تسجيل الدخول

اخواني الكرام اني ابحث عن بحث بعنوان انتهاء عقد الأيجار ارجوا المساعدة و جزاكم الله كل خير.bye1surrender

عقد الايجار في القانون المدني الجزائري

المقدمـــــة:

إن عقد الإيجار لم يكن معروفا في العصور الأولى للإنسانية اين كان النظام الاجتماعي يقضي بوجود طبقتين اجتماعيتين لا ثلاث لهما متمثلة في الطبقة المالكة و الطبقة الكادحة أو طبقة العبيد و لكن هذه الحالة الاجتماعية لم تدم طويلا وما لبث أن تكون بالتدريج طبقة تتوسط الطبقتين السابق ذكرهما و التي نتجت عن تحرر عدد كبير من العبيد والذي أدى بالضرورة إلى استحالة استغلال أراضي الطبقة المالكة عن طريق العبيد فظهر عقد الإيجار كبديل لاستغلال أراضي الطبقة المالكة والذي تم بين هذه الأخيرة والطبقة المتوسطة حيث أن الاستغلال كان يتم بعوض ومن هذه الفترة تبلورت الفكرة الأساسية لعقد الإيجار والتي تطورت بتطور التشريعات العالمية .

و قد نظم المشرع الجزائري أحكام عقد الإيجار من حيث التطرق إلى تعريفه و أركانه والالتزامات والحقوق الناتجة عنه وشكله وطرق إثباته وانتهاء عقد الإيجار وفي مختلف المسائل التي تتمحور حول هذا العقد وسنتناول في هذا البحث ماهــية عقــد الإيجار من خـلال التطــرق إلى مفــهـومــه وأركــانــه.

*المــبحــث الأول: مـفــهـوم عـقــد الإيـجـار

المطلب الأول: تعريف عقد الإيجار

عرف المشرع الجزائري عقد الإيجار في م.467 المعدلة بقانون 07-05 بتاريخ 13/05/2007 على أنه: "عقد يُمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم." ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.

ويستفاد من هذا التعريف أن عناصر الإيجار هي التمكين من الانتفاع والأجرة والمدة. و يلاحظ أن هذا التعريف من التجديدات التي جاء بها المشرع في القانون 07-05 بحيث تم تعديل المادة القديمة التي كانت تنص على أنه: "ينعقد الإيجار بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر."

حيث كانت هذه المادة تهتم بانعقاد عقد الإيجار إضافة إلى أنها جمعت بين التعريف وحق البقاء للزوجة المطلقة الحاضنة. ويلاحظ أيضا أن هذه المادة المعدلة ما كان ينصب موضوعها على السكنات أو الأماكن المعدة للسكن. بحيث أن عقد الإيجار ينصب على عدة مواضيع أو محلات مثلا السكنات والأراضي الفلاحية والمحلات المخصصة للمهن. ونجد أن المادة الجديدة جعلت من الالتزام بالتمكين من الانتفاع شرطا أساسيا بحيث يعتبر التزام ايجابي. فيجب على المؤجر تسليم العين المؤجرة لتمكين المستأجر من الانتفاع بها. المطلب الثاني: خصائص عقــد الإيــجــار

نستخلص من خلال تعريف عقد الإيجار المدني أن لهذا العقد مجموعة من الخصائص تتمثــل فـــي:

1-عقد الإيجار عقد مسمى: أي أن المشرع الجزائري نظم أحكام هذا العقد عن طريق التشريع.

2-عقد الإيجار عقد رضائي: أي لا يشترط شكل معين لانعقاده بل يكفي شرط التراضي بين المتعاقدين فضلا عن المحل والسبب إلا أننا قد نجد بعض الاستثناءات التي تلزم إبرام عقد الإيجار كتابة. مثلا م.507 مكرر 1 من قانون 07-05 التي تخضع الإيجارات ذات الاستعمال السكني المبرمة من قبل المؤسسات العمومية المختصة إلى الأحكام الخاصة بها. مما نستنتج أن قوانينها الأساسية تشترط كتابة عقد الإيجار. مثلا عقود الإيجار الصادرة عن

ديوان شركة التسيير العقاري. وكذلك بالنسبة لإيجارات الأراضي الفلاحية الخاص

بالمستثمرة الفلاحية، فهي تخضع إلى مبدأ الكتابة.

ولا ننسى في هذا الصدد المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري المعدل والمتمم بقانون 07-05 حيث أن المادة 21 منه تشترط وجوبا العلاقة ما بين المستأجر والمؤجر في عقد الإيجار طبقا للنموذج الكتابي الذي حدده المرسوم التنفيذي رقم 74-69 بتاريخ 19/04/1974 المتضمن المصادقة على نموذج عقد الإيجار المتعلق بالنشاط العقاري . كذلك يجب الإشارة إلى أن نظرية عقد الإيجار في القانون المدني لا تنطبق على الإيجارات التجارية كأصل عام، باعتبار أن الإيجارات التجارية يجب أن تكون مكتوبة تحت طائلة البطلان ابتدءا من سنة 2005.

3-عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين: أي انه ينشا التزامات وحقوق لكلا طرفي العقد فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أما المستأجر فيلتزم بدفع مبلغ الإيجار.

4-عقد الإيجار عقد معاوضة: يقصد بعقد المعاوضة حصول كل من المتعاقدين على مقابل نتيجة للالتزامات التي يقضي بها العقد ففي عقد الإيجار يلتزم المؤجر بتمكين المؤجر من الانتفاع بشيء في المقابل يلتزم المستأجر بدفع ثمن الانتفاع بذلك الشيء لمدة معينة.

5- عقد الإيجار عقد مؤقت: تعتبر هذه الخاصية عنصر جوهري تميز عقد الإيجار ومفادها بان عقد الإيجار عقد محدد المدة باتفاق بين أطرافه.

6-عقد الإيجار من العقود المحددة: أي أن الالتزامات والحقوق الناتجة عن العقد تحدد عند إبرام العقد باتفاق بين أطرافه عكس العقود الغير محددة أو العقود الاحتمالية.

7-عقد الإيجار لا يرتب للمستأجر حقا عينيا في الشيء في المؤجر أي انه ينشا التزامات شخصية فقط لكلا الطرفين وعليه فانه من أهم عقود الإدارة ويخرج تماما من دائرة العقود الناقلة للملكية.

المطلب الثالث: تمييز عقد الإيجار عن العقود الأخرى

1-عقد الإيجار وعقد البيع: إن عقد البيع يقع على ملكية الشيء فهو عقد ناقل للملكية خلافا لعقد الإيجار الذي يقع على منفعة الشيء فقط, ولكن قد يقع التباس بين العقدين إذا وقع على ثمرات أو منتجات الشيء لا على الشيء ذاته.

فالأصل في العقد إذا وقع على ثمرات الأرض يكون إيجارا إذ انه يقع على منفعة الأرض المتجددة أما إذا وقع على منتجات الشيء يكون بيعا وفي العموم فان العبرة بنية المتعاقدين هل أرادا بيعا أم إيجارا فقد يبيع صاحب الأرض المحصول وهو لا يزال في الأرض فيكون العقد بيعا لهذا المحصول و قد يؤجر صاحب منجم منجمه ليستغله المستأجر مقابل أجرة دورية فيكون العقد إيجارا لا بيعا

2- عقد الإيجار وعقد العارية: من المعلوم أن عقد العارية من عقود التبرع حيث أن المستعير لا يدفع أجرا للمعير خلافا لعقد الإيجار الذي يكون لقاء أجر معلوم ولكن قد يقع التباس بين العقدين وذلك في السكن الوظيفي إذ أنه في بعض الوظائف تمنح مساكن للموظفين دون دفع ثمن إيجارها ولكن في المقابل يتم خصم مبلغ معين من الراتب الشهري للموظفين المستفيدين من السكن فالعقد في هذه الحالة عقد إيجار.

3- عقد الإيجار وعقد عقد العمل: عقد العمل يرد على القيام بعمل معين خلافا لعقد الإيجار الذي يرد على منفعة شيء

4- عقد الوكالة وعقد الإيجار:عقد الوكالة يجيز للموكل له التصرف في الشيء خلافا لعقد الإيجار الذي يرد فقط على الانتفاع بالشيء دون التصرف.

