز الخادم والحارس وسائق السيارة والبواب وعامل الحديقة (الجنائني) والطاهي ومربية الأطفال والمستخدمون في المحلات التجارية، وغير هؤلاء ممن يتقاضون أجوراً لقاء عملهم.

كما أن أثر هذا الامتياز ينحصر بحسب ما ورد في القانون المدني بأجر آخر ستة أشهر، وهي الأشهر التي تسبق التنفيذ على أموال المدين. أما ما يستحق من الأجرة عن المدة التي تسبقها فإنه يعد من الديون العادية بشرط أن لا يسقط بالتقادم.
تجدر الإشارة إلى أن قانون العمل نص على هذا الامتياز أيضاً إذ قضى بأن يكون للمبالغ المستحقة للعامل أو لمن يستحقونها بمقتضى أحكام هذا القانون امتياز على جميع أموال المدين من منقول أو عقار.
هذا الامتياز المقرر في قانون العمل يتفق مع الامتياز المقرر في القانون المدني ولكنه يختلف عنه من حيث نطاق الامتياز، ففي قانون العمل يتسع ليشمل جميع ما يستحقه العامل بموجب هذا القانون، سواء تعلق ذلك بالأجرة أو بمكافأة نهاية الخدمة أو بالتعويض المستحق عن الفسخ أو بمكافأة العامل عند وفاته وتوزيعها على من يستحقونها عنه. يضاف إلى ذلك أن الامتياز لم يعد مقصوراً على الديون المستحقة إبان الأشهر الستة الأخيرة فحسب، بل جميع استحقاقات العامل من غير تحديد لمدة معينة، ما دام حق المطالبة بها لم يسقط بالتقادم.
4ـ امتياز مورّد المأكل والملبس: ينص القانون على أن المبالغ المستحقة عمّا تم توريده للمدين ولمن يعوله من مأكل وملبس في ستة الأشهر الأخيرة، يكون لها امتياز على جميع أموال المدين من منقول وعقار.
ويهدف هذا الامتياز إلى التيسير على المدين، لتمكينه من الحصول على المواد الضرورية، ذلك لأنه لولا الامتياز لتردد المورّد في تلبية طلب المدين فيما يحتاج إليه في معيشته من مأكل وملبس.
5ـ امتياز النفقة: إن النفقة المستحقة في ذمة المدين لأفراد أسرته وأقاربه، يكون لها امتياز عام على جميع أموال المدين من منقول وعقار. وقد راعى المشرع في تقرير هذا الامتياز اعتبارات إنسانية تستدعي حماية دائن النفقة وتقديمه على غيره في استيفاء دينه. ولا يقتصر نطاق المستفيدين من هذا الامتياز على النفقة المحكوم بها للزوجة والأولاد الصغار، بل يشمل النفقة المستحقة لغيرهم من أفراد أسرة المدين و أقاربه كالأبوين وغيرهما. وبذلك فإنه يدخل في نطاق هذا الامتياز ما فرضه القانون على بعض الأشخاص بسبب صلة الزوجية أو صلة القرابة، على أن الالتزام بالنفقة لا ينشأ في ذمة ملتزمها إلاّ إذا صدر بحقه حكم، أو تمّ التراضي بينه وبين دائنه عليها.
حقوق الامتياز الخاصة على منقول
وهي التي ترد على منقول معين أو عدة منقولات معينة. وقد وردت في القانون كما يلي:
1ـ امتياز مصروفات حفظ المنقول وترميمه: المبالغ التي صرفت في حفظ المنقول وفيما يلزم له من ترميم يكون لها امتياز عليه كله. ويرجع سبب إقرار هذا الامتياز إلى تمكين من قام بالمحافظة على منقول مملوك للمدين من التقدم على سائر الدائنين الآخرين في استيفاء ما أنفقه من مصروفات، ذلك أنه لولا هذه المصروفات لهلك المنقول أو على الأقل لأدى ذلك إلى هبوط قيمته. ولذا فمن العدالة أن يتقدم الدائن بها على غيره في استيفائها من ثمن المنقول.
والمقصود من مصروفات الحفظ والترميم تلك المصروفات التي تهدف إلى حفظ الشيء من الهلاك كلاً أو بعضاً، أو جعل الشيء صالحاً لأداء الغرض المقصود من استعماله، كأجرة الساعاتي، ومصلح السيارة، وأجرة النجار لإصلاح الأثاث.
ويقع هذا الامتياز على المنقول الذي حُفظ أو رُمِّم، سواء أكان هذا المنقول مادياً أم معنوياً. وصورة المنقول المعنوي الدين الذي يقوم وكيل الدائن بتحصيله لموكله، فيترتب للوكيل على الدين المحصّل امتياز مصروفات الحفظ.
2ـ امتياز مصروفات الزراعة والمبالغ المستحقة في مقابل الآلات الزراعية: يشمل هذا الامتياز نوعين من الحقوق يتعلق النوع الأول بمصروفات الزراعة كما يشمل النوع الثاني مقابل آلات الزراعة:
ـ امتياز مصروفات الزراعة: يضمن هذا الامتياز جميع المبالغ التي تنفق في سبيل إعداد الأرض للزراعة. وعلى هذا فهو يشمل مصروفات حرث الأرض وبذرها وتسميدها ومصروفات مواد مقاومة الحشرات ومصروفات الري والحصاد وتعبئة المحصول. وكل ما ينفق على إعداد الأرض للزراعة واستغلالها من وقت إعدادها حتى جني ثمارها.
يقع الامتياز على المحصول الذي أنفقت هذه المصروفات في سبيل إعداده أو حفظه. وعلى هذا لا يقع هذا الامتياز على محصول سابق ولا على محصول لاحق.

