تسجيل الدخول تسجيل جديد

تسجيل الدخول

إدارة الموقع
منتديات الشروق أونلاين
إعلانات
منتديات الشروق أونلاين
تغريدات تويتر
منتديات الشروق أونلاين > منتدى القانون والعلوم السياسية > المقالات والمواضيع القانونية

> فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية

  • ملف العضو
  • معلومات
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
  • تاريخ التسجيل : 18-10-2008
  • الدولة : الجزائر- فرنسا
  • المشاركات : 349
  • معدل تقييم المستوى :

    16

  • FLY1001 is on a distinguished road
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
  • ملف العضو
  • معلومات
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
  • تاريخ التسجيل : 18-10-2008
  • الدولة : الجزائر- فرنسا
  • المشاركات : 349
  • معدل تقييم المستوى :

    16

  • FLY1001 is on a distinguished road
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
  • ملف العضو
  • معلومات
cabmide
زائر
  • المشاركات : n/a
cabmide
زائر
رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
13-09-2012, 08:44 PM
ســـــــــــــلام
اخي اشكرك على هدا النشـــــــــــــــــاط
النزاع المتعلق بالغاء الترقيم النهائي لعملية مسح الاراض
كان خاضع كما تعلم لاختصاص الغرف الادارية المحليــــة
و لقد صدر عن هدا الغرفة الكثير من القرارات تلغي بموجبه
الترقيم النهائـــــــــــــــــــــــــــــي.
مؤخرا صدر عن مجلس الدولة قرار يقضي بان هدا النزاع
اصبحت الغرف الادارية المحلية غير مختصة بل اصبح مــن
اختصاص الغرف الادارية الجهوية
في نظــــــرك لمادا هدا التحول في مسالة الاختصاص من طرف مجلس
الدولـــــــــــــــة و الا ترى في ذلك مشقة للمتقاضي و عدم قيام الغرف
الجهوية باختصاصها العادي في الوقت الذي كان بامكان الغرف المحلية
الفصل في هده النزعات

اشكرك
  • ملف العضو
  • معلومات
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
  • تاريخ التسجيل : 18-10-2008
  • الدولة : الجزائر- فرنسا
  • المشاركات : 349
  • معدل تقييم المستوى :

    16

  • FLY1001 is on a distinguished road
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
14-09-2012, 10:15 AM
السلام عليكم .
أرجوا أن تطلع على نص المادة 800 من القانون رقم 08/09 ، لأن الإختصاص لإلغاء الترقيم النهائي من إختصاص المحاكم الإدارية التي لها الولاية العام ، أمام عن القرار الذي أشرت له أرجوا أن تكتب مراجعه لتحقق من طبيعة النزاع و تاريخه لأن قرار مجلس الدولة لا يعتبر تحول في موقف القضاء فهو ليس إجتهاد و قد يصدرر قرار مخالف له .
في إنتظار مراجع القرار أرجوا الإطلاع على المادة 800 فقرة 01 من ق.إم.إ
no fate
  • ملف العضو
  • معلومات
narouiga
عضو جديد
  • تاريخ التسجيل : 16-06-2009
  • الدولة : باتنة
  • المشاركات : 6
  • معدل تقييم المستوى :

    0

  • narouiga is on a distinguished road
narouiga
عضو جديد
رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
14-09-2012, 02:56 PM
السلام عليكم
اريد ان افهم كيف يتم شراء منزل من العقار فى المزاد العلنى وانا طرف من الاطراف (اخ)
هل استتطيع شراء قبل المزاد
وكم يستغرق الوقت من الحكم الى المزاد
وجزاكم الله خيرا
من مواضيعي
  • ملف العضو
  • معلومات
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
  • تاريخ التسجيل : 18-10-2008
  • الدولة : الجزائر- فرنسا
  • المشاركات : 349
  • معدل تقييم المستوى :

    16

  • FLY1001 is on a distinguished road
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
15-09-2012, 08:43 AM
السلام عليكم
يتم بيع العقار بالمزاد العلني حسب عدة حالات و أفهم أنك أحد الورثة و بالتالي تتم عملية البيع حسب المادة 786 من قانون الإجراءات المدنية .
فإذا كنت من بين الورثة فلك أن تطلب أن يتم البيع إلا بين الورثة بدون الأجنبي أما إذا لم تريد أن يكسب العقار أحد الورثة تحقيقا للربح فلكم طلب من المحكمة أن يتم البيع للعامة .
طبعا لك أن تشتري عقار التركة بتقديم عطاء كبير و يرسوا عليك المزاد و عندها عليك تقديم تسبيق قدره 1/5 من ثمن رسو المزاد و بالقي خلال 8 ايام ، و بعد تسديد كل المبلغ يصدر حكم رسو المزاد الذي يعتبر سند ملكيتها (خلال أسبوع على الأكثر) أين يكون المحصر الذي باشر الإجراءات معني بعملية شهره خلال أجل شهرين و تقوم المحكمة بتوزيع المبلغ على الورثة حسب عقد الفريضة و إذا كان هناك دائنين فإن رئيس المحكمة هو من يقوم بالتوزيع
شرح شديد افختصار يجب التصال بمحامي أو رجل قانون للتوصيح أكثر و الإطلاع على نصوص المادة 747 إلى 765 ق.إ.م.إ
بتوفيق
no fate
  • ملف العضو
  • معلومات
narouiga
عضو جديد
  • تاريخ التسجيل : 16-06-2009
  • الدولة : باتنة
  • المشاركات : 6
  • معدل تقييم المستوى :