5-عقد الوديعة وعقد الإيجار :يختلف الإيجار عن الوديعة في أن المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة له والمودع عنده لا يتمتع بحق الانتفاع بالإضافة إلى ذلك فهذا الأخير لا يدفع أجرة للمودع ويلتزم برد الشيء المودع عنده بمجرد طلب المودع خلافا للمستأجر الذي لا يرد العين المؤجرة إلا بعد انقضاء مدة الإيجار.

6-عقد الإيجار والبيع الإيجاري:عقود البيع الإيجاري هي عقود ترد على منقولات أو عقارات ومفادها أنها عقود إيجار وأن المقابل الذي يدفع بالتقسيط هو الأجرة، ولكن يوجد شرط يقرر أنه في نهاية الإيجار ودفع جميع الأقساط فان المستأجر يحتفظ بالشيء وعلى سبيل الملكية ويعتبر هذا الشرط وعدا بالبيع.

يرى الفقهاء أن هذه العقود هي في الحقيقة عقود بيع. إلا أن مصلحة البائع يوصفها بأنها إيجار لضمان حصوله على الثمن وقد أثارت هذه العقود مشكلة في تكييفها وقد اعتبرها البعض إيجارا متضمنا وعدا بالبيع. واعتبرها البعض الآخر إيجارا معلقا على شرط فاسخ وبيعا معلقا على شرط واقف والشرط في الحالتين هو دفع كل الأقساط.

*المبـــحث الثانـــي: أركــــــــــــان عقـد الإيـجار المـدني

المطلب الأول: التراضي في عقد الإيجار

الفرع الأول: شروط الانعقاد

1- وجود ارادة : تخضع للقواعد العامة المنشأة للعقد ولا تخضع لشكل معين بل يكفي اتخاذ موقف من أطرفه لا يدع أي شك في دلالته على مقصود صاحبه ويجوز أن يكون التعبير على الإرادة ضمنيا وذلك في حالة تجديد عقد الإيجار كالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار.

2- تطابق الإيجاب بالقابول : يخضع كذلك للقواعد العامة لانعقاد العقد إذ يشترط لانعقاد عقد الإيجار أن يصدر إيجاب من احدهما وقابول مطابق من الأخر للإيجاب ويجدر بالإشارة إلى أن الإيجاب والقابول في عقد الإيجار يقع على أربع عناصر هي:

-ماهية العقد

-الشيء المؤجر

-مدة الإيجار

-سعر الإيجار

3- طرفا عقد الإيجار: من المعلوم أن طرفا عقد الإيجار هما المؤجر والمستأجر و سنبين الآن من له حق الإيجار ومن له حق الاستئجار

أ- من له حق الإيجار: يملك حق الإيجار من له الصفات الآتية

*من له حق ملكية الشيء

*من له حق الانتفاع: يمكن لمن له هذا الحق أن يبرم عقد الإيجار إلا أن هذا الحق مؤقت وليس دائم كحق الملكية وعليه فان مدة الإيجار يجب أن لا تتجاوز مدة الانتفاع وهذا ما أكدته المادة 469 من ق.م.ج. التي نصت على أن الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة ينقضي بانقضاء هذا الحق على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه والإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة.

*من له حق إدارة الشيء: يمكن لمن له هذا الحق أن يبرم عقد إيجار لمدة لا تفوق ثلاث سنوات ويمكن أن تتمدد هذه المدة بترخيص من القاضي وهذا حسب المادة 468 من ق.م.ج.

*من له صفة الولي على القاصر المالك للشيء : تنص المادة 88 من قانون الأسرة الجزائري على أن الولي يتصرف في أموال القاصر تصرف الرجل الحريص وعليه أن يستأذن القاضي قبل القيام بأي

تصرف ومن بين هذه التصرفات إيجار عقارات القاصر لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات.

*من له حق شخصي يتمتع به بموجب عقد إيجار: تنص المادة 505 من ق.م.ج على انه يمكن للمستأجر أن يؤجر بدوره العين المؤجرة إيجارا فرعيا وهذا الإيجار يعتبر بدوره مظهرا من مظاهر حق الانتفاع ويشترط في ممارسة هذا الحق الموافقة الصريحة للمؤجر الأصلي.

*بالإضافة إلى هذا يمكن أن يؤجر الشيء من طرف أشخاص لا يتمتعون بحق شخصي أو عيني مثل المسير, الوكيل , الحارس القضائي و اللذين يتمتعون بمقتضى الاتفاق أو القانون بصلاحية إبرام عقد الإيجار .

ب-من له حق الاستئجار: لم يفرق المشرع الجزائري بين الأشخاص الطبيعيين و المعنويين في قدرتهم على الاستفادة من حق الإيجار فضلا عن هذا فان كل شخص طبيعيا كان أم معنوي يستطيع أن يدفع ثمن الإيجار فيحق له حق الاستئجار متى توافرت الأهلية الوجبة لذلك.

الفرع الثاني: شروط الصـــــحة

1- توافر الأهلية: يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد وذلك بإتمام 19 سنة كاملة. فإذا كان أحد الطرفين عديم التمييز أي أقل من 13 سنة أو من في حكمه كالمعتوه والمجنون كان العقد باطلا بطلانا مطلق. وأما إذا كان أحد الطرفين مميزا وهو من أكمل 13 سنة كاملة أو من كان في حكمه كالسفيه وذا الغفلة فان العقد يكون موقوفا على إيجازة الولي أو الوصي في الحدود التي يجوز فيها لهما التصرف أو إجازة القاصر بعد اكتمال أهليته وذلك لأن الإيجار من بين التصرفات الدائرة بين النفع والضرر. ولكن هل يجوز للولي أو الوصي إيجار شيء مملوك لعديم الأهلية أو ناقصها أو للمحجور عليه؟

يجب أن نشير إلى أنه إذا كانت أعماله من أعمال الإدارة، فيجوز له ذلك بشرط أن لا تتجاوز مدة الإيجار 3 سنوات حسب المــادة (م.468 ق.م.) إلا أن هذه القاعدة يمكن أن لا تطبق وبالتالي يجوز تجاوز المدة إذا كان النص القانوني ينص على خلاف ذلك.

2- عيوب التراضي: يكون التراضي في عقد الإيجار معيبا إذا شابه غلط أو تدليس أو إكراه أو استغلال وليس في ذلك إلا تطبيق القواعد العامة ولكن الغلط والاستغلال والغبن في عقد الإيجار له تطبيقات عملية لا تخلو من الأهمية و التي سيأتي على ذكرها:

· الغلط في شخص المستأجر : إذا كان الغلط واقعا على شخص المستأجر فليس له بوجه عام تأثير على صحة العقد لان الإيجار من عقود المعاوضة ويستوي لدى المؤجر أن يكون قد أجر لشخص أو لأخر مادام يريد بهذا الإيجار أن يدير العين المؤجرة دون مراعاة لشخصية المستأجر ولكن مع ذلك يكون الغلط سببا في إبطال عقد الإيجار إذا كان شخص المستأجر محل اعتبار لدى المؤجر والأصل أن شخص المستأجر ليس محل اعتبار في العقد إلا إذا ثبت العكس.

· الغلط في العين المؤجرة: إذا وقع الغلط في العين المؤجرة فان الإيجار يكون باطلا طبقا للقواعد العامة أما إذا كان الغلط واقعا في وصف من أوصاف العين فان كان محل اعتبار فيكون العقد قابلا للإبطال كأن يعتقد الشخص أنه يستأجر أرض صالحة للزراعة فإذا هي عكس ذلك والأمثلة متعددة

· الغبن والاستغلال في عقد الإيجار: الغبن في عقد الإيجار لا تأثير له في صحة العقد فإذا أجر المؤجر بأجرة مرتفعة بحيث يصيب المستأجر من وراء ذلك غبن فاحش أو أجر باجرة منخفضة بحث يصيبه هو غبن فاحش فان الإيجار يكون مع ذلك صحيحا ما لم تكن الأجرة تافهة أو صورية. فيكون العقد قابلا للإبطال.

أما الاستغلال في عقد الإيجار فيؤثر في صحة هذا العقد شأنه شأن سائر العقود وتطبق القواعد العامة .