ـ امتياز المبالغ المستحقة في مقابل الآلات الزراعية: يقصد بالآلات الزراعية ما يستخدم في الزراعة من آلات ومحركات وأدوات، سواء استخدمت في إعداد الأرض للزراعة، أو في إنتاج المحصول وحصاده. ويلاحظ أن امتياز ثمن الآلات الزراعية هو مضمون بامتياز بائع المنقول أيضاً، إلاّ أن مصلحة البائع تتجه على العموم إلى الاستفادة من امتياز ثمن الآلات الزراعية لأن امتياز بائع المنقول لا يضمن إلاّ الثمن وملحقاته، في حين إن الامتياز المقرر لمقابل الآلات الزراعية يضمن جميع المبالغ التي تنفق على الآلة الزراعية ويدخل في ذلك ثمنها وأجرة نقلها إلى الأرض ومصروفات إصلاحها وتحسينها.
3ـ امتياز مؤجر العقار: يمنح القانون مؤجر المباني والأراضي الزراعية امتيازاً على ما يكون موجوداً في العين المؤجرة من منقول قابل للحجز ومن محصول، ضماناً لكل حق له على المستأجر بمقتضى عقد الإيجار[ر] وبصورة خاصة ضماناً للأجور المستحقة.
إن هذا الامتياز ممنوح لمؤجر العقار بصرف النظر عن صفة المؤجر أو نوع العقار، فالامتياز مقرر سواء أكان المؤجر مالكاً أم منتفعاً أم مستأجراً أصلياً ممنوحاً حق الإيجار إلى مستأجر ثانوي (آجار واستئجار)، وسواء أكان العقار المأجور أرضاً زراعية أم دكاناً أم متجراً أم مصنعاً أم مخزناً أم كان من المنازل. ولا يشترط لتقرير هذا الامتياز أن يكون الإيجار معقوداً بسند رسمي فللمؤجر التمسك بالامتياز سواء أكان عقد الإيجار رسمياً أم عادياً، خطياً أم شفهياً.
ولا يشمل امتياز المؤجر جميع الأجرة المستحقة مهما بلغت المدة، ولكنه يضمن أجرة سنتين فقط إن زادت مدة العقد على سنتين، وجميع الأجرة إن قلت عن ذلك.
ولا يقتصر امتياز المؤجر على ضمان الأجرة فحسب، بل يضمن أيضاً كل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار. فالامتياز يضمن التعويضات الناجمة عن مخالفة شروط عقد الإيجار أو عدم القيام بالترميمات التي يقضي بها العرف أو ما يلحق العين المؤجرة من تلف أو هلاك كالتعويض عن الضرر الناجم عن حريق العين المؤجرة، ويضمن الامتياز أيضاً المصروفات التي ينفقها المؤجر لإلزام المستأجر بالوفاء بالتزاماته، كمصروفات الدعوى التي يطلب بها الأجرة.
إن الامتياز يقع على جميع المنقولات التي يضعها المستأجر في المأجور ولو كانت تلك المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو للغير، ولكن هذا مشروط بانتفاء العلم أو جهل المؤجر بها وقت وضعها في العين المؤجرة.
4ـ امتياز صاحب الفندق: المبالغ المستحقة لصاحب الفندق في ذمة النزيل عن أجرة الإقامة والمؤونة وما صُرف لحسابه، لها امتياز على الأمتعة التي أحضرها النزيل في الفندق أو ملحقاته.
هذا الامتياز مقرر لصاحب الفندق، الذي يقدم للنزيل وأفراد أسرته الذين يحضرون معه المأوى والطعام أو المأوى فحسب، ولا يفيد من هذا الامتياز صاحب المطعم أو صاحب المقهى اللذين يقتصر عملهما على تقديم الطعام والشراب من دون المأوى. والنزيل هو السائح أو المسافر وكل من ينزل الفندق ولو كان مقيماً في البلدة نفسها التي يوجد فيها الفندق.
يقع الامتياز على الأمتعة أو الأشياء التي يحضرها النزيل وتابعوه كزوجه وأولاده وخدمه في الفندق أو في ملحقاته كالمرآب والإسطبل. ويدخل في الأمتعة جميع المنقولات المادية كالملابس القابلة للحجز، والحقائب والبضائع والسيارات والخيول، ويدخل فيها أيضاً النقود والمجوهرات.
5 ـ امتياز بائع المنقول: أساس تقرير هذا الامتياز هو أن البائع هو الذي أوجد الشيء في ذمة المشتري، ومن ثم كان من العدل أن يستوفي منه حقه قبل غيره من الدائنين، وإلاّ أثرى هؤلاء الدائنون على حساب البائع. والغرض من تقرير امتياز بائع المنقول تيسير إبرام عقد البيع، إذ هو يشجع البائع على الثقة بالمشتري، ويتيح لهذا الأخير الحصول على حاجته مقابل دفع مؤجل التنفيذ.
يضمن هذا الامتياز للبائع الثمن وملحقاته كفوائده الاتفاقية والقانونية ومصروفات المطالبة به، أمّا التعويضات التي تترتب في ذمة المشتري بنتيجة إخلاله بالتزاماته فإنها لا تدخل في نطاق الحقوق المضمونة بالامتياز.
يقع امتياز البائع على المنقول المبيع مادياً كان كالسيارة أو معنوياً كالمحل التجاري. وإذا هلك المنقول أو تلف واستحق عنه تعويضاً أو مبلغ تأمين، جاز للبائع أن يباشر امتيازه على هذا المقابل النقدي.
تجدر الإشارة إلى أن امتياز بائع المنقول يبقى ما دام هذا المنقول محتفظاً بذاتيته وينقضي إذا فقد ذاتيته، بأن تغيرت حاله تغيراً مادياً أضاع معالمه الأصلية بكاملها كالقمح يُطحن فيصبح طحيناً، أو الطحين يُخبز فيصبح خبزاً. أمّا إذا تغيرت حال المنقول من دون أن يفقد ذاتيته، كالقماش يُحاك ثياباً والخشب يصنع أثاثاً، فإن ذلك لا يحول دون بقاء الامتياز شريطة أن لا يضر بالحقوق التي كسبها الغير بحسن نية.

6ـ امتياز متقاسمي المنقول: للشركاء الذين اقتسموا منقولاً، حق امتياز عليه تأميناً لحق كل منهم في الرجوع على الآخرين بسبب القسمة، وفي استيفاء ما تقرر لهم فيها من معدل.