    0

  • narouiga is on a distinguished road
narouiga
عضو جديد
رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
15-09-2012, 07:05 PM
السلام عليكم
شكرا على الرد وجزاك الله خيرا
وهذا سؤال اخر
فى ما يخص المزاد العلنى
كيف يتم البيع المنزل فى المزاد واحد الاخوة اقصد طرف من الاطراف غير موجود اصلا فى الجزائر .
والحالة الثانية.
يوجد احد الاخوة وهو كذالك طرف من الاطراف ومعوق ذهنيا 100.100
ويقوم اخيه من الام لى هو غير طرف من الاطراف بحجره.
مع العلم ان اخيه الشقيق موجود.
نورونى الله ينوركم
والسلام عليكم ورحمة الله
من مواضيعي
  • ملف العضو
  • معلومات
h2o
زائر
  • المشاركات : n/a
h2o
زائر
  • ملف العضو
  • معلومات
narouiga
عضو جديد
  • تاريخ التسجيل : 16-06-2009
  • الدولة : باتنة
  • المشاركات : 6
  • معدل تقييم المستوى :

    0

  • narouiga is on a distinguished road
narouiga
عضو جديد
رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
25-09-2012, 02:04 PM
السلام عليكم استاذي الفاضل بارك الله فيك على ما تقدمه من مجهودات في هذا المنتدى
نسال الله العلي القدير أن يجعله خالصا لوجهه وأن يجعله في ميزان حسناتك
من مواضيعي
  • ملف العضو
  • معلومات
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
  • تاريخ التسجيل : 18-10-2008
  • الدولة : الجزائر- فرنسا
  • المشاركات : 349
  • معدل تقييم المستوى :

    16

  • FLY1001 is on a distinguished road
الصورة الرمزية FLY1001
FLY1001
عضو فعال
رد: فقـــــــــــــــــــــــــــرة مخصصة للمنازعات العقارية
25-09-2012, 06:29 PM
إن شاء الله
شكرا على هذا الدعاء


................................ 42

المبحث الثاني: إنتهاء عقد الإيجار قبل إنقضاء مدته......................................43

المطلب الأول: إنتهاء الإيجار بالفسخ............................................ ......43

الفرع الأول: إنتهاء الإيجار بالفسخ الذي يبادر به الديوان...........................43

الفرع الثاني: إنتهاء الإيجار بالفسخ الذي يبادر به المستأجر.........................45

الفرع الثالث: إنتهاء الإيجار بالفسخ لهلاك العين المؤجرة...........................45

المطلب الثاني: إنتهاء الإيجار بانتقال الملكية للمستأجر................................46

الفرع الأول: إنتقال الملكية في السكنات المستغلة قبل 01/01/1981.................46

الفرع الثاني: إنتقال الملكية في السكنات المستغلة بعد 01/01/1981 و قبل أكتوبر

1992.............................................. ..................46

الفرع الثالث: إنتقال الملكية في السكنات المستغلة بعدأكتوبر 1992..................46

الفصل الثالث: المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار

المبحث الأول: أطراف الدعوى و الجهة القضائية المختصة ..............................48

المطلب الأول: أطراف الدعوى............................................ .............48

الفرع الأول: المؤجر .................................................. .............49

الفرع الثاني: المستأجر .................................................. ...........49

المطلب الثاني: الإختصاص المحلي و النوعي ..........................................50

الفرع الأول: الإختصاص المحلي .................................................. ..50

الفرع الثاني: الإختصاص النوعي .................................................. .50

المبحث الثاني: الدعاوى التي تطرح على مستوى الجهات القضائية ....................51

المطلب الاول: المنازعات المرفوعة أمام قاضي الموضوع ...........................52

الفرع الأول: ديوان الترقية كمدع .................................................. 52

الفرع الثاني: ديوان الترقية كمدعى عليه ..........................................55

المطلب الثاني: المنازعات المرفوعة أمام القاضي الإستعجالي.........................56

الفرع الاول: دعاوى ديوان الترقية الإستعجالية ....................................56

الفرع الثاني: حق المستأجر في اللجوء إلى القضاء الإستعجالي ....................57

الخاتمة........................................... ......... .......................... 57

الملاحق

المراجع






























إن ظاهرة السكن الحقير التي برزت في شكل أكواخ و أحياء قصديرية في المدن و القرى فرضت على الدولة منذ الاستقلال وضع سياسة اجتماعية قصد توفير سكن محترم للعمال و لفئات المواطنين الأكثر حرماناً، تطلب تنفيذ هذا البرنامج إصدار عدة نصوص تشريعية تتضمن كيفية إدارة و تسيير هذه السكنات ( [1]) من بينها خلق ما يسمى بـدواوين الترقية و التـسيير العقار؛ التي تـعتبر مؤسسات عمومية وطنية ذات طابع صـناعي و تجاري ( [2]).

و باعتبار ديوان الترقية هو المختص بإيجار المحلات السكنية التابعة له، فانه يتعين علينا بادئ ذي بدء التطرق بإيجاز إلى مراحل نشأة دواوين الترقية و التسيير العقاري ثم نتطرق لتحديد طبيعتها القانونية و مهامها و طريقة تسييرها، حتى يكون لنا نظرة متكاملة عن الجهاز المسؤول عن إيجار المحلات السكنية التي هي موضوع بحثنا هذا.