المطلب الثـــــاني: المحــــــــــل في عقد الإيجار

الفرع الأول: الشــــيء المؤجر

تطبق عليه القواعد العامة أي أن يكون موجودا أو قابلا للوجود معيينا أو قابلا للتعيين و غير قابل للاستهلاك وغير مخالف للنظام العام و قابلا للتعامل فيه ويجدر بالإشارة إلى أن قواعد القانون المدني لا تطبق إلا على المحلات الموجهة للسكن أو ممارسة مهنة ويقصي مفهوم المحل المنقولات والأرض الجرداء ذلك أنه يستوجب وجود عقار مبني مهما كانت حالته سواء كان كوخا أو بيتا قصديريا مع

مراعاة أحكام النصوص المتعلقة بالمحلات الممنوع فيها السكن أما إذا تعلق الأمر بمحل مهني فشروط القابلية للسكن غير مطلوبة و يكفي أن تمارس مهنة في المحل كما تطبق قواعد القانون المدني على ملحقات السكن كالقبو والسطح إذا أجريت تبعا للمحل الرئيسي أو إذا أجريت أساسا للسكن أو ممارسة مهنة.

ويجدر بالإشارة إلى أن ممارسة المهنة في المحل المؤجر يجب أن تكون فعلية واعتيادية ومشروعة وبصفة رئيسية.

الفــرع الثــاني: سعـــــــر الإيجــار

الأجرة أو بدل الإيجار هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على المنفعة. وتقضي م.467/1 ق.م. أن بدل الإيجار قد يكون نقدا أو بتقديم أي عمل آخر، كأن يؤجر شخص أرض مقابل بدل الإيجار في نسبة معينة من المحصول ويجب أن تكون الأجرة حقيقية وجدية بحيث لا تكون مقدارا تافها يقترب من العدم. ويشترط أن تكون الأجرة معلومة وهذا ما قضت به م.467/2 وبمعنى أن تكون الأجرة متفق عليها بين الطرفين ومعلومة في العقد، فإذا كانت من النقود يكفي في تعيينها ذكر المقدار وإذا كان بدل الإيجار تقديم عمل يجب تقويمه وتقديره في العقد.

الفــرع الثالـــث: مــــــــــــــدة الإيجار

تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد الإيجار لأنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات وحقوق الطرفين تبعا لمدة العقد، ولهذا فقد نصت م.467 المعدلة أنه يجب أن تحدد مدة الإيجار أي يجب أن تكون مدة معلومة وبالتالي استبعد المشرع العقود غير المحددة والعقود الأبدية إذ على أساس هذه المدة يتعين مقدار المنفعة التي يستحقها المستأجر ومقدار الأجرة التي يستحقها المؤجر و لم يحددها المشرع الجزائري في التعديل الجديد الحد الأقصى للمدة إلا أنه يستفاد من نص المادة أنه لا يجوز أن يبرم عقد الإيجار لمدة حياة المستأجر وإذا كان الشيء المأجور ملك لقاصر، فلا يجوز أن تزيد مدة الإيجار على 3 سنوات إذا قام بالإيجار وليه أو وصيه.

أما بخصوص بدأ مدة الإيجار فإنها تسري من التاريخ المتفق عليه في العقد، فإذا لم يحدد فمن تاريخ إبرام العقد. وكذلك يجوز اشتراط بدأ الإيجار مستقبلا. وللعلم أن القانون الجديد قد ألغى نظام التجديد الضمني لعقد الإيجار الذي كان يجيز أنه عند انتهاء المدة ولم يقم المؤجر بإجراء التنبيه بالإخلاء ضمن المدة القانونية، فان العقد يتجدد ضمنيا ولمدة غير محدودة وأقر المشرع الجزائري حكما جديدا سهلا من الناحية القانونية حيث بمجرد انتهاء مدة الإيجار ينتهي عقد الإيجار دون الحاجة إلى إجراء التنبيه بالإخلاء. (م.469/1 مكرر 1 ق.م.).

غير أنه يجوز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انقضاء المدة لأسباب جدية ومؤكدة كارتفاع تكاليف الإيجار أو لظروف تتعلق بانتقاله إلى مكان آخر. ففي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يخطر المؤجر بإنهاء عقد الإيجار مدة شهرين قبل انتهاء عقد الإيجار.

وقد يحدث أن يتوفى المستأجر قبل انتهاء مدة الإيجار، ففي هذه الحالة لا ينتهي عقد الإيجار بل يستمر العقد إلى حين انتهاء المدة المتفق عليها، ومع ذلك يجوز للخلف العام الذين كانوا يعيشون مع سلفهم مدة 6 أشهر إنهاء هذا العقد إذا أصبح مثقلا عليهم من حيث التكاليف.

إلا أن هذه القاعدة ليست من النظام العام حيث يجوز للمؤجر أن يتفق مع المستأجر أثناء انعقاد العقد أنه في حالة وفاته ينتهي العقد ولو قبل انتهاء المدة (م.469/2 مكرر ق.م.) ويجب ممارسة حق انتهاء الإيجار خلال 6 أشهر من يوم وفاة المستأجر. (الفقرة الأخيرة من م.469 مكرر ق.م.).

المـــطلب الثالــث: السبب في عقد الإيجـــــــــــار

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمح بمعرفة لماذا الإرادة تنشا الالتزام فهو الهدف الذي من أجله يؤدي المتعاقد التزامه ويمكن تعريفه بالاعتبارات الاقتصادية التي ينتظر جنيها من طرفا العقد و عليه فالاختلاف واضح بين السبب والمحل فالأول مادي والثاني معنوي و السبب في عقد الإيجار بالنسبة للمستأجر هو استغلال الشيء المؤجر أما بالنسبة للمؤجر فهو الاستفادة من سعر الإيجار.

المطلـــب الرابـع: الكتابــــــــــة في عقد الإيجار

إذا كان عقد الإيجار في القانون القديم لم تشترط الكتابة لإبرامه حيث جعلها أمر نسبي فقد تكون مشروطة ببعض القوانين الخاصة بالإيجارات السكنية مثلا ديوان الترقية والتسيير العقاري وكذلك إيجار الأراضي الفلاحية وكذلك الإيجارات المتعلقة بالنشاط العقاري، ولكن هذا لا يمنع أن يكون عقد الإيجار كتابة من أجل إثباته.

وبالرجوع إلى نص م.467 مكرر في ظل تعديل 2007 فانه يشترط الكتابة في عقد الإيجار تحت طائلة البطلان، وعليه فان كتابة عقد الإيجار تعتبر شرط لانعقاده صحيحا، إضافة إلى الشروط التي ذكرناها سابقا.

غير أن المشرع لم يبين طبيعة الكتابة إذا كانت رسمية أو غيرها، وعليه يجب الرجوع للقواعد العامة التي تبين أحكام الكتابة لإثبات الالتزام وليس لانعقاده، ويستخلص أن الكتابة تكون رسمية كقاعدة عامة، ومفادها أن العقد يحرر من طرف موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بالخدمة العامة في حدود سلطاته (م.324 ق.م.) ويجب أن توقع العقود الرسمية من قبل الأطراف والشهود عند الانقضاء ويؤشر الضابط العمومي (الموثق) على ذلك في آخر العقد (م.324/2 مكرر ق.م.). ويعتبر العقد الرسمي حجة حتى يثبت تزويره.

الـخــاتــمــة:

يتضح لنا من خلال دراستنا لعقد الإيجار أن له أهمية بالغة خاصة في المجال الاجتماعي فهو قوام الطبقة الوسطى والطبقة الفقيرة وهو في نفس الوقت يلعب دورا هاما في المجال الاقتصادي إذ يعتبر من خير طرق استغلال الأموال فضلا عن هذا فانه يجعل المؤجر والمستأجر في اتصال دائم طوال مدة الإيجار مما يجعل النصوص القانونية المتعلقة بعقد الإيجار من أكثر النصوص المتعامل بها ويجعل كذلك القضايا المتعلقة بالإيجار المرفوعة أمام المحاكم أكثر القضايا عددا مما يستلزم الدقة في صياغة القواعد القانونية المتعلقة بعقد الإيجار.