يهدف هذا الامتياز إلى تأمين المساواة بين المتقاسمين بضمان الوفاء بما يستحق لبعضهم على بعض بمقتضى القسمة. ويثبت هذا الامتياز في جميع أنواع قسمة المال المنقول الشائع سواء أكانت قسمة رضائية أم كانت قضائية وسواء أوقعت على جميع الأموال الشائعة أم على بعضها فقط.
يضمن الامتياز جميع المبالغ المستحقة للمتقاسمين بعضهم على بعض بسبب القسمة.
حقوق الامتياز الخاصة على عقار
إن الامتيازات العقارية الخاصة هي التي تقع على عقار معين أو عقارات معينة من عقارات المدين. ولقد نص القانون على نوعين من هذه الامتيازات هما: امتياز بائع العقار، وامتياز المقاولين والمهندسين المعماريين.
1ـ امتياز بائع العقار: لبائع العقار امتياز يضمن الوفاء بالثمن شأنه في ذلك شأن بائع المنقول. ويترتب هذا الامتياز على كل بيع تم بسند رسمي أو عادي، وسواء أكان البيع رضائياً أم قضائياً.
ويضمن هذا الامتياز ثمن العقار المبيع بكامله أو الباقي منه وملحقاته كالفوائد القانونية والاتفاقية ومصاريف المطالبة بالثمن.
يقع الامتياز على العقار المبيع، يستوي في ذلك أن يكون مادياً كمنزل أو بستان، أو معنوياً كحق الانتفاع[ر]، ولكن بشرط أن يكون العقار قابلاً للبيع بالمزاد العلني. فإذا باع المالك حق الانتفاع بملكه ثبت له امتياز البائع بالثمن على هذا الحق. أما إذا باع حق الارتفاق[ر] فلا يثبت له الامتياز لأن حق الارتفاق لا يباع بالمزاد العلني استقلالاً عن العقار المخدوم.
ويعد الامتياز واقعاً على العقار المبيع بكامله ولو كان جزء من ثمنه قد دفع، إذ إن حق الامتياز لا يتجزأ. ولا يسري الامتياز بين العاقدين ولا على الغير إلاّ بتسجيله في السجل العقاري.
2ـ امتياز المقاول والمهندس المعماري: يكون للمقاولين والمهندسين المعماريين امتياز على البناء الذي يقومون بتشييده أو بترميمه أو بصيانته لضمان استيفاء ما يستحق لهم في مقابل ذلك.
وقد أقر القانون هذا الامتياز لأن المقاولين والمهندسين المعماريين يكونون قد أوجدوا شيئاً جديداً يستفيد منه مالك العقار بسبب زيادة قيمته فيكون من العدل أن يتقدم هؤلاء على الدائنين الآخرين في حدود تلك الزيادة.
يشترط في ثبوت هذا الامتياز أن يكون المقاول أو المهندس قد عُهد إليه بالعمل الذي يطالب بالمبالغ المستحقة له من أجله. فإذا قام شخص بتشييد بناء أو ترميمه من تلقاء نفسه فلا يستفيد من هذا الامتياز ولو كان مقاولاً أو مهندساً معمارياً.
يضمن هذا الامتياز جميع المبالغ المستحقة للمقاول أو المهندس بسبب قيامه بتشييد البناء أو ترميمه أو صيانته أو إعادة بنائه. ويرد ذلك على الأبنية والطرق والآبار وغير ذلك من أعمال التشييد. ولا ينحصر في أصل المبالغ بل يمتد إلى الفوائد المستحقة عن هذه المبالغ.
يقع الامتياز على البناء الذي قام المقاول أو المهندس بتشييده أو ترميمه من دون أن يمتد أثره إلى الأرض التي أقيم عليها. فإذا انهدم البناء يسقط حق المهندس أو المقاول بالامتياز. ولا يقع هذا الامتياز على قيمة البناء وإنما يقع على ما زاد في قيمة العقار بسبب هذه المصروفات، وفي حدود ما يبقى قائماً من هذه الزيادة وقت البيع.
مزايا حقوق الامتياز
1ـ مزية التقدم وتحديد رتبة الامتياز: بمقتضى مزية التقدم يُرجَّح صاحب الامتياز في حدود وعاء الامتياز على جميع دائني المدين العاديين في استيفاء حقه، وإذا تزاحم صاحب الامتياز ودائنون مرتهنون أو تعدد أصحاب الامتياز كان لا بد من تعيين رتبة كل منهم.

أ ـ تزاحم حقوق الامتياز فيما بينها: عني المشرع في القانون المدني بترتيب حقوق الامتياز فيما بينها عند التزاحم وذلك وفق الضوابط التالية:
ـ رتبة الامتياز يحددها القانون فإذا لم ينص صراحة في حق ممتاز على رتبة امتيازه، كان هذا الحق متأخراً في الرتبة عن كل امتياز ورد في المواد التالية.
ـ وإذا كانت الحقوق الممتازة في رتبة واحدة، فإنها تستوفى بنسبة قيمة كل منها، ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك.
ب ـ تزاحم حقوق الامتياز مع الرهون: يميز هنا بين حالين:
ـ التزاحم بين الدين الممتاز والدين المضمون برهن على منقول: إذا كان مرتهن المنقول سيء النية فيتقدم عليه صاحب حق الامتياز على المنقول. أمّا إذا كان المرتهن حسن النية فلا يسري الامتياز في حقه وتكون الأولوية للمرتهن إذ إنه لا يحتج بحق الامتياز على من حاز المنقول بحسن نية.
ـ التزاحم بين الدين الممتاز والدين المضمون برهن تأميني أو رهن عقاري: وهنا يميز بين حالتين أيضاً:
ـ إذا كان الامتياز معفى من التسجيل في السجل العقاري فيتقدم الامتياز بصورة مطلقة على الرهن والتأمين العقاريين ولو تقدم تسجيلهما على تاريخ الامتياز.
ـ أمّا إذا كان الامتياز غير معفى من التسجيل في السجل العقاري، فتكون العبرة لأسبقية الحق المسجل، فإذا كان تسجيل الامتياز قد سبق تسجيل الرهن والتأمين العقاريين فيتقدم الامتياز عليهما. وإذا كان تسجيل الامتياز قد تأخر عن تسجيلهما فيتقدمان عليه.