فبعد خروج المعمر الفرنسي من البلاد، بقيت أملاك المعمرين شاغرة، فتم اتخاذ إجراءات تضمن تسيير هذا الكم الهائل من الثروة العقارية و من أهم الإجراءات التي اتخذتها البلاد آنذاك هو صدور الأمر رقم 66/102 ( [3])، الذي بموجبه أصبحت الأملاك التي بحوزة شاغليها ضمن أملاك الدولة و تم إخضاع تلك المحلات لنظام الإيجار الذي تم إسناد مهمة القيام به في مرحلة أولى إلى مصالح السكن بالولاية و تم إحداث مؤسسة عمومية للتسيير في شكل مكتب للسكن المعد للكراء على مستوى كل ولاية ثم في مرحلة لاحقة تم تحويل تلك المكاتب لمكاتب جديدة تدعى مكاتب الترقية العقارية و التسيير العقاري تتمتع بالاستقلال الذاتي وتخضع لوصاية الدولة عليها عن طريق الوالي ( [4]) و تم إنشائها بموجب الأمر 74/63 ( [5]) ثم تبعته عدة نصوص أخرى منها الامر76/93 ( [6]) ، و في نفس السياق تم إصدار المرسوم التنفيذي76/143 ( [7])، و لقد تم إنشاء هذه المكاتب





لبناء المساكن من اجل الإيجار الجماعي و الفردي و كذا تسيير هذه البرامج و مراقبة و جرد هذه السكنات و نتج عن صدور المرسوم 76/144 ( [8]) ،حل المكاتب العمومية للسكن معتدل الكراء التي أنشئت خلال فترة الاستعمار ثم تبعه صدور عدة مراسيم و قوانين لتنظيم العلاقة بين المؤجرلمستأجر لغاية صدور المرسوم 85/270 ( [9]) ،المتضمن إنشاء دواوين الترقية و التسيير العقاري ثم جاء المرسوم التنفيذي 91/147 و الذي ألغى المرسوم 85/270 و غير الطبيعة القانونية لديوان الترقية و التسيير العقاري و حدد كيفية تنظيمه و عمله ثم جاء المرسوم 93/08 ( [10]) ،الذي تمم و عدل المرسوم التنفيذي 91/ 147 و تم بموجبه إخضاع دواوين الترقية لوصاية الوزير المكلف بالسكن بعدما كانت خاضعة لوصاية الوالي.

و لدراسة إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية يستوجب منا تحديد طبيعته القانونية التي على أساسها يمكن تحديد الاختصاص القضائي للمنازعات التي يكون ديوان الترقية طرفاً فيها فاختلفت الطبيعة القانونية لدواوين الترقية باختلاف النصوص القانونية المنظمة لها، فبالرجوع للأمرين 74/63 و 76/93 نجدهما كيفا مكاتب الترقية على أنها مؤسسات إدارية تخضع لوصاية الوالي تحت إشراف وزير الأشغال العمومية و البناء و وزير المالية و وزير الداخلية ثم جاء المرسوم 85/270 ليغير تنظيم دواوين الترقية العقارية في الولاية و عملها و إعطائها اسماً جديداً و كيف طبيعتها على أنها مؤسسات عمومية ذات طابع اقتصادي تتمتع بالشخصية المعنوية و الاستقلال المالي ثم جاء المرسوم التنفيذي 91/147 و كيفها على أنها، مؤسسات عمومية ذات طابع تجاري و صناعي، تتمتع بالشخصية المعنوية و الاستقلال المالي و تعد تاجرة في علاقتها مع الغير و تخضع لقواعد القانون التجاري و ألحق بها المشرع صفة التاجر و هذا ما تم تأكيده بموجب المرسوم التشريعي 93/03 ( [11]).

ولقد اختلفت اهتمامات دواوين الترقية و التسيير العقاري في مجال الإسكان حسب السياسة المتبعة من طرف الدولة، أين أتبع نظام الإيجار من تاريخ نشأة ديوان الترقية لغاية صدور القانون 81/01 الذي بموجبه تم التنازل عن الأملاك العقارية ذات الإستعمال السكني لحساب المستأجرين الشرعيين المستوفين لالتزاماتهم الإيجارية ،ثم تم بيع الأملاك المشروع في إستغلالها بعد 01/01/1981 بموجب القانون 86/03 و طبقا







للمرسوم التنفيذي 97/35 ( [12]) أدخلت سياسة جديدة في مجال الإسكان و أصبحت دواوين الترقية تهتم بترقية و تسيير الأملاك العقارية الموضوعة تحت تصرفها، ثم جاء المرسوم التنفيذي 97/506 ( [13]) الذي طبق على السكنات المستغلة بعد 01/01/1998 ، ثم تلاه المرسوم التنفيذي 98/42 ( [14]) ، الذي تم تعديله بموجب المرسوم التنفيذي 04/334 المحدد لشروط الحصول على هذه السكنات.

أما عن تسيير و إدارة دواوين الترقية فكان ينظمهما المرسوم التنفيذي 91/147 الذي تم تعديله بموجب المرسوم التنفيذي 93/08 ثم جاء المقرر 676 المؤرخ في 20/06/2005 المتضمن تعيين أعضاء إدارة ديوان الترقية تطبيقا لأحكام المادة 03 من المرسوم 93/08 .

ونظرا لأهمية هذا الموضوع ألا و هو موضوع الإيجار الذي يشكل الشغل الشاغل للمواطن الجزائري، لاسيما الطبقة الضعيفة منه و المحدودة الأجر ارتأينا تسليط الضوء على إيجار السكنات الإجتماعية التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري نظرا لأهميتها و للدور الذي لعبته و لا زالت تلعبه في حل أزمة السكن التي تعاني منها البلاد، دون التركيز على السكنات الترقوية، و ذلك بالإجابة على عدة أسئلة تتعلق بهذا الموضوع منها:

· كيفية انعقاد عقد الإيجار المبرم بين ديوان الترقية و المستأجر؟

· ما هو القانون الواجب التطبيق على هذا النوع من العقود من حيث الإبرام و الآثار المترتبة عليه و كذا طرق إنتهاء العلاقة الإيجارية بين المتعاقدين؟.