Read more: عقد الايجار - منتديات الحقوق و العلوم القانونية http://www.droit-dz.com/forum/showth...#ixzz2TAS3b2f6

محاضرات مقياس العقود الخاصة
الموضوع : عقد الإيجار
للدكتور ابوزيد كيحول

عقد الإيجــــــــــــــار
الفصل الأول : ماهية عقد الإيجار و خصائصه و تمييزه عن غيره من العقود .
الفصل الثاني : تكوين عقد الإيجار ( التراضي و المحل .
الفصل الثالث : أحكام عقد الإيجار ( إلتيزامات المؤجر- التزامات المستأجر-انتهاء عقد الإيجار )
الفصل الرابع : أحكام خاصة لبعض أنواع الإيجار ( إيجار الأراضي الزراعية , المزارعة , المساقات , المغارسة , إيجار الوقف )
الفصل الأول : ماهية عقد الإيجار .
المبحث الأول : تعريف عقد الإيجار و طبيعة حق المستأجر القانونية .
المطلب الأول : تعريف عقد الإيجار .
انقسم فقهاء القانون في تعريف عقد الإيجار إلى قسمين , ولهم في ذلك ثلاث اتجاهات هي :
• الاتجاه الأول : عرف عقد الإيجار على أنه " بيع لمنفعة معلومة في مقابل أجر معلوم "
• الاتجاه الثاني : عرفه على أنه " عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم "
• الاتجاه الثالث : جمع بين الاتجاهين الأوليين , وعرف عقد الإيجار بأنه " تمليك منفعة معلومة لمدة معلومة و به يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من العين المؤجرة "

المطلب الثاني : طبيعة حق المستأجر .
هناك من أهل القانون من جعله حقا شخصيا , ومنهم من جعله حقا عينيا ولكل منهم حججه .
الرأي الأول : يرى أصحابه أنه حق شخصي و حججهم في ذلك :
• أن حق المستأجر يعد منقولا سواء أكان محل الإيجار عقارا أم منقولا , لأن المؤجر لا يلتزم بموجب عقد الإيجار بنقل ملكية الشيء المؤجر إلى المستأجر , وإنما يلتزم بالقيام بعمل و هو تسليم العين المؤجرة خاليا من الشواغر و يعتبر هذا الحق مالا منقولا حتى لو كان المؤجر عقارا .
• لا يستطيع المستأجر أن يدفع بنفسه التعرض القانوني الصادر عن الغير , بل لابد أن يخطر المؤجر بذلك .
• تكون المحكمة المختصة بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالإيجار هي المحكمة التي يقع فيها موطن المدعى عليه , بينما تقام دعاوى الحق العيني في المحكمة التي يقع في دائرتها العقار المؤجر.



الرأي الثاني : الإيجار حق عيني .
و هو الرأي الذي تبنته بعض المحاكم الفرنسية في بعض قراراتها و أيدهم في ذلك جانب من الفقه الفرنسي منهم ( ميرلان ) و ( ترولون ) . وقد أشار إلى ذلك الدكتور ( عبد الرزاق السنهوري ) في كتابه الوسيط و دليلهم في ذلك مايلي :
• - سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد عند انتقال العين المؤجرة إليه , إذا كان الإيجار ثابت التاريخ قبل انتقال الملكية .
• - إمكانية قيام المستأجر بدفع التعرض المادي الصادر عن الغير بنفسه دون اللجوء إلى المؤجر.
• - القانون الفرنسي يشترط تسجيل عقد الإيجار إذا تجاوزت مدته 12 سنة , فهو حق عيني بدعوى أن الحقوق العينية وحدها هي التي يقتصر عليها التسجيل .

المبحث الثاني : خصائص عقد الإيجار .
يشترك عقد الإيجار مع البيع في خصائص معينة , ويختلف عنه في خصائص أخرى :
المطلب الأول : الخصائص المشتركة .
أ / عقد الإيجار عقد رضائي : حيث لا يشترط لانعقاده شكل خاص , بل ينعقد بمجرد الإيجاب و القبول ولو كانت بعض القوانين تشترط التسجيل لكنها لم ترتب البطلان ولا يوجد ما يمنع الكتابة و المصادقة من جهة معينة .
ب / عقد الإيجار ملزم للجانبين ( للمؤجر, للمستأجر) : فيلتزم المؤجر بالتسليم و التمكين . و يلتزم المستأجر بالدفع و المحافظة على العين المؤجرة .
ج / هو من العقود المحددة : و ذلك من حيث الزمان و المكان و الأجرة و المدة .
د / هو من عقود المعاوضة : فالمؤجر ينتفع بالأجرة , أما المستأجر فينتفع بالعين المؤجرة .
المطلب الثاني : الخصائص المختلفة .
أ / عقد الإيجار يرد على منفعة : لقد خول المشرع للمستأجر أن يملك منفعة العين المؤجرة , فهو بيع لتلك المنفعة دون أن يكون ناقلا للملكية بخلاف البيع .
ب / عقد الإيجار من عقود المستمرة التنفيذ : حيث أن التزامات المؤجر و المستأجر لا تنفذ مرة واحدة كما هو الحال في البيع , بل تكون على دفعات .
المطلب الثالث : تصرفات تأخذ حكم الإيجار .
أ / عندما يكون المال المملوك ملكية شائعة غير قابل للاستعمال المشترك , حيث يتفق الشركاء على التناوب في استعمال هذا المال إذ تسمى هذه الحالة ( قسمة مهيأة ) فإننا بصدد تصرف يأخذ حكم الإيجار .
ب / لو حصل نزاع بين شخصين بأن ادعى أحدهما ملكية للمال الذي بحوزة الآخر, فأقر الحائز بملكية المال للمدعي ثم وقع صلح بينهما على منفعة شيء معين يقدمها للمقر له فإن هذا الصلح يأخذ حكم الإيجار .
المبحث الثالث : تمييز عقد الإيجار عن غيره من العقود الأخرى .
المطلب الأول : التمييز بين الإيجار و العاريـٍة :
نصت المادة (538 ق م ) على أن " العارية عقد يلتزم بمقتضاه المعير أن يسلم المستعير شيئا غير قابل للاستهلاك ليستعمله بلا عوض لمدة معينة أو في غرض معين على أن يرده بعد الاستعمال "
فهما يتفقان على أن في كليهما منفعة , و يختلفان في أن العارية لا مقابل فيها و هي من عقود التبرع , مثال ذلك " لو أن شخصا باع منزلا و اشترط أن يبقى فيها سنة كاملة , فإذا أخد مقابلا للانتفاع عند تقدير الثمن فإن العقد عقد إيجار أما إذا لم يأخذ مقابل فهو عقد عارية . و كذلك إذا كان رب العمل يقدم مسكنا للعامل و يستقطع مبلغا شهريا من أجرته صار العقد عقد إيجار , أما إذا قدمه دون مقابل صار عقد عارية .
المطلب الثاني : التمييز بين الإيجار و العمل.
كما لو تعاقدت شركة مع سائق سيارة على أن تزوده بالسيارة وفي المقابل يدفع السائق للشركة مبلغا معينا ثم يأخذ باقي الأرباح , أغلب الفقهاء يروه عقد عمل و الأرجح أنه عقد إيجار تأسيسا على أن العامل يدفع قيمة معينة في اليوم في مقابل الانتفاع بالسيارة .
المطلب الثالث : التمييز بين الإيجار و الوديعة .
مثال ذلك المستأجر الذي ينتفع بالعين المؤجرة لقاء أجر يدفعه للمؤجر , بينما المودع لديه يحفظ الوديعة فلا يتقاضى أجرا و في بعض الصور قد يتقاضى أجرا .
و كالمتعاقد مع مصرف ليخصص له خزانة حديدية يضع فيها أشيائه الثمينة , في هذه الحالة اختلف فقهاء الفقه المدني حول تحديد نوع العقد إلى أربع اتجاهات و أقوال :
• القول الأول ( القديم ) : قالوا بأنه عقد إيجار لأن البنك يؤجر الخزانة الحديدية للزبون .
• القول الثاني ( الجديد ) : يرى أصحابه أن العقد عقد وديعة .
• القول الثالث : قالوا أنه عقد مركب يتردد بين الإيجار و الوديعة أي يعد عقد ( إيجار و وديعة في نفس الوقت ) .
• القول الرابع : قالوا أنه عقد غير مسمى .
و الراجح أنه عقد وديعة .
المطلب الرابع : التمييز بين الإيجار و المقاولة .
مثاله العقد الذي يربط المستهلك بشركة المياه أو الكهرباء و الغاز أو الهاتف فهو يتردد بين عقد المقاولة و الإيجار وقد يرجح على أنه عقد مقاولة .
المطلب الخامس : التمييز بين عقد الإيجار و حق الانتفاع .
يفترق الإيجار مع حق الانتفاع فيما يلي :
1/ حق المستأجر حق شخصي بينما حق المنتفع حق عيني .
2/ حق المستأجر يكون بعوض أما المنتفع يكون بغير عوض .
3/ مصدر حق المستأجر هو العقد أما مصدر حق المنتفع أي سبب من أسباب كسب الحقوق العينية .
4/ حق المستأجرلا ينقضي بوفاته بخلاف حق المنتفع الذي ينقضي بوفاته .
5/ مدة الإيجار محددة و قصيرة بينما في حق الانتفاع قد تكون لمدى الحياة .
الفصل الثاني : أركان عقد الإيجار .
المبحث الأول : التراضي و المحل .
المطلب الأول : التراضي .
و يكون ذلك بالإيجاب و القبول بين المؤجر و المستأجر في العين المؤجرة .
*/ الأهلية و الولاية :
أ/ الأهلية في الإيجار و الاستئجار : من كان دون سن التمييز فإنه لا ينعقد إيجاره و لا استئجاره , أما إذا كان أحدهما مميزا ( المؤجر أو المستأجر) أو كان ناقص التمييز (13-16 سنة ) فإنه تشترط إجازة غيره له في الإيجار كالوصي أو الولي .
ب/ الولاية في الإيجار و الاستئجار : ولي الصغير هو أبوه ثم وصي أبيه ثم جده الصحيح ثم وصي الجد ثم بعد ذلك إذا لم يوجد فالولي هي المحكمة أو الوصي الذي تندبه المحكمة . ويقومون بالإيجار و الاستئجار نيابة عنه ( عن الصغير )
ج/ الأشخاص الذين يحق لهم الإيجار : و هم كالتالي .
1/ المالك بالتصرف سواء كان مالكا أو نائبا .
2/ المالك بلإنتفاع بالشئ كالمستأجر من الباطن , لكن يشترط إذن المؤجر .
3/ من له حق الإدارة وهم ( الوكيل / الدائن المرتهن رهنا حيا زيا / الحارس القضائي أي الموظف الذي تختاره المحكمة للقيام بالحراسة على العين / الوكيل الذي تندبه المحكمة لإدارة أموال المفلس ) فيحق لكل من سبق ذكرهم أن يؤجر العين لمصلحة من كان ذا حق يطلبه .