2ـ مزية التتبع: يتعين التمييز بين مختلف أنواع الامتياز كما يلي:
أ ـ حقوق الامتياز الخاصة الواردة على عقار: إن هذه الامتيازات تولي صاحبها مزية التتبع، وذلك لأن الامتياز العقاري هو في حقيقته رهن تأميني وهو مثله.
فبائع العقار مثلاً إذا ما قام بتسجيل امتيازه في السجل العقاري، يكون له تتبع العقار المبيع في أي يد يكون، لاستيفاء ما تبقى من ثمنه. والمقاول والمهندس المعماري يستطيع كل منهما إذا قام بتسجيل حقه في السجل العقاري أن يتتبع المنشآت التي أسهم في إشادتها في أي يد تكون لاستيفاء حقه.
ب ـ حقوق الامتياز العامة الواردة على عقار:
ـ إنها لا تثير صعوبة فيما إذا كانت واجبة التسجيل فهي تولي صاحبها حق التتبع، أما إذا كانت معفاة من التسجيل في السجل العقاري فهنا يفرق بين حالتين:
إما أن تكون هذه الحقوق المعفاة ضامنة للمبالغ المستحقة للخزانة العامة، وفي هذه الحالة منح القانون الخزانة العامة حق تتبع العقار الوارد عليه الامتياز لمصلحتها في أي يد يكون.
أو تكون هذه الحقوق المعفاة ضامنة للمبالغ المستحقة للأفراد كالرسوم والنفقات القضائية الناشئة عن بيع العقار وتوزيع ثمنه، فهنا لا أهمية لمنح الدائن مزية التتبع على عقارات المدين لأن ثمن منقولات المدين ـ وثمن العقار يعد أحد هذه المنقولات وغالباً ما يكفي جانب منه لوفاء الدين الممتاز.
3ـ حقوق الامتياز الخاصة الواردة على منقول: هنا لا بد من أن يوضع في الحسبان القاعدة القائلة: «الحيازة في المنقول سندً لملكية الحائز». فإذا خرج المنقول المضمون بحق امتياز من يد المدين وأصبح في يد حائز حسن النية فإنه لا يحتج على هذا الحائز بحق الامتياز وتتعطل حينئذ مزية التتبع. أما لو كان الحائز سيء النية فإن الدائن صاحب حق الامتياز يستطيع أن يتتبع المنقول الذي يرد عليه امتيازه لدى اليد التي لا تتوافر عند صاحبها شروط القاعدة القائلة: «الحيازة في المنقول سند لملكية الحائز».
تجدر الإشارة أخيراً إلى أنه يثبت لصاحب الامتياز حق التتبع ولو وجد المنقول في يد من يحوزه بحسن نية وسبب صحيح إذا كان المنقول قد سرق أو ضاع ثم وجد في يد ذلك الحائز، وجرت المطالبة به في مدة ثلاث سنوات من وقت الضياع أو السرقة. غير أنه إذا كان هذا الحائز قد اشتراه في السوق أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثله، كان له أن يطلب استرداد الثمن الذي دفعه من المسترد.
هلاك الشيء المثقل بالامتياز
يسري على الامتياز ما يسري على الرهن والتأمين العقاري من أحكام متعلقة بهلاك الشيء أو تلفه. فإذا هلك الشيء المثقل بالامتياز واستحق عنه مبلغ التأمين فإن الدائن يباشر أولويته على هذا المقابل النقدي. وكذلك لو نزعت ملكية العقار الذي يقع عليه الامتياز للمنفعة العامة كالاستملاك فإن الدائن يباشر أولويته على المقابل النقدي.
موضوع منقـــــــــــــــــــــول مصدر الموسوعة العربية
fly1001

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

الإلتصــــــــــــــــــــــــــــــــاق

الالتصاق accession هو أحد أسباب اكتساب حق الملكية. ويعرف بأنه اندماج مادي لشيئين مملوكين لشخصين إمّا بفعل الطبيعة أو بفعل الإنسان، ويصعب فصلهما من دون تلف أو ضرر، ويترتب على ذلك أن يكسب مالك الشيء الأكثر قيمة (الأصل) ملكية الشيء الآخر بتعويض أو بغير تعويض بحسب الظروف.
والالتصاق يمكن أن يكون في العقارات والمنقولات. ويتبين من هذا التعريف أنه لكي يكون الالتصاق سبباً مكسباً لحق الملكية يجب توافر الشروط التالية:
ـ أن يكون الشيئان المندمجان مملوكين لشخصين. أما إذا كانا مملوكين لشخص واحد فلا يمكن إعمال حكم الالتصاق.
ـ أن يكون لكل من الشيئين المندمجين(المتحدين) مالك معين، أما إذا لم يكن لأحدهما أو لكليهما مالك فلا مجال لإعمال القاعدة.
ـ ألاّ يكون بالمستطاع الفصل بين الشيئين أو أن يترتب عليه التلف، أو الخسارة الفادحة في حال إمكان الفصل.
ـ أن يفوق أحد الشيئين الآخر قيمةً، فيكون لمالك الشيء الأقل قيمة الحق في التعويض على أساس قاعدة الإثراء بلا سبب[ر].
ـ أن يتم الاندماج بحسن نية. أما إذا لم يكن هنالك اتفاق بين مالكي الشيئين، فيجب تطبيق قواعد أخرى من أجل الحكم في المسألة.
والالتصاق في عقار يمكن أن يكون طبيعياً و يمكن أن يكون اصطناعياً. أمّا الالتصاق في منقول فإنه لا يكون إلا اصطناعياً.
1ـ الالتصاق الطبيعي في العقارات: الالتصاق الطبيعي هو الذي يتم بفعل الطبيعة مثل (المياه والرياح والزلازل وغيرها)، ومن دون تدخل الإنسان. وحالات الالتصاق الطبيعي المعروفة في بعض التشريعات العربية هي التالية:

أ ـ طمي النهر: وهو التراب الذي يجلبه النهر في مجراه ويترسب ترسباً تدريجياً على الأراضي المجاورة لمجرى النهر. ومن دون تدخل أحد، ويصبح هذا الطمي ملكاً لأصحاب الأراضي التي ترسب فيها من دون تعويض.