· ما هي جل المنازعات التي تطرح على مستوى الجهات القضائية فيما يتعلق بهذا النوع من العقود؟.

من خلال هذه الإشكالات حاولت مناقشة هذا الموضوع في ثلاثة فصول أساسية ، ونظرا لكون الفصل المتعلق بالإنتهاء مطول نوعا ما إرتأيت جعله في فصل مستقل عن الآثار المترتبة عن عقد الإيجار، وتطرقت لدراستها كما يلي:

* الفصل الأول: كيفية إبرام عقد إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية، و الآثار المترتبة عنه.

* الفصل الثاني :إنتهاء عقد الإيجار.

* الفصل الثالث: أهم المنازعات الناشئة عنه.





الفصل الأول

إبرام عقد الإيجار و الآثار المترتبة عنه

إن إيجار المحلات السكنية التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري من أهم العقود المطروحة أمام الجهات القضائية لتعلقها بأهم حاجيات المواطن و هو السكن، لذا فهو يطرح إشكالات عدة في الواقع العملي.

وعلى هذا الأساس ارتأينا البدأ بتوضيح مفهوم عقد الإيجار قبل التطرق إلى إجراءات و شروط إبرام هذا العقد في مبحث أول، ثم تبيان الآثار المترتبة عن إبرامه في مبحث ثان كالتالي:



المبحث الأول

مفهوم عـقد الإيـجار و إجراءات إبرامه



قبل التطرق إلى كيفية إبرام عقد الإيجار بين ديوان الترقية و المستأجر باعتباره عقد خاص، كان من الأولى تحديد مفهوم هذا العقد بتعريفه و معرفة خصائصه و طبيعته القانونية في مطلب أول، و بعد ذلك نعرض الإجراءات المتبعة لإبرامه في المطلب الثاني.



المطلب الأول : مفهوم عقد الإيجار

نتناول هذا المطلب في ثلاث فروع كالآتي:

- تعريف عقد إيجار المحلات السكنية التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري.

- خصائص هذا العقد.

- طبيعته القانونية.

الفرع الأول : تعريف عقد الإيجار

عقد الإيجار، هو عقد من العقود المسماة، نظمه المشرع الجزائري في القانون المدني، وبموجب نصوص قانونية خاصة، منها المرسوم التنفيذي 76/147 ( [15]) ويعتبر عقد الإيجار من أهم العقود المسماة بعد عقد البيع، بحيث يتيح للمؤجر استغلال ملكه، ويتيح للمستأجر الانتفاع بما لا يملك.



والمشرع الجزائري لم يعطي تعريفا لعقد الإيجار، واكتفى بالنص في المادة 467 من القانون المدني على شروط إبرام العقد كما بلي:« ينعقد الإيجار، بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر.......».

وعرفته الشريعة الإسلامية على أنه » تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من العين المؤجرة في الشرع ونظر العقلاء بعوض يصلح أجر « ( [16]) .

وعرفه المشرع المصري في المادة 558 من القانون المدني المصري على انه: « الإيجار عقد، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم».

مما سبق يتضح لنا أن الإيجار طبقا للقواعد العامة، يتم بموجب عقد بين المؤجر والمستأجر و بالرجوع لإيجار المساكن التابعة لدواوين الترقية، نجد أن المشرع قد حدد لها إجراءات خاصة، نظرا للطبيعة الإجتماعية لهذه السكنات و ما يميز هذا العقد هو أن العلاقة الإيجارية التي تنظمه تخضع لنظام خاص، و هذا ما نصت عليه المادة 25 من المرسوم 91/454 ( [17]) كما يلي:« تخضع شروط منح العقارات السكنية أو المهنية التي آلت ملكيتها للدولة بموجب الأمر 66/102 .......للمرسوم 76/147 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976»،و يجب تجسيد العقد في شكل نموذج محدد سلفا نصت عليه المادة الثانية من المرسوم 76/147 فيما يلي:« تبرم إجارة المنازل المشار إليها في المـادة السابقة، بموجب عقد طبقا للأحكام المنصوص عليها فيما بعد، وحسب النموذج المرفق بالملحق ».



الفرع الثاني: خصائص عقد الإيجار

عقد إيجار السكنات التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري تتميز عن غيرها من العقود الأخرى بمجموعة من الخصائص فرضها المشرع على طرفي العقد و هذا راجع للهدف المسطر من قبل الدولة في إنشاء مثل هذه السكنات و الذي يوحي بأنها مخصصة لشريحة من المجتمع و هي العائلات و الأفراد ذوي الدخل الضعيف، و تتمثل مجمل هذه الخصائص فيما يلي:

أولا : اشتراط وجود عقد إيجار خاص :

طبقا للمادة 02 من المرسوم التنفيذي 76/147 «تبرم إجارة المنازل المشار إليها في المادة السابقة بموجب عقد طبقا للأحكام المنصوص عليها فيما بعد وحسب النموذج المرفق بالملحق» ولقد جاء المرسوم التنفيذي رقم 97/35 ( [18])وأخضع عقد الإيجار الصادر عن ديوان الترقية إلى النموذج المنصوص عليه في



المرسوم 94/69 ( [19]) بالنسبة للإيجارات الصادرة بعد شهر أكتوبر 1992 فنصت المادة الثالثة من المرسوم السابق على مايلي:« يمكن ديوان الترقية والتسيير العقاري، كل ممن يحوز مقرر إستفادة الذي سلم له في إطار التنظيم المعمول به من إيجار الأملاك المنصوص عليها على أساس عقد إيجار» وعليه كل من يستند إلى سند غير عقد الإيجـار المنصوص عليه في النمـوذج الملحـق بالمرســم 76/147 بالنسبة للإيجارات المسلمة قبل شهر أكتوبر 1992 أو إلى عقد غير المنصوص عليه في المرسوم 94/69 بالنسبة للإيجارات المسلمة بعد شهر أكتوبر 1992، فإن هذا العقد لا يعد حجة على المؤجر أي ديوان الترقية والتسيير العقاري.