المطلب الثاني : الـــمحل .
و عناصره هي المنفعة و الأجرة و المدة .
الفرع الأول : المنفعة و شروطها.
و هي العين المؤجرة و شروطها :
- أن تكون مقدورة الاستيفاء .
- أن تكون معلومة علما كافيا ( ليس فيها جهالة ) .
- أن ترد على شيء استعمالي بخلاف الاستهلاكي كالمواد الاستهلاكية , ومثال الشيء الإستعمالي ( السيارات و العقارات ) .
- أن ترد على شيء يجوز التعامل فيه فيخرج بذلك الهواء و أشعة الشمس و مياه البحار و الأشياء المسروقة و الأموال العامة .
الفرع الثاني : الأجرة و شروطها .
أ/ الأجرة : وهي المبلغ المقابل للمنفعة وتكون .
- عينا كاستئجار أرض زراعية مقابل مقدار من المحصول الذي تنتجه ( المزارعة ) .
- كما قد تكون دينا و ذلك متمثل في المقاصة ( أي استئجار محل مقابل دين له ) .
- تكون منفعة كما في إيجار شقة بأرض أو قيام المستأجر ببناء في العين المؤجرة تبقى ملكيته للمؤجر بعد إنتهاء عقد الإيجار .
ب/ شروط الأجرة : يشترط في الأجرة أن تكون .
- مالا مشروعا فخرج بذلك المسروق و المخدر .
- حقيقية و جدية فخرج بذلك الصوري حيث يكون العقد في ظاهره إيجارا ولكنه يستر عقدا آخر هو الإعارة , ولا مانع من الثمن البخس الذي فيه غبن فاحش بشرط عدم التغرير .
- كما يجب أن تكون الأجرة معلومة .
الفرع الثالث : المدة .
يجب أن تكون المدة محددة , معلومة وإلا فيكون الرجوع الى المثل و العرف .
المبحث الثاني : إثبات عقد الإيجار و نفاده في حق الغير .
المطلب الأول : إثبات عقد الإيجار .
الأصل أنه لا يجوز إثبات عقد الإيجار بالشهادة ولا بالقرائن القضائية فينحصر حينئذ بالكتابة و الإقرار و اليمين , باستثناء ما إذا كان عقد الإيجار تجاريا أو كان هناك اتفاق أو نص يقضي بخلاف ذلك .