ب ـ طمي البحر والبحيرات والبرك والغدران والمستنقعات: ويُفرق بين الطمي المتكون نتيجة انحسار مياه البحر أو البحيرات أو الغدران، أو جفاف المستنقعات، وهو الذي يكون ملكاً خاصاً بالدولة، وبين الأراضي التي تطغى عليها مياه البحر أو البحيرات، أو الغدران أو البرك، أو المستنقعات ثم تنحسر عنها، وهذه لا تخضع لأحكام الالتصاق، بل تعود ملكاً لأصحابها.
ج ـ الأراضي التي تتحول عن موقعها: وهي الأرض العالية التي يمكن أن تسقط أو تنزلق إلى أرض أوطأ منها بفعل عوامل الطبيعة من زلازل، أو أمطار. وفي هذه الحال يُفرّق بين فرضيتين: فرضية إمكانية معرفة الأرض المتحولة، أو المنزلقة، ويكون بمستطاع مالكها أن يطالب بها عيناً في غضون سنة من تحولها، وتعد هذه مهلة سقوط، وفرضية زوال معالم الجزء المنزلق، واندماجه كلياً في الأرض التي تحول إليها، ويكون من حق مالك الأرض التي تم التحول إليها تملّك هذا الجزء بالالتصاق مع تعويض مالكه. ويندر أن يتم التحول أو الانزلاق من أرض واطئة إلى أرض تعلوها، وإن تم فيعمل بالحكم السابق.
د ـ تحول مجرى النهر أو الجدول إلى مجرى جديد: قد يترك النهر أو الجدول مجراه القديم، إثر فيضان أو بعوامل طبيعية أخرى، ويأخذ مجرىً جديداً نهائياً، وفي هذه الحال يحق لملاك الأراضي المجاورة للمجرى القديم أن يتملكوا هذا المجرى، كل في القسم الموازي لأرضه حتى خط مفترض في وسط النهر مقابل تعويض يقدره خبراء مختصون يعينهم رئيس المحكمة المختصة في منطقة العقار، ويُدفع هذا التعويض لملاّك الأراضي التي اتخذ فيها النهر مجراه الجديد لكل بنسبة الخسارة التي لحقت به من جراء مرور النهر أو الجدول في أرضه.
2ـ الالتصاق الاصطناعي في العقارات: يقصد بالالتصاق الاصطناعي في عقار، ذلك الذي يتم بفعل الإنسان، إذ يتم إلحاق بذار، أو غراس، أو مواد بناء، أو بناء بأرض غير مملوكة للفاعل أو العكس. وتقتضي القاعدة بأن يعد مالك الأرض مالكاً لكل ما عليها ما لم يثبت العكس. وصور هذا الالتصاق المعروفة في تشريعات الدول العربية هي:
أـ البذار الذي يبذره شخص في أرض لا يملكها: يمكن أن يقوم شخص ما بوضع بذار من أي نوع في أرض الغير بعد حراثتها، وتسميدها، وعندئذ يكون مالك الأرض أمام الخيارات التالية:
ـ إذا لم يفت موعد بذار المحصول فإن مالك الأرض يُلزِمُ، قضاءً، الباذر نزع بذاره وهو غير ملزم بأن يدفع له تعويضاً عن أعمال الحراثة، أو عن البذار المنزوع، أو الأسمدة.
ـ يكون لمالك الأرض أن يتملك البذور بالالتصاق مقابل دفع قيمتها، فقط، للباذر على أساس سعر السوق بتاريخ البذر.
ـ يمكن لمالك الأرض أن يترك المحصول لمالك البذار على أن يدفع له الباذر تعويضاً يعادل أجر مثل السنة الزراعية التي تم فيها البذر.
أما إذا كان موسم البذار قد فات، ونضج الزرع وحان موعد الحصاد، فإن مالك الأرض لا يستطيع أن يطالب إلا بأجر المثل، ويكون المحصول ملكاً خالصاً للباذر، سواء أكان الباذر حسن النية أم سيء النية.
ب ـ البناء والغرس الذي يحدثه مالك الأرض بمواد مملوكة للغير: إذا قام مالك الأرض بإشادة بناء على أرضه، أو قام بغرسها، أو ببذرها، بمواد أو غراس أو بذور مملوكة للغير، وكانت هذه قد اندمجت كلياً بالأرض حتى لا يمكن فصلها من دون تلف أو ضرر، فإنه يتملكها بالالتصاق مقابل دفع قيمتها لمالكها. ويُفرق هنا بين ما إذا كان مالك الأرض حسن النية أم سيء النية: فإذا كان حسن النية فإنه يدفع القيمة وفق سعر السوق بتاريخ البناء أو الغرس أو البذار، أما إذا كان سيء النية فإنه يدفع أقل القيمتين: قيمة ما أثرى به هو نفسه، أو قيمة ما افتقر به صاحب المواد، ويقدر الإثراء وقت حصوله، أما الافتقار فيقدر وقت صدور الحكم قياساً على الضرر في المسؤولية التقصيرية.
ج ـ البناء والغرس في أرض الغير بمواد أو غراس مملوكة للباني أو الغارس: الأصل أن مالك الأرض يكون مالكاً للأبنية أو الغراس المقامة في أرضه من قبل الغير بالالتصاق، لكن الأمر يختلف في بعض الحالات، ويتوقف ذلك على كون الباني سيء النية أو حسنها وفي ذلك تفصيلات كثيرة.
د ـ البناء الذي يحدثه الشريك في أرض مملوكة على الشيوع: يمكن أن يقوم الشريك في الملكية الشائعة بالبناء، أو الغرس في الأرض المملوكة على الشيوع، وقد علق حكم ذلك على نتيجة القسمة: فإذا وقع الجزء المبني، أو المغروس، في نصيب الباني أو الغارس، فإنه يكون مالكاً للأرض والبناء أو الغراس، أما إذا لم يقع في نصيبه فإنه يعد بانياً أو غارساً بحسن نية وتطبق عليه الأحكام المتعلقة بذلك.