ثانيا: منح حق التبادل:

يمكن للمستأجرين الذين يشغلون السكنات التابعة لديوان الترقية، بموجب عقود قانونية، القيام بتبادل سكناتهم، على أن يكون هذا التبادل بمعرفة من المؤجر وبعد ترخيص منه، ويبقى طرفا التبادل مسؤولين بما عليهم من إلتزامات إتجاه المؤجر بالنسبة للسكن الذين كانوا يحتلونه فنصت المادة 15 من المرسوم 76/147 على ما يلي « يستطيع المستأجرون المقيمون في نفس المنطقة و المستفيدون بحق البقاء بالعين المؤجرة أن يتبادلوا محال السكنى التي كانوا يشغـلونها من أجل إستعمـال أفضـل للعائلـة وعلى كل مبادل أن يخطر المصلحة المؤجرة التابعة لها، وعلى هذه الجهة أن تعرض طلب التبديل على اللجنة المختصة إقليميا بتوزيع السكن، ولا تقبل المصلحة المؤجرة بهذا التبديل إلا بعد صدور ترخيص صريح من اللجنة المذكورة، ويضل المستأجر الذي قام بالتبديل، ملزما اتجاه المصلحة المؤجرة بجميع الإلتزامات المترتبة على إستأجاره لمنزل كان يشغله قبل التبديل » وبعض الأفراد المتحصلين بموجب عقود إيجار على سكنات تابعة لديوان الترقية والتسيير العقاري يقومون بعملية تبادل بهذه المساكن دون الحصول على إذن صريح من لجنـة منـح السكن، وكان موقـف المحكمـة العليـا من هذه التصرفات في القرار ( [20]) الذي جاء فيه «من المقرر قانونيا من المرسوم رقم 76/147 المؤرخ في 23/10/1976 المتضمن تنظيم علاقات الإيجار من ديوان الترقية والتسيير العقاري و المستأجرين أن التبادل أو التخلي عن المساكن المملوكة للدولة يخضع للموافقة الصريحة للهيئة المسيرة، ومن ثم فإن التخلي عن القرار المطعون فيه بمخالفة القانون غير مؤسس، ولما كان من الثابت في قضية الحال أن عملية التبادل للسكنيـن المملوكين للدولة تمت بدون الموافقة الصريحة للهيئة المسيرة وان قضاة الموضوع بقرارهم الرافض لهذه العملية أصابوا في تطبيق القانون ».

ثالثا: أن المشرع وضع قيودا على كل من المؤجر و المستأجر لقيام العلاقة الإيجارية بالنسبة للإيجارات التابعة لديوان الترقية، فاشترط المشرع في الشخص الذي يريد الإستفادة من سكن إجتماعي أن تتوافر فيه جملة من الشروط نص عليها المرسوم التنفيذي رقم:98/42 المؤرخ في 01/02/1998 المعدل بموجب



المرسوم التنفيذي رقم:04/334 المؤرخ في 24/10/2004 الذي يحدد شروط وكيفيات الحصول على المساكن العمومية الإيجارية ذات الطابع الإجتماعي .

رابعا: ان العلاقة الإيجارية قد تقوم بقوة القانون في حالات جاء بها المرسوم التنفيذي 76/147 فيمايلي:

1- حالة غياب أو وفات أو تخلي المستأجر الأصلي عن محل إقامته، فتؤول إستفادة هذا المسكن لأعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون معه مدة أكثر من ستة أشهر.

2- حالة ترميم أو تحسين المسكن من قبل المصلحة المؤجرة على هذه الأخيرة أن تعوض المستأجر بمنزل آخر صالح للسكن خلال فترة الأشغال .

خامسا: أجاز المشرع نقل حق الإيجار، وفقا لما جاء به المرسوم 98/43 ( [21]) على أن تكون للفروع من الدرجة الأولى الذين تتوافر فيهم شـروط الحصـول على سكن إجتماعي وكذا الأشخاص الذين تتوافر فيهم شروط حق البقاء في مساكنهم وفقا للأحكام التشريعية المعمول بها.

سادسا: أن بدل الإيجار محدد بموجب مراسيم و لا يحق للمصلحة المؤجرة أن تحدده بنفسها.

سابعا: من خصوصيات هذا العقد هو حرمان المستأجر من العين المؤجرة في حالة عدم شغله لها بنفسه أو بواسطة أفراد عائلته لمدة لا تقل عن 08 أشهر أثناء السنة الإيجارية باستثناء انتقال المستأجر إلى مدينة أخرى بحكم التزاماته المهنية

ثامنا: ممارسة حق الشفعة طبقا لنص المادة 23 من المرسوم التشريعي 93/03 .