المطلب الثاني : نفاد عقد الإيجار في حق الغير .
الغير هو كل شخص لم يكن ممثلا في العقد و تعلق له حق بمنفعة العين المؤجرة , كالمشتري و المقايض عليه و الموهوب له و الموصى له بالشيء ( العين ) و الدائن المرتهن رهنا حيا زيا له . فعند التزاحم يقدم المستأجر بشرط ثبوت سبق تاريخ عقده عليهم .
*/ لآثر القانوني :
- تنتقل كل الحقوق و الالتزامات إلى الخلف مع العين ذاتها , إلا أنه يخطر المستأجر ليتم التعامل معه .
- إذا لم يكن عقد الإيجار ساريا جاز طلب إخراجه من السكن , و للخلف الحق في التمسك بالعقد .
الفصل الثالث : أحكام عقد الإيجار.
و التي تتمثل في ( التزامات المؤجر – التزامات المستأجر – انتهاء عقد الإيجار )
المبحث الأول : التزامات المؤجر .
يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة , و ذلك منحصر في النقاط التالية و هي ( الالتزام بالتسليم * الالتزام بالصيانة * الالتزام بضمان عدم التعرض * ضمان السلامة من العيوب الخفية )
المطلب الأول : الالتزام بالتسليم .
يجب على المؤجر أن يسلم العين المؤجرة الى المستأجر كاملة و بملحقاتها .
س : إذا كان قد وجدت زيادة أو نقصان في العين المؤجرة فما الحكم في ذلك ؟
ج : إذا كان النقصان أو الزيادة يسيرا فلا حكم لها , أما إذا كان غير يسير ففيها تفصيل .
أ / إذا كانت الأجرة إجمالية و ذكر عدد الوحدات دون بيان كل وحدة منها و ظهر نقص أو زيادة فإن المستأجر يلتزم بالأجرة إلا في النقص فله الفسخ كأن يستأجر الشقة على أنها أربعة غرف فظهرت ثلاثة أو خمسا , ففي حالة النقص له طلب الفسخ أما في حالة الزيادة فليس له ذلك و ليس له الزيادة في الأجرة .
ب / إذا كانت الأجرة على كل وحدة فيكون بقدرها زيادة أو نقصان و للمستأجر الفسخ في كلا الحالتين .
و يجب تسليم العين من المؤجر إلى المستأجر على حالة تصلح معها استيفاء المنفعة ( المادة 476 ق م ) , كذلك يجب تمكين المستأجر من قبض العين و جعلها تحت تصرفه و إخلائها من الشواغل , أما مكان التسليم فهو محل العين وقت إبرام العقد ( م 478 ق م ) , و أما نفقاته فتكون على المؤجر و يكون زمان التسليم فور انعقاد العقد و إلا امتنع المؤجر على دفع الأجرة
*/ جزاء الإخلال بالتسليم : إذا أخل المؤجر بالتزاماته فإنه يترتب عليه إما التنفيذ العيني أو الفسخ , و يجوز المطالبة بالتعويض إن وجد ما يوجبه .
المطلب الثاني : الالتزام بالصيانة ( م 479 ق م ) .
أوجب المشرع على المؤجر أن يقوم بأعمال الصيانة و الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر , فيقوم بأعمال الصيانة نحو السلالم و المراحيض و قنوات تصريف المياه و شبكة الكهرباء و الغاز و المياه . كما أن المؤجر يتحمل الضرائب المترتبة على امتلاك العين المؤجرة , أما الترميمات البسيطة فيتحملها المستأجر كإصلاح النوافذ و الأبواب و كذلك الترميمات الكمالية كتزيين الجدران .
*/ الآثار المترتبة عن إخلال المؤجر بالصيانة :
يجوز للمستأجر طلب الفسخ أو استفاء إذن من المحكمة ليقوم بالترميمات الضرورية و الرجوع على المؤجر بالثمن ( م 480 ق م ) .
*/ حق المؤجر في القيام بأعمال الصيانة :
ليس من حق المستأجر أن يمنع المؤجر من دخول أو من القيام بأعمال الصيانة سواء كان عقارا أو منقولا , كما للمؤجر الحق في هدم العين عند الضرورة لإعادة بنائها و عليه إخطار المستأجر في مدة مناسبة . ويحق للمستأجر الفسخ إذا وجد ضرر يمنعه من الانتفاع , وهو ما نصت عليه المادة 482 ق م .
و نرى إذا أثبت المستأجر أن الترميمات طالت كثيرا أو كان بإمكان اختصار الوقت فله حق طلب التعويض و إنقاص مدة الإيجار .
*/ هلاك العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار : نميز في هذه الحالة بين .
1/ إذا كان الهلاك كليا :
إذا كان مادي كالحريق و الغرق و الصاعقة أو قانوني كنزع الملكية للمنفعة العامة أو إستولي عليها أو يصدر قرار إداري بإخلائها لأسباب صحية .
- و حكم هذه المسألة أنه ينفسخ العقد من تلقاء نفسه و لا حاجة لحكم قضائي و لا يستطيع الطرفان أن يجبر أحدهما الآخر و لو كانت العين المؤجرة مؤمنة تأمينا شاملا . وليس للمستأجر طلب التعويض في حالة القوة القاهرة , وله التعويض في حالة ما إذا كان وقع خطأ من طرف المؤجر , و إذا كان الخطأ من المستأجر فإن العقد ينفسخ و عليه تحمل التعويض .
- إذا كان الهلاك بسبب الغير : ينفسخ العقد بين المؤجر و المستأجر و يتحمل الغير التعويض
2/ إذا كان الهلاك جزئيا :
يجوز للمستأجر أن يجبر المؤجر على إعادة الشيء إلى أصله و كذلك يجبره على الترميمات .
*/ حكم ما إذا كان بفعل المستأجر : يبقى الإيجار قائما و لا رجوع للمستأجر على المؤجر و لا يطالب بإعادة العين الى أصلها و لا بالفسخ أو إنقاص الأجرة و يبقى ملتزما بالعقد إلى نهايته إلا أن المؤجر يطالب بتعويض الخلل أو الهلاك الجزئي .
*/ حكم ما إذا كان بغير فعل المستأجر : كقوة قاهرة أو فعل المؤجر أو فعل الغير , فالحكم هنا هو الخيار بين التنفيذ العيني و بين الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض في كل الحالات إن كان له وجه .
المطلب الثالث : الالتزام بضمان عدم التعرض .
الفرع الأول : ضمان المؤجر لعدم تعرضه الشخصي للمستأجر .
أوجب المشرع على المؤجر أن لا يتعرض للمستأجر بأي مانع يمنعه من الانتفاع , فلا يحدث بالعين أو ملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع . ويضمن له عدم وقوع البيع قبل الإيجار , كما يضمن له عدم وجود مستأجر آخر مشارك له , وهتا يكون التعرض مادي أو قانوني .
أ/ التعرض المادي : وهو قسمان
قسم يقوم على ماديات محضة و مثالها " أن يمنعه من استعمال المصعد أو الفناء .....إلخ " وقسم يقوم على تصرفات قانونية كأن يكون تاريخ البيع سابقا لتاريخ الإيجار , أو أن يكون العقار مرهون رهنا حيا زيا .
ب/ التعرض القانوني :
ويقع إذا ادعى المؤجر الذي أجر عينا ثم ملكها عن طريق الإرث أو شراء أو وصية أو شفعة لم يجز له أن يحتج على المستأجر بهذا الملك الحادث بعد الإيجار ليسترد العين منه بموجبه . و إذا فعل جاز للمستأجر أن يدفع دعوى المؤجر بالتزامه بضمان عدم التعرض الشخصي .
*/ شروط التعرض الشخصي :
- وقوع التعرض فعلا من المؤجر .
- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار .
- أن تكون أعمال المؤجر تحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا الانتفاع .
- أن لا يستند المؤجر في الأعمال التي يقوم بها إلى حق ثابت له . وذلك نحو ما إذا اشترط المؤجر على المستأجر أن يستبقي لنفسه حق تعلية البناء مثلا أو حق التنزه أو حق الصيد .
*/ صور مختلفة للتعرض الشخصي :
- الدخول في العين المؤجرة و استعمالها و استعمال جوانبها للإعلان .
- تغيير شكل العين المؤجرة أو ملحقاتها .
- الإخلال بوجوه الانتفاع التي خصصت لها العين المؤجرة مثل " قطع الكهرباء " .
- مزاحمة المستأجر في تجارته أو صناعته و في ذلك تفصيل , فلا تعتبر هذه الصورة تعرضا إلا بقيدين اثنين هما :
1/ عدم توافر قصد المؤجر الإضرار بالمستأجر. 2/ أذا لم يتوفر اشتراط أواتفاق على عدم التزاحم .
- أعمال التعرض الواقعة في عين مجاورة مملوكة للمؤجر نحو إعلاء البناء أو فتح نوافذ تطل على العين المؤجرة للمستأجر .
- أعمال التعرض الصادرة من أتباع المؤجر كالخدم و العمال و الحرفيين و أهل بيته و ضيوفه و أصدقائه و المهندس و المقاول إذا قاموا بالترميمات , كذلك الولي و الوصي و القيم و الوكيل و الراهن رهنا حيا زيا .
*/ الجزاء المترتب على التعرض الشخصي : إذا أخل المؤجر بالتزاماته تجاه المستأجر تعين على المحكمة الحكم بالآتي .
1/ التنفيذ العيني : و يمكن للمستأجر حبس الأجرة حتى يقع التنفيذ .
2/ فسخ العقد أو إنقاص الأجرة : و يتبع التعويض كلا الصورتين ( في حالة التنفيذ العيني يعوض على مدة التعرض أو الفسخ )
الفرع الثاني : ضمان عدم التعرض الصادر من الغير .
أ/ التعرض الصادر من الغير لسبب قانوني :
1- أ / شروطه :
- أن يكون التعرض صادرا من الغير دون سواه فخرج بذلك المؤجر و أتباعه .
- أن يكون الغير قد ادعى حقا له يتعلق بالعين المؤجرة و يتعارض مع حق المستأجر كإدعائه لشراء العين المؤجرة أو استئجارها و أنه مقدم على المستأجر المدعى عليه (المستأجر الأول ) أو كان رهنا .
- وقوع التعرض فعلا , فأما إذا بقي مرددا حديث مجالس فليس بتعرض .
- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار , أما إذا كان التعرض قبل توقيع العقد أو بعد انتهائه فلا مجال للتعرض فيه .
2- أ / ما يترتب على قيام التعرض : ضمان عدم التعرض و ضمان الاستحقاق .
*/ ضمان عدم التعرض : و يكون ذلك بالتنفيذ العيني حيث يجعل المستأجر المؤجر يكف عن تعرض الغير ( التزام أصلي )
*/ ضمان الاستحقاق : حيث أنه إذا لم يستطع على إحقاق التنفيذ العيني و ثبت الإدعاء فإن عليه إما ( إنقاص الأجرة ) أو ( الفسخ ) مع بقاء التعويض في كلا الحالتين و هذا ما يسميه فقهاء القانون ( التزاما جزائيا ) .