هـ ـ البناء في أرض الغير بمواد مملوكة للغير: يمكن أن يقوم شخص ثالث بتشييد بناء في أرض الغير بمواد ليست ملكه، ويترتب على ذلك نشوء علاقة قانونية بين مالك المواد والباني، وعلاقة بين مالك المواد ومالك الأرض، وعلاقة بين الباني ومالك الأرض، وتختلف الأحكام فيها وفق ما يلي:
ـ علاقة مالك المواد بالباني: إن مالك المواد لا يستطيع المطالبة بنزع مواده إذا كانت قد اتحدت بالأرض، لأنها قد خرجت من ملكيته، وأصبحت في ملكية مالك الأرض بالالتصاق، ولكن من حقه مطالبة الباني بقيمة المواد، وبالتعويض إذا كان له مقتضى.
ـ علاقة صاحب المواد بمالك الأرض: إن مالك المواد يعد دائناً للباني بقيمة المواد التي بنى بها، فيكون من حقه أن يطالب قضاءً، مالك الأرض عن طريق الدعوى المباشرة بمقدار ما يكون مديناً به للباني.
ـ علاقة الباني بمالك الأرض: يُفرق بين ما إذا كان الباني حسن النية أو سيء النية وتطبق الأحكام الخاصة بكل حالة على حدة.
3ـ التصاق المنقول بالمنقول: تقوم حالة الالتصاق في المنقولات عندما يتحد منقولان مملوكان لشخصين؛ ولا يمكن فصلهما من دون تلف أو ضرر، ويتحقق الالتصاق بالمنقول بإحدى الصور التالية:

ـ الضم adjonction: إذ يتحد منقول بمنقول ويكون بالمستطاع تمييز أحدهما من الآخر إلا أنه لا يمكن الفصل من دون ضرر ومثالها: لف كرسي الخشب بالقش، أو وضع فص الماس في خاتم الذهب.
ـ المزج mélange: ويتم عادة في السوائل، إذ يتم اتحاد السائلين ولا يعود بالإمكان تمييز أحدهما من الآخر، إذ يستحيل الفصل بين المواد ومثالها: مزج الزيت النباتي بزيت الزيتون، أو مزج السمن النباتي بالسمن الحيواني.
ـ التحويل specification: ويتم به اتحاد المنقولين وتولد شيء جديد عنهما يصعب فيه الرجوع إلى الحالة التي كانا عليها قبل عملية التحويل، ومثالها: تحول الخشب إلى أثاث، وتحول القماش إلى ثياب، وتحول الرخام إلى تمثال.
والقاعدة العامة في ملكية المنقول هي للحيازة وعلى من يدعي خلاف ذلك أن يقدم الدليل، وفي حال الثبوت فإن المشرع قد عالج مسألة الالتصاق بمنقول عندما لا يكون هناك اتفاق بين مالكي المنقولين المتحدين بوضع قاعدة تفضي إلى أن مالك المنقول الأكبر قيمة يتملك المنقول الأقل قيمة مقابل تعويض، وإن المشرع ترك الأمر في ذلك للقاضي الذي يرفع إليه النزاع، على أنه يهتدي بقواعد العدالة والضرر الواقع، وحالة الطرفين المادية، وحسن النية، إذ يمكن أن يحكم بالتعويض لمالك المنقول الأقل قيمة وفق قواعد الإثراء بلا سبب، وإذا كان المنقولان متعادلين في القيمة فقد يحكم ببيع المنقول الجديد، وتوزيع الثمن، وإذا ثبت أن أحد المالكين قام بدمج المنقولين عن سوء نية، عندئذ قد يحكم عليه بالتعويض، وفق قواعد المسؤولية التقصيرية، بمقدار ما لحق المضرور من خسارة أو ما فاته من كسب.icon30

رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
 

البيع (عقد ـ)
عرف القانون المدني السوري عقد البيع Contract Of Sale بأنه «عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء، أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي». [ر:العقد].
فالبيع من العقود الواردة على الملكية، لأنه ينقل ملكية الأشياء والحقوق المالية من شخص إلى آخر، ويسمى المحل الذي يرد عليه عقد البيع: مبيعاً، ولا يقتصر على الأعيان والأشياء المادية، بل يشمل الحقوق المالية، كالدين في الذمة، وحقوق الارتفاق، والملكية الأدبية والصناعية والفنية وحق الامتياز والاختصاص، ويسمى المقابل للمبيع الثمن النقدي ليخرج حالة الثمن العيني وهو المقايضة، ويشترط في الثمن أن يكون حقيقياً.
عقد البيع من أهم العقود في القديم والحديث، وأكثر العقود انتشاراً واستعمالاً، وأقدم العقود في التعامل، ويقترن بوجود الحياة الاجتماعية بين الناس، فيسهّل لهم وسيلة التعاون في تبادل المنافع والأموال.
أركان عقد البيع
ركن العقد هو كل ما لا يتصور وجود العقد إلا بوجوده، ويتوقف صلاح العقد على وجوده. وأركان البيع ثلاثة، وهي الإرادة، والمحل، والسبب. وتتمثل الإرادة في الرضا في عقد البيع. ويشمل المحل: المبيع والثمن والسبب، وله معنيان، المعنى القريب المباشر، وهو واحد في جميع البيوع، ويكمن في الالتزامات المتقابلة في العقد، أو تنفيذ المتعاقدين للعقد، والمعنى الغائي غير المباشر، وهو الباعث للعقد.
الرضا في البيع
الرضا عنصر أساسي في البيع، لأنه تطبيق للمبدأ العام في التراضي في العقود، الذي نص عليه القانون المدني السوري «يتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين، مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد».