هذه مجـمل الخصائص التي تميزعقد إيجار المساكن التابعة لديوان الترقية و من خلالها يمكن تحديد الطبيعة القانونية لهذا العقد و التي سنتناولها فيما يلي :



الفرع الثالث : الطبيعة القانونية لعقد إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية:

يمكن القول أن العقد المبرم بين ديوان الترقية و المستأجر ليس بقرار إداري لأنه يصدر بتوافق إرادتين اثنتين وليس بإرادة الديوان وحده، و هذا ما سنراه في المطلب الثاني عند التطرق لإجراءات إبرام العقد، ، كما أن ديوان الترقية لا يستطيع طرد المستأجر بإرادته المنفردة و دون اللجوء للقضاء وعليه في حالة إخلال المستأجر بالتزماته يلجأ ديوان الترقية والتسيير العقاري إلى القضاء لاستيفاء حقوقه منه، بالإضافة إلى كل ما سبق فإننا وعند التطرق لإجراءات إبرام عقد الإيجـار سنجده يمر بمرحلتيـن اثنتين الأولى تتعلـق بالحصول على مقرر إستفادة من لجنة الدائرة المختصة ثم يتم إبرام عقد الإيجار مع ديوان الترقية والتسيير العقاري، مما



يدفعنا للقول بأنه لو أراد المشرع أن يتم الحصول على هذه السكنات بموجب قرار إداري، لجعل الاستفادة من المحل السكني تتوقف على حصول المستفيد على مقرر إستفادة من لجنة الدائرة دون اللجوء لإبرام عقد بين المستأجر والمصلحة المؤجرة .

لكن السؤال المطروح لا يقف عند هذا الحد، بل يتعداه لتحديد الطبيعة القانونية لهذا العقد هل يعد العقد المبرم بين ديوان الترقية والتسيير العقاري بإعتبارها مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري وبين المستأجر بإعتباره شخص طبيعي و في غالب الأحيان ينتمي للطبقة المحرومة ذات الدخل المحدود عقد إذعان أم لا؟

بالرجوع لنص المادة 70 من القانون المدني نجدها تنص على أنه « يحصل القبول في عقد الإذعان بمجرد التسليم لشروط مقررة يضعها الموجب و لا يقبل مناقشة فيها » من خلال نص هذه المادة نخلص للقول بأن مركز المتعاقدين في عقد الإذعان غير متساوي و أن الطرف الضعيف يكون قبوله بغير نقاش للإيجاب الصادر من الطرف القوي و الذي غالبا ما يكون موجه للجميع دون تحديد شخص معين و غالبا ما يكون عقد الإذعان في شكل نموذج محدد سلفا ما على الطرف المتعاقد مع الإدارة إلا الموافقة على الشروط التي جاءت فيه.

فإذا قمنا بمقارنة بين خصائص عقد إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية والتسيير العقاري وبين عقد الإذعان ، لوجدنا نقاط إتفاق ونقاط إختلاف بينـهما ، فبـالنسبة لعدم تساوي المتعاقدين من الناحية الإقتصادية و الإجتماعية فالفرق واضح بإعتبار أن ديوان الترقية هو مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري أما المستأجر فهو شخص طبيعي من الفئة ضعيفة الدخل كذلك نجد أن نموذج عقد الإيجار محدد سلفا من طرف المشرع وذلك بموجب المرسومين 76/147 و 94/69.

غير أن عقد الإيجار الخاص بالسكنات التابعة لديوان الترقية لا يتدخل فيه هذا الأخير بإرادته المنفردة في تحديد الشخـص المتعاقد معه، وعـلى هذا الأساس لا يمكن إعتبار عقد الإيـجار المبرم بين ديوان الترقية و المستأجر عقد إذعان بمعنى الكلمة رغم أنه يحمل في طياته بعض مميزات عقود الإذعان، فهو عقد من نوع خاص بين عقد الإذعان و العقود الخاصة المبرمة بين الأشخاص الطبيعيين.



المطلب الثاني: إجراءات إبرام عقد إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية

إبرام عقد إيجار المساكن الاجتماعية التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري تستلزم إجرائين هامين وهما:- مرحلة إعداد قائمة المستفيدين.

- مرحلة إبرام عقد الإيجار





ولقد حدد المشرع في المرسوم التنفيذي رقم 04/334 ( [22])، إجراءات الحصول على هذه المساكن من شروط التسجيل إلى الإجراءات المتبعة في إعداد قائمة المستفيدين إلى طرق الطعن في هذه القائمة و ذلك كما يلي:

الفرع الأول: إعداد قائمة المستفيدين:

إن الهيئة المكلفة بإعداد قائمة المستفيدين من السكنات الإجتماعية التابعة لدواوين الترقية، خضعت لعدة تغيرات، سنتطرق إليها بالترتيب الزمني حتى نصل لآخر تعديل والمتمثل في المرسوم التنفيذي رقم 04/334 المؤرخ في 24/10/2004 .

في البداية أسندت مهمة توزيع السكنات الاجتماعية إلى لجنة منح السكنات على مستوى البلدية بموجب المرسوم رقم 76/145 ( [23]) لغاية سنة 1989.

و ابتداء من سنة 1989 و بموجب المرسوم التنفيذي 89/35 ( [24]) ، تحولت لجنة المنح من البلدية إلى ديوان الترقية والتسيير العقاري، الذي ألغى المرسوم 76/145 وأصبحت طلبات المساكن تودع لدى دواويـن الترقية و بموجب المرسوم التنفيذي 98/42 ( [25])، تم إعادة منح مهمة توزيع المساكن الإجتماعية إلى البلدية وتم نقل الملفات المتعلقة بطلب السكن و المسجلة لدى دواوين الترقية إلى البلديات المعنية في أجل أقصاه ثلاثة أشهر من يوم نشر هذا المرسوم.

وبموجب المرسوم التنفيذي رقم 04/334 المؤرخ في 24/10/2004 تم تحويل مهمة توزيع المساكن الإجتماعية إلى الدائرة المختصة، و تشكل لذلك لجنة الدائرة لمنح السكنات الإجتماعية.

أما على مستوى لجنة الطعون فأصبح يترأسها الوالي شخصياً.