ب/ التعرض الصادر من الغير لسبب مادي :
1- ب / شروطه :
- يجب أن يكون التعرض هنا من الغير و لا شأن للمؤجر به .
- أن يكون التعرض ماديا لا يستند فيه المتعرض إلى إدعاء أي حق .
- أن يحدث التعرض بعد تسليم العين المؤجرة إلى المستأجر و أثناء انتفاعه بها .
2- ب / ما يترتب على هذا التعرض : في الأصل ألا مسؤولية على المؤجر مطلقا في هذه الحالة و يترتب عليها الجزاءات التالية :
*/ الرجوع على المتعرض الأجنبي على العين ذاتها : حيث يرجع المستأجر على المتعرض الأجنبي و يطالبه بالتعويض , كما أنه يجوز أن يرجع المؤجر على المتعرض بشرطين هما : 1/ وقوع الضرر على العين المؤجرة . 2/ إذا فخ المستأجر العقد .
*/ الرجوع على المؤجر : يجوز الرجوع على المؤجر في حالتين هما :
1/ إذا كان هناك شرط ذكر اتفاقا في العقد الرجوع على المؤجر حتى لو كان التعرض من الغير ( العقد شريعة المتعاقدين ) .
2/ إذا حرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة , ووجه الرجوع في هذا ( فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض في كل الحالات ) و الإنقاص يكون على أساس نقصان المنفعة , أما التعويض فيكون على أساس ما فاته من كسب مثلا ( في إيجار سكن فقد فوت الفرصة في إيجار مسكن دون مشاكل أو تعرض )
3- ب / صور مألوفة للتعرض الصادر من الغير :
- تعدد المستأجرين لعين واحدة من مؤجر واحد .
- تعرض من جيران المستأجرين من مؤجر واحد .
- تعرض من جيران المستأجرين من مؤجرين مختلفين .
- التعرض الصادر من جهة حكومية ( نزع الملكية للمنفعة العامة ) .
- التعرض الناشئ عن سرقة العين المؤجرة مالم يكن الفاعل من أتباع المؤجر كالبواب , فعلى المؤجر تحمل المسؤولية في هذه الحالة .
المطلب الرابع : ضمان السلامة من العيوب الخفية .
و هنا يضمن المؤجر جميع ما يوجد في العين المؤجرة من عيوب عدا المتسامح فيه عرفا , ولا يضمن ما أخطر به أو كان المستأجر يعلمه وقت إبرام العقد وهذا ما نصت عليه المادة (488 ق م ) للتفصيل أكثر ارجع إلى نص المادة .
أ / شروط توافر العيب في العين المؤجرة : يشترط أن يكون العيب مؤثرا , و أن يكون خفيا و أن يكون غير معلوم للمستأجر .


ب / ما يترتب على وجود العيب في العين المؤجرة : حسب نص المادة ( 489 ق م ) يترتب على وجود العيب الأحكام التالية :
يجوز للمستأجر حسب الحالة أن :
- يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص بدل الإيجار.
- وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان الإصلاح لا يشكل نفقة باهظة على المؤجر .
- إذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه مالم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب .
المبحث الثاني : التزامات المستأجر .
المواد من ( 491 ق م ) وما بعدها و هي إجمالا :
- أن يلتزم المستأجر بدفع بدل الإيجار ( م 498 ق م )
- أن يلتزم باستعمال العين المؤجرة حسبما وقع الاتفاق عليه ( م 491 ق م ) .
- أن يلتزم بالمحافظة عليها ( م 495 ق م ) .
- أن يلتزم بردها إلى صاحبها كما استلمها في أول العقد ( م 503 ق م ) .
هناك التزامات ثانوية نذكر منها :
- التزام المستأجر بدفع المصاريف إلا إذا كان هناك عرف أو إتفاق يقضي بخلاف ذلك .
- أن يلتزم بتسلم العين المؤجرة .
- تحمل الضرائب و الرسوم يكون في الأصل على المؤجر , إلا إذا كان استثناء بشرط .
- يتحمل المستأجر دفع فواتير الكهرباء و الغاز و الماء و الهاتف و الانترنيت .
الالتزام الأول : دفع الأجرة .
أ / أركانه : وهي ثلاثة - محل الالتزام (الأجرة) – المدعي بالأجرة (المستأجر) – الدائن بالأجرة (المؤجر)
ب/ ميعاد الدفع و مكانه و طريقة إثباته :
1- ب / ميعاد الدفع : يكون الوفاء في المواعيد المتفق عليها , و إلا فالعرف قائم و معتمد ( م 498/ 1 ق م ) .
2- ب / مكان الدفع : هو موطن المستأجر , إلا إذا كان هناك اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك ( م 498 /2 ق م ) .
3- ب / طريقة الدفع : تكون على حسب ما اشترطا عليه في العقد , سواء كانت نقدا أو عينا أو حوالة .
4- ب / إثبات الدفع : يقع إثبات دفع الأجرة على عاتق المستأجر , و نصت المادة 499 ق م على " الوفاء بقسط من بدل الإيجار يعتبر قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة حتى يقوم الدليل على عكس ذلك " .
الالتزام الثاني : استعمال العين المؤجرة على حسب ما أعدت له ( م 491 ق م ) .
1/ كيفية استعمال العين المؤجرة بحسب ما أعدت له :
إذا كان هناك اتفاق بين المؤجر و المستأجر فالمعول على هذا الاتفاق , و إلا فالعبرة بحسب ما أعدت له تلك العين المؤجرة بمعنى إذا أعدت للسكن فهي للسكن , نشاط ثقافي , تجارة...إلخ .
و على المستأجر وجوبا أن يلتزم بعدم ترك العين دون استعمال .
*/ جزاء الإخلال بهذا الالتزام : إذا أخل المستأجر بالتزامه اتجاه العين المؤجرة فإن القانون أجاز للمؤجر أن يحمل المستأجر ( يرغمه ) على التنفيذ و لو بالتهديد , و له طلب الحراسة على العين المؤجرة ( تعيين حارس قضائي ) , وكذلك له حق الفسخ مع طلب التعويض في كل الأحوال .
*/ إحداث المستأجر لتغيرات في العين المؤجرة : حسب نص المادة( 492 ق م) " لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة أي تغيير بدون إذن مكتوب من المؤجر. إذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة يلتزم بإرجاعها إلى الحالة التي كانت عليها و يعوض الضرر عند الاقتضاء .
و إذا أحدث المستأجر , بإذن المؤجر , تغييرات في العين المؤجرة زادت في قيمتها , وجب على المؤجر عند انتهاء الإيجار , أن يرد للمستأجر المصاريف التي أنفقها أو قيمة ما زاد في العين المؤجرة , مالم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك " .
*/ التزام المستأجر بإجراء الترميمات البسيطة :
نصت عليه المادة ( 494 ق م ) وهي الترميمات البسيطة الخاصة بالإيجار والجاري بها العرف ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك .
الالتزام الثالث : التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة . ( نميز هنا حالتين )
الحالة الأولى : العناية و المحافظة ( م 495 ق م ) .
" يجب على المستأجر أن يعتني بالعين المؤجرة و أن يحافظ عليها مثلما يبدله الرجل العادي . و هو مسؤول عما يلحق العين أثناء انتفاعه بها من فساد أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا عاديا " .
كما أنه يجب على المستأجر إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله ( م 497 ق م ) .
*/ جزاء الإخلال بهذا الالتزام : يجوز للمؤجر أن يرجع على المستأجر بطلب التعويض و لو قبل نهاية الإيجار , وله أن يطلب إصلاح الضرر و التلف , ويجوز أن يسترخص من المحكمة بأن يصلح التلف على نفقة المستأجر , و له أن يطلب الفسخ مع التعويض .