ويتم الرضا بالإيجاب والقبول الظاهرين، تعبيراً عن الإرادة الضمنية لكل منهما، ويصح التعبير عن الإرادة باللفظ أو الكتابة أو الإشارة المتداولة عرفاً. ويشترط لوجود التراضي في البيع أن يصدر من أهله، بأن يكون كل من البائع والمشتري متمتعاً بالأهلية، وهي صلاحية الإنسان للقيام بالتصرفات القانونية أو الشرعية على وجه يُعتد به. وإذا انعقد البيع بالتراضي بارتباط الإيجاب والقبول كان البيع نهائياً، وتترتب عليه الآثار والالتزامات المقررة شرعاً أو قانوناً.
محل البيع: ويشمل: المبيع والثمن.
1 ـ المبيع: وهو محل البيع الحقيقي، والمعقود عليه في عقد البيع، ويثبت فيه أثر البيع وحكمه، ويشترط فيه شروط ليكون البيع صحيحاً، وهي:
أ ـ أن يكون المبيع موجوداً وقت انعقاد البيع، أو يكون ممكن الوجود في المستقبل، وإلا كان البيع باطلاً.
ب ـ أن يكون المبيع معيناً أو قابلاً للتعيين حتى يقع العقد عليه، وتترتب آثار البيع عليه، وتنصب الإرادة على شيء محدد تتجه إليه في التعاقد. ويتم تعيين المبيع إما بالعقد مباشرة، وإما ببيان أسس يتم بها تعيين المبيع في المستقبل.
ج ـ أن يكون المبيع مشروعاً يسمح القانون أو الشرع بأن يتعامل به الناس، وليس خارجاً عن التعامل، إمّا بسبب طبيعته كالماء والهواء والشمس، وإما بحكم القانون والشرع كلاً أو بعضاً، كمنع بيع الأدوية والعلاجات والمواد المخدرة.
د ـ أن يكون المبيع مملوكاً، وقابلاً للانتقال إلى المشتري، وهذا ليس شرطاً للانعقاد، ولكنه شرط لزوم العقد ونفاذه.
هـ ـ أن يكون المبيع معلوماً عند المشتري علماً كافياً.
2 ـ الثمن: وهو مبلغ من النقود يلتزم المشتري أداءه إلى البائع في مقابل المبيع. ويُتَّفق على الثمن بين البائع والمشتري في عقد البيع، ويتم ذلك بمطلق الحرية. ويشترط في الثمن عدة شروط، هي:
أ ـ أن يكون الثمن نقوداً، وهي العملة التي تصدرها الدولة، وقد تسمح الدولة أحياناً بالتعامل بعملة أخرى لأسباب تقدرها، والثمن النقدي هو ما يميز البيع من المقايضة التي يتم فيها تبادل الأعيان والحقوق المالية بأعيان وحقوق مالية أخرى.
ب ـ أن يكون الثمن جدياً وحقيقياً، بأن تتجه إرادة المتعاقدين إلى أداء الثمن المتفق عليه بشكل ثابت وصحيح، وإلا كان الثمن صورياً، أما إن كان الثمن بخساً، وهو الذي يقل عن القيمة الحقيقية للمبيع، وفيه غبن فاحش فلا يمنع انعقاد البيع مادام المتعاقدان كاملي الأهلية، إلا في حالات استثنائية يذكرها القانون أو الفقهاء، كالغبن الاستغلالي، والغبن في بيع عقار القاصر، وغير ذلك.
ج ـ أن يكون الثمن معلوماً عند العقد حتى تتحدد الالتزامات على الطرفين بدقة.
آثار عقد البيع
ينتج من عقد البيع آثار تترتب عليه، ولما كان من عقود المعاوضة، وكان عقداً ملزماً للجانبين، كانت آثاره تتوزع على المتعاقدَين البائع والمشتري، وتعرف هذه الآثار في القانون بالالتزامات. لذلك تنشأ عن البيع عدة التزامات متقابلة على البائع وعلى المشتري، وإن امتنع أحد المتبايعين عن تنفيذ التزاماته، أو أحدها، فإنه يجوز للطرف الثاني أن يقوم بإجراءات محددة، كفسخ العقد، أو حبس المبيع، أو حبس الثمن مع المطالبة بالتعويض، وقد ينشأ لأحدهما امتياز معين يكفل له الحصول على حقه المقابل للالتزام الذي نفذه.
التزامات البائع
تتحدد التزامات البائع بأربعة أمور رئيسة، وهي:
1 ـ التزام نقل الملكية إلى المشتري: وتختلف طريقة نقل الملكية بحسب كون المبيع منقولاً، أو عقاراً، وبحسب كونه معيناً بالذات، أو معيناً بالنوع.
أ ـ نقل ملكية المبيع المنقول المعين بالذات.
ب ـ نقل الملكية في المبيع المعين بالنوع.
ج ـ نقل الملكية في العقار؛ العقارات لها أهمية خاصة، لذلك وضع لها المشرع أحكاماً خاصة تفصيلية، ليكون بيعها مثبتاً بسجلات رسمية تكون حجة على الكافة.
هـ ـ نقل ملكية المبيع في بعض وسائل النقل والحقوق الأدبية؛ وكذلك أخضع القانون انتقال ملكية بعض الحقوق الشخصية والأدبية أو الفنية إلى إجراءات خاصة، مثل حوالة الحق قِبَل الغير، وبراءة الاختراع؛ فيجب أن يكون البيع خطياً، وأن يسجل في سجل مكتب الحماية حتى ينفذ أثره تجاه الغير، ومثل ذلك العلامات الفارقة التجارية والصناعية، واشترط قانون التسجيل تسجيل الأسهم وسندات الدخل وغيرها لانتقال ملكيتها.
2 ـ التزام البائع تسليم المبيع: والتسليم هو «وضع المبيع تحت تصرف المشتري ليتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق».
3 ـ التزام البائع ضمان التعرض والاستحقاق: وذلك ليضمن للمشتري الملكية الكاملة، وحق الانتفاع الكامل والهادئ بالمبيع.
4 ـ التزام البائع ضمان العيوب الخفية: والعيب هو ما تخلو عنه الفطرة السليمة للمبيع وينقص القيمة.