و لإعداد قائمة المستفيدين لهذه السكنات يجب إتباع الاجراءت التالية:

أولا: شروط التسجيل في القائمة:

كل شخص طبيعي مقيم منذ سنة على الأقل في البلدية التي توجد فيها مشاريع السكنات الإجتماعية المقرر توزيعها ( [26]) له الحق في الإستفادة من السكنات موضوع المرسوم04/334 المؤرخ في 24/10/2004 و لا يمكن لأي شخص أن يحصل على سكن إيجاري ذي طابع إجتماعي إذا كان:



1- مالكا لسكن تتوفر فيه شروط النظافة والأمن الضروريين.

2- مالكا لقطعة أرض صالحة للبناء.

3- مستفيد من سكن إيجاري عمومي، ذو طابع إجتماعي.

4- مستفيد من إعانة مالية من الدولة في إطار شراء أو بناء مسكن ( [27]).

وعليه فكل شخص توافرت فيه شروط الإستفادة، يمكنه أن يحرر طلب السكن في مطبوعة يحدد نموذجها الوزير المكلف بالسكن مرفق بالوثائق التالية:

1- شهادة عائلية أو شهادة شخصية للحالة المدنية حسب الحالة.

2- شهادة إقامة.

3- شهادة الأجرة، أو أي شهادة أخرى، تثبت المداخيل أو عدمها.

4- تصريح شرفي يحرر في مطبوع يحدد نموذجه الوزير المكلف بالسكن يقر من خلاله طالب السكن أنه يوافق على الشروط الواردة في أحكام المادة 04 من المرسوم التنفيذي 98/42 المؤرخ في 01/02/1998.

5- كل الوثائق الأخرى التي يراها طالب السكن ضرورية.

ثم يودع طلب السكن لدى الدائرة المعنية مقابل الحصول على وصل يحمل رقم التسجيل و تاريخه ( [28]) .

يسجل طلب السكن حسب النظام التسلسلي لتاريخ إستلامه، في سجل يرقمه ويؤشر عليه رئيس المحكمة المختصة إقليميا، و بعد التسجيل بالقائمة تأتي مرحلة دراسات الطلبات و التي نتطرق لها فيما يلي:

ثانيا: دراسة الطلبات:

يقوم ديوان الترقية بإرسال كشف وذلك قبل التاريخ المتوقع لتسليم برنامج السكنات بثلاثة (3) أشهر إلى كل من الوالي و المـدير المكلف بالسـكن في الـولاية يوضح فيه محتوى بـرنامج السكنات المعدة للإستغلال و موقعها ورزنامة تسليمها وخلال مدة 15 يوم إبتداءا من تاريخ استلام الكشف المذكور أعلاه، يحدد الوالي بقرار، تاريخ انطلاق أشغال لجنة الدائرة و اختتامها، بالإضافة إلى محتوى برنامج السكنات المقرر توزيعها مع مراعاة أحكام المادة 20 من المرسوم التنفيذي 98/42 المؤرخ في 01/02/1998 .

ولغرض التحقق ميدانيا من صحة المعلومات الواردة في طلبات السكن يشكل رئيس الدائرة فرقة للتحقيق أو أكثر، و يعين الوالي بقرار الأشخاص المفوضين لهذا الغرض، بناءا على إقتراح رئيس الدائرة المعني ويؤدي الأشخاص المفوضين لهذا الغرض، أمام رئيس المحكمة المختص إقليميا اليمين الآتية: « أقسم بالله العلي





العظيم، أن أقوم بأعمال وظيفتي بأمانة وصدق، وان أحافظ على السر المهني وأراعي في كل الأحوال الواجبات المفروضة عليا» ( [29]) .

ويخصص في كل برنامج، ثلث(1/3) المساكن المقرر توزيعها لطالبيها الذين تقل أعمارهم عن 35 سنة ( [30]).

وقبل التعديل الذي جاء به المرسوم التنفيذي 04/334 المؤرخ في 24/10/2004 كانت طلبات السكن تدرس من طرف لجنة بلدية لمنح السكنات، في حين فإن المرسوم 04/334 جعل طلبات السكن تودع لدى لجنة الدائرة لمنح السكنات و التي تتكون من:

1- رئيس الدائرة رئيسا.

2- رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني.

3- ممثل المدير الولائي المكلف بالسكن.

4- ممثل المدير الولائي المكلف بالشؤون الإجتماعية.

5- ممثل ديوان الترقية والتسيير العقاري.

6- ممثل الصندوق الوطني للسكن.

ويعين أعضاء لجنة الدائرة بقرار من الوالي المختص إقليميا ( [31]) ،وتتولى لجنة الدائرة المكلفة بمنح السكنات مهمة البت في صحة الطابع الإجتماعي للطلبات على أساس نتائج التحقيق التي قامت بها فرق التحقيق وتتداول بمقر الدائرة المعنية وتدون المداولات في سجل يرقمه ويؤشر عليه رئيس المحكمة المختص إقليميا وتحدد لجنة الدائرة قائمة المستفيدين المعتمدين، الذين يتم توزيع السكنات عليهم، حسب أصناف السكنات وحسب احتياجاتهم

العائلية وقدراتهم على الوفاء بالالتزامات المالية التي تقع على عاتقهم و ترتب حسـب الأولوية، الطلبات الواردة من الذين تقل أعمارهم عن 35 سنة و الذين تزيد أعمارهم على 35 سنة على أساس مقاييس وسلم تنقيط الذي يحدده الوزير المكلف بالسكن بقرار ( [32]) .

بعد المداولة تحدد لجنة الدائرة المعنية، قائمة المستفيدين التي تشمل على البيانات المتعلقة بهويتهم ولاسيما:

- أسماؤهم وألقابهم ونسبهم ( اسم الأب و الأم ).