الحالة الثانية : مسؤولية المستأجر عن حريق العين المؤجرة ( م 496 ق م ) .
تقع المسؤولية هنا على المستأجر إذا لم يستطع إثبات السبب الأجنبي و و عليه أن يعوض المؤجر على الأضرار الناتجة , بأن يدفع له نفقات إعادة العين إلى أصلها , فإذا كانت العين بناء وجب دفع نفقات إعادة البناء مع خصم الفرق في القيمة بين البناء الجديد المعاد و البناء القديم قبل الحريق , وتقدر وقت النطق بالحكم لا وقت حصول الحريق .
الالتزام الرابع : التزام المستأجر برد العين المؤجرة .
نصت المادة (503 ق م ) على " يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسليمها , و يحرر وجاهيا محضر أو بيان وصفي بذلك " .
و إذا ثم الرد دون محضر فإنه يفترض أن المستأجر قد رد العين في حالة صالحة مالم يثبت العكس , كما أن المستأجر مسؤول عن التلف و الهلاك .
كما يتحقق الرد بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر , ويتم رد المنقول بالمناولة و رد العقار بالإخلاء مع تسليم المفاتيح .
أما مكان الرد فهو مكان العين المؤجرة و تقع نفقات الرد على المؤجر و كذلك نفقات التسليم .

*/ جزاء الإخلال بالتزام الرد :
إذا أبقى المستأجر يده على العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار , أو تأخر في ردها أوردها ناقصة , يكون التنفيذ عينا مع التعويض باعتبار ما لحق المؤجر من ضرر .
أ / حكم المصروفات التي ينفقها المستأجر : و هي أنواع ) ضرورية , كمالية , نافعة (
1/ المصروفات الضرورية :
وهي المصروفات التي ينفقها المستأجر لحفظ العين المؤجرة من الهلاك , وإذا قام بها المستأجر جاز له الرجوع على المؤجر في إستفائها .
2/ المصروفات الكمالية :
وهي التي ينفقها المستأجر لتزيين العين , فهي ليست على المؤجرولا يرجع بها على المؤجر .
3/ المصروفات النافعة :
وهي التي ينفقها المستأجر من أجل تحسين العين و رفع قيمتها و الزيادة في منفعتها , وهي ثلاثة أنواع .
- المصروفات على الترميمات التأجيرية و هي على المستأجر ولا رجوع فيها .
- المصروفات على الترميمات الضرورية للانتفاع بالعين المؤجرة و يتحملها المؤجر .
- كل المصروفات النافعة عدا الصنفين السابقين كإدخال شبكة الغاز , التكييف المركزي ومثل إحداث بناء أو غراس , وحكمها كالتالي :
*/ إذا كانت بدون رضا المؤجر: فله طلب القلع فهي على نفقة المستأجر و للمؤجر تملكها بقيمتها إذا كان يقع من جراء ذلك ضرر .
*/ إذا كانت بإذن المؤجر: فليس له طلب قلعها و عليه دفع قيمتها فقط .
ب/ الآثار المترتبة على تصرف المستأجر في حقه :

1/ إعارة العين المؤجرة :
يجوز للمستأجر أن يعير العين المؤجرة إلى شخص آخر , و تبقى الالتزامات السابقة الذكر كلها قائمة في حق المستأجر , وعند رضا المؤجر بهذه الإعارة فإن ذمة المستأجر تبرأ بعد ذلك .
و يجب على المستعير الالتزام بكل ما هو من شأن التزام المستأجر في عقد الإيجار ( أي يحل المستعير محل المستأجر في تحمل الالتزامات ) .
2/ التنازل عن الإيجار للغير :
و هو ما نصت عليه المادة ( 505 و 506 ق م ) حيث لا يجوز التنازل للغير عن الإيجار دون موافقة المؤجر كتابيا , مالم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك و تسمى هذه العملية ( حوالة ) حيث للمؤجر المطالبة بالأجرة , و يسلم العين المؤجرة على حالها كما كانت, وتنتهي العلاقة بين المؤجر والمستأجر المتنازل للغير في حقه و يحل المتنازل له محل المستأجر في كل شيء
3/ الإيجار من الباطن :
في هذه الحالة يحل المستأجر محل المؤجر , وتترتب جميع الالتزامات على هذا العقد الجديد بينهما , إلا أن ذمة المستأجر الأصلي تبرأ من الالتزامات الناشئة عن العقد الأصلي في حالة وقوع و ثبوت رضا من المؤجر بالإيجار من الباطن و كذلك لوجود الحوالة .
ولا يحق رفع دعوى من المؤجر على المستأجر من الباطن للمطالبة بتنفيذ التزاماته إذا كان قد ثبت وقوع الرضا من المؤجر .
*/ مسألة خلو العتبة : بعض التشريعات وقفت إلى جانب المستأجر صراحة , و هذا بالنسبة للمتاجر و المصانع الكبرى حيث أجازوا له الشراء شفعتا , وأبقوا الإيجار للمشتري الآخر غير المؤجر بشروط أهمها :
- عدم إلحاق الضرر بالمؤجر , وذلك متمثل في ما إذا كان المشتري ذا سلوك سيئ .
المبحث الثالث : انتهاء عقد الإيجار .
ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته كما قد ينتهي قبل انتهاء مدته ( م 469 مكرر1 ) ق م .
المطلب الأول : انتهاء العقد بانتهاء مدته .
أ / كيفية الانتهاء :
تتمثل كيفية انتهاء العقد بانتهاء مدته في الأحوال التالية :
- إذا اتفق المؤجر و المستأجر على مدة محددة في عقد الإيجار على العين المؤجرة فإنه ينتهي بمجرد انتهاء هذه المدة سواء كانت 6 أشهر أم سنة أم سنتين بشرط إخطار أحدهما الآخر بمواصلة الإيجار أو عدمه في مدة شهرين قبل حلول مدة الإيجار الكامل , ما لم يكن عرف أو اتفاق أو شرط قبل ذلك .
- إذا اتفق المؤجر و المستأجر على مدة معينة لكنهما اشترطا التنبيه بينهما , حيث ينبه المستأجر المؤجر بمواصلة عقد الإيجار أو عدمه و العكس صحيح فهما على ما اشترطا عليه في التنبيه .
- إذا كان المتعاقدان لم يتفقا على شيء , لا على مدة محددة و لم يشترطا تنبيها معينا إلا أنهما وقع بينهما اتفاق على وحدة زمنية معينة كالشهر أو الشهرين أو الثلاث , فهما على ما اتفقا عليه و اشترطاه في العقد , و يكون التجديد لكل وحدة زمنية متفق عليها , سواء كانت شهرا أو شهرين ....إلخ .
ب/ التجديد الضمني للعقد :
و يحصل ذلك بمجرد البقاء في العين المؤجرة من طرف المستأجر .
المطلب الثاني : نهاية عقد الإيجار قبل انتهاء مدته .
أ/ انتهاء عقد الإيجار بناء على القواعد العامة :
ينتهي عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بمايلي .
1/ البطلان : أي حالة بطلان العقد كتخلف أحد أركانه التي سبق ذكرها .
2/ الفسخ : مثاله الإقالة و الفسخ القضائي و الانفساخ و تحقق الشرط الفاسخ الصحيح .
3/ إتحاد الذمتين : كما لو توفي أحدهما وورثه الآخر .
ب/ انتهاء عقد الإيجار بناء على القواعد الخاصة : و مثال ذلك مايلي .
1/ موت المستأجر : فللورثة طلب إنهاء العقد إذا أصبحت تكاليفه باهظة بالنسبة إلى مواردهم أو أصبح الإيجار يزيد عن حاجتهم ( م 469 مكرر2 ) ق م .
2/ العذر الطارئ : م 469 مكرر1 الفقرة الثانية أجازت إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته لسبب عائلي أو مهني , ومثال ذلك .
*/ الإفلاس : أي إفلاس المستأجر و انتقاله إلى مكان آخر .
*/ الدين : كأن يكون على المؤجر دين فادح يستلزم بيع العين المؤجرة .
*/ السبب المهني : كما لو استأجر حماما في قرية ثم هجر أهل القرية .
- ما يترتب على العذر الطارئ : يترتب عليه جواز طلب الفسخ , إذ يصب هذا الفسخ لصالح المعذور مع بقاء الضمان و التعويض لصالح المتضرر , كما أجاز المشرع للمستأجر حبس العين المؤجرة حتى يتم له التعويض .
انتهى بحمد الله و شكره
المحاضرة للدكتور ابوزيد كيحول حقوق الاقتياس والطبع محفوظة 26اكتوبر 2010