التزامات المشتري:
ويترتب على المشتري ثلاثة التزامات، وهي:
1 ـ التزام دفع الثمن: يلتزم المشتري دفع الثمن بمجرد العقد، ويصبح ديناً في ذمته، ويجب عليه وفاؤه لبراءة ذمته، ويكون بالنقد أو العملة المتفق عليها، أو المتداولة في العرف، وبحسب الأنظمة. ويدفع الثمن فوراً ودفعة واحدة، إلا إذا حصل اتفاق على التأجيل أو التقسيط.
2 ـ التزام المشتري تسلّم المبيع: إن تسلم المبيع التزام على المشتري مقابل التزام البائع التسليم، لأن التسليم لا يتم حقيقة إلا بتسلم من المشتري.
3 ـ التزام المشتري تسديد النفقات: يلتزم المشتري تسديد النفقات التي تتعلق بعقد البيع، كالطوابع ورسوم التسجيل، ما لم يوجد اتفاق أو عرف على خلاف ذلك.
أنواع البيوع
ينطبق الكلام السابق على البيع عامة، ولكن المشرع في الفقه الإسلامي والقانون أفرد بعض البيوع بأحكام خاصة، وبصفة آمرة أحياناً لمنع الخروج عليها أو الاتفاق على خلافها. وهذه البيوع كثيرة، أهمها ما يأتي:
1 ـ بيع الوفاء: وهو أن يبيع الشخص شيئاً إلى آخر، ويحتفظ بحق استرداده منه إذا شاء، ويرد له الثمن، فهو في الظاهر بيع وشرط، وهذا الشرط ينافي مقتضى العقد، ولا يتفق مع حقيقة البيع بنقل الملكية نهائياً، لتكون مستقرة، لكنه أجيز للحاجة إليه.
وهذا البيع أقره فقهاء المذهب الحنفي، ومنعه الشافعية، ويسمى أيضاً بيع الطاعة، أو الرهن المعاد، أو بيع الأمانة.
ولكن القانون المدني المصري ثم السوري ألغى بيع الوفاء، وعدّه باطلاً لعدم الحاجة إليه، ووجود البديل عنه.
2 ـ بيع ملك الغير: وهو أن يبيع الشخص شخصاً آخر عيناً معينة بالذات ليست مملوكة للبائع، ويسمى في الفقه الإسلامي: بيع الفضولي، وله صور كثيرة في الحياة، فالأب يبيع مال ولده، والزوج يبيع مال زوجته..الخ، أما القانون المدني المصري والسوري فعدَّا بيع ملك الغير صحيحاً ولكنه قابل للإبطال.
3 ـ بيع الحقوق المتنازع عليها: وهي الأموال والحقوق التي ثار حولها نزاع جدي بين طرفين، فيلجأ أحدهما إلى بيعها لثالث ليخرج من النزاع، ويخلص له الثمن الذي قبضه، ويتولى المشتري ملاحقة حقه، ومخاصمة الأول، ليتقرر حقه على جميع المبيع.
وتدخل القانون المدني في هذا البيع لإزالة محاذيره، ودفع أخطاره، لمنع المضاربة غير المشروعة، ومنع رجال القضاء من استغلال وظيفتهم، وللتخفيف من المنازعات، فقضى بأنه للمتنازع معه أن يخلص من المطالبة، وأن يسترد المبيع على أن يدفع للمشتري الثمن الحقيقي الذي دفعه مع المصروفات وفوائد الثمن من وقت الدفع، وذلك بأن يعلن ذلك في المحكمة، أو يقوم فعلاً برد الثمن وتوابعه إلى المشتري.
4 ـ بيع التركة أو المخارجة: التركة هي كل ما كان للإنسان حال حياته، وانتقل شرعاً إلى ورثته بعد وفاته، سواء كان مالاً أو حقاً قابلاً للانتقال. وخصها الشرع والقانون بحكم خاص، فأجازا بيع مشتملاتها دون تفصيل أو معرفة بمضمونها وحقيقتها.
5 ـ البيع في مرض الموت: مرض الموت هو المرض الذي يعجز صاحبه عن القيام بأعماله المعتادة، ويغلب فيه الهلاك، ويلازمه حتى الموت، ولا تزيد مدته على سنة، ويرى جمهور الفقهاء والقانون المدني أن مرض الموت عارض من عوارض الأهلية، وينقص أهلية الأداء، لضعف الذمة وتعلق حق الغرماء والورثة ـ مبدئياً ـ بأمواله، لذا خصه المشرع في قانون الأحوال الشخصية بأحكام خاصة تصون حقوق الورثة والغير.
6ـ بيع النائب لنفسه: النائب هو الذي يتولى التصرف عن غيره إما بتكليف من الشارع، وهو الولي، أو بتفويض من الأصل، وهو الوكيل، أو بتعيين من القضاء أو الإدارة، وهو القيِّم أو الوصي، أو الموظف المكلف في لجنة الشراء والبيع، ويلحق بهم السماسرة والخبراء الذين يقوِّمون المبيع.
وبيع النائب لنفسه هو أن يشتري الشيء المكلف بيعه نيابة عن غيره لنفسه، فيتولى طرفي العقد، وهذا ما منعته الشريعة والقانون مراعاة لمبادئ التعامل، والقيم الاجتماعية في الثقة والأمانة، ولرعاية حق الغائب والصغير والمحجور عليه والضعيف، ولتعارض مصلحة البائع والمشتري في تحقيق المصلحة الأفضل لكل منهما، وأن تعيين النائب يفهم منه ضمناً إخراجه من جملة المشترين، ليبيع من غيره حصراً.
فإذا اشترى النائب الشيء المكلف بيعه لنفسه كان البيع قابلاً للإبطال في القانون، وموقوفاً في الفقه، ويعد صحيحاً إذا أجازه من تمَّ البيع لحسابه.
واستثنى القانون من ذلك حالتين، وهما: إذا أذن القاضي للنائب في البيع أن يبيع لنفسه، وإذا نص القانون على صحة ذلك، مثل جواز البيع من الوكيل بالعمولة لنفسه بحسب قواعد التجارة، وحق الأب في شراء مال ابنه الذي تحت ولايته من نفسه، لثبوت ذلك شرعاً.
موضوع منقــــــــــــــــــــــول
fly1001