- تاريخ الازدياد ومكانه.

- عنوان محل الإقامة.





و تعلق القائمة خلال 48 ساعة التي تلي تاريخ المداولة بمقر المجلس الشعبي البلدي المعني، وعند الضرورة في أماكن عمومية أخرى مدة 08 أيام ( [33]) ، حتى يتم تبليغ المستفيدين بالنتائج و يمنح فرصة للذين لم يستفيدوا من هذه السكنات من تسجيل الطعن، في القائمة و هذا ما سنتطرق له فيما يلي:

ثالثا : الطعن في قائمة المستفيدين:

بعد نشر قائمة المستفيدين، يمكن لكل طالب سكن، يرى أنه أجحف في حقه أن يقدم طعنا كتابيا مقابل إستلامه لوصل لدى اللجنة الولائية المختصة ويحدد الأجل المفتوح لهذا الغرض بثمانية (08) أيام، وتتكون لجنة الطعن من:

1- الوالي رئيسا.

2- رئيس المجلس الشعبي الولائي.

3- رئيس الدائرة التي أنشأت فيها المساكن الممنوحة.

4- المدير الولائي المكلف بالسكن.

5- المدير الولائي المكلف بالشؤون الإجتماعية.

6- المدير العام لديوان الترقية والتسيير العقاري.

7- ممثل الصندوق الوطني للسكن.

وتتولى مصالح الولاية كتابة لجنة الطعن ( [34]).

وعلى اللجنة أن تفصل في هذه الطعون، في أجل أقصاه 15 يوما، ولها القيام بجميع التحقيقات التي تراها ضرورية لإتخاذ القرارات النهائية التي تؤيد أو تعدل قرارات لجنة الدائرة لمنح السكنات، ويرسل الوالي عند إنتهاء أشغال التحقيق و المراقبة، القائمة النهائية للمستفيدين، مرفقة بنسخة من المحضر إلى:

- رئيس الدائرة المعني للقيام بالإجراءات الضرورية ولا سيما نشرها خلال 48 ساعة بمقر البلدية.

- المؤجر للتنفيذ وهو ديوان الترقية والتسيير العقاري، وذلك عن طريق إعداد عقد إيجار للمستفيدين.

رابعا: جزاء الإخلال بأحكام المرسوم التنفيذي 04/334 :

يعتبر كل قرار إستفادة، يتخذ خارج أحكام المرسوم التنفيذي04/334 باطلا ولا أثر له ويحرم المستأجر الذي أدلى بتصريحات خاطئة، ثبتت قانونا في ملف طلب السكن من حقوقه كمستأجر دون الإخلال بالمتابعات التي قد يتعرض لها، مع إلزامه برد مقابل الامتيازات و التي يكون قد تحصل عليها دون وجه حق كما ألزم المشرع المستأجر في حالة إستلامه للسكن أو كان له سكن وظيفي أو أي سكن إيجاري آخر تابع للممتلكات



العمومية أن يسلم وثيقة الإخلاء للمؤجر الجديد.

و تجدر الإشارة هنا، إلى أن المشرع حدد أجل أقصاه 30 يوما إبتداءا من نشر المرسوم التنفيذي 04/334 لتحويل كل الملفات المتعلقة بطلب السكن والمسجلة لـدى المجالــس الشعبية البلدية إلى الدائرة المعنية ويتم التحويل على أساس كشف يوقعه رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني، يبين فيه قائمة الملفات المحولة ( [35]).

وما يمكن أن نستنتجه من خلال الإجراءات المتبعة في إعداد قائمة المستفيدين و الإجراءات الخاصة بتوزيع السكنات الإجتماعية، و الهيئة المكلفة بذلك، أن المشرع الجزائري، قد تفطن للسلبيات التي جاء بها المرسوم التنفيذي 98/42 والذي ترتب عنها البطئ في توزيع السكنات الإجتماعية بسبب عدم إعداد قائمة المستفيدين من طرف اللجان البلدية، أو لعدم نشرها في الوقت المحدد لها قانونا، مما جعل ديوان الترقية والتسيير العقاري، يتعرض لخسائر كبيرة بسبب الغلق ولفترة طويلة للسكنات الإجتماعية الجاهزة، مما ألزم ذلك ديوان الترقية من وضع حراس، لحمايتها، وبالتالي تكبد الديوان تكاليف باهظة لذلك دون أن ننسى ما يعاني منه المواطن المحروم الذي هو بحاجة ماسة لمثل هذه السكنات و زادته تلك الوضعية، بؤسا وحرمانا كبيرين ونتيجة لكل ذلك جاء المرسوم التنفيذي 04/334 ليعدل ويتمم المرسوم 98/42 المؤرخ في 01/02/1998 والمتعلق بشروط الحصول على المساكن العمومية الإيجارية ذات الطابع الإجتماعي و كيفيات ذلك فقام المشرع يجعل طلبات السكن تودع لدى الدائرة المعنية، و جعل اللجنة المختصة بفحص الطلبات هي لجنة الدائرة، و رئيس الدا
no fate
التعديل الأخير تم بواسطة FLY1001 ; 28-09-2012 الساعة 05:09 PM
مواقع النشر (المفضلة)

الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)
 
أدوات الموضوع


المواضيع المتشابهه
الموضوع
كتاب: المبادئ العامة للمنازعات الإدارية، ج1، للأستاذ الدكتور مسعود شيهوب
إنتقال الملكية
أكثر من 30 رنة مخصصة للمسجات
رسالة ام محششة لولدها
الساعة الآن 07:11 PM.
Powered by vBulletin
قوانين المنتدى